Witamy w Mordorze

Służewiec, określany również jako warszawska dzielnica biznesowa Mokotów, ma nie najlepszą reputację. Rzeczywiście, mieszkańcy stolicy kolokwialnie nazywają tę okolicę Mordorem. Powszechnie wiadomo, że J.R.R. Tolkien, tworząc krainę Saurona, myślał o przemysłowym mieście Birmingham i wątpię, czy kiedykolwiek odwiedził polską stolicę. Fakty te nie powstrzymały jednak pewnego żartownisia przed ustawieniem tablicy z taką nazwą, zdjętą niezwłocznie przez władze miasta, które najwyraźniej nie zrozumiały żartu. Czy dzielnica ta jest naprawdę aż tak beznadziejna?

Trochę historii

Służewiec dołączono do Warszawy w 1938 roku, niedługo potem przeniesiono tam warszawski tor wyścigowy, choć dziś jest on oficjalnie częścią Ursynowa. W 1951 zapadła nieszczęsna decyzja dotycząca przekształcenia Służewca w dzielnicę przemysłową – na 250 hektarach terenów (wówczas) rolnych powstały liczne fabryki. Dopiero w 1992 roku wybudowano tu pierwszy biurowiec – Curtis Plaza. Od tej pory biurowce zaczęły wypierać nieekonomiczny już przemysł ciężki. Zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe wzmogło otwarcie centrum handlowego Galeria Mokotów w 2000 roku, lecz dopiero w latach 2008-2009 nastąpił szczyt popytu. Dzielnica ma dziś największą koncentrację powierzchni biurowej w skali kraju – w 77 biurowcach jest jej ponad 1 mln mkw.

Według agencji nieruchomości Savills, jedno z największych wyzwań stojących dziś przed dzielnicą to brak infrastruktury. – Jest faktem, że rozwój infrastruktury nie nadążał za budową biurowców. Trzeba jednak dodać, że trwające prace powinny poprawić sytuację pod względem komunikacyjnym, choć ukończenie powstających dróg potrwa jeszcze dwa, trzy lata i okres ten będzie najtrudniejszy – mówi Wioleta Wojtczak, szefowa działu analiz w Savills Polska. Pierwsza linia warszawskiego metra, otwarta w 1995 roku, skrupulatnie ominęła Służewiec. Można tam dojechać tramwajem, lecz linie tramwajowe kończą bieg na pętli. Jest również stacja kolejki, która jednak znajduje się na samym skraju dzielnicy, z dala od większości obiektów biurowych. Dziś Służewiec słynie z korków, co nie dziwi, biorąc pod uwagę, że w dzielnicy pracuje około 80-100 tys. osób, a w ciągu dnia przyjeżdża tam nawet do 250 tys. kolejnych. W 2016 roku agencja JLL oszacowała, że średni czas dojazdu na Służewiec komunikacją publiczną jest dwukrotnie dłuższy niż dojazd prywatnym samochodem. Nocą jednak jest zupełnie inaczej – wiele ulic sprawia wrażenie dziwnie pustych i cichych. Wydaje się, że deweloperzy obiektów mieszkalnych pojawili się tu dopiero niedawno. W ubiegłym roku na rynku mieszkaniowym dzielnicy znalazły się 1043 nowe mieszkania, a sprzedano 1606 lokali. Obecnie obiekty mieszkaniowe znajdują się przy ulicach Bokserskiej, Obrzeżnej, Cybernetyki, Postępu, Woronicza oraz Konstruktorskiej. Według Savills, wiele z tych mieszkań kupowanych jest przez osoby pracujące w tej dzielnicy.

