Well, well, well...

Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego (PLGBC, Polish Green Building Council) podaje, że na początku marca tego roku w Polsce we wszystkich systemach certyfikowanych było 551 budynków różnej maści, które dysponowały łączną powierzchnią użytkową ponad 10 mln mkw. Zdecydowana większość tego imponującego metrażu (ponad 8 mln mkw.) przypadała na system BREEAM, na drugim miejscu uplasował się LEED (1,6 mln mkw.), daleko w tyle znalazł się system DGNB (około 200 tys. mkw.), a jeszcze dalej – HQE (ponad 30 tys. mkw.). W liczbach certyfikowanych obiektów proporcje są podobne: BREEAM – 443, LEED – 103, HQE – 4 i DGNB – 1. Skąd taka dysproporcja? – Systemy BREEAM i LEED cieszą się większą popularnością głównie z tego powodu, że jako pierwsze weszły na rynek międzynarodowy, pozostałe dwa dopiero przecierają szlaki – uważa Rafał Schurma, prezydent Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego. – Nie jest też bez znaczenia to, że za systemami HQE i DGNB stoi na razie mniejsza liczba firm, mniejszy kapitał, a co za tym idzie – niższe budżety marketingowe.

Mimo to certyfikacja budynków w Polsce dorobiła się już pokaźnej historii. Pierwszy certyfikat LEED przyznano w styczniu 2010 roku, a pierwszy BREEAM zaledwie pięć miesięcy później. Z kolei system HQE na debiut nad Wisłą czekał do marca 2015 roku, a DGNB – do września 2016. Ciekawostką jest fakt, że najstarszy certyfikowany budynek w Polsce pochodzi z 1725 roku – to Pałac Oppersdorfów, który został włączony w skład wrocławskiego kompleksu biurowego Dominikański. Dolnośląska perełka architektury jest w tym towarzystwie najstarsza, ale nie jedyna – certyfikaty uzyskało dziewięć historycznych budynków powstałych przed 1954 rokiem: sześć znajduje się w Warszawie, po jednym w Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu. – Jest sporo budynków historycznych czy zabytkowych, które już uzyskały certyfikację bądź starają się o nią: Mazowiecka 4/2, Le Palais, Hala Koszyki, EC Powiśle, Koneser, Monopolis... – wymienia jednym tchem Marcin Gawroński, dyrektor zespołu BREEAM/LEED w Sweco Consulting. – Ale decyzja „certyfikować czy nie” jest związana raczej z przyszłą funkcją budynku, a mniej z jego wiekiem. Myślę, że wiek budynków nie jest dużą barierą w uzyskaniu certyfikatu. Jeśli mówimy o rewitalizacji, to i tak wprowadzamy do budynku nową jakość, szczególnie w zakresie instalacji i wykończenia wnętrz – dodaje.

Nowy szeryf w mieście

Do tej Wielkiej Wielokryterialnej Czwórki dołączył kolejny system oceny o nazwie The Well Building Standard. Dla przyjaciół: Well. – Jest komplementarny wobec innych systemów, a odróżnia go to, że w 100 proc. koncentruje się na samym człowieku – na jego komforcie oraz zdrowiu fizycznym i psychicznym – podczas gdy inne systemy poświęcają tym zagadnieniom maksimum 15-20 proc. analiz – charakteryzuje pokrótce Well Rafał Schurma (szczegółowy opis priorytetów systemu w ramce obok).

