Dobre M z dyplomem

Popularność certyfikowania budynków mieszkalnych – podobnie jak analogiczny trend w nieruchomościach komercyjnych – przyszła razem z zagranicznymi deweloperami. Niektórzy przenieśli swoje ekologiczne doświadczenia z innych krajów, niektórzy – z innych sektorów.

Trudne wybory

Do pionierów tego rynku należy Skanska, której Osiedle Mickiewicza było pierwszym projektem mieszkalnym w Polsce certyfikowanym w systemie BREEAM. – W 2015 roku, podczas budowy osiedla, niewiele osób miało świadomość, czym jest BREEAM – mówi Aleksandra Goller, menedżer projektu Skanska Residential Development Poland. – Stanęliśmy przed wyzwaniem wprowadzenia nowego produktu (mam na myśli certyfikat) na rynek – dodaje. Ryzyko się opłaciło – większość mieszkań znalazła klientów przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie, a ostatnie „zielone lokum” zostało sprzedane dwa miesiące po uzyskaniu tego pozwolenia. Wkrótce deweloper zamierza rozpocząć drugi etap inwestycji. – Dzięki certyfikatowi klienci nie musieli wierzyć nam na słowo, że budynek został wykonany z najlepszych materiałów. Certyfikat stał się dla nich swojego rodzaju polisą gwarantującą bezpieczeństwo i gwarancją, że normy zostały spełnione – dodaje Aleksandra Goller.

Skąd decyzja o wyborze właśnie tego certyfikatu? Każdy deweloper zapewnia, że jego system jest najbardziej odpowiedni, choć już w drugim zdaniu wszyscy kurtuazyjnie przyznają, że każdy sposób na podniesienie jakości inwestycji przy jednoczesnym zadbaniu o ekologię jest dobry. – HQE to niewątpliwie jeden z wiodących światowych certyfikatów wykorzystywanych na rynku budowlanym – zapewnia Pierre Vincent Pasquet, dyrektor agencji warszawskiej Bouygues Immobilier Polska. – Zakres stosowanych w jego przypadku kryteriów jest bardzo kompleksowy. Obejmuje cały proces inwestycyjny – od etapu analizy działki, poprzez projektowanie i prace budowlane, aż po eksploatację budynku. Wymagania HQE skupiają się nie tylko na kwestiach wydajności energetycznej budynku, ale także na ochronie środowiska i oszczędności zasobów naturalnych. – System LEED jest najczęściej stosowanym przez Vastint systemem certyfikacji ekologicznej budynków biurowych i hotelowych, z tego powodu zdecydowaliśmy się na LEED również w przypadku projektów mieszkaniowych – mówi David Pettersson, senior project manager Vastint Poland. Jego firma właśnie rozpoczęła starania o swój pierwszy polski certyfikat dla projektu mieszkaniowego. – Wszystkie systemy certyfikacji mają swoje zalety i wady. Można je porównywać, ale trudno wskazać jednoznacznie, który przeważa. Jedną z zalet „naszego” systemu LEED jest to, że jako deweloper mamy pełną kontrolę nad procesem certyfikacji – dodaje David Pettersson.

Zieleń dźwignią handlu

Klienci z pewnością chcieliby się dowiedzieć, czy koszty certyfikacji przekładają się w znaczący sposób na cenę mieszkań w inwestycji. Bo kto ponosi niemałe koszty procesu certyfikacji, wiadomo. – Pryncypia zrównoważonego budownictwa, zwłaszcza efektywność energetyczna, są elementem obowiązkowym w procesie projektowania i realizacji projektów Vastint – zastrzega najpierw David Petterson, po czym dodaje: – Certyfikacja jest potwierdzeniem, że robimy to w prawidłowy sposób, i nie ma większego wpływu na koszt inwestycji.

Także konkurencja nie odpowiada wprost na pytanie o koszty. – W budownictwie mieszkaniowym istnieje obawa, że klient będzie musiał zapłacić dodatkowe pieniądze za certyfikat. W przypadku naszych inwestycji nie do końca jest to jednak prawdą. Przykładem są nasze projekty na Targówku, we Włochach i na Bemowie – dowodzi Pierre Vincent Pasquet z Bouygues Immobilier Polska. – Warto zwrócić uwagę na długoterminowe korzyści dla klienta, który mniej płaci za eksploatację nieruchomości, czy też którego lokal jest optymalnie doświetlony właśnie dzięki temu, że budynek został odpowiednio zaprojektowany – wyjaśnia.

