Chcemy więcej

Niektóre z miast mają przygotowaną ofertę pod inwestycje hotelowe z podaniem konkretnych działek i szczegółowymi warunkami. Inne czekają na ruchy inwestorów i decydują o akceptacji projektu na bieżąco. Ewentualne przeznaczenie terenu na funkcję hotelową wynika albo z zapisów planu miejscowego ustalających jego przeznaczenie pod konkretne usługi, albo z ustaleń decyzji o warunkach zabudowy (określającej parametry i funkcję projektowanego obiektu na danej działce lub zespole działek).

Przygotowani na ofensywę hotelarzy

Lublin jest jednym z tych miast, które mają gotową ofertę inwestycyjną dla inwestorów z branży hotelowej. Miasto wyznaczyło działki m.in. z przeznaczeniem pod usługi, ale nie tylko. Preferowana przez miasto jest sytuacja, kiedy obiekt ma zidentyfikowanego właściciela, który jest gotowy go sprzedać. W przypadku gdy nieruchomość jest własnością gminy, wyznacznikiem umiejscowienia w ofercie dla inwestorów była zgoda Rady Miasta na sprzedaż nieruchomości. – Ograniczenia związane z inwestycją wynikają z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanych warunków zabudowy lub uwarunkowań konserwatorskich i dotyczą takich zagadnień, jak: wysokość budynku, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, intensywność zabudowy, udział powierzchni biologicznie czynnej – wyjaśnia Mariusz Sagan, dyrektor Wydziału Strategii i Obsługi Inwestorów Urzędu Miasta Lublin. Wrocław z kolei nie ma oferty przygotowanej stricte pod hotele, ale w każdym projekcie planu miejscowego w rejonie funkcjonalnego śródmieścia analizowane są walory miejsca pod kątem takiej funkcji. Miasto pracy ma sporo, bo jak mówi Beata Turska z Wydzialu Komunikacji Społecznej Urzędu Miejskiego we Wroclawiu, zapotrzebowanie na hotele stale rośnie. Wskazanie terenów wytyczonych na cel hotelowy wymaga analizy poszczególnych planów i zapisanych tam funkcji.

Gospodarka w centrum (uwagi)

Bydgoszcz natomiast przeznaczyła na sprzedaż nieruchomości zarówno niezabudowane, jak i budynki, które mogą być zaadaptowane pod funkcje hotelowe. – Bydgoszcz, opracowując studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub przystępując do prac nad sporządzaniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, skupia się głównie na możliwościach rozwoju działalności gospodarczej w danym obszarze, w tym zarówno rozwoju funkcji handlowych, jak i usługowych – powiedziała Edyta Wiwatowska, prezes Bydgoskiej Agencji Rozwoju Regionalnego (BARR). Przedstawicielka BARR zdradza, że coraz częściej obsługuje zapytania inwestycyjne związane z rynkiem hotelowym. Według przedstawicieli miasta, o tym, ile brakuje miejsc hotelowych w Bydgoszczy, ma zadecydować rynek. Znaczącym czynnikiem w kreowaniu popytu na usługi hotelowe w Bydgoszczy jest także ciagle rozbudowywane Centrum Szkolenia Sił Połączonych NATO (JFTC).

W Białymstoku tymczasem tereny pod budowę hoteli nie są konkretnie określone. Inwestorzy muszą zapoznać się z planami miejscowymi dostępnymi na stronach internetowych Urzędu Miejskiego oraz w Miejskim Systemie Informacji Przestrzennej. – Dają one możliwość interaktywnego wyświetlenia tekstu planu, rysunku oraz przeznaczenia terenów pod określoną funkcję – wyjaśniła nam Agnieszka Błachowska z Departamentu Komunikacji Społecznej Urzędu Miejskiego w Białymstoku.

Podejście elastyczne

W związku z niedużym obłożeniem Łodzi miejscowymi planami zagospodarowania, o przeznaczeniu wielu nieruchomości decydują decyzje o warunkach zabudowy wydawane na wniosek inwestora. – W MPZP Łodzi nie pojawiają się literalne zapisy o przeznaczeniu wybranych terenów pod usługi hotelowe, co jest podejściem bardziej elastycznym – zapewnia Marta Sakowska, Oddział ds. Pozyskiwania i Obsługi Inwestorów, Biuro Obsługi Inwestora i Współpracy z Zagranicą, Urząd Miasta Łodzi. Jeżeli miasto uzna, że działka przygotowana do sprzedaży powinna być skomercjalizowana obiektem hotelowym, może zawrzeć stosowne zapisy w warunkach przetargowych. – Ale znacznie chętniej wybierana jest droga dialogu z potencjalnymi nabywcami. Obszarem, w stosunku do którego są duże oczekiwania względem rozwoju bazy hotelowej, jest teren Nowego Centrum Łodzi oraz ulica Piotrkowska – dodaje Marta Sakowska. Kolejne to okolica hali widowiskowej Atlas Arena oraz teren Międzynarodowych Targów Łódzkich. Władze miejskie nie określają, ile dokładnie brakuje miejsc hotelowych, ale przyznają, że baza hotelowa jest zdecydowanie niewystarczająca. W mieście jest także niedostateczne zaplecze konferencyjne. – Brakuje też małych, kameralnych i klimatycznych inwestycji hotelowych zlokalizowanych w centrum, w zrewitalizowanych kamienicach i obiektach pofabrycznych. Łódź czeka także na pierwszy hotel pięciogwiazdkowy – wyjaśnia przedstawicielka urzędu miasta. W Łodzi wzrasta jednocześnie zapotrzebowanie na hostele i akademiki ze względu na to, że przyjeżdża tam coraz więcej młodych ludzi.

