Szlifowanie diamentu czy buksowanie w miejscu

Nowy projekt Ministerstwa Finansów spotkał się z dużym odzewem ze strony branży nieruchomości. Wprowadzono w nim zmiany, za które branża chwali, ale nie obyło się też bez wpadek. Nowe prawo ma w założeniu obowiązywać od 1 stycznia 2018 roku, ale przed urzędnikami jeszcze miesiące pracy nad nową ustawą. Zapytaliśmy przedstawicieli rynku nieruchomości, co sądzą o nowych rozwiązaniach, co by w projekcie zmienili i jak na rynek nieruchomości w Polsce może wpłynąć pojawienie się nowej instytucji.

Radosław Świątkowski

współzałożyciel i partner zarządzający REINO Partners

Samo opublikowanie nowej wersji projektu należy ocenić pozytywnie. Ustawa w finalnej wersji powinna jednak dotyczyć podmiotów z siedzibą w Polsce. W innym przypadku REIT-y oparte o polski kapitał nigdy nie powstaną. Polski rynek nieruchomości nadal będzie zdominowany przez podmioty zagraniczne. Jedyna różnica będzie taka, że te podmioty będą dodatkowo inwestowały kapitał polskich inwestorów pozyskiwany przez polską giełdę, z założenia stanowiący mniejszość. Realizacja takiego scenariusza nie będzie miała nic wspólnego z polskimi REIT-ami. Martwi też planowane ograniczenie formy prawnej do spółki akcyjnej, co może przyczynić się do nieprawidłowości w rozwoju polskich REIT-ów. W takim scenariuszu mogą tworzyć je głównie deweloperzy (zwykle już notowani na GPW) oraz podmioty zagraniczne. A chyba nie taka była intencja, szczególnie gdy spojrzeć na cele Programu Budowy Kapitału. Dziwi na przykład brak możliwości tworzenia REIT-ów w formie FIZ. W takiej wersji ustawy inwestorzy upublicznionego funduszu, spełniającego wszystkie kryteria SRWN, będą dyskryminowani podatkowo wyłącznie z uwagi na formę prawną. Tymczasem FIZ jest jedyną formą prawną umożliwiającą prowadzenie REIT-u w euro, co może okazać się kluczowe dla sukcesu polskich REIT-ów opartych o nieruchomości komercyjne. Niepokoi również brak jednoznacznego wykluczenia projektów deweloperskich (co istotnie zwiększa ryzyko całego portfela), a także rygorystycznych kryteriów związanych z rozproszeniem kapitału. REIT-y to struktury dla inwestorów pasywnych, a nie strategicznych. Limit dla kapitału powinien być wysoki, ale dotyczyć kapitału własnego, a nie zakładowego. Proponowany wariant nie chroni inwestorów. Wręcz przeciwnie. Oznacza wyłącznie wyższy PCC, a zatem wyższy koszt utworzenia REIT-u.

Marcin Juszczyk

członek zarządu oraz dyrektor finansowy i inwestycyjny w Capital Park, a także członek rady Fundacji Edukacji i Badań nad REITs

