Zimy nie ma

Jeszcze kilka lat temu budowy pustoszały jesienią i ożywały wiosną, jednak dziś wydłużenie sezonu budowlanego do 12 miesięcy stało się powszechne w każdej gałęzi budownictwa. – Tworząc harmonogram inwestycji, zakładamy, że zimy po prostu nie ma. Spodziewamy się, że perturbacje pogodowe mogą wystąpić, ale ich negatywne skutki można w dużym stopniu ograniczyć – mówi Piotr Rusinek, dyrektor operacyjny pionu budynków firmy Arcadis. – Choć przeważnie budowanie zimą wiąże się z dodatkowymi wydatkami, to można je do pewnego stopnia przewidzieć i wkalkulować w koszty inwestycji. Ta dodatkowa pozycja budżetu i tak będzie niższa niż kary umowne, które grożą wykonawcy za opóźnienia. – Od kilku lat widać, że zima się przesuwa – niegdyś najcięższymi miesiącami były listopad i grudzień, teraz to styczeń i luty. Warto uwzględniać tę zmianę w harmonogramach – zwraca uwagę Przemysław Bożek, project manager, CFE. – Na szczęście zimy stają się lżejsze, co również znajduje odzwierciedlenie w planach inwestycyjnych – na placu budowy ruch trwa cały rok, w miesiącach zimowych jest jedynie nieco spowolniony. Wykonawcy przyznają, że niestety nadal nie da się przewidzieć działania tzw. siły wyższej, np. silnych, długotrwałych mrozów czy huraganowych wiatrów, dlatego te szczególne przypadki należy zapisać w kontrakcie, by w przypadku wywołanych nimi opóźnień zleceniodawca nie naliczył kar.

Kosztowna fizyka

Jak powszechnie wiadomo, woda nie lubi mrozu, więc wszystkie tzw. mokre prace przy ujemnych temperaturach są trudniejsze albo niemożliwe do wykonania. – Całkowite wstrzymanie prac następuje, gdy temperatura spada poniżej -10 stopni lub występują silne opady – tak się dzieje od lat. W takich warunkach praca staje się niebezpieczna, a wydajność pracowników dramatycznie spada i żadne nowoczesne technologie temu nie zapobiegną – przekonuje Piotr Rusinek. Zimą zapewnienie odpowiednich warunków pracownikom i procesom technologicznym kosztuje, i to niemało. W powszechnym użyciu są nagrzewnice elektryczne bądź olejowe, które pozwalają prowadzić prace budowlano-montażowe na elewacjach owiniętych plandekami lub w pomieszczeniach zamkniętych. Specjalistyczny sprzęt generalni wykonawcy zazwyczaj wypożyczają, co kosztuje, podobnie jak zasilanie tych urządzeń. Dla przykładu: ogrzewanie przestrzeni o kubaturze około 250 m sześc. kosztuje około 2-3 tys. zł dziennie. Wsparciem dla realizacji robót mokrych w okresie zimowym jest także chemia budowlana. – Oferuje ona m.in. wszelkiego rodzaju dodatki do betonów czy zapraw, które umożliwiają przeprowadzenie wielu prac mokrych w obniżonych temperaturach – wskazuje Waldemar Paszko, dyrektor ds. inwestycji firmy 7R. Jednak chemia także podnosi koszty budowy – wykonawcy szacują, że uszlachetniony beton, który umożliwia prace przy niższych temperaturach, jest o około 5-10 proc. droższy od tradycyjnego. Problemem nie do wyeliminowania z placu budowy (właściwie przez cały rok) jest także silny wiatr – jego prędkość powyżej 10 m/sek. powoduje konieczność wstrzymania pracy dźwigów. – Warto sprawdzać prognozę pogody. My korzystamy z modelowania ICM. Trzydniowa prognoza sprawdza się niemal w 100 proc., dwutygodniowa – w jakichś 40 proc. – zapewnia Przemysław Bożek. – A przewidywanie zmian pogody to rzecz istotna także dla budżetu inwestycji – gdy zima atakuje, skokowo zwiększa się popyt na nagrzewnice, więc rosną ceny ich wynajmu, warto zatem rezerwować te urządzenia z wyprzedzeniem.

