Europejskie stolice w pogoni za Warszawą

– Doskonałe wyniki polskiej gospodarki, rosnące wynagrodzenia, niskie stopy procentowe, a tym samym wysoka dostępność kredytów i atrakcyjność inwestycji w nieruchomości na wynajem spowodowały, że w samej Warszawie w roku 2017 deweloperzy sprzedali 28 tys. mieszkań – komentuje Paweł Sztejter, partner zarządzający Reas. – Sprzedaż w Krakowie sięgnęła prawie 14 tys., zaś we Wrocławiu przekroczyła 12 tys. Tak wysoka liczba transakcji na rynku nowych mieszkań jest zjawiskiem niespotykanym w całej Europie. Jej skalę oddaje zestawienie wolumenu sprzedaży z liczbą mieszkańców w poszczególnych miastach. Aktywność polskich rynków jest nawet pięciokrotnie wyższa niż innych dużych ośrodków regionu – dodaje.

Polska, a potem długo nic

W zeszłym roku w Warszawie sprzedano ponad 16 mieszkań na 1 tys. mieszkańców, w Krakowie liczba ta wyniosła 18 mieszkań, zaś najbardziej aktywnym rynkiem był Wrocław, w którym na 1 tys. mieszkańców przypadło blisko 19 transakcji z rynku pierwotnego. Tymczasem w Bukareszcie, którego populacja przekracza 2,1 mln, deweloperzy sprzedali w 2016 roku niecałe 6 tys. lokali mieszkalnych, co daje wynik poniżej 3 mieszkań na 1 tys. mieszkańców. W Budapeszcie, który pod względem populacji jest miastem o identycznej wielkości jak Warszawa, w 2016 roku sprzedano około 6,5 tys. lokali, czyli ok. 3,8 mieszkania na 1 tys. mieszkańców.

– Na rynkach tych obserwujemy wyraźną dysproporcję w relacji popyt – podaż. W Rumunii popyt stymulowany był programem wsparcia nabywców Prima Casa. Na Węgrzech zdecydowano o obniżeniu z 27 do 5 proc. stawki VAT na mieszkania, zaś w Czechach jednym z kluczowych czynników wzrostu popytu były bardzo niskie – chociaż już wyraźnie rosnące w drugiej połowie 2017 r. – stopy procentowe – wymienia Paweł Sztejter. – Przy tym wszystkim deweloperzy działający na tych rynkach zmagają się z poważnymi ograniczeniami wynikającymi przede wszystkim z trudności w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę. W konsekwencji mamy do czynienia z istotną przewagą popytu nad podażą i na wszystkich tych rynkach odnotowaliśmy znaczne wzrosty cen mieszkań – dodaje.

Rosną koszty

Na tym tle polski rynek mieszkaniowy był niezwykle stabilny, a dzięki długotrwałej równowadze popytu i podaży wzrost cen mieszkań był w ostatnich latach nieznaczny. Chociaż w drugiej połowie 2017 roku ceny rosły już wyraźnie, to przy jednoczesnym wzroście wynagrodzeń, relatywna siła nabywcza utrzymała się na tym samym poziomie. Ekspert Reasa przewiduje, że w najbliższym czasie polscy deweloperzy będą się mierzyć z trudnościami w pozyskaniu drożejących gruntów budowlanych, z rosnącymi cenami wykonawstwa, a także wzrostem kosztów finansowania. Nieznacznemu spadkowi liczby transakcji towarzyszyć będzie wyraźny wzrost cen mieszkań. Nadal jednak liczba transakcji pozostanie na bardzo wysokim poziomie, a polskie miasta pozostaną zdecydowanym liderem rynku mieszkaniowego w Europie Centralnej i Wschodniej. Poziom i tempo sprzedaży są tak wysokie, że nawet wyraźne spowolnienie nie powinno zagrozić funkcjonowaniu firm realizujących równolegle kilka projektów – uważają analitycy. – Rynek jest dojrzalszy, a deweloperzy elastyczniej reagują na zmiany.