Hotelobranie

W Olsztynie wyznaczonych jest sześć działek, na których można zrealizować inwestycje hotelowe. – Bez wątpienia przydałoby się więcej hoteli dwugwiazdkowych o klasie turystycznej – powiedział nam Patryk Pulikowski z Biura Komunikacji i Dialogu Obywatelskiego Urzędu Miasta Olsztyna. Oczekiwany jest także obiekt pięciogwiazdkowy. Zielona Góra w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego również wskazuje tereny zarówno prywatne, jak i gminne z przeznaczeniem pod usługi. – W mieście brakuje około 200-300 miejsc noclegowych, jednak w kulminacyjnym okresie turystycznym, czyli podczas winobrania, w Zielonej Górze brakuje do tysiąca miejsc – przekonuje Monika Zapotoczna, z-ca dyrektora Departamentu Prezydenta Miasta Zielona Góra.

Największa konstelacja

Jak wynika z konsultacji, w Warszawie, wraz z rosnącym popytem na organizację dużych wydarzeń kongresowych, powinna rozwijać się baza hotelowa. – Trudno oszacować w wartościach bezwzględnych, ilu pokoi potrzebuje Warszawa w perspektywie najbliższych pięciu lub więcej lat, natomiast faktem jest, że liczba dużych wydarzeń w stolicy systematycznie rośnie, a wydarzenia te wymagają zakwaterowania w hotelach zarówno cztero- i pięciogwiazdkowych, jak i w obiektach budżetowych w standardzie od jednej do trzech gwiazdek – powiedział Michał Olszewski, wiceprezydent Warszawy.

W Krakowie natomiast, który przoduje na turystycznej mapie Polski, zapotrzebowanie na nowe hotele jest duże. Z informacji podanych nam w urzędzie miasta, bazujących m.in. na wydanych przez marszałka województwa małopolskiego promesach, wynika, iż w ciągu najbliższych dwóch lat przybędzie około 17 hoteli, oferujących ponad 1,5 tys. pokoi w standardzie trzech, czterech i pięciu gwiazdek. Promesy wydawane przez marszałka umożliwiają inwestorowi prowadzenie działań marketingowych, promocyjnych – w tym czasie nie powinny być jednak świadczone usługi hotelarskie. – Ostateczna decyzja, czy będzie to hotel i jakiej kategorii, zależy, jak wszędzie, od spełnienia warunków określonych w rozporządzeniu o usługach turystycznych – mówi Monika Chylaszek, rzecznik prasowy Prezydenta Miasta Krakowa.

Jezioro i kamienice

Poznań z kolei ma określoną ofertę inwestycyjną. Wyznacza tereny, pojedyncze nieruchomości, działki i budynki na projekty hotelowe. Ma także przygotowany katalog działek przeznaczonych pod zabudowę hotelową. Najlepsze lokalizacje znajdują się albo w ścisłym centrum, w okolicach Starego Rynku, albo w pobliżu ronda Rataje, zaraz obok centrum handlowego Posnania. Istotne są także lokalizacje położone w pobliżu lub dobrze skomunikowane z Międzynarodowymi Targami Poznańskimi czy Lotniskiem Ławica. – Poznaniowi zależy na zróżnicowanej ofercie noclegowej, trafiającej w potrzeby różnorodnych grup odbiorców, m.in. turystów targowych, kongresowych, ale także grup zorganizowanych i turystów indywidualnych. Główną grupę stanowią hotele trzy- i czterogwiazdkowe. Jednak szczególnie ze względu na targowy profil, dla miasta ważna jest także obecność hoteli pięciogwiazdkowych. Z drugiej strony, rozwijająca się w Poznaniu turystyka kulturowa sprzyja powstawaniu różnorodnej oferty hostelowej czy apartamentów – powiedziała Hanna Surma, rzecznik prasowy Prezydenta Poznania i Urzędu Miasta, i dodała, że największe zorganizowane do tej pory wydarzenie kongresowe, czyli kongres dentystyczny FDI 2016, miał frekwencję około 16 tys. osób. – Jest to przesłanka, by twierdzić, że w Poznaniu ciągle jest miejsce na przynajmniej kilkanaście inwestycji hotelowych w ciągu najbliższych lat – wyjaśniła Hanna Surma.

