Mordor 2.0. To nie przejdzie

Spora część polskich miast wygląda nadal jak twór doktora Frankensteina – całość pozszywana z przypadkowych, powstałych w różnych czasach elementów, która zamiast zachwycać – odstrasza i zniechęca. Niemal sztandarowym przykładem nietrafionego rozwiązania stał się warszawski Służewiec Przemysłowy potocznie zwany Mordorem. Biurowe zagłębie, które zaczęło się zapadać pod własnym ciężarem. Obszar ten jest jednak reanimowany – powstają nowe osiedla, hotele, miasto poprawia infrastrukturę – i za kilka lat może jeszcze zaskoczyć. Tymczasem pojawiają się obawy o kolejny fragment stolicy, który przechodzi intensywną reurbanizację – bliską Wolę. Pod względem funkcjonalnym jest to obszar, który ma być zabudowany w dużo bardziej urozmaicony sposób – powstaną wieże biurowe, hotelowe, ale też i sporo osiedli i przestrzeni handlowych. Do tego rejon ten jest dużo lepiej skomunikowany niż Służewiec. Nie studzi to jednak obaw o przyszłość i nie jest to jedynie casus Warszawy, wielkie projekty powstają i są planowane w całej Polsce. Pytanie podstawowe brzmi: czy odrobiliśmy lekcję i nie szykujemy sobie „powtórki z rozrywki”?

Wiatr się zmienia

Służewiec pokazał, jak nie powinno się planować miasta. I mimo że w innych ośrodkach w Polsce znaleźć można podobne przykłady, coś zaczyna się zmieniać w myśleniu o budowaniu miast. Mówią o tym nawet sami deweloperzy. – Spora część uchwalanych planów miejscowych wymaga połączenia kilku funkcji na danym terenie, by uniknąć monokultury. Miasta coraz częściej podążają w tym kierunku i w przypadku większych projektów oczekują urozmaiconej zabudowy. To ma sens w kontekście zrównoważonego rozwoju miast – przyznaje Roger Andersson, dyrektor zarządzający Vastint Poland. Z punktu widzenia deweloperów takie komponowanie przestrzeni miejskiej nie musi być jednak problemem, może nawet wyzwolić nowe sposobności. – Dla nas, jako dewelopera, takie podejście też jest korzystne – możemy wybudować więcej w tym samym czasie. Gdybyśmy budowali tylko biurowce, moglibyśmy naraz postawić jeden czy dwa budynki. Chłonności rynku nie da się przeskoczyć. Jeden duży projekt zająłby nam pięć, sześć lat. W przypadku projektu wielofunkcyjnego możemy budować więcej budynków w tym samym czasie, ponieważ trafiają one w różne segmenty rynku i w potrzeby różnych typów klientów. To przekłada się też na zmniejszenie kosztów. Innymi słowy: więcej biznesu, lepszego biznesu i szybszego biznesu – przekonuje dyrektor Vastintu. Firma zainwestowała ostatnio w ponadpięciohektarowy teren byłej Rzeźni Miejskiej w Poznaniu. – Planujemy zbudować tam kompleks wielofunkcyjny z dużą częścią mieszkaniową (około 28 tys. mkw.) i biurową (około 27 tys. mkw.). Kolejne 10 tys. mkw. zająć ma handel. Na razie nie wiemy jeszcze, jak zagospodarujemy zabytkowe budynki. Może to być połączenie funkcji gastronomiczno-handlowej i biurowej. Może sprawdzi się tam przestrzeń kulturalna... Musimy zdecydować, co będzie najlepiej pasowało do całokształtu tego projektu. Musimy też wybrać architekta, który zaprojektuje całość – zapowiada Roger Andersson. Z zaangażowania w teren, który latami leżał odłogiem, zadowoleni są miejscy urzędnicy. – Inwestycje o takiej skali nie biorą się znikąd, impuls dają inwestycje miejskie. Stwarzają one warunki do realizacji takich projektów, jak zagospodarowanie terenu po Starej Rzeźni Miejskiej – mówił po zakupie parceli przez dewelopera Jacek Jaśkowiak, prezydent Poznania. – Nasze działania, jako władz miasta, ukierunkowane są na powrót ludzi do centrum. Wiemy też, czego potrzebują inwestorzy, by podejmować decyzje o swoich projektach. A dzięki takim decyzjom ożywają konkretne obszary. Ten projekt przywróci świetność historycznym budynkom. Przekształci ten obszar w interesujący architektonicznie fragment centrum, zapełniając go ludźmi – przekonywał prezydent Poznania. Dla magistratu pod jego sterami pożądane jest np. w śródmieściu przemieszanie funkcji, tak by przykładowo funkcja mieszkaniowa posiadała uzupełnienie o funkcje względem niej pomocnicze.

