Jest duży popyt na Polskę

Piotr Mirowski, senior partner i szef Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers International: Dobra, a wręcz bardzo dobra. Po pierwszych dwóch kwartałach mamy ponad 3,2 mld euro obrotu. To najlepszy wynik na tle całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej i dużo lepszy niż w tym samym okresie roku ubiegłego, którego pierwsza połowa była znacznie spokojniejsza. Myślę, że przy sprzyjających wiatrach możemy znacznie przekroczyć ubiegłoroczny wynik. Kilka znaczących transakcji jest w toku i dużo zależy od tego, jak się potoczą, ale 5 mld euro jest do osiągnięcia. Warte odnotowania jest też to, że poszerza się pula inwestorów. Aktywny jest kapitał amerykański, południowoafrykański i europejski. Regularnie rozmawiamy z inwestorami spoza Europy, którzy są zainteresowani zakupami w Polsce. Są to głównie podmioty azjatyckie (Singapur, Korea Południowa i Malezja), ale też z Kanady, zainteresowane aktywami wysokiej jakości, o odpowiednim wolumenie i zapewniającymi atrakcyjny zwrot. Dość trudno spełnić te trzy wymagania jednocześnie, zwłaszcza przy postępującej aprecjacji wartości nieruchomości.

W Polsce inwestuje cały świat, a Polacy?

Piotr Mirowski: Bardzo brakuje obecności polskiego kapitału na rynku nieruchomości i nie wydaje się, żeby w najbliższym czasie nastąpił radykalny zwrot w tej kwestii. Zwłaszcza po wyeliminowaniu z projektu ustawy o polskich REIT-ach nieruchomości komercyjnych.

Mimo to część z inwestorów przekwalifikowuje już Polskę z rynku rozwijającego się na rozwinięty.

Piotr Mirowski: To bardzo dobra wiadomość – powoduje, że pojawia się coraz więcej pasywnego kapitału, który płaci najwięcej za nieruchomości. Na razie nie mogę ujawniać szczegółów, ale myślę, że w ciągu najbliższych tygodni ogłoszone zostaną transakcje z udziałem nowych niemieckich inwestorów, a do końca roku powinni pojawić się też kolejni gracze z południowo-wschodniej Azji.

Jakie nieruchomości są na topie?

Piotr Mirowski: Ten rok został zdominowany przez sektor handlowy, który intensywnie się konsoliduje. Jestem bardzo ciekawy w jakim kierunku ten sektor będzie dalej podążał – jak fundusze będą ewoluowały i rekonstruowały swoje portfele. To może otworzyć możliwość nowej aktywności transakcyjnej. Spokojny jestem także w kwestii biurowców – popyt na nie jest gigantyczny. Ubiegły rok okazał się rekordowy dla rynku biurowego w miastach regionalnych, w tym też odnotowaliśmy kilka sporych transakcji w regionach. Nadpopyt notujemy z kolei w Warszawie, w której biurowce sprzedawane są już poniżej 5-proc. stopy zwrotu.

Co się dzieje z hotelami? Pierwsze półrocze to tąpnięcie w obrotach inwestycyjnych na tym rynku.

Rafał Rosiejak, dyrektor Działu Doradztwa Hotelowego w Colliers International: Nie nazwałbym tego tąpnięciem, choć rzeczywiście obserwujemy mniej transakcji niż w latach poprzednich. Inwestorzy szukają nieruchomości hotelowych przede wszystkim w trzech miastach: Warszawie, Krakowie i Gdańsku. Dopiero później rozważają: Poznań, Wrocław, Bydgoszcz czy Olsztyn. Na rynku nie ma jednak zbyt wielu ofert sprzedaży, a jeśli się pojawiają, to nie zawsze odpowiadają inwestorom – są np. za małe (pod względem wartości) dla kapitału zagranicznego i jednocześnie zbyt duże dla kapitału polskiego. Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że bardzo dużo hoteli znajduje się obecnie w budowie. Według naszych wyliczeń w Polsce powstaje około 150 obiektów z przynajmniej 100 pokojami. Moim zdaniem boom w sprzedaży hoteli powinien nastąpić za dwa, trzy lata. Uważam też, że będziemy świadkami konsolidacji na tym rynku i budowania portfeli nieruchomości hotelowych. Taki produkt jest dla inwestorów o wiele bardziej atrakcyjny od pojedynczego obiektu.

