Coś być musi za zakrętem

Trzy tygodnie temu zagrożenie wirusem SARS-CoV-2 w Polsce było jeszcze całkiem mgliste i odległe. Sporadyczne informacje prasowe operowały stwierdzeniami w rodzaju „jeśli w ogóle dotrze”, „gdyby nas zaatakował” czy „możliwe, że się pojawi”. Na dziś (20 marca) mamy w Polsce ponad 400 potwierdzonych zakażeń i prawie 30 tys. osób objętych kwarantanną, ponadto zostały odwołane imprezy masowe, zamknięte są szkoły, kina i centra handlowe, nie działa także wiele firm i urzędów, a większość pracowników pracuje zdalnie. Kraj przestawił się na tryb kwarantanny, a gospodarka działa na pół gwizdka. Okazuje się jednak, że wpływ pandemii na rynek nieruchomości jest bardzo zróżnicowany – od zabójczego, przez neutralny, aż po… korzystny – wszystko zależy od sektora i skali działalności firmy.

Biura: wielka dezynfekcja

Opustoszały budynki biurowe – większość firm przestawiła swoich pracowników na tryb pracy z domu, jednak nie wszyscy mogą pracować zdalnie. By zapewnić bezpieczeństwo tym, którzy przychodzą do pracy, właściciele biurowców wprowadzają zaostrzoną kontrolę dostępu oraz zwiększają nakłady na utrzymanie czystości. Na przykład Globalworth poinformował, że – jeszcze przed ogłoszeniem pierwszego oficjalnego przypadku zachorowania na koronawirusa w Polsce, co miało miejsce 4 marca – wprowadził we wszystkich swoich 22 budynkach w Polsce rygorystyczne procedury czystościowe. Klatki schodowe, lobby, windy i ogólnodostępne toalety są codziennie dezynfekowane z użyciem środków niszczących wirusy, ale bezpiecznych dla ludzi. Serwisy sprzątające wykonują zabiegi czyszczące i dezynfekujące nie rzadziej niż co cztery godziny. Dodatkowo w lobby wszystkich obiektów zamontowano ogólnodostępne stacje do dezynfekcji rąk, zawierające płyn na bazie alkoholu. Powyższe działania obowiązują również we wszystkich inwestycjach Globalworth w Rumunii.

Nieruchomości biurowe chwilowo opustoszały, ale nie wydaje się, by wpłynęło to w jakikolwiek sposób na rozkręcony rynek budowlany i inwestycyjny w tym sektorze. W obliczu spodziewanej „dziury podażowej”, która czeka polski rynek w najbliższych kwartałach, popyt na powierzchnie biurowe nadal będzie wysoki, a trwające i planowane inwestycje – niezagrożone. Wyjątkiem mogą być powierzchnie elastyczne (głównie te ze znaczącym udziałem powierzchni coworkingowej), których rozgrzany rynek notuje całkiem sporą podaż, a które mogą ucierpieć w efekcie pandemii. Podobnie jak cała idea ekonomii współdzielenia – powszechna kwarantanna zlikwidowała de facto podstawy coworkingu, colivingu, carsharingu i innych przejawów „użytkowania, a nie posiadania”. – Największe wyzwanie stoi przed najmniejszymi operatorami, którzy bazują na umowach zawieranych na czas nieokreślony z krótkim okresem wypowiedzenia i którzy współpracują głównie z małymi firmami i freelancerami. Niektórzy z tych operatorów zaczynają proponować członkom dodatkowe zachęty, np. zawieszanie umów członkowskich lub wstrzymanie pobierania opłat za usługi dodatkowe, jak korzystanie z kuchni czy parkingu. Z kolei fleksowi giganci, u których udział klientów korporacyjnych w przychodzie przekracza niejednokrotnie nawet 40 proc., funkcjonują w oparciu o dotychczasowe zasady – mówi Adam Lis, flexible office solutions manager w JLL.

W nieoficjalnych rozmowach managerowie największych fleksów przyznają, że próbują za wszelką cenę utrzymać obecny poziom usług, by nie dać swoim członkom pretekstu do wypowiadania umów najmu (np. mimo kwarantanny w większości biur nadal pracują bariści). Jednak do dnia zamknięcia tego wydania „Eurobuildu” żaden z operatorów biur elastycznych, do których zwróciliśmy się o komentarz, nie sformułował oficjalnego stanowiska w tej sprawie, bez odpowiedzi pozostały także nasze pytania o skalę wypowiedzeń umów i przyszłość coworkingu w Polsce.

Handel: tracą, ale nie wszyscy

Jeszcze zanim zarejestrowano w Polsce pierwszy przypadek koronawirusa, przed możliwymi perturbacjami w handlu wielkopowierzchniowym przestrzegali eksperci Cushman & Wakefield. Wówczas mogło wydawać się to ostrożnością nieco na wyrost, dziś z ograniczeniami wszyscy zdążyli się już oswoić. – W zależności od scenariusza rozprzestrzeniania się koronawirusa w Polsce oraz działań prewencyjnych właściwych służb, w tym możliwej kwarantanny, możemy mieć do czynienia ze znacznym ograniczeniem odwiedzalności centrów handlowych, włączając w to możliwość obligatoryjnego zamknięcia miejsc publicznych, a co za tym idzie – z przejściowym znacznym spadkiem obrotów sklepów reprezentujących w zasadzie wszystkie branże – prognozowała już w pierwszych dniach marca Joanna Kłusek, partner, Retail Asset Services w Cushman & Wakefield.

