Nowe szaty na nowe czasy

Eurobuild CEE: Reorganizacja firmy nie jest prostym zadaniem. Skąd potrzeba zmian?

Tomasz Buras, Managing Director, Head of Investment Department, Savills Polska: Rośnie dojrzałość polskiego rynku inwestycyjnego, co objawia się nie tylko większą łączną wartością inwestycji, większą liczbą nowych inwestorów, ale również zmianą struktury transakcji i potrzeb klientów w tym zakresie. Na rynku jest bardzo dużo kapitału, który lokowany jest szybciej i w większych transzach niż wcześniej. Notuje się coraz więcej transakcji portfelowych, które wymagają kompleksowego podejścia zarówno do zróżnicowanych klas aktywów, jak i sposobu finansowania tych zakupów. Pojawiają się emisje obligacji, debiuty giełdowe, transakcje pomiędzy spółkami funkcjonującymi w grupie. To z jednej strony oznacza, że musimy być lepsi w zakresie doradztwa transakcyjnego, z drugiej – musimy więcej wiedzieć na temat finansowania nieruchomości i służyć naszą pomocą w tej materii. W nowej strukturze działamy od lutego 2018 roku. Zmiany dotyczą części naszej firmy związanej z szeroko rozumianym doradztwem inwestycyjnym. Stworzyliśmy nową strukturę, w skład której wchodzą w większości osoby już u nas zatrudnione. Otrzymały one nowe, poszerzone obowiązki i zostaną wsparte przez nowe osoby spoza Savills. I tak np. razem z Kamilem Kową zdecydowaliśmy się przekształcić kierowany przez niego od trzech lat dział Valuation & Advisory w dział Corporate Finance & Valuation. Kamil będzie więc rozszerzał nasz zakres usług o finanse korporacyjne, tak abyśmy mogli pomagać naszym klientom w sprawach związanych z transakcjami portfelowymi i pozyskiwaniem kapitału. Chcielibyśmy też jednocześnie zagospodarować nowe klasy aktywów– mieszkania na wynajem (tzw. PRS - private rented sector) czy domy studenckie.

Kamil Kowa, Head of Corporate Finance & Valuation, członek zarządu Savills Polska: W przypadku tych ostatnich mieliśmy już możliwość pracy przy wszystkich większych portfelach prywatnych domów studenckich. Inwestowanie w nowe klasy aktywów to globalny trend. Fundusze w ten sposób próbują w większym stopniu dywersyfikować ryzyko. Zarówno sektor PRS, jak i domy studenckie charakteryzują się funkcjonowaniem antycyklicznym. Taka kompozycja portfela ma za zadanie łagodzić ewentualne wstrząsy na rynku nieruchomości. W całej Europie – jako Savills – zaangażowani jesteśmy w transakcje o łącznej wartości około 1 mld euro w sektorze domów studenckich. Globalnie jesteśmy też mocno rozpoznawalni w sektorze apartamentów i rezydencji. W Polsce chcemy skorzystać z tego zaplecza. Mamy dostęp do źródeł kapitału, największych inwestorów na tym rynku i posiadamy dobre rozeznanie w nim. To bardzo cenne atuty, w momencie gdy ten rynek dopiero się tworzy w Polsce. Zamierzamy się więc skupić na nowych klasach aktywów, ale nie tylko. Postępująca instytucjonalizacja rynku i wzrost skali działalności funduszy sprawiają, że poszukiwani są doradcy będący w stanie zaoferować kompleksową usługę.

