Dekada na Poleczki

Rafał Ostrowski, „Eurobuild CEE”: UBM ma duży portfel obiektów w Austrii, Niemczech i Polsce. Jak wypada Poleczki Park na tle całego portfela?

Rudolf Grossmayer, członek zarządu Poleczki Park, UBM: Mamy wiele różnych projektów biurowych, lecz nie są to parki biznesowe. Przez wiele lat Poleczki Park był największym pojedynczym projektem w naszym portfelu, dlatego pozostawał w centrum naszej uwagi.

Poleczki ma obecnie sześć budynków o łącznej powierzchni 84 tys. mkw. Jakie są plany co do jego przyszłości?

Rudolf Grossmayer: Doszliśmy do istotnego etapu: pozostał tylko jeden budynek do wybudowania w części centralnej, która stanowi trzon parku. Naszym celem jest ukończenie realizacji tej strefy w ciągu dwóch lat, zaś budynki poza tą częścią mogą zostać zrealizowane osobno. Uzyskaliśmy nowe warunki zabudowy dla strefy zewnętrznej, co pozwala stawiać wyższe budynki. Nasza strategia przewiduje budowę na życzenie klienta, tzw. BTS-ów, ponieważ otrzymujemy zapytania od dużych najemców, którzy chcą, by spełnić ich konkretne oczekiwania.

Od rozpoczęcia budowy projektu Poleczki Park minęło niemal dziesięć lat. Jak wielu spośród pierwszych najemców, którzy wynajmowali wtenczas, pozostało w kompleksie do dzisiaj?

Jakub Mirosławski, dyrektor sprzedaży, UBM: Pierwszy etap parku został w całości wynajęty w latach 2009 i 2010. Zawierano wówczas głównie pięcio- i siedmioletnie umowy najmu, a 90 procent z tych umów zostało przedłużonych. Tak wysoki współczynnik retencji najemców wynika z jednej strony z tego, że firmy nie chcą zbyt często zmieniać adresu, ale z drugiej, jak myślę, z tego, że firmom po prostu podoba się w naszym kompleksie. To dobre miejsce, zwłaszcza, gdy weźmiemy pod uwagę fakt, że w ostatnich latach poprawiła się infrastruktura drogowa w naszym rejonie. Najemcy zatem nie widzą po co mieliby się wyprowadzać.

A co z tego, co sami zrobiliście, miało największe znaczenie?

Jakub Mirosławski: Uważam, że kluczem było utrzymanie dobrej infrastruktury transportowej, czyli autobusów wahadłowych, udogodnień dla rowerzystów, takich jak przebieralnie, stojaki na rowery i tak dalej, oraz dodanie większej liczby miejsc parkingowych dla samochodów. Park to nie tylko budynki, lecz cała infrastruktura, która im towarzyszy – a my stale modernizujemy tę powierzchnię. Sądzę, że najemcy to doceniają.

Zbudowaliście wielopoziomowy parking z 576 miejscami. Czemu nie parking podziemny?

Jakub Mirosławski: Chodziło po prostu o koszty. Takie rozwiązanie pozwala nam oferować miejsca parkingowe taniej, po ok. 50-60 euro miesięcznie. Najemcy chętniej je też wynajmują, osiągnęliśmy przy tym znakomity współczynnik liczby miejsc do powierzchni biurowej, u nas wynosi on prawie jedno miejsce na 30 mkw. powierzchni. W centrum miasta, na przykład, jest to raczej jedno miejsce na 100 mkw. Inne parki biznesowe posiadające garaże podziemne mają prawdopodobnie około jednego miejsca parkingowego na 50 mkw. powierzchni. A zatem mamy bardzo dobry wskaźnik i jesteśmy w stanie dać najemcom praktycznie dowolną liczbę miejsc jaką potrzebują.

Kto głównie na tym korzysta?

Jakub Mirosławski: Większość naszych najemców ma sporą flotę aut. Są to często firmy, których pracownicy dużo podróżują służbowo. Co ważne, my dajemy do ręki pracodawcom istotny bonus, który mogą zaoferować swoim pracownikom, to jest większą liczbę miejsc parkingowych. W centrum miasta tylko kierownictwo firmy może mieć miejsca parkingowe, natomiast w naszym parku asystentka dyrektora też może przyjeżdżać do pracy samochodem. A zatem firmy mogą przyciągać pracowników spoza Warszawy, ponieważ do parku z łatwością można dojechać samochodem, dajmy na to, z Grodziska Mazowieckiego, Pruszkowa, Sochaczewa lub nawet Skierniewic. To oznacza dla pracodawców wielką elastyczność i znaczącą przewagę na rynku pracy.

Poleczki Park organizuje szereg imprez dla najemców, w tym dzień food trucków oraz zajęcia jogi na trawie na terenie parku. Czy te starania przynoszą korzyść?

Katarzyna Szumańska-Kalisz, manager ds. PR i marketingu, UBM Polska: Tak, przynoszą i to jest coś, czego oczekuje rynek. Skoro mamy miejsce na organizację takich imprez i skoro słyszymy od najemców, że tego chcą, to po prostu to robimy.

Jakub Mirosławski: Sądzę, że pod wieloma względami podążamy za trendami na rynku, lecz w pewnym zakresie również je wyprzedzamy. Na pewno możemy oferować nieco inne atrakcje od tych, które są oferowane w wieżowcach w centrum miasta.

