Magazyn za marżę

Deweloperzy obiektów magazynowych i przemysłowych dotychczas dosyć niechętnie wychodzili poza wypracowane modele biznesowe oparte na wynajmie budynków i ich sprzedaży inwestorom nieruchomościowym. Dziś zamiast stawać się właścicielami budynków coraz częściej są też skłonni budować je klientom na własność, w zamian za kwotę ryczałtową. Choć jest to model wciąż rzadki i prowadzony na marginesie tradycyjnej działalności deweloperskiej, pozwala deweloperom konkurować o tego rodzaju zlecenia z generalnymi wykonawcami. W konkurencji tej deweloper może wygrywać ekonomią skali, a przede wszystkim zakresem oferowanych usług. Deweloper nie tylko weźmie odpowiedzialność za projektowanie budynku, pozwolenia budowlane czy finansowanie, ale też pomoże wyszukać grunt, zapewni pomoc prawną i negocjacyjną przy nabyciu działki, a także zaoszczędzi klientowi kłopotu z wyborem i kontraktowaniem firm budowlanych.

Dekada na polskim rynku

Eksperci z Colliers International przewidują w najbliższym czasie wzrost transakcji BTO na polskim rynku magazynowym – to konkluzja z majowego raportu „Nowe lokalizacje, nowe możliwości – centra logistyczne vs. rynek pracy”. Główną przyczyną ma być dalszy napływ firm produkcyjnych z krajów europejskich oraz USA (producenci najczęściej sięgają po ten model), a także, jak podkreśla Łukasz Pańczyk, starszy specjalista w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers International, rosnący popyt ze strony klientów na całościową obsługę procesu budowlanego – taki model oszczędza im kłopotu i zmniejsza ryzyko inwestycji. – Jest to szczególnie ważne dla dużych firm, gdzie nie robi się za wszelką cenę oszczędności finansowych, ale przede wszystkim kładzie nacisk na eliminowanie ryzyka – uważa Piotr Wawrzyniak, menedżer odpowiedzialny za Polskę w belgijskiej firmie deweloperskiej ILD, która w 2011 roku zbudowała fabrykę BTO dla amerykańskiego koncernu Newell Rubbermaid we Włocławku.

Przygoda deweloperów powierzchni magazynowych i produkcyjnych z BTO w Polsce trwa niespełna dziesięć lat. Firma Panattoni Europe przecierała szlaki, oferując tę usługę od 2008 roku, kiedy to otworzyła oddział BTS. Pierwsza umowa z Farmacolem została podpisana w 2009 roku (5,4 tys. mkw. w Poznaniu), a w sumie na ponad 30 zrealizowanych przez ten oddział transakcji BTS-owych około jedna trzecia została zrealizowana w formule BTO. Również w ten sposób przeprowadzono największe dotąd transakcje na polskim rynku. Amazon zamówił dwa magazyny BTO, jeden w Poznaniu, drugi we Wrocławiu (każdy miał ponad 123 tys. mkw.). Amazon wkrótce po wybudowaniu sprzedał oba obiekty Koreańczykom reprezentowanym w transakcji sale and lease back przez niemieckiego zarządcę funduszy GLL Real Estate Partners. Panattoni ukończył także w zeszłym roku 19,4 tys. mkw. powierzchni przemysłowej dla firmy Bombardier, a na początku tego roku podpisał kontrakt na budowę obiektu o powierzchni 13,5 tys. mkw. dla Thule w Pile. – BTO to dla nas ciekawy element biznesu, który zwiększa nam wolumen transakcji, zwiększa penetrację rynku i zakres oferowanych usług, daje nam dodatkowy kontakt z klientem czy z brokerem, dzięki czemu jesteśmy bliżej rynku – podkreśla zalety tej działalności Robert Dobrzycki, CEO na Europę w Panattoni Europe. W sektorze BTO działa także Goodman, firmy takie, jak wspomniany już ILD czy Hillwood Polska oraz 7R Logistics (te dwie ostatnie przymierzają się do pierwszych realizacji BTO), a także Jakon z Tarnowa Podgórnego koło Poznania.

