Najważniejsi są ludzie

Jim Underhill, dyrektor generalny firmy Cresa: Po 30 latach w branży naprawdę uważam, że teraz żyjemy w najciekawszych czasach. Patrząc na poszczególne segmenty rynku, można powiedzieć, że wszystkie są w fazie zmian. Rynek biurowy nie jest już zdominowany przez tradycyjne biura w układzie gabinetowym – dawniej firmy poszukiwały lokalizacji, które zapewniały im możliwość umieszczenia widocznego logo na budynku i dobrą stawkę czynszu. Dziś najważniejsi są ludzie. Ważna jest lokalizacja, która umożliwi pozyskanie i zatrzymanie pracowników – miejsce gwarantujące znacznie większą wydajność. Siedem czy dziesięć lat temu o tym się nie mówiło. Na całym świecie widzimy, że budynki, które nie są aż tak stare, stały się przestarzałe pod względem funkcjonalnym, ponieważ nie oferują aktualnie obowiązujących standardów wymaganych przez najemców (np. odpowiednich okien czy dostatecznego światła dziennego przy aktualnie poszukiwanych planach kondygnacji). Wybór właściwej powierzchni wymaga obecnie większej znajomości i nieustannej analizy potrzeb i zachowań ludzi. Musimy dowiedzieć się, jakie cechy biura są kluczowe dla pracowników. Przeprowadzamy dla firm dogłębne analizy lokalizacji. Jeśli siedziba firmy znajduje się tutaj zamiast dziesięć przecznic dalej, to jakie są szanse na obsadzenie 50 wakatów? Istotne jest to, co można zrobić na danej powierzchni. Dla naszych klientów są to najważniejsze kryteria.

Z drugiej strony e-commerce niewątpliwie wpływa na zmiany na rynku magazynowym...

Nie tylko e-commerce, lecz także urbanizacja. Ludzie wracają do miast (obserwujemy przyspieszenie tempa migracji), dlatego musi się zmienić cała sieć dystrybucji. To bardzo ważny i dynamiczny rynek. I jeszcze jeden element układanki: handel – on także jest w fazie zmian. To będzie bardzo ciekawe. Uważam, że – jak to zwykle bywa – twierdzenia o upadku lokalnego handlu z powodu rozwoju e-commerce’u i Amazona były raczej przesadzone. Moim zdaniem ludzie lubią chodzić na zakupy. Pozyskiwanie odpowiednich lokalizacji jest nadal istotną częścią naszej działalności. Mam tu na myśli reprezentowanie sieci handlowych w wielu miejscach, poszukiwanie odpowiednich lokalizacji, a także przewidywanie zmian populacji, badanie zachowań zakupowych grup konsumentów i różnych danych demograficznych dotyczących poszczególnych grup. W każdym sektorze jest po prostu wiele zmiennych, które należy wziąć pod uwagę przy rozwiązywaniu problemów naszych klientów. Jest to fascynujący okres dla branży nieruchomości i wszystkich podmiotów działających w tych sektorach.

Na ile istotny jest trend urbanizacji? Nadal mamy ładne parki biznesowe, które radzą sobie dość dobrze w lokalizacjach oddalonych od centrów miast. Czy są one zagrożone?

Niektóre tak. W USA wiele z nich praktycznie nie znajduje najemców. Są ładne, mają fontanny, ogrody i tak dalej, ale borykają się dwoma problemami. Po pierwsze, co do zasady handel w nich nie istnieje – wokół brakuje bowiem skupisk ludzi. A po drugie, jeżeli młodsi pracownicy wolą mieszkać w centrum miasta, to nie chcą tak daleko dojeżdżać do pracy samochodem czy komunikacją miejską. Woleliby raczej przejść do biura pieszo kilka przecznic. Kluczowym elementem jest tu siła robocza. Biorąc pod uwagę analizę demograficzną obecnego wyżu demograficznego w niektórych krajach, sądzę, że gdy te młode pary będą miały dzieci, mieszkanie jednopokojowe okaże się z czasem za małe i będziemy świadkami ponownej migracji na przedmieścia. Jednak obecnie na wielu rynkach nieruchomości te nie znajdują najemców. Jest niewielu kupujących chętnych za nie zapłacić, ponieważ po prostu nie widzą szans na ściągnięcie do nich najemców w bliskiej perspektywie. Jeżeli chodzi o sektor handlowy, to podmiejskie centra handlowe – nie wszystkie, ale z pewnością niektóre – także będą miały trudności.

Czy Pana zdaniem czasy dużych, podmiejskich centrów handlowych skończyły się lub ich koniec jest bliski?

Nie lubię uogólniać, ale wiele z nich będzie musiało zmienić swoją funkcję. Jest to jedno z wyzwań, przed którymi obecnie stoimy – określenie funkcji, jaką mogłyby pełnić centra handlowe.

Jak Pana zdaniem będzie wyglądała Pana branża za 10 lat?

Prawdopodobnie będzie inna. Nie można oczekiwać, że wszystkie branże się zmienią, a nasza nie. Jak w większości przypadków zmiana oznacza szansę. Wszystkie trzy sektory oferują olbrzymie możliwości wzrostu. Nie tylko staramy się zrozumieć oczekiwania naszych klientów, dyrektorów generalnych i osób odpowiedzialnych za kształtowanie strategii biznesowej co do przyszłej lokalizacji firmy, ale chcemy też poznać ich plany rozwoju i wyzwania. Koszty zatrudnienia stanowią zdecydowanie największe obciążenie dla niemal każdej firmy. Koszty nieruchomości są również istotną pozycją. Strategia dla nieruchomości powinna pozwalać stworzyć odpowiednie środowisko pracy i efektywnie zarządzać zasobami ludzkimi. Dlatego właśnie orientujemy się na doradztwo.