Kryzys przyjdzie. To jest pewne

Ewa Andrzejewska, redaktor naczelna, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Jaką rolę pełni obecnie Przemysław Krych w Griffinie?

Przemysław Krych, założyciel Griffin Real Estate: Zawsze chciałem mieć wizytówkę „Przemek Krych, czarodziej”... A mówiąc poważnie – tego, że jestem założycielem Griffina nikt mi nie zabierze. To fakt. Griffin okazał się sukcesem, ponieważ zawsze dbałem, żeby w firmie byli ludzie, których umiejętności się uzupełniają. Kombinacja złożona ze mnie, Maćka Dyjasa i Nebila Senmana jest unikalna. Każdy z nas jest inny i dorzuca coś innego do stołu. Jest więc wizja i strategia, są skuteczne działania operacyjne i wreszcie silna analityka. To sprawia, że odnosimy sukcesy, więc dlaczego to psuć?

EA: Zdradź, proszę, jak wygląda teraz Twój dzień?

Przychodzę do biura na 4-5 godzin i zajmuję się ważnymi (sic!) rzeczami.

EA: Jakimi nieważnymi sprawami zajmował się kiedyś szef Griffina?

Były to spotkania, które nic nie wnosiły, a polegały na budowaniu dobrego samopoczucia mojego lub interlokutora. Nie wchodzę też w detale operacyjne. Przy tej skali biznesu jest to zresztą niemożliwe. Trzeba bardziej zaufać ludziom, a oni muszą brać na siebie więcej odpowiedzialności. Odbyło się to w sposób naturalny. Wydarzenia, które nastąpiły w moim życiu, spowodowały, że szybciej doszedłem do takich wniosków. W innym przypadku nadal byłbym pracoholikiem, który zasuwa od 7 do 24. Teraz mam więcej czasu na życie osobiste i tym się cieszę.

EA: Z kilku źródeł słyszałam, że ludzie odchodzą z Griffina. Co będzie dalej z firmą?

Dokonujemy wymiany zespołu, która jest jednocześnie zmianą pokoleniową. Griffin jest teraz inny niż 12 lat temu. Przyjmujemy obecnie więcej młodszych pracowników. W związku z tym, że tempo pracy w Griffinie jest dość wysokie, niektórzy tego nie wytrzymują lub chcą więcej czasu spędzać z rodziną. Tu pracuje się naprawdę ciężko. Młodsi są też zazwyczaj bardziej głodni sukcesu i mają inną motywację niż ci, którzy w życiu już coś osiągnęli i trochę zarobili. Kilka osób (trzy, cztery) z firmy odchodzi, ale przyjmujemy sporo nowych. Będziemy to oficjalnie ogłaszać w najbliższych miesiącach.

EA: Nowi ludzie do nowych zadań?

Pracujemy nad nowymi transakcjami. Nowym obszarem będzie dla nas działalność hotelarska. Nasza aktywność w tym zakresie będzie miała miejsce nie tylko w Polsce.

Tomasz Szpyt-Grzegórski, zastępca redaktor naczelnej, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Jak duża jest to transakcja?

Planujemy zakup firmy. Na razie jesteśmy jednak w trakcie due diligence. Nie mogę jeszcze powiedzieć więcej na ten temat. Ta akwizycja da nam mocne wejście na rynek hotelowy. Po jej dokonaniu naturalnym następnym krokiem powinno być nabycie platformy do zarządzania hotelami wraz z rozpoznawalną marką.

TSG: Który z inwestorów wyłoży na to pieniądze?

Zakupy te planujemy dokonać w tradycyjnym składzie inwestorskim.

EA: Jakiego typu hotele Was interesują?

Chcemy zaistnieć w tym segmencie w sposób innowacyjny. I to nam powinna zapewnić akwizycja, nad którą pracujemy. Co do dalszych kroków – będziemy się rozwijać w segmencie hoteli biznesowych trzy- lub czterogwiazdkowych. Nie wykluczam też udziału w projektach typu leisure w bardziej egzotycznych lokalizacjach.

TSG: Co jeszcze Griffin planuje na najbliższy rok?

