Megalomania niewskazana

Alex Hayes, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Doszły mnie plotki, że zamierzacie wejść na Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie.

Gábor Futó, założyciel Grupy Futureal: To jedna z opcji.

A jeśli chodzi o inne aspekty rozwoju firmy?

W zespole ds. rozwoju Grupy Futureal zatrudniamy obecnie 350 osób w trzech krajach Europy Środkowej – na Węgrzech, w Polsce i Rumunii, nie licząc mniejszych zespołów w Niemczech i USA. Działalność grupy w segmencie mieszkaniowym prowadzona jest pod odrębną marką Cordia. To wiodący na Węgrzech deweloper powierzchni mieszkalnych, ale naszym celem jest uzyskanie pozycji wiodącego dewelopera powierzchni mieszkaniowych w regionie. W Polsce jesteśmy obecni w Warszawie, Krakowie i Gdańsku, w Rumunii – w Bukareszcie. W węgierskim Budapeszcie Futureal jest liderem od ponad dziesięciu lat, jednak wierzymy, że zarówno w Polsce, jak i w Rumunii mamy możliwości wzrostu i uzyskania podobnej wielkości, jaką dziś cieszymy się na Węgrzech. Uważamy, że firma tej skali mogłaby liczyć na bardzo duże zainteresowanie ze strony inwestorów międzynarodowych, ponieważ jesteśmy w stanie równoważyć cykle rozwojowe w poszczególnych krajach. Cykle na rynkach mieszkaniowych na Węgrzech, w Rumunii oraz w Polsce w ogóle nie są zsynchronizowane – rynek nad Wisłą osiągnął najwyższe wyniki w historii, zaś na Węgrzech i w Rumunii mamy do czynienia z przytłumionym popytem i bardzo niskimi stopami procentowymi.

Z Pańskich słów wynika, że firma chce być niemal tak samo duża w Polsce i w Rumunii...

Sądzę, że w Polsce osiągniemy taką samą wielkość, jaką mamy na Węgrzech, a może nawet bardziej znaczącą. Na Węgrzech sprzedaliśmy w ubiegłym roku ponad tysiąc mieszkań. Na ten rok plan dla całej grupy przewiduje sprzedaż blisko 2 tys. lokali, z czego na Węgrzech ma to być 1,2 tys., w Polsce około 500 oraz jeszcze 200-300 w Rumunii.

Twierdzi Pan, że w Polsce rynek jest rozgrzany i osiągnął szczytową fazę cyklu. To niekoniecznie właściwy czas na rozwijanie działalności.

To rzeczywisty problem. Gospodarka jest silna i znajduje się prawdopodobnie w późnej fazie cyklu, a bardzo trudno poruszać się w takim środowisku. Uważam, że giełdy przegrzewają się na całym świecie, a amerykański rynek obligacji może z tego punktu pójść tylko w jedną stronę. Gdy jednak czytamy raporty dużych firm z Wall Street, widzimy, że przedstawiają dość pomyślną przyszłość na kilka nadchodzących lat. Być może znajdujemy się po prostu w długim cyklu nieruchomości. Jeżeli ktoś uważa, że wszystko, co rośnie, musi spaść, powinien przestać inwestować – jeżeli jednak ktoś wierzy, że przed nami okres przedłużonego wzrostu gospodarczego, powinien ostrożnie kontynuować inwestycje. Naszą strategię w poszczególnych krajach opieramy na terminach, jakie wyznacza nasz bank ziemi, czyli wszystko zależy od tego, na ile lat naprzód jesteśmy gotowi kupić grunty. W Polsce ten okres jest krótki – kupujemy grunt i jesteśmy w stanie zacząć inwestycję bardzo szybko. W innych krajach wchodzimy w spółki joint-venture, by realizować projekty znacznie bardziej długoterminowe.

Wspomniał Pan przed chwilą o Bukareszcie. O ile wiem, mają Państwo jeden projekt w Rumunii, jednak Wasza strategia wydaje się zakładać szybką ekspansję również na tamtejszym rynku.