Wydaje się, że większość zainteresowanych jest zgodna co do tego, że skutecznie działający biznes potrzebuje mieszanki różnego rodzaju obiektów. – Przyszły rozwój dzielnicy powinien być bardziej zrównoważony, co dotyczy też każdego innego miejsca, w którym obecnie występuje duże zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. Jeżeli powstaną tam hotele, więcej inwestycji mieszkaniowych oraz miejsca, w których ludzie mogą spędzać czas po pracy, poprawi to wizerunek Służewca – mówi Wioleta Wojtczak. I rzeczywiście, pod względem hoteli Służewiec cierpi na szczególne braki. W dzielnicy nie ma ani jednego, choć – według Savills – bezwzględnie powinno tam powstać około tysiąca pokoi hotelowych. Sytuacja pod tym względem ma się jednak zmienić. Około tysiąca pokoi powstanie na lokalnym rynku do 2020 roku. Na drugi kwartał przyszłego roku zaplanowane jest otwarcie hotelu Four Points by Sheraton przy ulicy Suwak, Hampton by Hilton zacznie działać w ostatnim kwartale 2018 przy ul. Postępu, Holiday Inn Express Mokotów przyjmie gości w 2019 roku (nie podano jeszcze dokładnych informacji), Moxy i Residence Inn zostaną otwarte przy ulicy Wilanowskiej mniej więcej w 2019 roku, natomiast Focus Hotel Premium ruszy w 2020.

Miejsce nie tylko dla biznesu

Służewiec jest rzeczywiście ważną dzielnicą biznesową, w której co roku zawiera się transakcje o wartości około 6 mld zł, nie licząc obrotów generowanych przez centrum handlowe Galeria Mokotów. Nie oznacza to jednak, że dzielnica nie ma konkurencji. Sama informacja o planach budowy drugiej linii metra przyczyniła się do wyprowadzki warszawskich firm na zachód – Wola niespodziewanie stała się pretendentem do miana głównego centrum biurowego stolicy. Co więcej, ponieważ deweloperzy mieszkaniowi dopiero niedawno wkroczyli do tej dzielnicy, wszyscy starają się unikać błędów przypisywanych inwestycjom zrealizowanym w dzielnicy Mokotów. Deweloperzy nie dążą już do tego, by tworzyć dzielnice ściśle biznesowe. – W 2006 roku firma Ghelamco kupiła działkę poprzemysłową w kwartale ulic Grzybowskiej, Wroniej, Łuckiej i Towarowej – wyjaśnia Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju w firmie Ghelamco Poland. – Po dziesięciu latach prac koncepcyjnych, projektowych i budowlanych powstał kompleks Warsaw Spire. U jego podstawy stworzyliśmy Plac Europejski, otwarty dla wszystkich, pełen zieleni, fontann i płynącej wody, otoczony kawiarniami i restauracjami, na którym znajduje się otwarta, zewnętrzna galeria sztuki Art Walk. Cały ten projekt stał się jedną z przyczyn zmian zachodzących na Woli. Przywróciliśmy życie niedostępnej niegdyś części miasta – mówi. Jednak w pewnym zakresie Wola zajmuje nieco inną niszę niż Służewiec – dzielnica znajduje się o wiele bliżej centrum, a czynsze są w niej trochę wyższe. – Mimo bliskości Wola nie jest jeszcze uważana za element centrum biznesowego miasta, choć może być uważana za jego naturalne przedłużenie w kierunku zachodnim. Biura są tu nieznacznie tańsze niż w samym centrum stolicy. Natomiast pod względem skali zagospodarowania i rodzaju budynków (liczne biurowce) okolice Ronda Daszyńskiego wkrótce staną się gęsto zabudowanym ośrodkiem biurowym przypominającym ścisłe centrum biznesowe stolicy. Bliskość city stanowi atrakcyjną alternatywę dla wielu firm poszukujących „bardziej centralnej” lokalizacji, które jednak nie potrzebują ekskluzywnej siedziby w samym centrum. Środek ciężkości Warszawy stopniowo przesuwa się na zachód, więc obszary te mogą w rzeczywistości nałożyć się na siebie – mówi Jan Jakub Zombirt, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w JLL Polska.