Pomysłowość nigdy nas nie opuszczała. Zrobiliśmy w ostatnim roku trzecią największą transakcję nieruchomościową na świecie (portfel 28 centrów handlowych, Charriot, Axa, Ares). Większe były tylko w Hongkongu i Singapurze. Do tego utworzyliśmy Resi4Rent i platformę logistyczną, do których ciągle nabywamy nowe aktywa. Teraz skupieni jesteśmy na wejściu w segment hoteli. Co do przyszłego roku, to porozmawiajmy w pierwszym kwartale. Mamy nowe pomysły, ale nie chcę jeszcze ich zdradzać.

TSG: Będą potrzebni do ich realizacji inwestorzy spoza „tradycyjnego składu”?

Z wszystkimi naszymi dotychczasowymi inwestorami świetnie się układa współpraca – chcą się angażować w nasze projekty, ale prowadzimy również rozmowy z innymi, potencjalnymi inwestorami...

EA: Skąd?

Jeden pochodzi z Azji, a drugi bardziej tradycyjnie – z Ameryki Północnej.

TSG: Czy plan zakupu globalnej platformy hotelowej oznacza, że w Polsce ciężko już o atrakcyjne nieruchomości dla Griffina?

Zawsze warto się dywersyfikować. Polska gospodarka według mnie i ekspertów, z którymi rozmawiamy, zwolni, i to niedługo, a w takiej sytuacji nawet trzeba dywersyfikować inwestycje.

EA: Kiedy zwolni?

Myślę, że nie powinno to nastąpić w ciągu najbliższych 18 miesięcy. Trudno też dokładnie oszacować, kiedy do tego dojdzie, ale dojdzie na pewno.

TSG: Co może spowodować zastój w Polsce?

Globalne spowolnienie. Jego pierwsze oznaki już widać – zwalniają gospodarki Niemiec i USA, stopy procentowe idą w Stanach w górę. Polska jest w dużej mierze podwykonawcą Niemiec, których gospodarka zależy od popytu globalnego. Jeśli gospodarka za Odrą zwalnia, nasza też spowolni. Sporo zależy też od tego, jak będą kształtowały się stosunki między USA i Chinami. Historia pokazuje, że nie ma zwycięzców wojen celnych. Jeśli będzie ona kontynuowana, to istotnie wpłynie na gospodarkę Niemiec nastawioną na eksport. Tyle że oni, mając największe rezerwy walutowe na świecie, poradzą sobie. Gorzej może być z gospodarką Polski. W odróżnieniu od sytuacji z 2008 roku nie mamy już poduszek bezpieczeństwa, jakimi były: popyt konsumpcyjny, inwestycje sektora prywatnego, elastyczność budżetu (teraz 75 proc. to wydatki sztywne) i środki unijne – ponieważ ich nie będzie. Pogorszyły się też: otoczenie regulacyjne, atmosfera inwestycyjna oraz ocena ryzyka. Polska daje sobie jeszcze radę, ponieważ w innych krajach dzieje się źle, np. w Turcji, RPA, Brazylii. Dobrze jest jeszcze tylko w rosyjskiej gospodarce, ale na kraj ten są nałożone sankcje. Jesteśmy wyraźnie beneficjentami tego, że tym państwom jest gorzej i inwestorzy w związku z tym przychodzą nad Wisłę.

TSG: Tak należy tłumaczyć rekordowe obroty na polskim rynku nieruchomości inwestycyjnych?

Ja tylko w ten sposób to tłumaczę, ponieważ nie widzę u inwestorów zachwytu tym, co się dzieje w Polsce dzisiaj. Sam też nie jestem tym zachwycony. Jeśli sytuacja w innych krajach się poprawi, inwestorzy odpłyną tam z Polski.

TSG: Czyli np. zaliczenie Polski przez FTSE Russell do grona krajów rozwiniętych to tylko PR...

To oczywiście pomaga. Każdy z zarządców funduszy musi teraz jakąś porcję aktywów ulokować w Polsce. W tym kontekście jesteśmy szczęściarzami. Ale to żadna zasługa tego rządu i nie potrwa to długo.

TSG: Nie obawia się Pan, że może to być odebrane jako straszenie inwestorów?

Nie. Oni to wiedzą. To są duzi chłopcy i doskonale wiedzą, co robią. Jeśli popatrzymy na strukturę napływającego do Polski kapitału, to zobaczymy, że ten tradycyjny, niemiecki – jest bardziej ostrożny. Dużo kapitału napływa z RPA i Azji Południowo-Wschodniej. Dla inwestorów z tych regionów instytucje państwa demokratycznego, państwa prawa nie są podstawowymi elementami, które decydują o wyborze miejsca inwestowania. Oni patrzą na gospodarkę i globalną sytuację.