Podobnie jak starsze systemy, Well pojawił się w Polsce dzięki deweloperom o zagranicznych korzeniach. HB Reavis jako pierwszy (w styczniu tego roku) ogłosił, że rozpoczyna budowę kompleksu biurowego Varso, który powstanie przy ul. Chmielnej w Warszawie i który zostanie poddany certyfikacji w systemie Well. W czerwcu ten sam deweloper rozpoczął w Bratysławie budowę pierwszego etapu kompleksu wielofunkcyjnego Stanica Nivy (łącznie ponad 130 tys. mkw. powierzchni użytkowej), pierwszego projektu na Słowacji, który będzie ubiegał się o certyfikat Well Building Core and Shell na poziomie Gold. – Przez wiele lat deweloperzy starali się głównie o certyfikaty ekologiczne potwierdzające fakt, że ich budynki sprzyjają oszczędności surowców, ograniczeniu emisji CO2 i produkcji mniejszej ilości odpadów. To bardzo ważne, lecz długofalowe cele, które dla przeciętnego Kowalskiego są abstrakcyjne – zwraca uwagę Stanislav Frnka, prezes zarządu HB Reavis Poland. – Well Building Standard, oparty między innymi na wiedzy medycznej, jest certyfikatem bliższym ludziom – rozwiązaniem, które pozwala skuteczniej ocenić wpływ danego miejsca na zdrowie i samopoczucie osób, które z niego korzystają. Troska o te czynniki to dla najemców naszych budynków coraz ważniejszy oręż w walce o pozyskanie i zatrzymanie najbardziej utalentowanych pracowników. W przypadku Varso Well znakomicie wpisuje się też w charakter całej inwestycji – niezwykle otwartej na miasto i ludzi, wychodzącej daleko poza standardy typowego centrum biznesowego – zachwala Stanislav Frnka.

Z kolei w kwietniu tego roku Skanska zapowiedziała, że o certyfikat Well będzie się ubiegać jej warszawski park biurowy Spark. Co więcej, Skanska zamierza poddać tej certyfikacji swoje projekty w Czechach, Rumunii i na Węgrzech. – W 2009 roku jako pierwszy deweloper w regionie Europy Środkowo-Wschodniej podjęliśmy decyzję o budowaniu wszystkich naszych obiektów zgodnie z wymogami certyfikacji LEED, przekonując do zrównoważonych budynków zarówno najemców i inwestorów, jak i cały rynek nieruchomości biurowych – mówi z dumą Katarzyna Zawodna, prezes Skanska Commercial Development Europe. – Obecnie, gdy LEED jest już powszechnym standardem, idziemy o krok dalej i wyznaczamy kolejny zrównoważony trend – dodaje Katarzyna Zawodna.

Na razie jednak trwa ofensywa marketingowa deweloperów i szkolenie audytorów Well (Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego ma już trzy osoby uprawnione, Sweco – jedną). – Mimo że mamy już pierwsze osoby z uprawnieniami i pierwsze zgłoszenia budynków, Well w Polsce w dalszym ciągu pozostaje trochę jak yeti – wszyscy o nim mówią, ale tak naprawdę nikt go jeszcze nie widział – podsumowuje półserio Rafał Schurma.

Dzielenie tortu

Trudno oprzeć się wrażeniu, że pojawienie się kolejnego systemu wielokryterialnego zwiększy między nimi konkurencję. Czy zwrot inwestorów w stronę Well nie zachwieje podstawami (zwłaszcza finansowymi) pozostałych systemów? – Wszystkie wielokryterialne systemy oceny, w miarę pojawiania się na rynku, wzajemnie uczą się od siebie i wpływają na swój kształt – to pozytywne zjawisko. Na rynku jest miejsce dla całej piątki – przekonuje Rafał Schurma.

Dżentelmeńskie stosunki między systemami wielokryterialnymi potwierdza International Well Building Institute (IWBI), instytucja, która stworzyła Well i prowadzi certyfikację w tym systemie. – Od samego początku IWBI wypracowywało sposoby harmonijnej współpracy Well z innymi standardami, np. LEED czy BREEAM – zapewnia Rick Fedrizzi, prezes i CEO IWBI. – Co więcej, aby jeszcze bardziej promować zrównoważony rozwój i zdrowie, IWBI zachęca do certyfikacji LEED i w innych systemach jako dodatku do Well. Takie rozwiązanie daje możliwość projektowania budynków w zgodności z najwyższymi światowymi standardami. Oto przykład harmonijnego współistnienia: gdy certyfikat LEED potwierdzi odpowiednio niskie zużycie wody w biurowcu, certyfikat Well określi jej jakość – przekonuje Rick Fedrizzi.

