Podatku nie unikniesz

Ministerstwo Finansów wprowadzając nowe regulacje miało na celu uszczelnienie systemu podatkowego. W ocenie Ministerstwa w branży nieruchomościowej podatki wpłacane do budżetu nie odpowiadały dochodowości w tym sektorze. Ministerstwo ocenia, że zwrot z inwestycji w branży nieruchomości wynosi 5-7% rocznie, natomiast od wielu nieruchomości nie jest wpłacany podatek dochodowy.

Podatek ten dotyczy budynków handlowo-usługowych takich jak centra handlowe, domy towarowe, samodzielne sklepy i butiki, pozostałe budynki handlowo-usługowe oraz budynki biurowe. Istotna w tym względzie jest klasyfikacja środków trwałych. Opodatkowanie nie dotyczy innych budynków przykładowo: hoteli, magazynów czy nieruchomości mieszkaniowych. Co ciekawe nie dotyczy też lokali użytkowych o przeznaczeniu handlowym lub usługowym, gdyż przepisy jako przedmiot opodatkowania wskazują budynek.

Podatek obciąża te budynki komercyjne, których wartość początkowa przekracza 10 mln PLN (około 2,5 mln EUR). W przypadku kompleksu budynków przedmiotem opodatkowania jest każdy z budynków z osobna. Wartość początkową budynku określa się analogicznie jak dla celów amortyzacji podatkowej. Podstawą opodatkowania jest wartość początkowa budynku, a więc bez uwzględniania wartości gruntu oraz wartości tych elementów wyposażenia budynku, które zostały wyodrębnione. Odrębnie można amortyzować te elementy wyposażenia, które stanowią osobne środki trwałe takie jak windy, schody ruchome, agregaty prądotwórcze, klimatyzatory i inne urządzenia techniczne. Właściciele budynków, którzy dokonali odpowiedniej segregacji kosztów budowy mogą więc mieć niższą podstawę opodatkowania.

Podatek ten wynosi 0,035% podstawy opodatkowania za każdy miesiąc, a więc 0,42% rocznie. Zatem przy budynku o wartości początkowej 100 mln zł podstawa opodatkowania wynosi 90 mln zł i należny roczny podatek 378tys. złotych (94 tys. EUR).

Podatek ten będzie należny tylko wtedy, gdy kwota wyliczona według powyższych zasad będzie większa niż CIT wyliczony według zasad ogólnych. Przepisy przewidują bowiem, że podatnik może nie wpłacać tego podatku, jeżeli jest on niższy niż zaliczka na CIT obliczana na zasadach ogólnych. Kwotę uiszczonego i nieodliczonego podatku odlicza się od podatku CIT za dany rok, jeżeli CIT jest CIT jest wyższy od podatku komercyjnego.

Kalkulacje pokazują, że po wynajęciu całości budynku, zwykle kwota CIT jest wyższa niż podatek od nieruchomości komercyjnych, a więc nowy podatek nie powinien być dodatkowym obciążeniem. Wynika to z faktu, że po zmianie przepisów o niedostatecznej kapitalizacji od 2018 r. podstawa opodatkowania CIT może być wyższa niż dotychczas bowiem nowe ograniczenia dotyczą zarówno finansowania zewnętrznego i wewnętrznego (bankowego i wewnątrzgrupowego). Według nowych zasad do kosztów podatkowych można zaliczyć nadwyżkę kosztów finansowania dłużnego do kwoty 30% EBITDA, przy czym regulacji dotyczącej 30% EBITDA nie stosuje się do nadwyżki kosztów finansowania dłużnego nie przekraczającej w roku podatkowym 3 mln zł. Zagadnieniem jest natomiast okres bezczynszowy po oddaniu budynku do używania lub okres, gdy budynek nie jest w pełni wynajęty. Wówczas należy już wpłacać podatek od nieruchomości komercyjnych, a opodatkowanie CIT może jeszcze nie wystąpić.

W przypadku, gdy budynek stanowi współwłasność podatnika, przy obliczaniu wartości początkowej przyjmuje się wartość wynikającą z ewidencji danego podatnika. Jeżeli budynek jest własnością spółki osobowej to wartość początkową przypadającą na poszczególnych wspólników ustala się proporcjonalnie do udziału w zyskach. Te zasady nie mają zastosowania, jeżeli budynek stanowi współwłasność podatnika i podmiotu powiązanego w rozumieniu cen transferowych.

Podatek nie obejmuje też swoim zakresem budynków biurowych wykorzystywanych wyłącznie lub w głównym stopniu na potrzeby podatnika lub takich, od których zaprzestano dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Odpisów amortyzacyjnych nie dokonuje się w przypadku zawieszenia lub zaprzestania działalności, a także w przypadku zaprzestania używania danego środka trwałego. Zatem w sytuacji, gdy dany podatnik przeprowadza całościowy remont lub modernizację biurowca lub galerii handlowej to istnieją podstawy, żeby nie wpłacać podatku od nieruchomości komercyjnych w tym okresie.

Podatek nie będzie też należny, jeżeli właściciel wykorzystuje budynek biurowy wyłącznie lub głównie na własne potrzeby. Przepisy nie są precyzyjne co oznacza wykorzystywanie „głównie” na własne potrzeby – czy wystarczy zajmowanie ponad 50% powierzchni biurowej, czy też ten procent powinien być wyższy.

Podatek od nieruchomości komercyjnych dotyczy również funduszy inwestycyjnych, które posiadają nieruchomości takie jak centra handlowe, domy towarowy, samodzielne sklepy i butiki, pozostałe budynki handlowo-usługowe oraz budynki biurowe. Zwolnienie z CIT dla funduszy inwestycyjnych zostało również ograniczone od 2018 r. i obecnie fundusze będące właścicielami tego rodzaju nieruchomości są opodatkowane CIT na zasadach ogólnych od dochodów z tych nieruchomości przykładowo: ze sprzedaży tych nieruchomości lub z czynszu.

Podnoszą się głosy, że wprowadzony podatek od nieruchomości komercyjnych jest niekonstytucyjny, gdyż skutkuje podwójnym opodatkowaniem dochodów. Dodatkowo wskazuje się, że jest to rodzaj podatku katastralnego i pokrywa się z podatkiem od nieruchomości. Analogiczny podatek był wprowadzony w przeszłości przez Luksemburg i został zakwestionowany przez Komisję Europejską. Należy monitorować jakie będą dalsze losy polskich regulacji. Ministerstwo Finansów utrzymuje, że podwójne opodatkowanie nie występuje i spodziewa się wpływu około 27 miliardów złotych z tego tytułu w kolejnych 10 latach.