TSG: No ale Niemcy nadal tu są...

Dla nich polska gospodarka jest derywatywą ich własnej i jak długo tak będą myśleć, to będą inwestować. Natomiast w mojej ocenie Polska nie jest już ani państwem prawa, ani państwem demokratycznym. Politycznie jesteśmy tam, gdzie Rosja i Turcja, gospodarczo – tam, gdzie Rosja, z tym wyjątkiem, że nie mamy sankcji. Unia Europejska się od nas odwraca, Unia dwóch prędkości jest niepodważalnym faktem i w następnej agendzie budżetowej Polska i kraje Europy Środkowo-Wschodniej nie będą priorytetem. Unia skupi się na Europie Południowej, a w szczególności na Włoszech.

EA: Czy Włochy to kolejny kierunek inwestycyjny?

Poza Griffinem prowadzę też inne interesy i obecnie robię transakcję w Kambodży.

EA: A Włochy...

Dzisiaj stamtąd inwestorzy uciekają, ponieważ Włosi wybrali sobie taki sam narodowo-socjalistyczny rząd, jaki mamy w Polsce. Największe państwa Unii nie pozwolą jednak Włochom odpłynąć, nie to co Polsce. Włochy mnie interesują, będą bardzo ciekawym rynkiem do inwestowania w perspektywie 3-4 lat.

EA: Mówimy o nieruchomościach?

Mówię szerzej, również o rynku korporacyjnym. Jest tam oczywiście dużo lokalnego kapitału i nie będzie łatwo kupić, ale będzie można znaleźć parę perełek. W najbliższych latach zechcę poświęcić temu trochę czasu.

TSG: Wracając do Polski. Jak przedstawiają się relacje między Echo Investment a EPP po sprzedaży akcji?

Bardzo dobrze. Obie firmy w naturalny sposób ze sobą współpracują. Echo i EPP realizują Młociny i przygotowują Towarową 22. To ogromny projekt – będą tam biura, handel i mieszkania i trzeba go dobrze przygotować. Architekci z Danii opracowali nową koncepcję, która bardzo mi się podoba. Na początku przyszłego roku odbędzie się jej prezentacja.

EA: Która z platform Griffina będzie zbierała w najbliższym czasie kapitał? Ostatnio mało słychać o domach studenckich.

Student Depot bardzo dobrze się rozwija – otworzyliśmy akademik we Wrocławiu, jest w pełni wynajęty. Mamy już więc pięć akademików w Polsce, a będą kolejne. Zaczyna się budowa w Warszawie i niebawem wystartuje budowa w Gdańsku. Mamy wystarczająco kapitału, aby zrealizować te inwestycje.

EA: Co dalej?

Na pewno będziemy chcieli zdobyć dodatkowy kapitał dla tego przedsięwzięcia. To może nastąpić w połowie przyszłego roku. Firma udowodniła, że koncept działa, zarabia, jest liderem rynku i będzie potrzebowała kapitału na rozwój.

TSG: Rynek inwestycyjny jest rozgrzany do czerwoności. Czy nie jest to dobry czas, żeby sprzedawać, a z kupnem może zaczekać, „aż poleje się krew”?

Uwielbiam tego typu konstatacje... Takie myślenie zakłada, że to ja jestem „mądry”, a inni niekoniecznie... Nienawidzę robienia interesów w taki sposób. Moje doświadczenia z rynku inwestycyjnego wskazują jasno – ktoś kupi ode mnie aktywa z dwóch powodów: bo są bardzo dobre – i żadne trendy nie wpływają na ich atrakcyjność. Taką działalność preferuję. Nieco mniej mi odpowiada inny model, ale godzę się czasami na to – ktoś kupuje ode mnie coś, ponieważ bardzo mu przeszkadzam i jestem dla niego konkurencją. Natomiast jeśli ktoś myśli, że musi znaleźć bardziej naiwnego, żeby mu coś sprzedać, to on jest naiwniakiem. Tak może myśleć ktoś, kto ma kilka budynków i chce się ich pozbyć, ponieważ nie ma na nie pomysłów. Ja z kimś takim interesów nie zrobię. Jesteśmy innym inwestorem, patrzymy na platformy, i to w długim terminie. Jeśli rynek zwolni, to my też, jeśli odbije, to razem z nami. Nie można się jednak po nas spodziewać wyprzedaży garażowej. To nie my. Uważam, że dobre aktywa zawsze znajdą nabywcę.