Kalkulator w dłoń

Koszty przyznania i utrzymania certyfikatu w każdym systemie niełatwo oszacować, głównie dlatego, że cena zależy od mnóstwa zmiennych czynników, m.in. powierzchni, funkcji, standardu i wieku nieruchomości, zastosowanych rozwiązań i materiałów, a także od poziomu certyfikatu, o jaki ubiega się inwestor (oczywiście im ambitniej, tym drożej). Certyfikować można cały budynek albo pojedynczą kondygnację czy biuro konkretnego najemcy. Oficjalnie wiadomo, że w przypadku Well koszty wstępne zaczynają się od opłaty za rejestrację projektu online – od 1,5 tys. do 10 tys. dolarów, zależnie od powierzchni i rodzaju nieruchomości. W serwisie internetowym IWBI jest także dostępny wirtualny kalkulator, który oszacuje wysokość rachunku, jaki inwestorowi wystawi jednostka certyfikująca z USA za swoje działania – cena obejmuje m.in. szkolenie, coaching i wsparcie ze strony IWBI Technical Solutions, analizę złożonej dokumentacji, inspekcję inwestycji połączoną z ewaluacją wniosku i niezbędnymi testami, a także wsparcie w obszarze marketingu i PR. Przykładowo: dla budynku o powierzchni około 10 tys. mkw. szacowany koszt certyfikowania w kategorii Core & Shell to niecałe 24 tys. dolarów, natomiast certyfikat dla tej samej nieruchomości na poziomie New and Existing Buildings kosztowałby już ponad 62 tys. dolarów. Oddzielny cennik ma precertyfikacja (czyli audyt dokumentów na etapie projektowym – tu stawka jest stała: 15 tys. dolarów, ale z opcją rabatu) oraz recertyfikacja (czyli ponowny audyt, koszt uzależniony jest m.in. od wysokości opłaty pierwotnej).

Ale na tym lista wydatków się nie kończy – trzeba jeszcze opłacić krajowego konsultanta, który (jak w przypadku innych systemów) wystawi rachunek za audyt w wysokości kilkudziesięciu tys. zł (raczej w przedziale od 50 do 100 tys. zł), do tego dochodzą dodatkowe analizy czy opracowania, na które trzeba zazwyczaj wydać 40-60 tys. zł. Bez dokumentacji praktycznie niemożliwy do oszacowania jest koszt analizy rozwiązań technicznych, jakie zostały czy też mają zostać zaimplementowane w budynku.

Ta droga była daleka…

Podsumowując: droga systemu Well do popularności wydaje się jeszcze długa i wyboista, a certyfikowanie inwestycji w tym systemie (nie wspominając już o podwójnym certyfikowaniu) może liczyć przede wszystkim na inwestorów biurowych z segmentu premium. – Po certyfikację w systemie Well sięgną według mnie przede wszystkim inwestorzy budynków, które aspirują do miana najnowocześniejszych i najbardziej innowacyjnych – potwierdza Marcin Gawroński ze Sweco Consulting. – Myślę, że jeśli chodzi o liczbę certyfikacji, to Well uplasuje się gdzieś pośrodku wielkiej piątki – uważa Marcin Gawroński. – Inwestorzy dokonają wyboru spośród dłużej dostępnych na rynku systemów – oceniających cały budynek, towarzyszącą infrastrukturę i wpływ na środowisko – natomiast Well będzie opcją dodatkową dla projektów, które były już certyfikowane w BREEAM czy LEED. Well będzie miał za zadanie podkreślić wyjątkowość inwestycji czy dodatkowe funkcje, nieoceniane przez inne systemy – prognozuje Marcin Gawroński.