Przede wszystkim nie jesteśmy nowym graczem na rynku tego kraju. Wybudowaliśmy i sprzedaliśmy centrum handlowe Gold Plaza, a dziś jesteśmy inwestorem projektu Park Lake Plaza.

A jeśli chodzi o projekty mieszkaniowe?

W poprzednim cyklu zrealizowaliśmy jeden projekt w Bukareszcie. Ale Rumunia okazała się bardzo nierównym rynkiem, dlatego jesteśmy bardzo ostrożni. Zaczynamy tam pierwszy projekt, który będzie realizowany w dwóch etapach obliczonych na 550 mieszkań, i próbujemy pozyskać kolejne działki. W Rumunii widoczny jest duży wzrost, jednak możliwe, że to oznaka przegrzania gospodarki. Mamy do czynienia z nadmiernym poziomem konsumpcji i wydatków rządowych, jednak sądzę, że w dłuższej perspektywie wiele rynków Europy Środkowo-Wschodniej oferuje wieloletni fundamentalny popyt na nieruchomości mieszkaniowe. Obecnie rozglądamy się za gruntami i staramy się budować markę tak, jak zrobiliśmy to na Węgrzech. Plan na 2018 rok przewiduje rozpoczęcie budowy 3 tys. mieszkań w pięciu miastach oraz sprzedaż około 2 tys. lokali. Mamy grunty umożliwiające budowę 8 tys. mieszkań. Jednak każdy rynek rządzi się swoimi prawami, a my wierzymy, że staniemy się silną, regionalną marką.

Czy to oznacza, że chcecie zdominować rynki w Europie Środkowo-Wschodniej?

Nie cierpimy na megalomanię. Chcemy być jedynie rozpoznawalną marką o dobrej reputacji. Akurat na Węgrzech jesteśmy numerem jeden, ale jeżeli chodzi o Polskę, chcemy znaleźć się w pierwszej dziesiątce uznanych marek i to nam wystarczy. Proszę pozwolić, że opowiem co nieco o Futureal. W grupie mamy łącznie 49 projektów w fazie realizacji, ich łączna powierzchnia brutto to 1 mln mkw. Znaczna część portfela należy do spółki Cordia. Realizujemy również ostatnie regionalne centrum handlowe w Budapeszcie – Etele Plaza, którego budowę musieliśmy odkładać przez dziesięć lat. Kupiliśmy pierwszą działkę w 2006 roku i dołączyliśmy do niej 14 kolejnych parceli. Dużo czasu zajął nam etap planowania i uzyskania pozwoleń. Na Węgrzech bardzo trudno przeprowadzić te procedury, a nasz projekt przewiduje budowę centrum handlowego o powierzchni najmu brutto 54 tys. mkw., znajdującego się na największym w kraju przecięciu multimodalnych szlaków transportowych – obok mamy końcowy przystanek nowej, czwartej linii metra, przystanki 50 linii autobusowych, kolei regionalnych i międzynarodowych oraz trzech linii tramwajowych. Koszt realizacji wynosi 200 mln euro, z czego ponad 60 mln to nasze własne środki.

Kiedy ruszyły prace budowlane?

Pod koniec ubiegłego roku, ale projekt już robi wrażenie, ponieważ wykopy pod fundamenty są gigantyczne. Natomiast w Polsce rozglądamy się za możliwością kupna działających obiektów, by je repozycjonować. Sądzimy, że będzie to znacząca gałąź działalności grupy i dobrze wpisze się w nasz profil dewelopera.

Czy mają Państwo w tej chwili na oku coś do kupienia?

Tak, rozważamy pewne opcje.

Czy możemy w ciągu kilku miesięcy spodziewać się oficjalnej informacji na ten temat?

