Pionierzy na start

To gorący produkt inwestycyjny. Tak przynajmniej wynika z danych dotyczących popytu w Europie. Na siedmiu głównych rynkach – w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Holandii, Szwecji, Finlandii, Hiszpanii i Irlandii – w 2015 roku w mieszkania zainwestowano łącznie 41 mld euro (raport Savills, „Alternative Assets”, marzec 2016) – to aż cztery razy więcej niż cztery lata wcześniej, kiedy to inwestycje sięgały 11 mld euro. Przy tym okres ten przyniósł wielki sukces największym firmom z tego sektora. Największa europejska firma oferująca mieszkania na wynajem to Vonovia (z siedzibą w Bochum) – dysponuje portfelem 350 tys. mieszkań o łącznej wartości 21 mld euro. Mniejszy jest Deutsche-Wohnen (z siedzibą we Frankfurcie nad Menem z blisko 160 tys. mieszkań o wartości ponad 15,5 mld euro). Ci europejscy giganci, dzięki konsolidacjom, wielkością mogą konkurować z wcześniej niedoścignionymi amerykańskimi REIT-ami – jak AvalonBay (25,5 mld dolarów, 84 tys. mieszkań) czy Equity Residential (23,5 mld dol., 77 tys. mieszkań).

400 milionów zł od Bouwfondsa

Na tle tych ogromnych rynków Polskę w ogóle trudno dostrzec. Jedyny zagraniczny inwestor, który kupił tu najpierw jeden, a potem drugi budynek, to Bouwfonds European Residential Fund. Działający w Niemczech, Danii, Francji, Holandii, Norwegii i Szwecji fundusz administrowany jest przez holenderskiego zarządcę Bouwfonds Investment Management oraz niemiecką firmę Catella Real Estate. Latem zeszłego roku za około 100 mln zł kupił projekt Apartamenty Pereca – aktualnie budowany na warszawskiej Woli (przez Matexi Polska). Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, w połowie przyszłego roku do 193 mieszkań zaczną wprowadzać się pierwsi najemcy. W kwietniu bieżącego roku ten sam fundusz nabył kolejny projekt w budowie, tym razem w Krakowie na ul. Rakowickiej – 146 mieszkań, a do tego 113 mieszkań studenckich – w sumie 9,2 tys. mkw. powierzchni użytkowej (Apartamenty Novum od firm Hines i Heitman). Obecnie Bouwfonds negocjuje z lokalnymi firmami umowy na zarządzanie, w tym odpowiedzialność za komercjalizację każdego z budynków. Ambicje są jednak dużo większe. – Planujemy w tym roku i ewentualnie w przyszłym zainwestować od 100 mln do 110 mln euro – informuje Dariusz Węglicki, doradca zarządu. Jak wyjaśnia, kwota ta powinna starczyć na około 1,5 tys. mieszkań. Póki co w Europie Środkowo-Wschodniej fundusz zamierza ograniczać działania do Polski. – Pracujemy nad inwestycjami m.in. we Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu. Oczywiście bardzo chętnie nabędziemy kolejne nieruchomości w Warszawie – dodaje Dariusz Węglicki. Bouwfonds traktuje te zakupy długoterminowo i zamierza trzymać projekty nie krócej niż dziesięć lat. Chętnie nabyłby też obiekty już gotowe i wynajęte. – Takich jednak na rynku nie ma – dodaje Dariusz Węglicki.

Drugie tyle od Griffina

O to, by taki produkt powstał, zabiega już m.in. Griffin Real Estate. W ubiegłym roku firma poinformowała o uruchomieniu platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent. – W ciągu najbliższych dwóch czy trzech lat chcemy zainwestować w 5 do 6 tys. mieszkań na wynajem – informuje Adam P. Świrski, prezes Resi4Rent. Griffin poinformował, że od inwestorów zebrał na ten cel 100 mln euro. Resi4Rent ma działać podobnie jak Student Depot, znana już platforma Griffina zarządzająca siecią akademików. Ma ona kupować bądź już gotowe mieszkania, bądź grunty, na których powiązane z Griffinem kapitałowo Echo Investment będzie budować mieszkania za stawkę deweloperską. Następnie platforma ma nimi zarządzać. Plan zakłada m.in. odkupienie od Echo aktualnie budowanych mieszkań przewidzianych na wynajem – jest ich w budowie około 1,4 tys. Jak poinformował nas niedawno członek zarządu Echo, Rafał Mazurczak, w aktualnie budowanym warszawskim flagowym projekcie tego dewelopera Browary Warszawskie nawet połowa z 1 tys. mieszkań może być przewidziana na wynajem. – Pierwsze mieszkania zaoferujemy na przełomie 2018 i 2019 roku. Na początku w Krakowie i Wrocławiu – informuje Adam P. Świrski. Obok tych miast i wspomnianej już Warszawy, kolejne lokalizacje to Trójmiasto, Poznań i Łódź. Oferty najmu będą skrojone zarówno dla osób indywidualnych, jak i firm, chcących oferować mieszkania w ramach świadczeń pracowniczych.