Aspekty WELL

Well Building Standard skupia się wyłącznie na zdrowiu i samopoczuciu użytkowników budynków. System mierzy i monitoruje te aspekty związane z budynkiem i jego środowiskiem wewnętrznym, które mają istotny wpływ na przebywających w nim ludzi. Well Building Standard bierze pod uwagę siedem aspektów: powietrze, wodę, odżywianie, światło, kondycję fizyczną, komfort i umysł. Aspekty te z kolei dzielą się na 102 cechy, które oceniane są w każdym projekcie.

Certyfikaty Well są przyznawane w następujących kategoriach:

– New and Existing Buildings,

– New and Existing Interior,

– Core and Shell Compliance.

W dwóch pierwszych możliwe jest uzyskanie poziomów Silver, Gold lub Platinum, zaś w ostatnim przyznawane jest oznaczenie Core and Shell Compliance.

Źródło: Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego

Katarzyna Zawodna

prezes biurowej spółki Skanska w Europie Środkowo-Wschodniej

Well to nie obietnica, to gwarancja

Komu jest potrzebna certyfikacja Well – deweloperom, firmom wynajmującym, ich pracownikom?

Wszystkim wymienionym podmiotom, choć zastosowałabym raczej odwrotną kolejność. To bardzo kompleksowa certyfikacja, która – jak żaden inny system – w centrum uwagi stawia komfort i zdrowie człowieka.

LEED czy BREEAM też uwzględniają komfort pracy i zdrowie pracowników. Co jest z nimi nie tak?

Faktycznie, np. LEED, jeden z najpopularniejszych systemów certyfikacji na świecie, analizuje oddziaływanie budynku na środowisko i uwzględnia wiele czynników, które mają wpływ na samopoczucie człowieka (np. środowisko wewnętrzne). Ale Well został stworzony przede wszystkim po to, by zadbać o użytkowników budynku. Mimo że system zawiera aspekty – wydawałoby się – miękkie, okazuje się, że to właśnie one w dużym stopniu wpływają na komfort i zdrowie człowieka. Well uwzględnia też takie aspekty, jak chociażby jakość jedzenia oferowanego w budynku.

Dlaczego Skanska zdecydowała się certyfikować swoje biurowce w systemie Well?

Ludzie stanowią najcenniejszą wartość każdej firmy, dlatego właśnie o nich chcemy zadbać. Tak rozumiemy naszą rolę jako lidera zrównoważonego rozwoju i z roku na rok chcemy w tym względzie podnosić poprzeczkę. To dlatego przywiązujemy dużą wagę do takich detali, jak jakość wody i powietrza w budynku czy odpowiedni komfort termiczny. Jednocześnie staramy się, aby pracownicy mieli dostęp do zdrowej żywności czy siłowni. To może być zaskoczenie, ale to właśnie takie szczegóły często wpływają na fakt, czy ludzie odczuwają satysfakcję z pracy.

Jakie konkretne korzyści przynosi Well właścicielowi i najemcy?

Badania dowodzą na przykład, że pracownicy mają aż o 66 proc. lepszą koncentrację, jeśli przebywają w pomieszczeniu o odpowiedniej akustyce. Z kolei wysoka jakość powietrza przekłada się na zmniejszenie liczby zwolnień z powodu chorób. Well wpływa na to, że możemy pracować bardziej produktywnie i zdrowo. Poza tym certyfikat to nie obietnica, ale gwarancja realizacji zgodnej z wytycznymi – od właściciela budynku jednostka certyfikująca wymaga weryfikacji początkowo spełnionych założeń co trzy lata, dzięki czemu najemca ma pewność, że wysoka jakość jego przestrzeni pozostanie na tym samym wysokim poziomie przez wiele lat.

Które konkretne inwestycje będziecie Państwo certyfikować w najbliższej przyszłości?

W Polsce jednym z pierwszych budynków certyfikowanych w standardzie Well będzie Spark. Kolejne projekty Skanska, zarówno w Polsce, jak i w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, już adaptują rozwiązania Well.