Czynsze za biura idą w górę

Od lat nieprzerwanie

Według wyliczeń analityków firmy doradczej, w 2017 roku czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w Europie wzrosły średnio o 6 proc. rok do roku. Tendencja wzrostowa utrzymuje się już od pięciu lat i stawki czynszowe będą nadal rosły przez co najmniej kolejne trzy lata. W Warszawie w ostatnich latach stawki czynszu były stabilne, ale kolejne miesiące powinny przynieść ich lekki wzrost. – Prognozowany wzrost czynszów w Warszawie wynikać będzie m.in. z niższej nowej podaży spodziewanej w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy, szczególnie w centralnych lokalizacjach, wysokiej aktywności najemców oraz rosnących kosztów budowy – przekonują eksperci. Z danych firmy Savills wynika, że czynsze za powierzchnie biurowe w centralnych obszarach biznesowych (COB) w Europie rosną nieprzerwanie od 2010 roku: średnio o 2,4 proc. rocznie na głównych rynkach i o 5,4 proc. rocznie w krajach nordyckich. Ponadto w trzecim kwartale ubiegłego roku średni wskaźnik pustostanów w COB miast europejskich spadł do rekordowo niskiego poziomu 6,6 proc., wskutek czego ilość wolnej powierzchni biurowej wysokiej jakości znacząco się zmniejszyła. – Dostępna powierzchnia biurowa skurczyła się wskutek rosnącego popytu i ostrożnego podejścia instytucji finansujących do wspierania nowych inwestycji w okresie co najmniej ostatnich czterech lat. Z tego względu aktualna sytuacja na rynku sprzyja najbardziej właścicielom wysokiej jakości budynków biurowych w europejskich miastach. Z kolei najemcy muszą rywalizować o ograniczone zasoby i liczyć się ze wzrostem kosztów najmu – twierdzi Eri Mitsostergiou, dyrektor ds. badań rynków europejskich w Savillsie. – Również w Warszawie dostępność powierzchni biurowej zmniejszyła się, a w związku z relatywnie niską nową podażą spodziewaną w 2018 i 2019 roku oraz wysoką aktywnością najemców, którą widać w wysokiej wartości popytu brutto oraz rekordowo wysokiej absorpcji netto, należy oczekiwać dalszego obniżania się wskaźnika pustostanów i nieznacznej korekty czynszów w górę – przekonuje Wioleta Wojtczak, dyrektor działu badań i analiz w Savillsie. – Ekspansje najemców w Warszawie [w 2017 roku – przyp. red.] stanowiły blisko 11 proc. popytu brutto, czyli ponad 90 tys. mkw. Dla porównania, np. w 2012 roku było to jedynie 3 proc. Nic nie wskazuje, żeby trend ten miał się odwrócić. Rekordowo wysoka absorpcja netto oznacza również coraz większe zapotrzebowanie firm na powierzchnie biurowe – dodaje Wioleta Wojtczak.

Wzrosty przez popyt

Według danych firmy doradczej w kilku miastach europejskich czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe wzrosły znacznie powyżej poziomów odnotowanych w 2007 roku, czyli przed wybuchem ostatniego kryzysu finansowego. Dotyczy to m.in. Sztokholmu (+49 proc.), Berlina (35 proc.), Oslo (26 proc.), Monachium (16 proc.) i londyńskiej dzielnicy West End (14 proc.). Z analiz przeprowadzonych przez ekspertów firmy Savills wynika, że wielkość powierzchni biurowej będącej w przygotowaniu na lata 2018-2019 w COB na terenie Europy wynosi około 10,5 mln mkw., czyli mniej więcej tyle, ile roczny popyt (według średniej długoterminowej). – Podaż i popyt powrócą do stanu równowagi dopiero za jakiś czas, co oznacza, że utrzyma się presja wzrostowa na czynsze za najlepsze powierzchnie w COB – według prognoz Savillsa w 2018 roku stawki czynszowe mogą wzrosnąć średnio o 2,5 proc. Wzrosty o ponad 4 proc. rocznie mogą odnotować w szczególności miasta takie, jak Oslo, Madryt, Barcelona i Kopenhaga, jednak ich dokładna skala na niektórych z tych rynków jest przedmiotem spekulacji – prognozują analitycy. Według ich wyliczeń nowa podaż w Warszawie w kolejnych dwóch latach wyniesie około 450 tys. mkw. podzielonych mniej więcej po równo między 2018 a 2019 rok. Średnioroczna wartość absorpcji netto z ostatnich pięciu lat wynosi natomiast ponad 237 tys. mkw. z rekordową wartością 378,5 tys. mkw. zanotowaną w ubiegłym roku. – Najemcy biur kontynuują ekspansję, a rywalizacja o pozyskanie najbardziej utalentowanych pracowników to obecnie główny czynnik rosnącego popytu na najbardziej atrakcyjne powierzchnie biurowe w COB. W kluczowych branżach zatrudnienie najlepszej kadry stało się ważniejsze od kosztów związanych z lokalizacją. Ten trend może się utrzymać, chyba że ponownie pogorszą się nastroje wśród przedsiębiorstw na terenie Europy i koszty wynajmu nieruchomości staną się zbyt dużym obciążeniem dla bilansów firm – uważa Matthew Fitzgerald, dyrektor europejskiego działu reprezentacji najemców w Savillsie.