Siła regionów

W ostatnich latach w Polsce buduje się mniej dużych obiektów, co z pewnością jest związane z nasyceniem powierzchnią handlową. Obserwujemy natomiast sporo przebudów i modernizacji. Dotyczy to zarówno największych aglomeracji, jak i miast mniejszych. W 2018 roku na mapie Polski w miastach regionalnych i mniejszych miejscowościach pojawiło się kilka nowości, w tym te, które można uznać za duże projekty handlowe względem lokalnego rynku: Gemini Park Tychy otwarty wiosną 2018 roku, Nowa Stacja w Pruszkowie, która rozpoczęła działalność w listopadzie tego roku, i katowickie Libero również otwarte w listopadzie. Wymienione, jak na warunki lokalnego rynku, należą do projektów znaczących. Gemini Park Tychy ma 36,6 tys. mkw., Nowa Stacja – 27 tys. mkw., a Libero – 45 tys. mkw. Poza tym rynek w miastach regionalnych i mniejszych miejscowościach wzbogaca się o inne formaty – szczególnie popularne ostatnio parki handlowe (np. PH firmy Saller w Brzegu, Olecku, Oławie i Tarnowskich Górach, Vendo Park w Chodzieży) i centra wyprzedażowe (np. powstający w Gliwicach Silesia Outlet, działający Smart Outlet Center w Bydgoszczy). Sporo też się buduje: Tkalnia w Pabianicach (deweloper: A&A), Galeria Chełm (deweloperzy: Acteeum Central Europe, Equilis), Dekada Nysa (deweloper: Dekada). Plany inwestorów przewidują także powstanie Prochowni w Łomiankach (deweloper: Ghelamco Poland) i hubu handlowego w Siedlcach (deweloper: Immofinanz), w budowie są też trzy obiekty pod marką Karuzela w Białej Podlaskiej, Lublińcu i Tarnobrzegu. W związku z cyklem życia budynków handlowych w mniejszych miastach obserwuje się ciągły trend modernizacji i przebudowy obiektów handlowych (portfel centrów handlowych należących do Carrefour Polska oraz centra z portfolio Ceetrus Polska, w tym białostockie Auchan Hetmańska, a także Sfera w Bielsku-Białej (CBRE Global Investors), Galeria Jurajska w Częstochowie (GTC) i Plaza Rzeszów. – Rok 2017 na rynkach regionalnych był czasem rozbudów, modernizacji i rekomercjalizacji, a także zakupów inwestycyjnych. Właścicieli zmieniły między innymi Galeria Słoneczna w Radomiu, Alfa w Białymstoku i Toruń Plaza. Świadczy to o atrakcyjności i potencjale rozwojowym tych rynków – czytamy w raporcie „Centra handlowe w miastach regionalnych. I kwartał 2018”, przygotowanym przez firm doradczą Colliers International. Jak podaje agencja, czynsze w miastach regionalnych pozostają w lekkim trendzie spadkowym. Najwyższe, za lokal o powierzchni 100-150 mkw. z przeznaczeniem na modę, znajdujący się w najlepszym na rynku centrum handlowym, kształtują się na poziomie 28-30 euro za 1 mkw. na miesiąc w Bydgoszczy i na poziomie 24-26 euro za 1 mkw. na miesiąc w Radomiu czy Częstochowie. – Praktyką rynkową, również w miastach regionalnych, staje się większa elastyczność w warunkach najmu. Najemcom o strategicznym znaczeniu dla centrum oferowane są pakiety zachęt, w tym: partycypacja w kosztach aranżacji powierzchni, najem oparty jedynie o czynsz od obrotu, krótsze okresy najmu, czasowe obniżki i zamrażanie kosztów eksploatacyjnych – czytamy w opracowaniu Colliers International.

