Dobry krawiec poszukiwany

Zacznijmy od ustalenia pojęcia – co tak naprawdę mieści się w określeniu biura „uszytego na miarę”? Sprawa jest istotna, bo skrótem BTS posługuje się wielu deweloperów i – jak się okazuje – dla każdego może mieć on inne znaczenie. Często nazwy tej nadużywają działy marketingu, oferując tradycyjne inwestycje biurowe, w których klient nie może liczyć na udogodnienia stworzone precyzyjnie pod kątem jego potrzeb. – Taki najemca wchodzi do budynku znajdującego się (w najlepszym przypadku) w stanie shell & core, czyli może zdecydować o podziale piętra, oświetleniu, umeblowaniu, wystroju wnętrz i… w zasadzie na tym koniec – mówi Łukasz Paryś, dyrektor realizacji projektów biurowych, Bouygues Immobilier Polska. – Większości najemców to wystarcza. Ale nie zmienią oni już np. lokalizacji łazienek czy serwerowni nie wybudują schodów wewnętrznych między piętrami, ani nie powiększą powierzchni piętra. A jeżeli się na to zdecydują, to koszty będą dużo większe niż przy zaplanowanej realizacji. Oczywiście poniesie je najemca, choć niekoniecznie bezpośrednio – mogą np. zostać „ukryte” w krótszych wakacjach czynszowych.

Trudne początki

Pierwszym spektakularnym projektem biurowym BTS w Polsce było Miasteczko Orange, którego budowa ruszyła na warszawskiej Ochocie na początku 2011 roku i trwała prawie 2,5 roku. Dla giganta telekomunikacyjnego Bouygues Immobilier Polska wybudował prawie 44 tys. mkw. powierzchni użytkowej (generalnym wykonawcą był Karmar). – Miasteczko Orange zakładało kompletną zmianę organizacji pracy najemcy – opowiada Łukasz Paryś z Bouygues Immobilier Polska. – Firma opuszczała biuro w centrum [obecnie biurowiec przy Twardej nosi nazwę Spectrum – przyp. red.], które w większości było podzielone na małe pokoje i długie, wąskie korytarze. Nowa lokalizacja miała połączyć pracowników na wspólnych powierzchniach, usprawnić współpracę i komunikację między nimi. Z góry było zatem wiadomo, że nowa siedziba Orange musi powstać poza centrum miasta, mieć open space i powierzchnię piętra na poziomie 10 tys. mkw. Zaproponowaliśmy firmie trzy lokalizacje, Orange wybrało korytarz Al. Jerozolimskich. Cały proces trwał niecałe cztery lata, w tym sama budowa – z racji wielkości – około 27 miesięcy. Widać wyraźnie, że nawet przy bardzo wymagającym kliencie, jakim był Orange, można ten proces zamknąć w rozsądnym terminie.

Klient w zasadzie typowy

Czy istnieje uniwersalny profil klienta, który interesuje się „szyciem biura na miarę”? – Typowy klient na biurowiec BTS to duże przedsiębiorstwo czy koncern, który chce wybudować swoją siedzibę, często na cały region. Taka firma zatrudnia powyżej 1 tys. pracowników i potrzebuje powierzchni przynajmniej 10-20 tys. mkw. Często celem inwestycji jest konsolidacja biur z wielu lokalizacji – wymienia Łukasz Paryś. Jednak na rynkach regionalnych coraz częściej powstają mniejsze BTS-y dla najemców zdecydowanie mniej znanych niż Orange. Do takich „butikowych” projektów należy – oddany do użytku w kwietniu tego roku – budynek wzniesiony przez lokalnego dewelopera, firmę Brema, w ścisłym centrum Katowic przy al. Roździeńskiego. Sześciokondygnacyjny obiekt, który oferuje nieco ponad 6 tys. mkw. powierzchni biurowo-usługowej, jest wspólnym pomysłem dewelopera oraz firmy informatycznej BPSC (Biuro Projektowania Systemów Cyfrowych). Specjaliści od IT są jednocześnie głównym najemcą budynku – zajmą trzy z sześciu kondygnacji. – BPSC od miesięcy szukało w Katowicach biur, które sprostałyby ich oczekiwaniom. Rynek jednak zawiódł, oferty okazały się dla firmy niezbyt ciekawe – mówi Michał Dobrowolski, dyrektor zarządzający firmy Brema, dewelopera projektu. – Postanowiliśmy stworzyć biurowiec, który będzie dopasowany precyzyjnie do określonych potrzeb firmy. Priorytetem była tutaj ekonomiczność realizacji, jej położenie w centrum miasta i pod dobrym adresem, a także udogodnienia dla pracowników, uwzględniające m.in. komunikację miejską, połączenia drogowe z miastami ościennymi czy bliskość sklepów – uzupełnia.