Pozytywnie należy ocenić rozszerzenie zakresu typów nieruchomości, które może posiadać REIT, o mieszkania i inne rodzaje nieruchomości generujące dochody. Postulujemy dodatkowo rozszerzenie tego zakresu o grunty. Z praktyki rynku wynika, że często grunty generują przychód z najmu/dzierżawy zarówno samodzielnie (np. grunt wydzierżawiony pod stacje benzynowe, pod obiekty handlowe lub restauracje), jak i jako nieodłączne części większych projektów (parkingi do obiektów handlowych, biurowych, magazynowych) w ramach np. parków handlowych lub parków biurowych. Postulujemy też rozszerzenie kręgu podmiotów, które mogą być REIT-ami o fundusze nieruchomościowe (FIZAN-y), których certyfikaty zostałyby dopuszczone do obrotu na GPW i które spełniałyby warunki dla REIT-a. Albo przynajmniej zapewnienie jakiejś formuły prawnej umożliwiającej łatwe przekształcenie funduszy inwestycyjnych obecnie funkcjonujących w oparciu o model REIT w spółkę akcyjną, która taki status będzie mogła uzyskać. Autorzy drugiego projektu ustawy zastosowali nietypowe jak na standardy światowe, aczkolwiek bardzo ciekawe, rozwiązanie podatkowe, czyli opodatkowanie preferencyjną stawką 8,5 proc. dochodów REIT uzyskiwanych z wynajmu nieruchomości wypłacanych w formie dywidend z jednoczesnym zwolnieniem uzyskiwanych przez inwestorów REIT dochodów z dywidend z opodatkowania tzw. podatkiem Belki. Takie rozwiązanie w naszej opinii uczyni akcje REIT-ów jeszcze bardziej atrakcyjnym instrumentem dla inwestorów indywidualnych. Największą wadą drugiego projektu ustawy o REIT-ach jest rozwiązanie postulujące, by zysk księgowy był podstawą do wyliczenia 90 proc. dywidend. Nie najlepszy jest też wymóg posiadania kapitału zakładowego na poziomie minimum 50 mln zł. W projekcie jest zapis, że nie mniej niż 70 proc. wartości bilansowej aktywów REIT-u stanowią nieruchomości, udziały lub akcje spółek zależnych. Powinno się jasno zdefiniować, że te 70 proc. stanowią nieruchomości generujące dochód z najmu, a nie dowolne nieruchomości (nawet jeśli to wg definicji są budynki z gruntem). W skrajnym przypadku 100 proc. mogłyby stanowić nieruchomości będące projektami deweloperskimi. Należy dopuścić projekty deweloperskie, rozbudowy i przebudowy, aby REIT mógł być konkurencyjny na rynku, ale powinny one mieścić się w tym pozostałym limicie 30 proc. Postulujemy też zmniejszenie wymogu posiadania przez REIT 95 proc. udziałów w spółkach zależnych i wprowadzenie w zamian wymogu posiadania kontroli lub współkontroli (w rozumieniu MSSF). Takie rozwiązanie umożliwiłoby REIT-om tworzenie joint ventures z partnerami biznesowymi i korzystanie z benefitów, które są nieodłączną cechą takich struktur. Uważam również, że spółki zależne REIT-ów powinny mieć jak największą elastyczność w zarządzaniu płynnością finansową i dystrybuowaniu dochodów do holdingu w dowolnej możliwej formie. Wymóg dystrybuowania 90 proc. zysku w postaci dywidend przy ograniczeniach, jakie definiuje Kodeks Spółek Handlowych, dotyczących możliwości i procedur odnoszących się do wypłat dywidend wbrew pozorom utrudni i opóźni właściwą wypłatę dywidend przez REIT. Jeśli spółka zależna osiągnie zysk w roku 1., będzie on mógł zostać wypłacony po zatwierdzeniu sprawozdań i podziale zysku w roku 2. i wtedy będzie dopiero dochodem w REIT, a ten wykaże go w sprawozdaniu za rok 2. i wypłaci swoim akcjonariuszom dopiero w roku 3.

Mirosław Bednarek

prezes zarządu Matexi Polska

Ta nowa forma pośredniego inwestowania kapitału w potencjał rynku nieruchomości przyciągnie pewne grono inwestorów. Myślę jednak, że przede wszystkim będą to osoby i tak już aktywne na rynku kapitałowym, inwestujące w różnego typu fundusze inwestycyjne i instrumenty pochodne. Sądzę, że nabywcy inwestujący w nieruchomości bezpośrednio, poprzez zakup mieszkania, cenią tę inwestycję w znacznej mierze dzięki temu, że posiadają realnie nieruchomość na własność. Jest to moim zdaniem bardzo silne uwarunkowanie kulturowe. Z mojego doświadczenia wynika, że osoby prywatne inwestujące w zakup mieszkania często poza zwrotem z najmu wiążą z lokalem także inne długofalowe plany, takie jak np. zabezpieczenie na starość czy przekazanie mieszkania w przyszłości dzieciom lub wnukom. Warto też pamiętać, że jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych, także tych lokujących kapitał w nieruchomości komercyjne, już nie raz potrafiły generować straty i nie dają równie silnego poczucia bezpieczeństwa i budowania własnego, trwałego majątku. REIT-y to ciekawa alternatywa, jednak głównie dla klientów szukających nowych możliwości na rynku kapitałowym lub ewentualnie tych nabywców mieszkań, którzy inwestycje kalkulują wyłącznie na zasadzie zwrotu z najmu, nie przewidując realizacji innych celów związanych z posiadaniem mieszkania na własność. Pojawienie się REIT-ów to naturalna konsekwencja rozwoju polskiego rynku inwestycyjnego.