Tomasz Buras: Savills globalnie ma bardzo mocną reputację jako doradca w segmencie mieszkaniowym klasy wyższej i średniej. To unikalna wartość. Czerpiemy z doświadczenia wypracowanego przy doradztwie inwestorom zainteresowanym zakupem całych inwestycji mieszkaniowych na wynajem. Zmiany wprowadziliśmy też w samym dziale inwestycyjnym. Marek Paczuski awansował na stanowisko zastępcy dyrektora działu inwestycyjnego. Rolę dyrektora tego działu będę pełnił osobiście. Podyktowane jest to całościowym spojrzeniem, jakie mam w kontekście funkcjonowania zarówno naszej firmy, jak i całego rynku. Myślę, że razem, w tandemie będziemy stanowić jeden z najlepszych duetów na rynku, który przyciągnie klientów, łącząc podejście analityczne ze sprzedażowym oraz zapleczem wiedzy z zakresu wynajmu powierzchni. Ostatni element układanki, na którą składają się zmiany w strukturze Savills, związany jest z działem Retail Agency. Zmieniliśmy strategię, obserwując rynek wynajmu powierzchni handlowych i zmniejszający się udział powierzchni w budowie. Rynek zaczął się nasycać, a rozwój sprzedaży w internecie doprowadzi do tego, że w Polsce nie dojdzie on do takiego poziomu nasycenia, jaki obserwujemy w krajach Europy Zachodniej. Nie ma zresztą takiej potrzeby. W sektorze wynajmu nieruchomości handlowych skupiamy się na wspieraniu deweloperów i właścicieli centrów handlowych, szczególnie w połączeniu z naszymi usługami w obszarze zarządzania. Mamy ofertę pakietową: zarządzanie obiektem i reprezentacja właściciela. Taka zintegrowana usługa to dodatkowe korzyści dla właściciela. Równolegle rozwijamy również naszą ofertę dedykowaną najemcom. Dział zajmujący się wynajmem powierzchni handlowych będzie również bliżej współpracował przy transakcjach inwestycyjnych. Stąd też zmiana nazwy działu Retail Agency na Retail Advisory & Transactions, który poprowadzi nowa osoba – Monika Janczewska-Leja. Mając tak doświadczonych dyrektorów w tym, jak to nazywamy, hubie inwestycyjnym, będziemy stanowić bardzo mocne wsparcie dla klientów, oferując im interdyscyplinarne podejście. Widzimy, że na taką ofertę bardzo mocno wzrosło zapotrzebowanie w ostatnim czasie.

Czy zmiany dotknęły również dział biurowy firmy?

Tomasz Buras: Dział biurowy w Savills od lat jest podzielony na część pracującą z właścicielami i część zajmującą się reprezentacją najemców. W tym roku nastąpiła zmiana w segmencie współpracującym z właścicielami – od marca dział ten prowadzi Daniel Czarnecki, który pracuje z nami już od dwóch lat i w tym czasie znacząco przyczynił się do rozwoju naszego portfela klientów.

Jakie są oczekiwania firmy w związku z wprowadzeniem tak dużych przetasowań?

Tomasz Buras: Zmiany, które wprowadziliśmy być może są dla rynku rewolucyjne w zakresie kompleksowego podejścia do świadczonych usług, ale pod względem struktury mają bardziej charakter ewolucji, której fundamenty stanowią osoby tworzące Savills już od pewnego czasu. Mówiliśmy na razie o zmianach na kluczowych stanowiskach, nie oznacza to jednak, że na tym poprzestaniemy. Cały czas zatrudniamy nowe osoby i planujemy kolejne wzmocnienia, szukając unikalnych kompetencji pasujących do naszej filozofii inwestycyjnego hubu. Na przykład w dziale Corporate Finance & Valuation jest od jakiegoś czasu pracownik, który ma bogate doświadczenie na chińskim rynku nieruchomości. Cele postanowiliśmy sobie ambitne. Zamierzamy wkrótce namieszać w pierwszej trójce.

Człowiek z doświadczeniem w Chinach to raczej nie przypadek. Ze Wschodu płynie do Polski sporo nowego kapitału. Jak to wpływa na rynek inwestycyjny?

Kamil Kowa: Widzimy rosnący napływ kapitału z tamtego regionu świata, ale na razie, poza kilkoma wyjątkami, objawia się to głównie w postaci sondowania rynku. Posiadanie w zespole osoby znającej tamtejsze niuanse kulturowe jest doceniane przez inwestorów. Są oni w stanie alokować bardzo duże środki finansowe, ale dla nich Polska to nowy rynek i muszą mieć zaufanie do osób, z którymi współpracują i które tłumaczą im, jak nasz rynek działa. Duża część nowego kapitału związana jest ze strategią Nowego Jedwabnego Szlaku. To wpływa na napływ kapitału nie tylko na rynek nieruchomości, ale też szerzej – na rynek infrastruktury w całym regionie. Pierwsze inwestycje infrastrukturalne widzimy już na południe od Polski – w Serbii. Kolejnym celem, któremu przyglądają się fundusze z Chin, jest Polska. Jeśli te plany zaczną być realizowane, to będzie to duża skala inwestycji.

