Czas na Europę Środkowo-Wschodnią

Alexander Klafsky, partner zarządzający w firmie FLE: Nie jesteśmy bardzo znaną firmą – nie lubimy pojawiać się w prasie w takim zakresie, jak inni. Zwykle jesteśmy znani tylko uczestnikom rynku. Nasza spółka macierzysta LFPI to firma wydzielona z La Financière Patrimoniale d'Investissement SAS. Obecnie zarządzamy aktywami o wartości przekraczającej 3 mld euro. Jesteśmy graczem średniej wielkości, lecz jednym z głównych w Europie niezależnych, alternatywnych zarządców aktywów realizujących zróżnicowane strategie. Nasz największy fundusz nieruchomości jest w posiadaniu aktywów o wartości ponad 2 mld euro. Nasza baza inwestorów jest bardzo stabilna i darzy nas dużym zaufaniem, również przy wejściu na nowe rynki. Pracujemy głównie dla funduszy emerytalnych lub ubezpieczeniowych, co wymaga od nas orientacji na działanie w długiej perspektywie czasu i konserwatywnego podejścia. Budujemy portfel, którego głównym aspektem jest orientacja na przepływy pieniężne i wypłacamy inwestorom regularne dywidendy. Stale rośniemy. Celów inwestycyjnych szukamy głównie w segmencie „core+” w wyjątkowych lokalizacjach, odpowiednich do realizacji inwestycji, których czas trwania wynosi dziesięć lub więcej lat.

Jakiego rodzaju obiekty firma zwykle kupuje i gdzie? Czy prowadzą Państwo również działalność deweloperską?

Obiekty, którymi zarządza FLE, znajdują się w Austrii, Niemczech i regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Inwestujemy głównie w biura, jednak kupujemy także hotele i trochę obiektów handlowych. Cenioną przez nas klasą aktywów są obiekty wielofunkcyjne, takie jak na przykład Wratislavia Center we Wrocławiu, ponieważ pozwalają na dywersyfikację ryzyka. Ogólnie rzecz biorąc, nasz portfel obejmuje około 60 proc. biur i 15 proc. hoteli. Nie prowadzimy jednak działalności deweloperskiej, ponieważ nie posiadamy w tym celu odpowiednich kadr.

Do tej pory firma inwestowała wyłącznie w Niemczech i Austrii. Dlaczego zmienili Państwo plany?

Firma została założona w 2007 roku w Wiedniu. Miasto to jest postrzegane jako brama do regionu Europy Środkowo-Wschodniej, w którym zawsze zamierzaliśmy inwestować. Wtedy jednak pojawił się Lehman Brothers i kryzys kredytowy, dlatego odłożyliśmy w czasie plany inwestycji w tej części Europy. W tamtym okresie na omawianym rynku prawie nie było kapitału, a wynajmowanie powierzchni stanowiło duże wyzwanie. Dziś jesteśmy w stanie w pełni zrealizować nasz początkowy plan. Rozpoczęliśmy od Budapesztu w 2016 roku, kupując Office Garden I, a w 2017 roku przekazaliśmy obiekt do naszego głównego funduszu. Pod koniec ubiegłego roku nabyliśmy jeszcze dwa obiekty biurowe – Residence 1 i 2 w tym samym mieście. Budapeszt jest dziś dobrym rynkiem dla właścicieli nieruchomości, występuje w nim duże zapotrzebowanie na wynajem powierzchni, niski odsetek powierzchni niewynajętych oraz realizuje się tam umiarkowaną liczbę projektów. Jest to zatem bezpieczny rynek dla właścicieli nieruchomości. Finansowanie jest dziś dostępne, a jego oprocentowanie – przyzwoite. Naszym zdaniem jest to interesujący moment na inwestycje na tym rynku. Będą to ponownie głównie obiekty biurowe i wielofunkcyjne, a także hotele w standardzie trzy- lub czterogwiazdkowym, może również magazyny dla branży handlowej.

A jakie plany mają Państwo wobec Polski?

Wobec Polski mamy długofalowe plany. Będziemy dążyć do zainwestowania łącznej sumy 50 mln euro w tym roku, jednakże w dłuższej perspektywie chcemy, aby był to dla nas drugi pod względem wielkości rynek po Niemczech. W Polsce podoba nam się to, że posiada bardzo zbliżoną strukturę do Niemiec. Rynek biurowy w stolicy nie jest dziś łatwy – spada nieco odsetek pustostanów, który jednak wciąż jest relatywnie wysoki, a liczba projektów w fazie realizacji jest tam bardzo duża. Wrocław jest lepszym wyborem z punktu widzenia ryzyka inwestycyjnego. Niemniej jednak może zdarzyć się tak, że w najbliższej przyszłości nie zainwestujemy ponownie we Wrocławiu, ponieważ dla nas kluczowe znaczenie ma dywersyfikacja ryzyka. O wiele bardziej prawdopodobne jest, że będziemy inwestować w różnych miastach. Bardziej interesujące byłoby dla nas wejście na takie rynki, jak Poznań, Kraków czy Trójmiasto.

Którym krajom i rynkom firma przygląda się obecnie?

Obecnie koncentrujemy się na Budapeszcie. Jeżeli chodzi o Pragę, jest ona dla nas trochę za droga, a stopy kapitalizacji są zbyt niskie. Ale bardzo chcielibyśmy zainwestować tam pewnego dnia – Praga spełnia wszystkie kryteria pod względem bezpieczeństwa i stabilności rynku, z wyjątkiem kryterium cenowego.