Piotr Mirowski: Duzi, instytucjonalni gracze dopiero od dwóch lat przyglądają się baczniej polskiemu rynkowi hotelowemu. Replikują sposób, w jaki wchodzili na polski rynek przed laty. Najpierw tworzą przyczółki w głównych miastach – Warszawa, Kraków, w których w ostatnich dwóch latach mieliśmy kilka flagowych transakcji. Oswajają się w ten sposób z hotelem jako produktem inwestycyjnym. Gdy już się do tego rynku przekonają, spodziewam się fali inwestycji w miastach regionalnych, a nawet w kurortach.

Jaka jest preferowana przez inwestorów struktura kapitałowa hotelu?

Piotr Mirowski: W przypadku kapitału pasywnego to umowa najmu z gwarantowanym poziomem czynszu. Takie hotele sprzedają się bardzo szybko po atrakcyjnej stopie zwrotu.

Czyli jakiej?

Rafał Rosiejak: Inwestycja hotelowa jest długoterminowa. Sieci są skłonne podpisywać umowy już nie na 10-15 lat, ale nawet na 20-25, co w przypadku najlepszych nieruchomości przekłada się na stopy kapitalizacji na poziomie około 5 proc.

Możemy się więc spodziewać tłustych lat na rynku hotelowym?

Rafał Rosiejak: Plany rozwoju kilku największych sieci obecnych w Polsce zakładają, że pozyskają one około 30-50 nieruchomości w ciągu pięciu-dziesięciu lat. Polski rynek ma też sporo do nadrobienia. Gdy porównamy go do brytyjskiego okaże się, że nad Wisłą jest ponad 130 tys. pokoi w hotelach, a w Wielkiej Brytanii ponad 700 tys. W Europie Zachodniej sieci posiadają ponad 70 proc. rynku. W Polsce jest odwrotnie, ale to się powoli zmienia. AccorHotels na przykład, dysponując kilkudziesięcioma obiektami, szuka kolejnych nieruchomości. Pojawia się też zainteresowanie mniejszymi miastami, rzędu 100-300 tys. mieszkańców, gdzie grunty są jeszcze relatywnie tanie i dużo łatwiejsze do pozyskania, a ten kto jest pierwszy, zazwyczaj wygrywa. Zmienia się też filozofia prowadzenia hotelu i tego, jak taki budynek funkcjonuje. Coraz częściej mamy do czynienia z projektami wielofunkcyjnymi, np. biurowo-handlowo-hotelowymi. To rodzi wyzwania.

Czy rozwój infrastruktury ma tak duży wpływ na rynek hotelowy jak na przykład w magazynach?

Rafał Rosiejak: Jest to jeden z czynników, który przyspiesza rozwój. Biznes, nowe zakłady, fabryki czy biurowce powstają w lepiej skomunikowanych miastach. Za nimi idą hotelarze. Trzeba dodać, że wpływa to również na wydłużenie sezonu hotelowego. Dobrym przykładem jest Trójmiasto, gdzie jeszcze niedawno sezon trwał trzy, cztery miesiące. Dzięki samolotom, autostradzie i pociągom sezon wydłużył się do ośmiu, dziewięciu miesięcy.

Rynek nieruchomości przeżywa okres prosperity. Jak długo może to potrwać?

Piotr Mirowski: Obecnie negocjowana jest sprzedaż kilkudziesięciu nieruchomości o wartości od kilkunastu do 500 mln euro. Jest bardzo duży popyt na Polskę, na duże i mniejsze miasta we wszystkich segmentach nieruchomości. Polska stopniowo dorasta do innych gospodarek europejskich pod względem rynku inwestycyjnego. Obecny poziom wzrostu jest jednak zdrowszy niż ten sprzed upadku Lehman Brothers. Ma uzasadnienie w danych gospodarczych. Musimy wziąć również pod uwagę, że polski rynek jest dużo większy niż przed 2008 rokiem. Pojawiają się nowi inwestorzy i zarówno ten rok, jak i następny powinny być udane. ν

Doradcy od inwestycji

Rafał Rosiejak, dyrektor Działu Doradztwa Hotelowego, Colliers International. W Colliers odpowiedzialny za doradztwo i poszukiwanie najkorzystniejszych rozwiązań do rozwoju istniejących i powstających hoteli na rynku polskim. Z rynkiem hotelowym związany od 2004 roku. Odpowiadał m.in. za organizację bazy hotelowej podczas Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012™ oraz Mistrzostw Świata w Piłce Nożnej FIFA World Cup Russia 2018.

Piotr Mirowski, senior partner i szef Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Polsce, Colliers International. Piotr doradza międzynarodowym inwestorom i właścicielom kupującym/sprzedającym nieruchomości biurowe, handlowe i przemysłowe w Polsce. Doradzał w transakcjach o łącznej wartości 5 mld euro, w tym w krajowych i międzynarodowych transakcjach korporacyjnych i aktywów.