W Warszawie z kolei Vastint pracuje nad megaprojektem przy lotnisku. – Mamy ponad 14 ha, które kupiliśmy od Agencji Mienia Wojskowego niedaleko lotniska. Planujemy tam duży projekt wielofunkcyjny o powierzchni około 200 tys. mkw. Chcemy przeznaczyć około połowy lub 60 proc. na zabudowę mieszkaniową (około 1,2 tys. lokali), pozostałą część na funkcje komercyjne, np. biura (90-100 tys. mkw.), może będzie też hotel czy parking – nie zdecydowaliśmy jeszcze. Inwestycja jest w fazie projektowej, więc może jeszcze ulec znaczącym zmianom. Pracują nad nią architekci z JSK i niedługo będziemy starali się o warunki zabudowy. Jest szansa, że do końca przyszłego roku uzyskamy pozwolenie na budowę pierwszej fazy i ruszymy w 2020 roku. W pierwszym etapie chcemy zrealizować zarówno budynki mieszkalne, jak i komercyjne – te funkcje ze sobą nie konkurują. Realizacja całego projektu w sumie zająć może nawet 10-15 lat – zapowiada Roger Andersson.

Podobny teren do zagospodarowania mają we Wrocławiu firmy Vantage Development i Rank Progress, które przygotowują Port Popowice. W ciągu 10 lat na 14-hektarowym terenie przy ulicy Wejherowskiej wyrosnąć ma łącznie około 2 tys. mieszkań oraz część biurowo-usługowa. Sercem inwestycji ma być zrewitalizowany basen portowy, otoczony przez liczne lokale usługowe, restauracje oraz kawiarnie. Port Popowice ma stać się wizytówką zachodniej części miasta – zachwala deweloper. Przed rozpoczęciem budowy inwestor we współpracy z miastem planuje przeprowadzić prace związane z usuwaniem kolizji sieci, badanie geotechniczne gruntu oraz prace archeologiczne. – Spółka miejska Wrocławskie Inwestycje właśnie ogłosiła kolejny przetarg na budowę linii tramwajowej na Popowice. Jako inwestor czynnie to wspieramy, a w przyszłości będziemy również współfinansować realizację tego projektu. Szacujemy, że w Porcie Popowice zamieszka około 6 tys. osób. Rozwój komunikacji miejskiej jest niezwykle istotny z punktu widzenia jakości codziennego życia mieszkańców. Z drugiej strony pozwoli również wrocławianom korzystać z atrakcji, jakie przewidzieliśmy na terenie Portu Popowice – przekonuje Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu Vantage Development.