Dlaczego Polska jest dla nich atrakcyjna? Czy tradycyjni inwestorzy z Zachodu Europy czy USA oddają pola nowym?

Kamil Kowa: Ważne jest strategiczne położenie naszego kraju. Jesteśmy węzłem komunikacyjnym łączącym Wschód, który dużo produkuje, z Zachodem Europy – gdzie mamy rynki zbytu. Jedynym elementem, którego nam jeszcze brakuje, jest nowa infrastruktura, która te oba obszary połączy.

Tomasz Buras: Nie mniej ważna jest też dojrzałość naszego rynku. W niektórych międzynarodowych zestawieniach pokazywani jesteśmy nie jako kraj rozwijający się, ale jako rynek dojrzały. Ponadto inwestorzy, którzy są obecni u nas od kilkunastu lat, mają już dużą alokację środków na naszym rynku. Pod względem skali gospodarki nadal jesteśmy w trzeciej dziesiątce, a niektóre fundusze niemieckie, np. Deka czy Union Investment, mają dużą ekspozycję w Polsce – dla Deki Polska to nr 5, a dla Union – nr 4. To dużo wyżej, niż wynikałoby z udziału Polski w globalnej gospodarce. Są one oczywiście nadal obecne w naszym kraju, ale by mogły dalej inwestować, muszą coś sprzedać. W tym czasie w poszukiwaniu zwrotów pojawiają się nowi gracze.

Kamil Kowa: A te mamy wyższe niż w większości krajów Zachodniej Europy. Mamy też zdrowe fundamenty. Na rynku handlowym obserwujemy na przykład najszybszy wzrost konsumpcji od 2008 roku, a to przekłada się na bardzo wysoką dynamikę obrotów najemców centrów handlowych. Nawet mimo zawirowań podatkowo-politycznych, w każdym z analizowanych przez nas centrów handlowych o ugruntowanej pozycji na danym rynku obroty rosną rocznie w tempie dwucyfrowym. Za tym idzie inkluzywność wzrostu gospodarczego – w całej Polsce widać progres pod względem przychodów gospodarstw domowych. Wynika to z programów socjalnych, jak np. 500+, szybko spadającego bezrobocia i rosnących wynagrodzeń. Dzięki temu nieruchomości handlowe rozwijają się nie tylko w głównych miastach regionalnych, ale i w mniejszych ośrodkach. Ze względu na równomierne nasycenie obiektami handlowymi całego kraju dla wielu konsumentów e-commerce nie jest jeszcze alternatywą. Przez to tradycyjne aktywa są dosyć bezpieczne. Większość nowych inwestorów, głównie z RPA, to inwestorzy branżowi, którzy patrzą na zakupy przez pryzmat fundamentów i inwestują długoterminowo. Mamy oczywiście nowe elementy w inwestycyjnej układance, jak ograniczenie handlu w niedzielę czy nowy podatek od nieruchomości komercyjnych, ale na tę chwilę nie wydaje się, żeby to kogokolwiek wystraszyło.

Czy pojawiają się w tej „układance” aspekty polityczne i jaką rolę odgrywają?

Kamil Kowa: To jest temat poruszany przez inwestorów w trakcie rozmów. W zależności od tego, jaki dany inwestor ma profil ryzyka i skąd pochodzi kapitał, to ryzyka polityczne są dla niego bardziej lub mniej istotne. Jedną sprawą jest to, co wprowadza rząd i parlament, a drugą – w jakim tempie to robi oraz z kim się uprzednio konsultuje. Inwestorzy z dojrzałych rynków są przyzwyczajeni do tego, że zmiany są omawiane ze środowiskami reprezentującymi odpowiedni sektor, bada się, jaki będą one miały wpływ na rynek, jakie zagrożenia są z nimi związane oraz jak długi powinien być okres ich wdrażania. Największym zaskoczeniem i wyzwaniem dla niektórych inwestorów jest to, że w Polsce część zmian przeprowadzana jest bardzo szybko. Wszędzie rządy zmieniają prawo, pojawiają się nowe okoliczności i rynek się dopasowuje, ale inwestorzy nie powinni czuć się zaskoczeni.

Wyniki na rynku inwestycyjnym w 2017 roku nie wskazują jednak na to, że się źle dzieje?

Kamil Kowa: To prawda, ale rynek miał jednak szansę osiągnąć jeszcze lepszy wynik, gdyby zamykanie niektórych transakcji nie trwało tak długo, zwłaszcza na etapie analiz prawno-podatkowych.