Wyższy standard

Gorzów Wielkopolski należy do tych miast, które nie wskazują indywidualnie preferowanych lokalizacji. – Wstępnie potwierdzić można, że na obszarze miasta w ramach obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wyznaczono tereny przeznaczone na funkcję usługową. Niemniej, aby stwierdzić jednoznacznie, czy w ramach tychże usług możliwa będzie realizacja usługi hotelowej, należy sięgnąć do konkretnych ustaleń zarówno ogólnych, jak i szczegółowych ww. planów, z których wprost wynikać będzie możliwość realizacji danej formy usługi – w tym przypadku usługi hotelowej – tłumaczy Ewa Sadowska, rzecznik prasowy Urzędu Miasta w Gorzowie. – W Gorzowie prosperuje spora liczba hoteli, jednakże poszerzenie istniejącej bazy o usługi o wyższym standardzie z pewnością znalazłoby nowych odbiorców – dodała.

Od pomysłu do ADR-u

Artur Pietraszewski, MRICS, DRN, ekspert rynku nieruchomości

Obiekty typowo hotelowe, w odróżnieniu od np. akademików, tj. obiektów przeznaczonych na długotrwały pobyt ludzi, czy obiektów związanych z obsługą funkcji zdrowotnych – np. domy opieki, spełniają standardowe zapisy planów dla funkcji usługowych (oznaczane zwykle jako U) lub funkcji mieszanych usługowo-mieszkaniowych (UM) lub mieszkaniowo-usługowych (MU). Pozostaje do analizy kwestia proporcji. Zapisy te są na tyle pojemne, że mieszczą się w nich także obiekty wyposażone w część SPA czy niewielkie zaplecze rekreacyjne. Wątpliwości mogą być jedynie w sytuacji, kiedy obiekt hotelowy łączony jest z funkcjami medycznymi lub jest zlokalizowany na terenie uzdrowiskowym. W przypadku decyzji WZ kryteria decyzyjne w tym procesie są generalnie dosyć nieostre, co jak wiemy, jest przedmiotem krytyki. Nowy Kodeks urbanistyczny ma doprowadzić do znaczącego ograniczenia wydawania decyzji WZ w ogóle, czyli idąc do władz lokalnych z pytaniem, gdzie możemy wybudować hotel, z dużym prawdopodobieństwem dostaniemy precyzyjną odpowiedź w oparciu o plany. Jeśli ich nie ma, pojawia się albo kwestia uchwalenia planu i całej rozbudowanej i kosztownej procedury jego przygotowania, albo właśnie swoisty „bypass”, jakim jest decyzja WZ. Wydawanie promes przez marszałka województwa małopolskiego zdecydowanie należy zaliczyć do wyjątków. W okresie do uzyskania kategorii wydaje on promesę na prowadzenie działań marketingowych. Ale to nie jest powiązane z procesem pozwolenia na budowę. Organami odpowiedzialnymi za proces inwestycyjny są samorząd miasta/gminy na poziomie planu (uchwalenie strategii planistycznych oraz planów miejscowych) i starosta/prezydent na poziomie procedowania decyzji o pozwoleniu na budowę. Marszałek, jako organ nadrzędny kontrolujący działania organów samorządu niższego szczebla, odpowiada za decyzję dotyczącą kategoryzacji obiektu. I w tym zakresie plany inwestora powinny być z nim wstępnie konsultowane. Może on też wspierać inwestorów a poprzez promesy wpływać na proces marketingu i komunikacji obiektu w fazie przed otwarciem obiektu. Wydaje się, że z perspektywy operatora hotelowego dużo ważniejsze są kwestie biznesowe. To, że w danej lokalizacji można wybudować hotel nie jest tożsame z opłacalnością procesu. Plany miejscowe niestety często powstają w oderwaniu od rzeczywistych potrzeb rynkowych lub stanowią projekcję wyobrażeń samorządowców i zaangażowanych w plan urbanistów o kierunkach rozwoju danego terenu. Sytuacja, w której plan miejscowy jest częścią większej strategii inwestycyjnej, nie jest powszechna. W dużych ośrodkach miejskich kryterium biznesowym przesądzającym o lokalizacji hotelu mogą być w tym kontekście takie elementy planu, jak np. oznaczony w planie współczynnik miejsc parkingowych lub możliwość zaprojektowania podjazdu od głównej arterii umożliwiającej dojazd do hotelu autokarom. Zbyt wysoki wskaźnik miejsc postojowych może przesądzać o odrzuceniu danej lokalizacji, szczególnie np. w przypadku lokowania hotelu w pobliżu dużego węzła kolejowego lub z dobrym dostępem do komunikacji publicznej.