Tymczasem izraelski deweloper Adgar bardzo wierzy w Służewiec. Uważa, że problemy z infrastrukturą drogową nie mają znaczenia, a relatywny brak obiektów mieszkaniowych jest zaletą. Na poparcie swojego zdania porównuje Mokotów z Ramat Ha’Hayal w Tel Awiwie. Tamtejsza dzielnica biznesowa jest w dużej mierze zdominowana przez spółki informatyczne, są z niej tylko dwa wyjazdy i prawie brak komunikacji publicznej, a jej ulice są niemal stale zakorkowane. Poglądy te nie są tak kontrowersyjne, jak by się wydawało. Adgar sądzi, że odpowiednia mieszanka funkcji oraz obecność handlu jest jednym z najważniejszych elementów dobrze funkcjonującej dzielnicy. – Zauważamy, że lokale handlowe wprowadzają życie do budynku – mówi Eyal Litwin, CEO firmy Adgar Poland. – Gdy kupowałem Park West, moją pierwszą wskazówką dla architekta było polecenie usunięcia wszelkich ogrodzeń. Zrobiliśmy to, bo chcieliśmy, aby lokale handlowe były dostępne – dodaje. Podkreśla, że inni deweloperzy dostrzegają swoje błędy i również zaczynają likwidować ogrodzenia.

Według Eyala Litwina Mokotów jest o wiele bardziej interesującą lokalizacją niż Wola. – Na Mokotowie – a szczególnie w jego części nazywanej dziś Mordorem – jest dokładnie tak, jak w Ramat Ha’Hayal: jest sporo biur i zero mieszkań dokoła – podkreśla. Jego zdaniem to dobrze, bo mieszkańcy nie lubią nocnych hałasów pod oknami, a tym, co wnosi życie do dzielnicy są właśnie restauracje i puby – za dnia goszczą biznesmenów, a nocą przyciągają imprezowiczów, którzy bawią się do rana. – Większość dużych deweloperów otwiera stołówki w swoich budynkach, czego oczekują fundusze – ich przyszli partnerzy. Jako długoterminowy inwestor i właściciel wolimy w naszych budynkach w Polsce restauracje. W Ramat Ha’Hayal wszystkie stołówki w budynkach są likwidowane, ponieważ restauracje są lepszą alternatywą – wyjaśnia. Co więcej, puby, kluby, restauracje i parki dają powód, aby po pracy zostać w dzielnicy, tym samym pomagają zmniejszać korki w godzinach szczytu, po zakończeniu pracy.

Niestety na Służewcu jeszcze tak nie jest. Mapa obiektów handlowych na Mokotowie nie przypomina części miasta położonych bliżej centrum. Jest Galeria Mokotów i to w zasadzie wszystko. Jeżeli chodzi o obiekty gastronomiczne: – Na Mokotowie mam Green Caffè, ale nie chcę tam jadać codziennie – mówi Eyal Litwin.

W sumie nie jest tak źle

W pewnym sensie nie ma znaczenia to, że reputacja Służewca jest taka kiepska. Zapotrzebowanie na powierzchnię biurową jest wysokie i ma nadal rosnąć. Każda powierzchnia, która zostanie oddana na warszawskim rynku, powinna zostać zapełniona. Do końca 2019 roku rynek Służewca powiększy się o kolejne 85 tys. mkw. powierzchni, a 30 proc. powierzchni, która ma pojawić się na rynku w tym roku, jest już wynajęte. Odsetek pustostanów w dzielnicy zwiększył się do 18,9 proc. w dużej mierze na skutek wyprowadzek firm na Wolę, jednak przewidywany jest jego ponowny spadek. – Lokalizacja pozostaje atrakcyjna, nawet bez uwzględniania trwających obecnie modernizacji. Bliskość lotniska jest niezaprzeczalną zaletą. Co więcej, ponieważ dzielnica nie jest położona w centrum, poziom czynszów jest atrakcyjny, co – w połączeniu z dostępnością powierzchni biurowych – jest zaletą z punktu widzenia firm – mówi Wioleta Wojtczak z Savills. Nie zmienia to faktu, że – jak mówi Jan Jakub Zombirt z JLL – większość miast, które zajmują wysoką pozycję pod względem jakości życia, to miasta przyjazne chodzeniu. Oznacza to mniejszą potrzebę korzystania z samochodów i zachętę do przemieszczania się pieszo – odległości do głównych punktów są małe, a ulice bezpieczne i atrakcyjne. Lokale handlowe, usługowe i restauracje na parterze sprawiają, że chodzenie jest przyjemne. Szeroka gama usług i handlu detalicznego zmniejsza potrzebę przemieszczania się i zwiększa ogólną równowagę w danej dzielnicy.