Niewykorzystany potencjał Rumunii

W Rumunii deweloperom powierzchni magazynowych i przemysłowych nie udało się jeszcze zbudować swojej pozycji na rynku BTO. Dzieje się tak, mimo że ich potencjalni klienci od lat budują obiekty w tym modelu, korzystając z usług generalnych wykonawców. – Jedynym niedawnym przykładem (realizacji BTO przez dewelopera) jest obiekt o powierzchni 9 tys. mkw. wybudowany w Timisoarze dla firmy Kimball Electronics przez Helios Phoenix, lokalnego dewelopera magazynowego – informuje Costin Banica, szef działu przemysłowego w Rumunii w firmie JLL. Wszystko wskazuje jednak na to, że okazje będą się regularnie pojawiać, gdyż Rumunia wciąż skutecznie przyciąga przemysł z zagranicy. W niektórych przetargach na powierzchnie BTO startują coraz częściej tacy deweloperzy, jak CTP, Panattoni, WDP czy AIC-RE, ale jak podaje Costin Banica, dotąd nie pozyskali znaczących zleceń w tej formule.

W Rumunii posiadanie budynku na własność to rozwiązanie popularne także wśród firm logistycznych czy sieci handlowych mających większe wymagania co do lokalizacji centrów dystrybucyjnych. W przeszłości borykały się one nieraz ze znalezieniem odpowiednich opcji wynajmu. – Teraz, gdy biznes się ustabilizował, posiadanie obiektu logistycznego na własność może mieć większy sens niż długoterminowy najem. Jednak wciąż decyzja zależy od globalnych strategii poszczególnych firm – uważa Costin Banica. Ekspert podkreśla też, że udział deweloperów w rynku będzie się zapewne zwiększał. – Chociaż działanie w charakterze generalnego wykonawcy nie jest dla deweloperów działalnością podstawową, skłaniają ich do tego duzi klienci i marki. Jestem przekonany, że coraz częściej będziemy obsługiwać projekty BTO w Rumunii, kiedy rynek będzie rósł i dojrzewał – podsumowuje szef rumuńskiego działu przemysłowego w firmie JLL.

W Czechach bez zmian

W Czechach, podobnie jak w Polsce, w sektorze BTO prym wiedzie Panattoni Europe, choć usługi BTO oferuje też na przykład ILD (które zbudowało magazyn dla tajwańskiego producenta elektroniki Foxconn o powierzchni 26,5 tys. mkw. w Kutnej Horze) czy praska firma Contera. W przeszłości Panattoni zbudował m.in. 43 tys. mkw. dla Johnson Controls/Yanfeng i ponad 26 tys. mkw. dla Steelcase. Według Miroslava Kotka, dyrektora w dziale przemysłowym JLL w Pradze, na rynku co roku można zaobserwować kilka takich transakcji. – Model był jednak bardziej popularny w okresach ekonomicznej recesji – zaznacza Miroslav Kotek. Dodaje też, że w najbliższym czasie nie spodziewa się ani wzrostu, ani spadku rocznej liczby transakcji w sektorze. Popytowi na BTO, nie tylko w Czechach, ale i w skali globalnej, sprzyjać powinny niskie stopy procentowe. Jak podkreśla Bruno Berretta, dyrektor biura prognoz i researchu w Colliers International na region EMEA, w panujących teraz warunkach rynkowych inwestycje typu BTO przynajmniej w teorii powinny dziś szczególnie przemawiać do firm chcących finansować swoje inwestycje długiem, podobnie jak przemawiać powinna perspektywa zysków w razie sprzedaży tych nieruchomości w przyszłości. Mimo to analityk Colliersa nie spodziewa się, by tani pieniądz spowodował nagle falę zainteresowania BTO w Europie Środkowo-Wschodniej. – Wiele z dotychczasowego popytu generowane było przez przemysł samochodowy. To pokazuje, jaką siłę ma on w regionie – podkreśla Bruno Berretta. Jego zdaniem też firmy produkcyjne dla segmentu BTO wciąż pozostaną głównym źródłem popytu.