Pracownicy BPSC będą mieć do swojej dyspozycji także taras na dachu oraz zielone strefy relaksu wokół budynku. Lada dzień do biurowca wprowadzi się kolejny najemca – firma meblarska MDD, która na drugim piętrze urządzi showroom. Na wolny rynek trafiło pozostałe 2,5 tys. mkw. powierzchni biurowej pod tym adresem.

Tanie metry klasy A

Opinia, iż biurowce BTS są produktem drogim, ekskluzywnym i dla wybranych, jest wyssana z palca – twierdzą zgodnie deweloperzy operujący na tym rynku. – Tu najemca decyduje o wielu czynnikach na etapie projektowania: np. ile deweloper wyda na zakup działki, jakie mają być instalacje i wyposażenie budynku, czy elewację wykonać z marmuru czy szlifowanego betonu – wylicza Łukasz Paryś. – Innymi słowy: najemca może sam zdecydować, czy w przyszłości będzie płacił 8, 12 czy 14 euro za 1 mkw.

Także katowickiemu deweloperowi udało się połączyć jakość, nowoczesne technologie i oszczędność. – Na każdym z pięter wdrożono niezależne rozwiązania informatyczne, teletechniczne i grzewcze. Pozwoliło nam to osiągnąć z jednej strony wysoki standard i jakość budynku, z drugiej strony takie rozwiązania zapewniają najemcom oszczędności. W efekcie możemy dziś zaoferować niski koszt eksploatacji, co przekłada się na atrakcyjne warunki finansowe najmu – mówi Michał Dobrowolski. Stawka wywoławcza najmu w biurowcu Brema wynosi 12,5 euro za 1 mkw., opłata eksploatacyjna – około 3 euro za 1 mkw.

Czyje pieniądze, a czyje ryzyko

Atrakcyjną dla najemcy cechą projektu BTS jest także to, że budynek powstaje specjalnie dla niego, ale ryzyko biznesowe inwestycji ponosi deweloper. – Oczywiście jeszcze przed zakupem działki podpisujemy umowę przednajmu, która zabezpiecza nasze interesy, bo po oddaniu budynku do użytku nadal jesteśmy jego właścicielem – zastrzega Łukasz Paryś. – Chyba że najemca zamierza kupić budynek po zakończeniu inwestycji, wtedy możemy rozważyć inne warianty współpracy. – Z najemcą wiążemy się umową długoterminową, która jest zabezpieczona kaucją czy gwarancją bankową – uzupełnia Michał Dobrowolski z firmy Brema. – Banki przychylnie patrzą na taką współpracę, szczególnie jeśli nasz partner ma dobry standing. – My akurat nie korzystamy z finansowania bankowego, ale wiem, że banki bardzo chętnie kredytują takie inwestycje – potwierdza Łukasz Paryś.

Bartek Włodarski, dyrektor w Dziale Reprezentacji Najemcy w Knight Frank, uważa, że biurowy BTS może być atrakcyjny dla inwestora jako produkt z długoterminową stopą zwrotu. – W Polsce można zawierać umowy najmu do maksymalnie 30 lat, a najemcy decydujący się na biuro szyte na miarę zazwyczaj wiążą z nim długoterminowe plany – wyjaśnia Bartek Włodarski.