TSG: Ile razy można być zieloną wyspą?

Nie ma co panikować. W perspektywie najbliższych 18 miesięcy nie widać strukturalnych zagrożeń. Nie jest to też moja odosobniona opinia. Rozmawiam na ten temat z różnymi moimi przyjaciółmi, którzy na makroekonomii znają się lepiej ode mnie. Wniosek jest taki, że to będzie się jeszcze kulało. A co później...? Tego nikt nie jest w stanie powiedzieć. Czy nastąpi kryzys? Tak, to jest pewnik, ale kiedy...? Jasne jest jednak to, że Polska nie będzie tym razem zieloną wyspą. Już nie może być inaczej.

TSG: Coś jednak napędza rynek inwestycyjny, którego pokaźną część wykraja dla siebie Griffin. Co jest motywem przewodnim inwestowania teraz w Polsce?

Całe moje życie zawodowe – a przynajmniej od 1999 roku – ściągałem do Polski inwestorów – byłem w stanie dzięki swojej reputacji ich przekonać do naszego kraju i „sprzedać Polskę”, a ściślej – pomysł na biznes w Polsce. Robiłem to przez ostatnie 20 lat. Mówiłem: to jest dobre, stabilne miejsce do robienia biznesu, przewidywalne, państwo prawa itd.! Dzisiaj nie mogę niektórych z tych słów powiedzieć. Nie mogę mówić tego, co powtarzałem przez dwie dekady. Zmierzając jednak do meritum. Różni inwestorzy i różne fundusze mają swoje agendy i profile inwestycyjne i to determinuje ich aktywność inwestycyjną. Niektóre są pomyślane np. na jakiś czas – 5, 10 lat. Później są likwidowane. Tego wymagają inwestorzy w tych funduszach. Wówczas sprzedajemy, nie dlatego, że chcemy – często nie chcemy, ale musimy. Jeśli mógłbym kupić Echo Investment za swoje pieniądze, to bym nigdy potem nie sprzedał. Podobnie postąpiłbym z GPRE i EPP. Jeśli dojdzie do tego, że instytucjonalnie wyjdziemy z tych firm, to zainwestuję tam swoje własne pieniądze, bo jeśli firma płaci 8-9 proc. dywidendy rocznie, to trudno znaleźć lepszą inwestycję. To są fundamentalnie dobre platformy. Mogą płacić trochę więcej, albo mniej, ale zawsze będą płacić i to lepiej niż banki. Czasami jednak agenda naszych inwestorów nie jest zgodna z moją agendą. To jednak oni decydują.

TSG: Skoro tak dobrze zarabia się na polskich nieruchomościach, dlaczego rodzimy kapitał jest prawie nieobecny? Czesi, Słowacy, Węgrzy lepiej sobie radzą.

Rodzime fundusze inwestują. Większość deweloperów ma rodzime podmioty w swoim akcjonariacie.

TSG: Są to jednak inwestycje pośrednie. Chodzi mi o inwestycje w budynki, portfele...

Polacy bardzo dużo inwestują w mieszkania na wynajem...

TSG: Nie pytam o detal.

Dorabiamy się dopiero ćwierć wieku.

TSG: Nasi sąsiedzi nie dłużej...

U nich inaczej przeprowadzono reprywatyzację. Mimo to polski rynek jest zdecydowanie bardziej transparentny. Nie mieliśmy aż tak wielu oligarchów. Kraj nie jest własnością kilku rodzin, których członkowie zagospodarowali co bardziej eksponowane stanowiska. Chciałby pan mieszkać w takim kraju? Ja nie. Wybieram już to polskie strzelanie sobie w kolano, tu jednak powstaje klasa średnia. Musimy tylko jakoś przeżyć populizm i się z tego otrząsnąć. Wolę to nad gospodarki oligarchiczne i kapitalizm polityczny.

TSG: Brak udziału miejscowego kapitału na rynku inwestycyjnym nie sprzyja jednak dobrej opinii na świecie.