Razem raźniej i lepiej

Inwestycje realizowane przez prywatnych inwestorów to tylko jedna strona medalu. Bez zaangażowania miast w polepszenie stanu infrastruktury byłyby tylko samotnymi wyspami nowej zabudowy. Miasta inwestują więc w tunele, obwodnice, wiadukty, tramwaje, metro, bulwary i inne elementy tkanki miejskiej. Do największych projektów poprawienia jakości życia w polskich miastach należą: warszawski i łódzki. Stołeczny Zintegrowany Program Rewitalizacji to inicjatywa, w ramach której na Pradze-Północ, Pradze-Południe i Targówku do 2022 roku ratusz ma przeznaczyć ponad 1,4 mld zł. Środki te mają zostać wykorzystane na inwestycje w nowe budynki oraz poprawę stanu technicznego i walorów estetycznych historycznych kamienic, a także na rozwój turystyki, kultury, sportu i gospodarki oraz wsparcie mieszkańców. Łódź z kolei zaczęła już wydawać pulę prawie 1 mld zł na rewitalizację Obszarową Centrum Łodzi. Obejmuje ona remonty i modernizacje ponad 20 ulic i blisko 100 budynków, w tym ważnych zabytków.

Duże projekty wymagają wiele pracy i środków, ale przede wszystkim klarownej i spójnej idei adekwatnej do potrzeb danego miasta. – Trzeba wypracować taką wizję, która będzie przejrzysta i prosta, z którą każdy będzie mógł się zidentyfikować i której nikt nie będzie w stanie w przyszłości zakwestionować. Wizja musi mieć mocne podstawy, wtedy będzie w stanie przyciągnąć wszystkie strony projektu, jak to miało miejsce w przypadku budowy metra w Bilbao – tłumaczył dyrektor pracowni Skidmore, Owings & Merill (Europe) LLP podczas spotkania Places + Spaces organizowanego przez Urban Land Institute. – Wtedy łatwiej jest dokończyć projekt w pierwotnej wersji, nawet jeśli co chwilę rozmaici jego uczestnicy zgłaszają nowe wnioski. Gdy za projektem stoi murem cała społeczność, łatwiej trzymać się pierwotnej idei. Podsumowując: potrzebne są jasna wizja, dobrze przygotowany proces, otwarty dialog, współpraca oraz zaangażowanie od początku tylu osób, ile to możliwe. Należy również odpowiednio rozpisać i rozdzielić zadania, a także znaleźć odpowiedni zespół zarządzający, który zrealizuje projekt, oraz wybrać faktycznego lidera tej grupy. Nadal należy jednak brać pod uwagę wszelkie opinie osób spoza zespołu i starać się, by miały swój wkład w projekt. Trzeba po prostu iść do przodu, współpracując z rozmaitymi grupami społecznymi – przekonywał Daniel Ringelstein.

Port Popowice
ma stać się wizytówką
zachodniej
części Wrocławia
(na górze)

Na terenie byłej Rzeźni
Miejskiej w P oznaniu Vastint
planuje zbudować kompleks
wielofunkcyjny z dużą
częścią mieszkaniową
i biurową (po prawej)