Gemini Park, Bielsko-Biała

Potencjał w regionach

Jednym z najciekawszych regionów handlowych w Polsce są Górny Śląsk i Małopolska. W miastach południowej Polski działa sieć centrów handlowych pod wspólną nazwą Gemini Park – jej deweloperem jest firma Gemini Holding założona przez Rafała Sonika – jedną z najbardziej rozpoznawalnych twarzy polskiego rynku nieruchomości, a przy tym świetnego zawodnika sportów motorowych. W skład portfela wchodzą trzy obiekty: Gemini Park Bielsko-Biała (woj. śląskie), Gemini Park Tarnów (woj. małopolskie) i Gemini Park Tychy (woj. śląskie). Pierwsza galeria powstała w 2009 roku, kolejna rok później, a ostatnia – w 2018. Województwo śląskie ma 12,3 tys. km kwadratowych powierzchni i jest zamieszkiwane przez 4,5 mln osób. Na koniec października, według danych Krajowej Izby Gospodarczej (KIG), wskaźnik urbanizacji wyniósł 76,8 proc. Dla działalności gospodarczej, polegającej zwłaszcza na prowadzeniu biznesu handlowego, ważne są dane makroekonomiczne, które charakteryzują region pod względem zasobności. PKB za 2017 rok dla województwa śląskiego wyniosło niemal 244 mln zł, z czego 53,7 tys. zł przypadło na mieszkańca tego regionu. Stopa bezrobocia sięga 4,4 proc., podczas gdy ten wskaźnik dla Polski wynosi 5,7 proc. (dane KIG na koniec października 2018 roku). Od początku tego roku w województwie śląskim oddano do użytku ponad 8,6 tys. nowych mieszkań. Natomiast województwo małopolskie ma 15,2 tys. km kwadratowych i jest zamieszkiwane przez 3,4 mln osób. Wskaźnik urbanizacji wynosi 48,3 proc. PKB dla województwa małopolskiego to 158,4 mln zł, z czego na mieszkańca przypada 46,6 tys. zł. Stopa bezrobocia na koniec października 2018 oscylowała wokół 4,7 proc. (dane KIG).

Gemini Park, Tychy

Lokalizacja na piątkę

Tarnów jest centralnym miastem aglomeracji tarnowskiej i był stolicą dawnego województwa tarnowskiego. Miasto zamieszkuje niemal 110 tys. ludzi, z których 65 proc. to osoby w wieku produkcyjnym. Głównymi gałęziami przemysłu w mieście są przemysł chemiczny (tu ma siedzibę Grupa Azoty) i maszynowy. Jako podstrefa Specjalnej Strefy Ekonomicznej w Krakowie Tarnów ma do zaoferowania około 30 ha gruntów pod działalność przemysłową. W Tarnowie działa około 10 obiektów handlowych o powierzchni powyżej 5 tys. mkw. Ich łączna powierzchnia najmu wynosi 127 tys. mkw. Największymi obiektami są: Gemini Park Tarnów: 43 tys. mkw., Galeria Tarnovia: 17 tys. mkw., Echo Tarnów: 20,2 tys. mkw., Bazar: 13 tys. mkw. – W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania Gminy Miasta Tarnowa wskazano 10 terenów przeznaczonych pod wielkopowierzchniowe obiekty usługowe. Większość z nich jest objęta ustaleniami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Tylko dwa tereny nie są zabudowane, co daje możliwość powstania jeszcze dwóch tego typu obiektów – mówi Daniela Motak, rzecznik prasowy Tarnowa. Największym centrum handlowym jest Gemini Park Tarnów zlokalizowany przy ulicy Nowodąbrowskiej 127. – W biznesie handlowym najważniejsze są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. I my to mamy. Nasze centrum handlowe znajduje się w pobliżu autostrady A4 ze zjazdem, który pomógł nam skomunikować ten obiekt z obszarami pozamiejskimi obejmującymi powiaty: dąbrowski, dębicki i brzeski. Galeria jest usytuowana na obrzeżach dużych osiedli mieszkaniowych, które zamieszkuje blisko 50 tys. osób – tłumaczy Zbigniew Nowak, dyrektor centrum Gemini Park w Tarnowie. – Siła nabywcza miasta jest mniejsza niż w Krakowie i można ją przyrównać do średniej krajowej. Rośnie natomiast nadwyżka dysponowana klientów – dodaje Zbigniew Nowak. Tarnów znajduje się w rombie, który wyznaczają: Kraków (od zachodu), Nowy Sącz (od południa), Rzeszów (od wschodu), Kielce (od północy). – Nasz obiekt ma zatem obszar oddziaływania około 1,3 mln klientów. W czasie weekendów spoza miasta przyjeżdża niemal 60 proc. klientów. Lokalizacyjne znajdujemy się w mieście, które powinno być stolicą regionu – podsumowuje Zbigniew Nowak. Właściciel obiektu planował jego rozbudowę, która jednak została negatywnie zaopiniowana przez Radę Miejską w Tarnowie. – Propozycja została poparta przez cześć mieszkańców, druga część wyraziła sprzeciw – i to ich stanowisko poparła Rada Miejska w Tarnowie, która nie wyraziła zgody na rozbudowę. Jak widać, sami mieszkańcy są w tej sprawie podzieleni – komentuje Daniela Motak.