Wydaje się, że – przy dużej różnorodności oferowanych mieszkań – certyfikaty ekologiczne są oczywistym elementem budowania przewagi konkurencyjnej i pozycjonowania się deweloperów jako firm dbających o środowisko naturalne i dobrostan klientów. Ale nie ma wątpliwości, że to przewaga dostępna (przynajmniej na razie) jedynie dla projektów z segmentu premium. – Jestem przekonany, że z biegiem czasu klienci będą zwracać coraz większą uwagę na dbałość o komfort życia, zdrowie i dobre samopoczucie, które są możliwe do uzyskania w szczególności w inwestycjach zaprojektowanych w odpowiedni sposób oraz z zastosowaniem odpowiednich materiałów – zapewnia Pierre Vincent Pasquet. – Koncentracja na zdrowym stylu życia i jakości produktów jest już bardzo widoczna w wielu sektorach gospodarczych, w tym m.in. w branży spożywczej, kosmetycznej czy odzieżowej. Z pewnością będzie zyskiwać na znaczeniu także na rynku nieruchomości i w przyszłości przełoży się również na wybory mieszkaniowe Polaków, którzy stają się coraz bardziej świadomymi i wymagającymi konsumentami – dodaje Pierre Vincent Pasquet.

– Świadomość ekologiczna klientów wzrasta, podobnie jak ich oczekiwania w odniesieniu do jakości przestrzeni, w której żyją – zgadza się David Petterson. – Myślę, że kupujący docenią fakt, iż nieruchomość jest przyjazna środowisku, zapewnia komfortowe warunki mieszkaniowe oraz jest ekonomiczna na etapie użytkowania i konserwacji – uważa.

Skanska nie musi przypuszczać – w budowanym obecnie projekcie Holm House w zaledwie pięć miesięcy od wbicia łopaty w ziemię deweloper sprzedał ponad 40 proc. mieszkań. Można by to tłumaczyć atrakcyjnością projektu albo sprawnym marketingiem dewelopera, gdyby nie fakt, że – według innych, szacunkowych danych Skanski – 40 proc. klientów biur sprzedaży pyta, czy interesujące ich osiedle powstaje zgodnie z normami certyfikacji. A skoro pyta, to pewnie docenia odpowiedź twierdzącą.

Nasi potrafią

W tym światowym gronie coraz lepiej radzi sobie certyfikat rodem znad Wisły. Tryb jego przyznawania i analizowany obszar zdecydowanie różni się od procedur zachodnich, ale tu również liczy się dbałość dewelopera o dobrostan klientów, tytuł „Obiekt bez barier” może być zatem dla wielu użytkowników argumentem przemawiającym za wyborem konkretnej inwestycji. Fundacja Integracja, która od 1994 roku działa na rzecz prawie 5 mln osób z niepełnosprawnością w Polsce, od około 8 lat wydaje certyfikat „Obiekt bez barier”. Przyznanie tego tytułu nieruchomości jest znakiem dostępności architektonicznej obiektu dla osób z niepełnosprawnościami. – Weryfikacja nowych inwestycji jest dwuetapowa: najpierw analizujemy projekt architektoniczny, gdy jeszcze możemy zarekomendować konkretne rozwiązania, potem audytowi poddajemy gotowy budynek. Podczas audytów korzystamy z testerów, m.in. osób z różnymi niepełnosprawnościami, które w praktyce analizują dostępność architektoniczną obiektu – mówi Jarosław Bogucki, który zajmuje się współpracą z deweloperami w Dziale Usług Eksperckich Fundacji Integracja.

Obiekt musi być przyjazny i dostosowany do potrzeb osób z różnymi niepełnosprawnościami (poruszających się na wózku, niewidomych czy niesłyszących), użytkowników starszych, przemieszczających się z małymi dziećmi oraz osób z czasową niepełnosprawnością (np. ze złamaną nogą czy zapaleniem spojówek). Obowiązujące przepisy dotyczące projektowania nieruchomości pod kątem potrzeb osób z niepełnosprawnością są nie dość, że ubogie, to jeszcze rozrzucone po różnych aktach prawnych. – Możemy oszacować, że polskie regulacje łącznie zajęłyby około 20 stron maszynopisu, podczas gdy europejska norma ISO dotycząca dostępności architektonicznej liczy około 150 stron konkretnych regulacji, a odpowiednie przepisy amerykańskie – ponad 300 stron – wylicza Jarosław Bogucki.