Tak, jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem. Uważnie rozglądamy się za możliwościami nabycia projektów pozwalających na zwiększenie wartości, polegających na przebudowie biurowców i centrów handlowych. Mamy już na koncie kilka udanych projektów związanych z repozycjonowaniem. Kupiliśmy park handlowy w pobliżu Budapesztu, Sziget Center, i w ciągu dwóch i pół roku zwiększyliśmy dochód netto z działalności operacyjnej z 600 tys. do 1,8 mln euro.

Czy osiągnięto to wyłącznie poprzez rekomercjalizację?

Centrum było częściowo puste, ale przeprowadziliśmy negocjacje oraz podjęliśmy aktywne działania marketingowe związane z wynajmem, więc na swój sposób była to rekomercjalizacja. Zmieniliśmy także pozycjonowanie obiektu oraz – co najważniejsze – osiągnęliśmy atrakcyjny miks najemców, jakiego wcześniej tam nie było. Obiekt kupił od nas OTP Property Investment Fund. Pracujemy również nad repozycjonowaniem szkoły w Szegedzie, którą chcemy przekształcić w budynek biurowy, pierwszy prawdziwy biurowiec klasy A w tym mieście. Mamy już podpisaną dwunastoletnią umowę najmu w tym budynku.

Przekształcenie szkoły w budynek biurowy klasy A to raczej niespotykana idea...

Osiągnęliśmy to w rekordowym czasie: jednego roku. Najemca chciał wejść do tego miasta i potrzebował powierzchni dla swojej działalności z dziedziny IT, jednak rynek w Szegedzie nie oferował ani jednej powierzchni biurowej o jakości poszukiwanej przez najemcę. Okazało się, że przebudowa nieużywanej szkoły na biurowiec klasy A to odpowiedni sposób zaspokojenia jego potrzeb.

Wróćmy do działalności firmy Cordia. Nie wiedziałem, że prowadzicie projekt mieszkaniowy w Gdańsku.

Decyzję o wejściu na ten rynek podjęliśmy w październiku ubiegłego roku. Podpisaliśmy umowę zakupu działki, a teraz pracujemy nad projektem, później będziemy musieli uzyskać pozwolenie na budowę i, mam nadzieję, będziemy mogli rozpocząć realizację projektu pod koniec bieżącego roku.

Gdzie znajduje się działka?

W Gdańsku Wrzeszczu.

Ile mieszkań planujecie?

Około 250 lokali. Aktywnie szukamy nowych możliwości nie tylko w Gdańsku, Sopocie i Gdyni, ale także w Krakowie. Również w Warszawie planujemy kilka projektów.

A co z plotkami dotyczącymi wejścia na giełdę?

Zwrócili się do nas specjaliści do spraw rynków kapitałowych z rekomendacją wejścia na giełdę. Nie jestem pewien, czy jest to dla nas właściwy kierunek. Jeżeli mielibyśmy wejść na giełdę w przyszłości, byłaby to prawdopodobnie giełda warszawska i raczej warszawski rynek obligacji. Obecnie sami generujemy znaczące przepływy środków pieniężnych, jeżeli jednak uznamy, że potrzebujemy kapitału zewnętrznego, wówczas zdecydujemy się na ten krok.

Nie macie jednak pewności w tej sprawie?

Nie. Podejmiemy działania wówczas, gdy dla grupy będzie to właściwy moment.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Praca z tatą

Gábor Futó założył Futureal wraz ze swoim ojcem – Péterem Futó – 15 lat temu, po powrocie ze studiów na Uniwersytecie Harvarda. Gábor Futó stoi na czele grupy od momentu jej założenia jako dyrektor generalny [CEO] i prezes. Pod jego kierownictwem Futureal stał się jednym z wiodących deweloperów i inwestorów sektora nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, zatrudniającym ponad 300 specjalistów oraz realizującym projekty o wartości ponad 1,4 mld euro, w tym ponad 6 tys. lokali mieszkalnych oraz ponad 350 tys. mkw. powierzchni komercyjnych. Futureal działa dziś w pięciu krajach: na Węgrzech, w Polsce, Rumunii, Niemczech oraz USA.