REICO idzie do przodu

Tomáš Jandík, dyrektor ds. inwestycyjnych w REICO investiční společnost České spořitelny: Jest taka sama, jak w ciągu ostatnich trzech lat: przewiduje budowanie zrównoważonego portfela w czterech klasach obiektów (biura, obiekty handlowe, logistyczne oraz obiekty przy ulicach handlowych) oraz na kluczowych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, które generują umiarkowany zwrot przy bardzo niskim ryzyku, biorąc pod uwagę wykorzystywaną bazę obiektów.

Czy Forum Nová Karolina może być na jakiś czas ostatnim dużym zakupem w Czechach?

Tak. W możliwej do przewidzenia przyszłości nie zamierzamy kupić większego obiektu w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Forum Nová Karolina, którego cena zakupu wyniosła 209 mln euro, to największa w historii transakcja Grupy Erste Bank w sektorze nieruchomości. Nie widzę w Czechach wielu innych obiektów, które byłyby zarówno większe, jak i potencjalnie dostępne. Co jeszcze istotniejsze, po trzyletnim okresie zakupów wydaliśmy większość nadwyżek środków pieniężnych, co jest kolejnym powodem, dla którego w większym stopniu będziemy koncentrować się na transakcjach średniej wielkości, aby w każdym czasie utrzymywać nadwyżki gotówkowe na jak najniższym poziomie.

Wcześniej w 2018 roku REICO informowało o planach skupienia się na rynkach polskim i węgierskim z powodu braku dostępnych produktów na rodzimym rynku firmy. Czy nadal tak jest?

Tak, głównym motorem naszej ekspansji w Polsce jest dostępność najlepszej klasy produktów, jednak dziś alokacja środków na tym rynku jest stosunkowo wysoka, dlatego jeżeli chodzi o Polskę – na jakiś czas będziemy musieli przystopować. W związku z dywersyfikacją oraz pod kątem stóp zysku monitorujemy także rynek węgierski.

Skoro nadal planują Państwo skoncentrowanie się na Polsce i Węgrzech, czy będą Państwo również powiększać swoje zespoły w tych krajach?

W tej chwili koncentrujemy się na Czechach, Słowacji oraz Polsce. Posiadamy 16-osobowy zespół w Pradze i stamtąd zarządzamy inwestycjami, dlatego nie planujemy zaangażowania ani przejęć platform za granicą.

Gdzie planują Państwo inwestować? Pytam nie tylko o to, w jakich krajach, lecz także w których miastach?

Zwykle skupiamy się na rynkach, które rozumiemy i co do których przeprowadziliśmy długoterminowe analizy. W przypadku inwestycji biurowych wybieramy stolice – z wyjątkiem Brna, gdzie lepiej rozumiemy dynamikę rynku. Nie przyglądamy się regionalnym biurom w Polsce. W przypadku obiektów handlowych, najważniejsze projekty w stolicach są zwykle w posiadaniu specjalistycznych firm z tej branży, dlatego też koncentrujemy się na dominujących centrach w większych miastach regionalnych. W zakresie logistyki interesują nas ważne węzły przemysłowe i ośrodki wokół dużej populacji konsumentów wzdłuż głównych autostrad.

Ile firma zamierza zainwestować – czy określili Państwo alokację konkretnych sum, które mają trafić na poszczególne rynki?

Dla każdego kraju i klasy aktywów posiadamy określoną stabilną alokację strategiczną. W miarę wzrostu naszego funduszu, chcemy osiągnąć i utrzymywać relatywną alokację strategiczną w przypadku nowych transakcji nabycia i zbycia obiektów. Naszą polską alokację udało się osiągnąć już w ciągu roku od jej zatwierdzenia. Teraz ponownie koncentrujemy się na rodzimych rynkach Czech i Słowacji, jednak w niezbyt odległej przyszłości wrócimy do Polski. Wszystko zależy od tempa wzrostu wartości netto naszych aktywów. Ponieważ jesteśmy największym funduszem wzajemnym w Czechach (z uwzględnieniem funduszy akcji i obligacji), w ciągu ostatnich trzech lat uzyskiwaliśmy dość stabilne wpływy na poziomie 10-15 mln euro rocznie.

W ostatnim czasie nabyli Państwo Proximo II w Warszawie, a wcześniej firma kupiła Proximo I oraz radomską Galerię Słoneczną. Jak bardzo zdywersyfikowany będzie portfel obiektów?

Tak, budujemy duży, zrównoważony portfel na różnych rynkach i w różnych klasach aktywów. Proximo I oraz Proximo II są teraz traktowane przez nas jako jeden projekt i chcemy dążyć do osiągnięcia synergii operacyjnej między nimi. Galeria Słoneczna była naszym pierwszym zakupem dominującego obiektu handlowego.

Jak finansowane są takie nabycia nieruchomości? Całkowicie za pośrednictwem Grupy Erste i Česká spořitelna?

Finansowanie w ramach Grupy Erste Banku jest dla nas dość trudne do uzyskania z powodu przepisów w zakresie „niedostatecznej kapitalizacji” [thin capitalisation] [nałożonych w celu zapobiegania nadmiernemu stosowaniu dźwigni finansowej – przyp. red.], dlatego też zwykle współpracujemy z bankami zewnętrznymi. Utrzymujemy współpracę z liczną grupą partnerów świadczących usługi finansowania, od dużych banków niemieckich do wiodących instytucji lokalnych. W przypadku inwestycji wiążącej się z pożyczką wewnątrz firmy występuje zwykle bardzo niska dźwignia.