Tysiące mieszkań Murapolu

Swój własny portfel mieszkań na wynajem chce także stworzyć Murapol. Firma zamierza pierwsze tysiąc mieszkań zaoferować klientom już jesienią bieżącego roku. – W trzy lata moglibyśmy powiększyć tę liczbę do 4-5 tys. lokali – informuje Michał Sapota, prezes Murapolu. Oferta dotyczyć ma Warszawy, Krakowa, Katowic, Wrocławia, Łodzi, Poznania czy Gdańska. – Do dyspozycji klientów postawimy portfel mieszkań wyselekcjonowanych na podstawie danych dostarczonych przez nasz dział analiz, który bada potrzeby oraz preferencje wynajmujących w poszczególnych lokalizacjach – informuje Michał Sapota. Tak więc firma nie będzie wynajmować całych projektów, a jedynie selekcjonować w nich mieszkania, i to o takich powierzchniach i lokalizacjach, które mają największe szanse na wynajęcie. Biznesem zarządzać ma osobna spółka Murapolu – Major Facility Management. Do jej kompetencji będzie należało pozyskiwanie najemców, ściąganie czynszów oraz utrzymywanie lokali. W przyszłości Murapol również planuje stworzyć swój własny REIT mieszkaniowy lub fundusz inwestycyjny. – Taka formuła umożliwi nam, wraz z jego rozwojem, zaproszenie do udziału inwestorów zewnętrznych, którym zaoferujemy certyfikaty inwestycyjne – tłumaczy Michał Sapota.

Jak mówi Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation, na podstawie wpływających do jego firmy zamówień analiz rynkowych od deweloperów, coraz więcej firm rozważa inwestycje w sektor mieszkań na wynajem. – Oni wiedzą, że każda hossa się prędzej czy później kończy, więc muszą się przygotowywać na alternatywne rozwiązania. Część rozważa realizację projektów tylko i wyłącznie z przeznaczeniem na wynajem – mówi Dariusz Książak. Przewiduje, że deweloperzy będą tworzyć odrębne spółki specjalizujące się w zarządzaniu wynajmami, którym będą odsprzedawać mieszkania.

Golub dorzuca swoje

Jako inwestor z ofensywą ruszyć ma także Golub Gethouse, który planuje zgromadzenie portfela 2-3 tys. mieszkań na wynajem w ciągu trzech do pięciu lat. Zgodnie z przyjętymi założeniami, Golub zbuduje kilka projektów po 300 mieszkań lub więcej w sześciu największych miastach Polski. – Pierwsze dwa obiekty powstaną w Warszawie. Za dwa i pół roku będziemy już oddawać pierwsze budynki – zapowiada Czarek Jarząbek. Wiadomo, że w sumie około 800 mieszkań powstanie na warszawskim Służewcu biurowym oraz na Woli. Kolejne inwestycje – w Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu. W przyszłości Golub zaoferuje te budynki na sprzedaż inwestorom pojedynczo lub w portfelu – zależnie od tego, czego będzie chciał rynek.

Wśród funduszów, które mogą bić się o produkt jest także Catella Wohnen Europa – pod zarządem wspomnianej już wcześniej Catella Real Estate. Fundusz kupił w zeszłym roku 72 lokale w wieżowcu Złota 44 (umowa przedwstępna ma być sfinalizowana w czerwcu 2017). To mieszkania luksusowe – założona przez inwestora średnia cena metra dla całego budynku wynosi 28 tys. zł (choć faktycznej ceny transakcji nie ujawniono). Wspomnieć też można o niedużej inwestycji duńskiego funduszu Core Poland Residential V zarządzanego przez Core Property Management, który z pomocą firmy deweloperskiej TK Development buduje 39 mieszkań na wynajem na warszawskich Szczęśliwicach. Fundusz skierowany do holenderskich inwestorów ma wymóg minimalnego wkładu w wysokości około 100 tys. euro i jak dotychczas jest to jego pierwsza inwestycja w Polsce.

Będzie tego dużo

Jakie są prognozy dla rynku? – To sektor, który bardzo szybko może się zmienić. Za trzy czy cztery lata tego produktu może być naprawdę dużo – przewiduje Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL Poland. Przyczynić ma się do tego zmiana mentalności młodych Polaków – mniejsze przywiązanie do własności, a większe do mobilności – Polacy częściej zmieniają miejsce zamieszkania. Ponadto, śladem dużych niemieckich pracodawców konkurujących o pracowników, firmy w Polsce mogą zacząć wynajmować od funduszy dużą liczbę mieszkań po hurtowych stawkach, by następnie oferować je swoim pracownikom z czynszem niższym od rynkowego.