Home, sweet home

– Z klientem BTS pracujemy od samego początku inwestycji, od pierwszej strony design briefu – zapewnia Łukasz Paryś. – Zaczynamy od poznania preferowanej lokalizacji i otoczenia, potem planujemy szczegóły związane z powierzchnią – ile firma ma działów, jak są liczne, w jaki sposób muszą się komunikować, czy pracownicy siedzą w open space czy w mniejszych pokojach. Pomagamy im w zrozumieniu, jaką rolę odgrywa przestrzeń we wspomaganiu efektywności – podkreśla.

Szacuje się, że tradycyjny proces relokacji dla klienta biurowca trwa mniej więcej 1,5 roku, do dwóch lat. Do gotowego obiektu najemca może wprowadzić się już po kilku miesiącach od momentu podpisania umowy. – Natomiast z klientem BTS proces realizacji jest dłuższy i może trwać nawet 3-4 lata. Nie zmienia to faktu, że udogodnienia stojące za takim rozwiązaniem są tego warte – uważa Łukasz Paryś. – Z biurowcem BTS jest trochę jak z budową własnego domu – najemca, który miał udział w projektowaniu budynku, czuje się w nim jak u siebie – uważa Michał Dobrowolski. – Z drugiej strony klient ma pewność, że budową zajmowali się specjaliści, od których można wymagać odpowiedniego poziomu prac i komfortu użytkowania budynku – wyjaśnia Michał Dobrowolski.

Projekty BTS to także doskonałe wsparcie marketingowe – zarówno dla najemcy, jak i dewelopera. Ten pierwszy może umieścić na elewacji swoje logo (w zasadzie) dowolnej wielkości, nie musi także obawiać się, że zostanie ono zdominowane przez inny znak graficzny (nie daj Boże – logotyp konkurencji). A najczęściej, jak w przypadku Miasteczka Orange, kompleks po prostu zmienia nazwę na kojarzącą się z głównym najemcą. – Biurowiec BTS może być interesujący z punktu widzenia dużych użytkowników, ponieważ daje im także znakomitą rozpoznawalność – potwierdza Bartek Włodarski z firmy Knight Frank. – Biurowiec BTS pod względem marketingowym także nam przyniósł korzyści – zdradza Michał Dobrowolski. – Zgłaszają się do nas kolejni klienci zainteresowani projektami BTS, nie tylko ze Śląska.

Także Bouygues Immobilier Polska rozmawia obecnie z dwoma klientami zainteresowanymi biurami „uszytymi na miarę”. Firma nie zdradza szczegółów, wiadomo jednak, że rozmowy dotyczą projektów o powierzchni ok. 20-25 tys. mkw., z których jeden znajduje się w Warszawie, a drugi poza stolicą.

Cyrograf niedrogi, ale wiążący

Czy biurowy projekt BTS ma jakiekolwiek wady? Owszem. Głównym problemem może być brak możliwości ekspansji, bo najemca, który wynajął cały budynek jest „zamknięty” na tej przestrzeni i będzie mu niezwykle trudno migrować do innego projektu, jeśli okaże się, że firma potrzebuje jeszcze większej przestrzeni. Wydaje się także, że niełatwo „uszyć projekt na miarę” najemcy, którego działalność wymaga elastyczności w zajmowaniu powierzchni – np. firmy z sektora SSC często dobierają dodatkowe metry, a po pewnym czasie z nich rezygnują. Łatwiej przeprowadzić taką operację, jeśli nie jest się jedynym najemcą obiektu. – Myślę, że projekty biurowe BTS mają przyszłość – klienci stają się coraz bardziej wymagający, mają coraz bardziej specyficzne potrzeby, a budowane przez deweloperów spekulacyjnie biurowce zazwyczaj nie różnią się od siebie – uważa Michał Dobrowolski. Nieco bardziej sceptycznie podchodzi do przyszłości tego segmentu Bartek Włodarski. – W moim odczuciu rynek BTS w Polsce jeszcze raczkuje i raczej nie zdominuje rynku biur. Projekty BTS zagoszczą na nim na dobre, ale jako jego element. W przyszłości to parki biznesowe nadal będą dominować na rynku nieruchomości biurowych – uważa Bartek Włodarski.