Tak. Na pewno. Każdy kij ma jednak dwa końce. Z jednej strony zagraniczni inwestorzy pytają się: skoro nie ma miejscowych, to co z tym rynkiem jest nie tak? Patrząc na to z innej strony: gdyby inwestowali miejscowi, to dla zagranicznych firm mogłoby brakować miejsca. Trudno wejść zagranicznemu kapitałowi do Czech, na Słowację czy Węgry, a nawet rynek włoski, francuski lub niemiecki – tam jest dużo miejscowego kapitału. W Polsce nie ma tego problemu. Bariera wejścia jest dużo niższa.

TSG: Na co wydałby Przemysław Krych 1 mld euro z prywatnego portfela?

Nie chcę mieć takich pieniędzy. Uważam, że to niemoralne mieć takie pieniądze. Gdybym je miał, oddałbym je na cele charytatywne. Zrobiłbym to ponownie, mimo że jestem chyba pierwszym człowiekiem na świecie, który siedział w areszcie za działalność charytatywną. Na „strojenie się w piórka filantropa” – jak orzekła sędzina – poszły „miliony”. Chyba jednak za mało... Do dziewięciu milionów złotych przeznaczonych na różne inicjatywy i potrzeby nie można nazywać się filantropem w tym kraju... W tym zakresie „dzięki” mojemu doświadczeniu osobistemu mamy oficjalną wykładnię wymiaru sprawiedliwości…

TSG: A gdyby ktoś miał firmę o tej wartości do oddania skutecznemu menedżerowi...

Gdyby byłoby to przejęcie pałeczki po kimś to..., to zupełnie inna dyskusja. Podjąłbym się prowadzenia tego, ale gotówki w postaci miliarda dolarów... to jednak nie chciałbym.

TSG: Po 12 latach obecności Griffina na polskim rynku..., czego żałuje założyciel, a co chciałby zrobić raz jeszcze?

Na oba pytania odpowiedź jest podobna, bowiem w historii Griffina ogromne znaczenie odegrało partnerstwo z Oaktree. Otóż mogłem zrobić biznes z Oaktree w 2006 i pewnie historia potoczyłaby się szybciej, ale zrobiłem dopiero w 2010 roku i to zapoczątkowało świetną współpracę. Podjęliśmy też bardzo dużo dobrych decyzji personalnych i z tego jestem bardzo zadowolony. Z czego jestem niezadowolony...? Z tego, w jakim otoczeniu prawnym przyszło nam działać i tak to zostawmy…

TSG: Jest coś jeszcze?

Na ten temat sprzeczałem się zawsze z Maciejem Dyjasem. Mówił: przedsiębiorstwo jest od zarabiania pieniędzy, a nie wehikułem do działalności charytatywnej. Myślałem inaczej i tego dziś żałuję. Maciej miał rację. Cóż, „dużym osiągnięciem” władz polskich jest to, że dziś zamknęliśmy całą działalność charytatywną.

TSG: Sklep zamknięty?

Ani grosza więcej. Może państwo się tym zajmie, skoro uważa, że jest omnipotentne.

TSG: Krótka prognoza na przyszły rok...

W ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy nie widać większych zagrożeń. Możemy się oczywiście pomylić o kilka miesięcy czy kwartałów. Kryzys jednak przyjdzie. To jest pewne. Na razie na polski rynek napływał będzie nowy kapitał – z Azji. Możemy liczyć też na Zatokę Perską. „Stary”, zachodni kapitał będzie z kolei bardziej selektywny.

TSG: Dlaczego?

Instytucje państwa prawa. To się liczy. Pod względem oceny ryzyka jesteśmy dużo dalej niż trzy lata temu. W zestawieniu „doing business” jesteśmy za Kazachstanem i Rosją... Daleko. ν

Przemek Krych, czarodziej

Założyciel Griffin Real Estate. Przemysław Krych jest także założycielem funduszu private equity Cornerstone Partners. Posiada wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu, projektach inwestycyjnych i restrukturyzacyjnych. W ostatnich latach był inicjatorem i autorem nie tylko największych, ale i najważniejszych transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych, w tym przejęcia spółki Echo Investment. Pod jego kierownictwem Griffin stał się jednym z najbardziej aktywnych inwestorów, zarządzającym obecnie aktywami o wartości 5 mld euro. Absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu, na którym uzyskał z wyróżnieniem dyplom magistra prawa, a także pracował jako asystent.