Porozmawiajmy więc o mieście

Szczególne znaczenie dla spójności miast ma odpowiednie przekształcenie terenów poprzemysłowych w atrakcyjną tkankę miejską. Wypracowanie odpowiedniego modelu rozwoju nie jest jednak łatwe i czasami warto zapytać zainteresowanych stron. Taki zdaje się zamysł przyświecał włodarzom stolicy, którzy ruszyli z pilotażowym programem „Osiedla Warszawy”. Jego celem jest opracowanie pomysłów dla nowych wielofunkcyjnych osiedli. – Projekt „Osiedla Warszawy” ma przede wszystkim stworzyć taki model współpracy z mieszkańcami i inwestorami, dzięki któremu w transparentny, bezpieczny, profesjonalny i partycypacyjny sposób powstaną koncepcje zagospodarowania wybranych obszarów – tłumaczy Michał Olszewski, wiceprezydent Warszawy, i dodaje – Poprzez tę inicjatywę chcemy budować miasto, które ma służyć jak najlepiej obecnym i przyszłym pokoleniom – zapewnia. Na pierwszy ogień poszły tereny na Żeraniu: Port Żerański i Żerań FSO. To kilkaset hektarów wstępnie przeznaczonych pod kompleksy mieszkaniowe i komercyjne. Tylko w rejonie portu ma powstać zabudowa dla 4-10 tys. mieszkańców i zabudowa komercyjna. Jak poinformował stołeczny ratusz, u zbiegu ulic Modlińskiej z Toruńską trzy firmy chcą stworzyć kompleks wystawienniczy z hotelem (Projekt S8, Arivelia, Global Expo). Firma Auchan z Leroy Merlin przy Modlińskiej zamierza natomiast unowocześnić swój obiekt handlowy. Firma Ghelamco z kolei ma w północno-wschodniej części Portu 4 ha, na których jest kruszony beton i składowany złom – planuje tam osiedle na około 650-700 mieszkań. Pierwszy pirs portowy (około 8 ha) należy jeszcze do firmy Promack, która sprzedaje go spółce Okam (w planach jest budowa około 700 mieszkań). Pirs położony centralnie, z basenami portowymi po obu stronach, ze sztucznymi wyspami siedliskowymi dla ptaków objętych ochroną, należy do miasta. Pozostałe tereny miejskie ciągną się wzdłuż linii kolejowej, otaczają je prywatne działki. To jedna z uciążliwości tej lokalizacji – dużo torów, stacja przeładunkowa kruszywa oraz kontenerów, odbywa się tam również formowanie składów towarowych. – Pilotażowy program „Osiedla Warszawy” oceniamy bardzo pozytywnie. Mamy tylko nadzieję, że osiągnięte w toku licznych dyskusji rozwiązania znajdą swój wyraz w postaci zapisów w studium, a później zapisów w miejscowym planie zagospodarowania – mówi Damian Woźniak, członek zarządu Ghelamco Poland. – Jednym ze strategicznych celów naszej firmy jest przekształcanie terenów poprzemysłowych i tworzenie przyjaznych przestrzeni publicznych. Tak było w przypadku Warsaw Spire i placu Europejskiego, tak też będzie w przypadku Żerania oraz projektu The Warsaw Hub. Z dyskusji dotyczących zabudowy Portu Żerańskiego wynikało, że interesariuszom zależy na zachowaniu dużej ilości zieleni oraz uporządkowaniu przestrzeni publicznych. Uważam, że jesteśmy w stanie sprostać tym oczekiwaniom. Przede wszystkim chcielibyśmy zakończyć w tym miejscu działalność przemysłową, przekształcając nasze tereny w osiedle z ogólnodostępnym bulwarem, lokalami handlowymi w parterach oraz uporządkowaną zielenią. Jesteśmy również otwarci na stworzenie w ramach osiedla miejsca przeznaczonego na funkcje edukacyjne. W zależności od potrzeb może to być żłobek, przedszkole lub inna placówka edukacyjna. Chcielibyśmy także przeznaczyć część bulwarów na wprowadzenie sportów rekreacyjnych związanych z wodą. Może to być np. wypożyczalnia kajaków czy rowerów wodnych. Tym samym po raz kolejny udałoby nam się tchnąć życie w martwe i niedostępne dotychczas tereny – przekonuje Damian Woźniak.

Docelowo w ramach programu „Osiedla Warszawy” mają zostać wypracowane finalne typy i standardy jakościowe nowych osiedli. Przy przeprowadzaniu takich inicjatyw warto mieć na uwadze jeszcze jeden aspekt. – Wszystko co robimy, planując miasta, musi czynić je lepszymi do życia, bezpieczniejszymi. W przypadku projektów rewitalizacyjnych, współpraca publiczno-prywatna, jasno nakreślony kierunek zmian, wzniesienie się ponad polityczne podziały oraz długofalowa wizja to elementy kluczowe – uważa Alfonso Martinez Cearra, dyrektor generalny stowarzyszenia „Bilbao Metropoli-30”, które od ponad 25 lat uczestniczy w rewitalizacji największego miasta Kraju Basków.