Katarzyna Szumańska-Kalisz: Oczywiście nie jesteśmy jedyni, którzy organizują zajęcia jogi czy dni food trucków. Niektóre biurowce w centrum też mogą to robić, jednak naszym największym atutem jest duża przestrzeń, którą udostępniamy najemcom. Pozwalamy im też wykorzystywać ten teren na ich własne imprezy, a nawet na imprezy rodzinne.

Co chcecie osiągnąć przez organizację tych imprez?

Katarzyna Szumańska-Kalisz: Chcemy zaangażować naszych najemców, tak jak na przykład podczas imprezy joga na trawie. Jednym z najemców, który wziął udział w organizacji był nasz najemca, firma Orientana sprzedająca organiczne kosmetyki ajurwedyjskie. Jej produkty są w większym czy mniejszym stopniu skierowane do tych samych odbiorców, co joga. Firma prezentowała swoje produkty podczas imprezy i oferowała bezpłatne badania dermatologiczne. W naszym parku mamy wiele firm farmaceutycznych, myślimy więc o imprezach prozdrowotnych, w które mogłyby się zaangażować. Planujemy też turniej badmintona, ponieważ łatwo go zorganizować na naszym terenie.

Co jeszcze robicie dla najemców?

Katarzyna Szumańska-Kalisz: Musimy myśleć o wszystkim. Począwszy od niedawnej modernizacji oznakowania – ponieważ nie chcemy, aby goście naszych najemców gubili się w parku – do kompleksowego rebrandingu, który zrealizowaliśmy w ubiegłym roku. Wiązało się to ze zmianą nazwy parku, z której usunęliśmy wyraz „business” – a także zmianą wszystkich wykorzystywanych narzędzi komunikacji, takich jak strona internetowa, broszury itd. Otworzyliśmy również nowe konta na Facebooku i Instagramie. Odnowiliśmy dwa pylony przy ulicy Poleczki, które otrzymały nowe logo i oświetlenie. Nazwa każdego budynku jest widoczna na elewacji. Chcieliśmy tych zmian, ponieważ po dziesięciu latach czuliśmy, że park wymaga odświeżenia.

Od jednego z deweloperów, który buduje na Woli, usłyszałem, że dziś ludzie nie chcą już pracować w parkach biznesu, bo wolą lokalizacje bliżej centrum. Czy zgadzacie się z tym?

Rudolf Grossmayer: Ja się nie zgadzam, ale oczywiście czas pokaże. Z całą pewnością, niektóre firmy chcą być w centrum miasta, ponieważ uważają, że siedziba w centrum pozwala im utrzymać reputację – jednak motorem nie są tu sami pracownicy. Uważam, że jest rynek dla obu rodzajów firm: takich, które chcą mieć przyjemne środowisko pracy za rozsądną cenę i takich, które chcą szczycić się siedzibą w centrum miasta. Oczywiście tutaj czynsze są tu o wiele niższe niż na Woli. To duża różnica. Kancelaria prawna musi być tam, lecz wiele firm międzynarodowych posiada biura, które muszą znajdować się w pobliżu lotniska. Dlatego nasza lokalizacja jest korzystniejsza dla nich niż centrum miasta. Przyciągamy także najemców z Mokotowa, ponieważ dzielnica ta ma pewne problemy z ruchem drogowym, a najemcy chcą ich unikać, lecz jednocześnie nie chcą przeprowadzać się do centrum miasta z powodu związanych z tym kosztów. Naszą przewagą jest to, że oferujemy bardzo atrakcyjne czynsze i niskie opłaty eksploatacyjne, co jest ważne dla najemców.

Jaka jest różnica w cenach?

Jakub Mirosławski: Poleczki Park oferuje czynsze na poziomie około 13-14 euro za metr, co jest oczywiście kwotą nieco wyższą niż na Mokotowie, jednak w centrum czynsze wynoszą ponad 17-19 euro. Niemniej jednak Poleczki jest kompleksem bardzo atrakcyjnym pod tym względem, jak również z powodu niższych opłat eksploatacyjnych.

Planują Państwo budowę jeszcze jednego budynku na Poleczki, a następnie sprzedaż całego kompleksu składającego się z siedmiu budynków biurowych oraz parkingu wielopoziomowego. Jakiej stopy zwrotu mogą się Państwo spodziewać przy sprzedaży?

Rudolf Grossmayer: Może to być 7,5 lub 8 proc., zależnie od tego, na jakich danych opieralibyśmy obliczenia. Można przyjąć dochód z całkowicie wynajętego kompleksu – jednak budynki w rzeczywistości nigdy nie są w całości zajęte, a poziom wynajęcia powierzchni w naszym parku wynosi zwykle między 90 a 100 proc. – przy tym w innych parkach ten procent może być niższy niż w naszym. Cena za metr kwadratowy powierzchni jest tu oczywiście niższa niż w centrum miasta, jednak zwrot z inwestycji jest wyższy. Oczywiście jest to znaczący obiekt w naszym portfelu, a strategia firmy przewiduje sprzedaż ukończonych projektów w celu pozyskania dodatkowych środków na realizację nowych inwestycji. Tak zdarzy się prędzej czy później, jednak nie podjęliśmy jeszcze decyzji co do terminu.