Na przykład prawo budowlane dopiero od nowelizacji z 1994 roku zawiera zapisy w jakikolwiek sposób odnoszące się do potrzeb osób z niepełnosprawnością, z kolei poziom ogólności aktów wykonawczych pomaga jedynie w niewielkim stopniu. – Prawo stanowi np., że łazienki powinny być dostępne dla osób z niepełnosprawnością, ale nie podaje, jak ta dostępność powinna się przejawiać – mówi Jarosław Bogucki. – Integracja doradza zastosowanie konkretnych rozwiązań w oparciu o standardy światowe i praktyczną wiedzę naszych ekspertów.

Do tej pory tytuł „Obiektu bez barier” uzyskało prawie 300 obiektów architektonicznych, a wśród nich znalazły się m.in. Miasteczko Orange, biurowce Skanska, kilka centrów handlowych oraz placówki banku PKO BP i Poczty Polskiej. Wśród certyfikowanych obiektów nie ma jednak na razie żadnego budynku mieszkaniowego – ten cykl życia certyfikatu rozpoczął się dopiero w ubiegłym roku, gdy zainteresowanie certyfikowaniem swoich osiedli wyraziła Skanska.

Jeden to za mało

Wartym uwagi zjawiskiem są zabiegi deweloperów o dwa prestiżowe ekotytuły dla jednej inwestycji. Wszystkie certyfikaty dopiero zdobywają polski rynek mieszkaniowy, można zatem mówić o polskiej specyfice tego zjawiska. – Nasz Holm House powstaje według wytycznych dwóch certyfikacji: środowiskowej BREEAM oraz „Obiektu bez barier” – mówi z dumą Aleksandra Goller ze Skanska Residential Development Poland. – W planach mamy start kolejnego etapu Osiedla Mickiewicza, który także będzie ubiegał się o certyfikaty BREEAM i „Obiektu bez barier”.

Również Bouygues Immobilier nie poprzestaje na jednej cenzurce. – W przypadku niektórych projektów, np. La Melodie na Targówku, pracujemy nad podwójną certyfikacją – HQE (certyfikat już przyznany) oraz BREEAM (jest w trakcie pozyskiwania) – mówi Pierre Vincent Pasquet.

Jaka przyszłość czeka „zielone” certyfikaty w mieszkaniówce? Deweloperzy nie mają wątpliwości, że świetlana. – Nie tylko przyjmą się istniejące programy certyfikacji projektów mieszkaniowych, ale nawet zostaną ustanowione nowe, choć oczywiście nie od razu. Z czasem certyfikacja stanie się standardem również na rynku projektów mieszkaniowych – David Pettersson z firmy Vastint nie ma wątpliwości. – Można się spodziewać, że za kilka lat certyfikacja budynków mieszkalnych stanie się w Polsce takim samym standardem jak ISO w certyfikacji zarządzania – zgadza się Pierre Vincent Pasquet z Bouygues Immobilier. – Trend niesie ze sobą wiele korzyści. Na Zachodzie Europy certyfikaty przyznawane budynkom mieszkalnym są już standardem.

Tomasz Augustyniak

partner zarządzający Go4Energy, MRICS, CCIM, BREEAM accredited professional

Kolejny certyfikat w poczekalni

Deweloperzy mieszkaniowi, będący klientami firmy Go4Energy, wybierają certyfikat BREEAM. BREEAM International New Construction sprawdził się już doskonale w sektorze komercyjnym, stanowiąc potwierdzenie ponadstandardowej jakości wykonania. Dodatkowo BREEAM jest rozpoznawalny na całym świecie. Do teraz wydano już ponad pół miliona certyfikatów, a kolejne 2 mln inwestycji jest w trakcie ich uzyskiwania. System certyfikacji BREEAM jest również optymalny pod względem cenowym. Tańszym rozwiązaniem mógłby być jedynie polski certyfikat Green Building Standard (GBS), który do tej pory stosowany był wyłącznie do certyfikacji budynków biurowych. Obecnie jednostka certyfikacyjna Ogólnokrajowego Stowarzyszenia Wspierania Budownictwa Zrównoważonego opracowuje założenia GBS dla mieszkaniówki i z tego, co nam wiadomo, będą one dostępne już w pierwszej połowie przyszłego roku. Proces certyfikacji sugeruje się przeprowadzać dla inwestycji o podwyższonym standardzie, gdzie przy dokonaniu zakupu mieszkania, oprócz ceny i lokalizacji, znaczenie ma również jakość. Wyboru inwestycji z certyfikatem dokonują najczęściej świadomi użytkownicy, którym nie są obojętne koszty utrzymania budynku oraz jego wpływ na środowisko. Na polskim rynku jest jednak coraz więcej osób o dużej świadomości ekologicznej. Naszym zdaniem idea certyfikacji będzie się rozwijać i zyskiwać coraz większą popularność w sektorze mieszkaniowym.