Śląski Manchester

Bielsko-Biała, położone u stóp Beskidu Małego i Beskidu Śląskiego, pełni rolę centralnego ośrodka miejskiego Podbeskidzia. Miasto ma 175 tys. mieszkańców. 60 proc. z nich to osoby w wieku produkcyjnym. Stopa bezrobocia wynosi tu 2,4 proc. Bielsko-Biała jest głównym miastem Bielskiego Okręgu Przemysłowego, gdzie kwitnie głównie przemysł maszynowy, samochodowy, włókienniczy, metalurgiczny oraz spożywczy. W 2005 roku, w sąsiedztwie Specjalnej Strefy Ekonomicznej i drogi ekspresowej S1, powstał Bielski Park Przemysłowy i Usługowy o powierzchni 5,17 ha. – Bielsko-Biała to obszar prężnie rozwijający się, a stopa bezrobocia wynosi zaledwie 2 proc. Miasto ma jeden z największych współczynników przedsiębiorstw w woj. śląskim, zaraz po Katowicach. Średni koszyk zakupowy naszych klientów ma wyższą wartość niż w innych miastach regionu – zauważa Krzysztof Brączek, dyrektor Gemini Park Bielsko-Biała. Nie bez powodu Bielsko-Biała zwane jest Śląskim Manchesterem. Potencjał miasta dostrzegli deweloperzy handlowi, co sprawiło, że nasycenie powierzchnią handlową w mieście wynosi 1,1 tys. mkw. na 1 tys. osób. Wśród głównych konkurentów bielskiego Gemini (42,5 tys. mkw.) jest Galeria Sfera (132 tys. mkw. powierzchni użytkowej) i Sarni Stok (33 tys. mkw.). Gemini Park Bielsko-Biała jest obiektem najdalej wysuniętym na południe. W strefie jego oddziaływania mieszka 900 tys. osób. – Obiekt jest umiejscowiony na styku dwóch ważnych arterii: wschód–zachód i północ–południe. Korzystamy z ruchu turystycznego, który generują Szczyrk, Wisła i Ustroń. Okresy wakacyjne czy ferie to dla nas szczególny okres, kiedy mamy zawsze mnóstwo klientów – wbrew statystykom, które mówią o spadku odwiedzalności w obiektach handlowych w Polsce. Wykorzystujemy tę przewagę, kierując sporo akcji marketingowych właśnie na te tereny – podkreśla Krzysztof Brączek.

Bez konkurencji

Tychy to jedno z najdynamiczniej rozwijających się miast na Śląsku, do tego jedno z sześciu najzamożniejszych w kraju. – Pod względem indeksu krajowego siły nabywczej – który wynosi tutaj 126,6 – Tychy plasują się dziś na 10. miejscu, tuż za Warszawą. Tworzy to centrum handlowemu niezwykle chłonny rynek o mocnej sile nabywczej i zasobnym portfelu – mówi Tomasz Misztalewski, dyrektor centrum Gemini Park w Tychach. Rozwojowi obiektu sprzyja także otoczenie. Miasto od lat wspiera inwestorów i jest otwarte na nowe inwestycje, czego dowodem jest nie tylko Gemini Park, ale także kilkadziesiąt zakładów produkcyjnych w okolicy, z Fiat Auto Poland i Isuzu Motor Polska na czele. Nie bez znaczenie jest także lokalna konkurencja, a raczej jej brak. – Gemini Park to pierwsze tak duże centrum handlowe w mieście, w którym nasycenie powierzchnią handlową wynosi zaledwie około 375 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Dzięki temu mogliśmy nie tylko dość szybko zbudować rozpoznawalność, ale także zyskać lojalnych klientów – dodaje Tomasz Misztalewski. Sprzyjające jest także położenie samego miasta. Tychy ulokowane są w samym centrum rozwijającej się Metropolii Silesia i mają dogodny dojazd do pobliskich miejscowości. W sąsiedztwie obiektu znajdują się tak znane sklepy, jak Obi, Tesco i Media Markt, tworząc razem z Gemini Park tzw. power center. Gemini Park Tychy planuje rozbudowę o 6,6 tys. mkw. Na nowych powierzchniach pojawią się restauracje z obsługą kelnerską, przede wszystkim z segmentu casual dining, a także wielosalowe kino – najnowocześniejsze w mieście. Rozbudowa zakończy się w 2020 roku. ν