Na szanse wzrostu wskazuje też niewykorzystany potencjał naszego rynku. Dotychczas wynajmowanych jest zaledwie około 4 proc. wszystkich mieszkań w Polsce. – Trudno porównywać go z krajami takimi, jak Niemcy czy Holandia, gdzie jest to 20 proc. i więcej – mówi Dariusz Węglicki. O zakup własnego mieszkania ma być też z czasem coraz trudniej, ze względu na rosnące wymagania banków przy udzielaniu kredytów mieszkaniowych. – Już od tego roku wymaga się 20-procentowego wkładu własnego – zwraca uwagę Czarek Jarząbek, który również uważa, że rynek bardzo urośnie w najbliższych latach.

Jakie ceny będą osiągać te gotowe i wynajęte produkty inwestycyjne? Prezes firmy Golub Gethouse uważa, że stopy kapitalizacji osiągane przy sprzedaży tych nieruchomości będą podobne do tych spotykanych w innych sektorach. – Stopy mogą być początkowo wyższe, gdyż inwestorzy będą zapewne traktowali te nieruchomości jako produkty alternatywne. Będą więc prawdopodobnie wyżej szacować ryzyko. Tak będzie do czasu ich upowszechnienia – uważa Tomasz Trzósło. Bartłomiej Krzyżak, associate director w dziale doradztwa inwestycyjnego firmy Savills, sądzi, że deweloperzy nie powinni mieć najmniejszego problemu ze sprzedażą produktów. – To premia za bycie pierwszym. Absolutnie wierzę w portfele inwestycji mieszkaniowych. Wystarczy odpowiednio adaptować pomysły sprawdzone u naszych zachodnich sąsiadów – uważa Bartłomiej Krzyżak.

Państwo im nie straszne

Czy głośne inicjatywy państwowe, jak Fundusz Mieszkań na Wynajem albo Mieszkanie Plus, nie stanowią zagrożenia dla tych inwestycji? Wpływ Funduszu Mieszkań na Wynajem był dotąd minimalny, jeśli nie liczyć ewentualnie psychologicznego, tzn. popularyzacji mieszkań na wynajem jako inwestycji instytucjonalnej. Przez ponad dwa lata funkcjonowania funduszu ukończono sześć projektów z łącznie 766 mieszkaniami, co w zestawieniu ze 150 tys. trafiającymi co roku na rynek mieszkaniami deweloperskimi, nie robi raczej wrażenia. Do 2018 roku państwowy fundusz planuje zaoferować najemcom łącznie zaledwie 5,5 tys. mieszkań, co też nie jest liczbą szczególnie imponującą. Dalszych planów nie ma, gdyż środki mają być już kierowane do nowego programu rządowego – Mieszkanie Plus. Czy ta ostatnia inicjatywa ma szanse odznaczyć się większym wpływem? Być może, choć jak zwraca uwagę Dariusz Książak, wciąż pod znakiem zapytania stoi jej skala i sytuacja nie zmieni się, dopóki nie wyjaśnią się kwestie finansowania. W szczególności chodzi o ustawę o REIT-ach, która ma szansę stworzyć właściwe odpowiednie źródło finansowania dla Mieszkania Plus.

Jednak nawet potencjalnie duże plany związane z rządowym programem nie odstraszają deweloperów zdecydowanych na inwestycje w sektor mieszkań na wynajem. – Mieszkanie Plus uruchomi kilka czy kilkadziesiąt tysięcy mieszkań na wynajem, a to kropla w morzu potrzeb – twierdzi Czarek Jarząbek. Ponadto chodzi też o sprofilowanie rządowego programu. – Jego odbiorcami będą osoby, które osiągają dochody poniżej średniej krajowej. Wydaje się, że jeśli deweloperzy adresują swoją ofertę do trochę innego odbiorcy, może to się powieść, nawet w przypadku, gdyby program zadziałał na dużą skalę – uważa Dariusz Książak. Dotychczas sam Fundusz Mieszkań na Wynajem swoimi wynikami dostarcza argumentu, choć niezbyt mocnego, na rzecz rozwoju tego sektora. – Poziom wynajmu jest według naszych informacji na wysokim poziomie, a stopy zwrotu są porównywalne z tymi, które uzyskują z mieszkań na wynajem inwestorzy indywidualni. Moim zdaniem ten wynik powinien zachęcić inne podmioty do inwestowania w tym sektorze, jako dającym może niezbyt wysoką, ale stabilną i relatywnie bezpieczną stopę zwrotu – ocenia prezes Emmerson Evaluation.