Czesi i bilanse

Tomáš Jandík, dyplomowany analityk finansowy, członek Królewskiego Instytutu Rzeczoznawców Majątkowych, dyrektor inwestycyjny firmy REICO z siedzibą w Pradze zarządzającej funduszami: REICO jest największą i najstarszą czeską firmą zarządzającą funduszami nieruchomości. Została założona w 2006 roku w Pradze jako spółka w 100 proc. zależna od Česká spořitelna, a.s – największego czeskiego banku i członka Erste Group Bank. REICO zarządza funduszem ČS nemovitostní fond (CŠNF) posiadającym obecnie aktywa netto o wartości 0,5 mld euro, w które zainwestowało ponad 50 tys. inwestorów. W chwili obecnej fundusz posiada jedenaście nieruchomości w Czechach i na Słowacji. Ostatnie przejęcia REICO to biurowce Park One i City Tower znajdujące się odpowiednio w Bratysławie i Pradze.

Ogłosiliście ostatnio plany dotyczące inwestycji w Polsce i na Węgrzech. Dlaczego tym razem postanowiliście rozejrzeć się za inwestycjami poza obszarem Czech?

Fundusz CŠNF przez ostatnie dwa lata cieszył się wysokimi wzrostami: podwoił wartość swoich aktywów netto w porównaniu z 2015 rokiem i urósł o 60 proc. w roku 2016 w zakresie nowych wpływów. Widzę dwa główne powody inwestowania za granicą. Pierwszym jest dywersyfikacja – około 80 procent naszych aktywów znajduje się w Czechach, a pozostałe 20 proc. na Słowacji. Chociaż chcemy, aby CŠNF pozostał przede wszystkim funduszem czeskim, jest wiele miejsca na dywersyfikację ryzyka pod względem geograficznym i w odniesieniu do klas aktywów. Po drugie, daje nam to szersze możliwości dotyczące inwestycji typu prime – by pozostać zaangażowanym i wiernym podstawowej strategii inwestycyjnej. To łatwiejsze niż w przypadku, gdy patrzymy tylko na jeden lub dwa mniejsze rynki.

Dlaczego Polska i Węgry są dla Was wyjątkowo atrakcyjne? Czy są inne państwa w regionie, którym się przyglądacie?

Możemy skorzystać z bliskości geograficznej obu państw i skapitalizować nasze relacje w regionie. Polska jest atrakcyjna głównie ze względu na dostępność produktu i płynność rynku, Węgry są ciekawe przede wszystkim ze względu na fundamenty rynku nieruchomości, a płynność tego rynku znacznie się poprawia. Oczywiście oba kraje są obarczone ryzykami np. politycznymi. W 2017 nie będziemy wychodzili poza te cztery państwa, ale może to ulec zmianie w 2018 roku. Weźmy np. Niemcy. Stały się bardzo konkurencyjne i stanowią drogi rynek, ale wierzę, że rozmiar i fundamenty tych czterech państw środkowoeuropejskich są w tej chwili właściwe dla REICO.

Jak zaawansowane są Państwa plany dotyczące inwestowania w tych krajach?

Przeprowadzamy due dilligence jednej nieruchomości i przyglądamy się uważnie kilku innym biurowcom, nieruchomościom handlowym i logistycznym. CŠNF ma przygotowaną strategię ekspansji na Polskę i Węgry.

Jak dużo zamierzacie zainwestować?

REICO może działać na wielu różnych poziomach, od 20 mln euro po 200 mln euro, i może pracować kolejno nad kilkoma transakcjami.

A jakiego rodzaju nieruchomości biorą Państwo pod uwagę? Czy podobne do tych, które obecnie macie w swoim portfelu? W notatce prasowej wspomniał Pan o obiektach przy ulicach handlowych – dlaczego rozważacie właśnie tę klasę?

Jesteśmy ogólnie zainteresowani nieruchomościami typu prime we wszystkich klasach aktywów: biurowcami, nieruchomościami handlowymi i przemysłowymi. Obiekty przy ulicach handlowych zapewniają dobry potencjał w zakresie utrzymania wartości kapitału, natomiast aktywa logistyczne poprawiają zysk z danego portfela. Przyjmujemy holistyczne podejście do zarządzania portfelem i ryzykiem, a jedynym wspólnym mianownikiem naszych nowych inwestycji jest to, że powinny one mieć status prime.

Czy zamierzacie zatrzymywać je w portfelu na dłużej?

Tak, jesteśmy inwestorem długoterminowym i sprzedajemy głównie wtedy, gdy dana nieruchomość traci swoje strategiczne dopasowanie. Zważywszy na otwarty charakter naszego funduszu CŠNF, sprzedaże mogą również wynikać z konieczności pokrycia wykupów.

Czy będziecie otwierali biura w Polsce i na Węgrzech?

W najbliższej przyszłości nie, zarządzamy naszymi inwestycjami z Pragi.