Michał Sapota

prezes zarządu Murapolu

Jesteśmy usatysfakcjonowani tym, że ustawodawca dostrzegł potrzebę uruchomienia REIT-ów na polskim rynku kapitałowym i objął nimi także mieszkania. Narzędzie to będzie stanowiło z jednej strony atrakcyjną ofertę inwestycyjną dla osób szukających interesujących form lokowania swoich nadwyżek finansowych. Z drugiej – będzie kołem napędowym dla zwiększania sprzedaży u deweloperów, gdyż wprowadzenie możliwości inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe poprzez REIT-y uruchomi dodatkowy popyt na lokale mieszkalne. Poprzez REIT-y na rynku mieszkań na wynajem mogą pojawić się zarówno duże instytucje – typu banki, TFI czy ubezpieczyciele, jak też mali inwestorzy, którzy zyskają dodatkową możliwość zdywersyfikowania swoich inwestycji i rozszerzenia portfeli o nieruchomości przynoszące stabilny zysk w długim terminie. Widzę także możliwość pojawienia się nowej grupy inwestorów ze środkami, które dziś są uśpione, i z małym lub żadnym doświadczeniem w inwestowaniu. To także ciekawa opcja dla ludzi, którzy dostrzegając atrakcyjność inwestycyjną nieruchomości mieszkaniowych, dzisiaj bezpośrednio lokują w nie swoje oszczędności, biorąc na siebie wszystkie obciążenia związane z zarządzaniem wynajmowanymi lokalami. REIT-y dadzą im możliwość inwestowania w mieszkania, które będzie znacznie bezpieczniejsze i wygodniejsze. Biorąc powyższe pod uwagę, jestem przekonany, że inwestorzy szybko dostrzegą zalety lokowania kapitałów w REIT-y i instytucje te będą dysponowały dużymi środkami na zakupy mieszkań. Zgłaszany przez nie popyt na lokale będzie napędzał produkcję u deweloperów. Na tej podstawie można spodziewać się w przyszłości dalszego poprawiania już teraz rekordowych wyników sprzedaży firm deweloperskich. Należy podkreślić, że wzrost branży deweloperskiej pociągnie za sobą rozwój wszystkich innych z nią współpracujących, w tym budowlanej, okołobudowlanej, wykańczania wnętrz, AGD etc.

Paweł Toński

członek zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK), partner w Crido Taxand

W 2016 roku rząd podjął się zadania zaprojektowania przepisów dotyczących REIT-ów. Pierwsza jesienna próba była bardzo nieudana – porównując z innym modnym pomysłem rządowym, można powiedzieć, że przypominała samochód elektryczny na ropę, jeżdżący tylko do tyłu i wyłącznie po polskich drogach. Nowy projekt zawiera sporo dobrych pomysłów: (1) rozsądna stawka podatku – należy docenić duży wysiłek MF, aby zmienić stawkę 19 proc. na 8,5 proc., (19 proc. podatku na kwocie „dystrybucji”, a nie dochodu dawałoby wyższe obciążenie REIT-u podatkiem, niż obecnie mają zwykłe spółki nieruchomościowe); (2) względnie jasne zasady podatkowe, w tym przyjazne zwolnienie dla wszystkich inwestorów – czyli jeden poziom podatku; (3) uwzględnienie w obowiązkowej dystrybucji ograniczeń z KSH; (4) zwięzłość przepisów, rozsądne warunki wstępne (za wyjątkiem dystrybucji). Wielkim problemem pozostaje niespójność wymogów dystrybucji z realiami branży. Projekt pomija fundamentalne różnice między zyskiem podatkowym i księgowym, zdolnością dystrybucyjną i wolną gotówką, a jednocześnie używa tych pojęć do tworzenia warunków działania REIT-u. W efekcie może opodatkować i wymusić dystrybucję papierowych zysków, a jednocześnie uniemożliwić REIT-owi spłatę kredytów czy ulepszenie nieruchomości. Projekt jest też wysoce polskocentryczny, w zasadzie skierowany tylko do spółek działających w Polsce i na polskiej giełdzie – to raczej świadomy wybór rządu, choć nieco kontrowersyjny. Jest też trochę pojedynczych wątpliwości (np. definicja nieruchomości, część przepisów podatkowych) łatwych do naprawienia oraz świadomych uproszczeń dokonanych w imię względnej szybkości wprowadzenia przepisów.