Miejsca wrażliwe

Największe problemy realizacyjne, które napotykają właściwie wszyscy wykonawcy i deweloperzy w realizacjach zimowych, dotyczą robót ziemnych, szczególnie jeśli budowa jest prowadzona na gruncie spoistym, wrażliwym na zmienne warunki pogodowe i ulegającym uplastycznieniu. Zimą trudno jest także prowadzić prace żelbetowe na stropach – nie ma jeszcze ścian, a stropów nie da się obudować plandekami. – Łatwiej jest z pracami murowymi, a jeszcze łatwiej – z pracami we wnętrzach, tu przynajmniej mamy dach nad głową – mówi Przemysław Bożek. – Dlatego każdy wykonawca stara się zamknąć bryłę budynku przed zimą – to daje więcej możliwości nieprzerwanego kontynuowania prac.

Niektóre gałęzie budowlanki mają swoje własne „pięty Achillesowe”. – Dla branży magazynowej elementem wrażliwym jest wykonywanie posadzek betonowych – reżim technologiczny narzuca tu bezwzględnie utrzymanie temperatury dodatniej przez okres wiązania betonu, a podłoże pod wykonywaną posadzką nie może być zmrożone – mówi Waldemar Paszko z 7R. Dla równowagi: branża magazynowa ma swoją mocną stronę – w ostatnich latach tzw. roboty mokre są w coraz większym stopniu zastępowane przez montaż prefabrykatów, mniej wrażliwych na niekorzystne warunki pogodowe. Można zatem zaryzykować stwierdzenie, że to właśnie budowanie „big boksów” jest najbardziej odporne na negatywne skutki zimy.

Czynnik ludzki

Na złych warunkach atmosferycznych tracą także pracownicy budowlani, którym wykonywanie niektórych prac uniemożliwia fizjologia i przepisy BHP. Jednak w pewnych branżach zima to okres większej dostępności podwykonawców zajmujących się pracami wykończeniowymi, można więc uzyskać lepszą cenę na ich usługi. – Warto zatem tak rozplanować harmonogram prac, żeby do jesieni uzyskać stan surowy zamknięty budowli, a w okresie od listopada do lutego tak prowadzić prace pod dachem, najlepiej wykorzystując działającą już instalację centralnego ogrzewania – wskazuje Piotr Rusinek z firmy Arcadis. – Latem małe firmy wolą pracować dla inwestorów indywidualnych – można wynegocjować wyższe stawki, honorarium często wędruje z ręki do ręki – wskazuje przyczyny takiego stanu rzeczy Przemysław Bożek. – Prace „w domkach” kończą się jednak jesienią, bo inwestorom nie opłaca się dogrzewać budynku, wolą poczekać do wiosny. I właśnie jesienią pracownicy szukają zleceń na dużych budowach, na których nie ma sezonowych przerw. Wtedy ceny prac wykończeniowych spadają o 15-20 proc.

Przerwy zimowe dotyczą w zasadzie wyłącznie okresu świątecznego. Generalni wykonawcy warszawskich inwestycji szacują, że jedynie około 10-20 proc. ich pracowników budowlanych mieszka w Warszawie i okolicach, natomiast pozostała część pochodzi z południa Polski i zza wschodniej granicy. Ci potrzebują nieco więcej czasu, by dojechać na święta do rodzin, a później wrócić do pracy.

Każde ekstremum niedobre

Nie tylko zima jest problematyczną porą roku, także upalne lato może zachwiać harmonogramem prac. – Swego czasu głośny był przypadek opóźnienia spowodowanego gorącym latem i niskim stanem rzeki, którą na plac budowy miały przypłynąć turbiny gazowe. Generalny wykonawca powinien przewidzieć tego typu zjawiska, tym bardziej, że niski stan wód występuje cyklicznie – uważa Piotr Rusinek.

W branży magazynowej wrażliwe na zimno są prace przy wykonywaniu posadzek
betonowych (na zdjęciu: 7R Park Kokotów w budowie)