Tomasz Buras: W ubiegłym roku straciliśmy pierwszy kwartał, a część transakcji z grudnia przesunęła się na pierwszy kwartał tego roku. To oznacza, że powinniśmy się spodziewać rekordowego wyniku w pierwszych trzech miesiącach 2018.

A jak może się rozwinąć sytuacja w dalszej części roku? Jakie są perspektywy?

Tomasz Buras: Bardzo dobre, zwłaszcza za sprawą spodziewanej dość dużej liczby biurowców na sprzedaż w Warszawie, głównie w centrum. To produkt dla funduszy poszukujących nieruchomości typu prime. Są też dostępne budynki core+ dla podmiotów skoncentrowanych na obiektach, których jakość trzeba poprawić. W sumie atrakcyjnych biurowców mogących obecnie zmienić właściciela jest na rynku kilkanaście. Część z nich to obiekty bliskie ukończenia, z zaawansowanym poziomem najmu (powyżej 80 proc.), a reszta to obiekty starsze, ale po rekomercjalizacji czy remoncie, które wracają na rynek. Warszawa może zaoferować dość duży wybór produktów inwestycyjnych i to widać po aktywności na rynku. Od początku roku przedstawiciele funduszy przyjeżdżają do Polski, by przyjrzeć się tym nieruchomościom. Cały czas mamy też ruch w miastach regionalnych zarówno pod względem najmu, jak i budowy, więc też spodziewamy się na tych rynkach transakcji. Również na rynku obiektów handlowych aktywność może być duża pomimo kilku istotnych transakcji portfelowych w ostatnich dwóch latach. Sprzedane zostały już Magnolia Park, czy Galeria Słoneczna, trwa finalizacja sprzedaży jednego ze sztandarowych centrów handlowych na południu Polski. Mamy przyjemność uczestniczyć przy tej ostatniej transakcji. Jeszcze w 2016 doradzaliśmy funduszowi Rockcastle Global Real Estate przy zakupie Bonarka City Center, największej wówczas zmianie właściciela pojedynczego aktywu. W tym samym roku byliśmy zaangażowani w inną rekordową transakcję zakupu udziałów większościowych w platformie Echo Prime Properties przez Redefine Properties, a w 2017 w transakcję portfelową funduszu Octava FIZAN obejmującą 11 nieruchomości. To pokazuje, że od lat jesteśmy cenionym partnerem przy kluczowych transakcjach inwestycyjnych.

Kamil Kowa: Oczekujemy też na rynku kolejnych transakcji portfelowych. Może nie aż tak dużych jak ostatnie, ale po kilkaset milionów euro jak najbardziej.

Czy widać na horyzoncie zagrożenia, które zburzyłyby ten sielski obrazek?

Kamil Kowa: Nie widać raczej większych zagrożeń związanych z sytuacją w Polsce. Jeśli miałoby się coś wydarzyć, to raczej w skali globalnej. Ekonomiści podnoszą prognozy na 2018 rok dla Polski. W ostatnim kwartale 2017 roku ruszyły w końcu inwestycje. Oznacza to, że wzrost się stabilizuje i nie jest już napędzany wyłącznie przez konsumpcję. Zagrożeniem może się okazać brak rąk do pracy w sektorze budowlanym, którego kondycję podtrzymywała w ostatnich latach imigracja z Ukrainy.

Tomasz Buras: Zobaczymy też, co będzie się działo z inwestycjami, które miałyby się dopiero rozpocząć. Ceny gruntów wzrosły dość mocno, windowane przez deweloperów mieszkaniowych. Nastąpił też wzrost cen materiałów i kosztów robocizny przy postępującym problemie braku rąk do pracy. Taka sytuacja wpływa na wydłużanie czasu budowy i coraz trudniej przewidzieć, jakie będą finalne jej koszty. Przy stałych stopach kapitalizacji pojawić się może presja na czynsze, której na razie nie było. I to sprawiało, że Polska była bardzo atrakcyjna. Kupowało i kupuje się budynek przy stopach kapitalizacji wyższych niż na Zachodzie, przy czynszach, które mają jeszcze potencjał wzrostu. To jest nadal duży atut Polski. Naszym zadaniem jest obserwować, jak warunki rynkowe będą się zmieniać w przyszłości i doradzać naszym klientom, jak się do nich najlepiej dostosować.