Tak się też stało – od 14 marca decyzją rządu w galeriach handlowych mogą działać jedynie nieliczne sklepy (w tym markety spożywcze i budowlane) oraz punkty usługowe. Wśród sieci handlowych się zagotowało, pojawiły się zarzuty o podział na „równych i równiejszych”, a także o uprzywilejowanie dużych sieci handlowych. – Funkcjonowanie obiektów handlowych w zawężonej formule nie jest próbą wypracowania dla tych podmiotów dodatkowego zysku, a jedynie zapewnienia dostępu do niezbędnych produktów – tłumaczy Radosław Knap, dyrektor generalny Polskiej Rady Centrów Handlowych. – Część najemców, mimo że mogłaby otworzyć swoje lokale, zdecydowała się je zamknąć dla bezpieczeństwa klientów i swoich pracowników, pomimo braku takiej regulacji w rozporządzeniu – dodaje Radosław Knap.

Z pomocą najemcom – zwłaszcza tym najmniejszym, którym najtrudniej przetrwać przymusową przerwę w handlu – przychodzą właściciele galerii. Na przykład firma Napollo zaproponowała najemcom, których lokale pozostają zamknięte od
14 marca, 10-procentową obniżkę czynszu za marzec oraz 14-dniowe wakacje czynszowe w kwietniu. – Nasza decyzja podyktowana jest poczuciem solidarności biznesowej oraz obywatelskiej wobec najemców. Wynika z chęci pomocy najemcom w utrzymaniu stabilności finansowej, a także w uniknięciu zwolnień i redukcji personelu. Na nas również ciążą zobowiązania np. wobec banków, które dziś w całości spoczywają na firmie, podobnie jak i zaproponowane najemcom ulgi – wyjaśnia Sławomir Zawadzki, prezes Napollo Holding.

Magazyny: być może jedyny wygrany

Wydaje się, że najbardziej na pandemii skorzysta sektor logistyczno-magazynowy. Mimo ewidentnych utrudnień, jakie przyniosło ze sobą zamknięcie granic i powszechna kwarantanna, kolejny zastrzyk energii otrzymał e-commerce, który przejął następny (i to niemały) kawałek handlowego tortu. – Polacy robią zapasy na niepewne czasy, ale również kupują więcej z powodu większej ilości czasu spędzanego w domu. Wzmożony popyt dotyczy leków, artykułów spożywczych oraz chemii gospodarczej. Popyt na żywność, zaspokajany wcześniej przez restauracje, bary i stołówki, jest teraz w całości zastępowany przez posiłki przygotowywane w domu oraz przez usługi „home delivery” – zwraca uwagę Renata Osiecka, partner zarządzająca Axi Immo.

Kurierzy przejmują na siebie dodatkową obsługę klienta końcowego. InPost odpowiedział na wzmożone zainteresowanie paczkomatami wprowadzeniem dostaw do tych urządzeń w weekendy, a Amazon i firmy e-commerce organizują dodatkowe zmiany do obsługi zamówień. Pandemia w pierwszej kolejności przerwała łańcuchy dostaw z Chin, które dziś powoli zaczynają się odbudowywać. Jednak przesunięcie epicentrum pandemii do Europy nadal powoduje ograniczenia w produkcji. – W Polsce rosnące zainteresowanie zakupami w sieci wskazują najnowsze statystyki Google. W drugim tygodniu marca popularność frazy „zakupy online” w Polsce według Google Trends wzrosła 20-krotnie – dodaje Damian Kołata, associate, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.

Czy firmy, pamiętając problemy z dostawami z Chin, będą zabezpieczać się nie tylko alternatywnymi źródłami dostaw, lecz również wyższym zapasem wymagającym dodatkowej lokalizacji? Trudno w tej chwili o jednoznaczną odpowiedź – uważa ekspert z Cushman & Wakefield. Z pewnością konsumenci, którzy obecnie, aby uniknąć ryzyka zarażenia, pozostają w domach i dokonują zakupów online, również po ustaniu pandemii będą przychylniej patrzeć na e-commerce. Przełoży się to nie tylko na wzrosty w branżach, które już teraz są popularne (odzież czy elektronika), lecz również tych, które do czasu kryzysu były marginalne, jak np. e-grocery, notujące 1 proc. udziału w całym e-commerce.

Według raportu specjalnego Prologisu „Wpływ Covid-19 na rynek nieruchomości logistycznych”, w perspektywie krótkoterminowej popyt na powierzchnie w tym sektorze może zmaleć, co spowoduje ich większą dostępność. – Nie potrwa to jednak długo – już teraz niektórzy klienci prześcigają się, aby nadrobić straty, zwiększając swoje zapotrzebowanie na obiekty mające zapewnić ciągłość działania i wyższy poziom świadczonych usług – piszą autorzy raportu. Wahania na rynkach finansowych i trudności związane z prowadzeniem działalności stanowią ryzyko w bliskiej perspektywie, ale rekompensowane są spadkiem stóp procentowych. Klienci i rynki kapitałowe prawdopodobnie odczują zwiększenie popytu na nieruchomości logistyczne, będące wynikiem poziomów zapasów i upowszechnienia handlu elektronicznego. Nastroje wobec sektora powinny pozostać więc pozytywne, chociaż wpływ tzw. “denominator effect” na portfele inwestycyjne w najbliższym okresie może zaważyć na decyzjach inwestorów – czytamy w opracowaniu. Prologis zapowiada także trzy nowe, długoterminowe trendy, które – po zakończeniu pandemicznych perturbacji – mogą spowodować pobudzenie popytu. Pierwszy z obszarów zmian dotyczy rosnących poziomów zapasów. W przeszłości klęski żywiołowe czy przestoje w portach doprowadziły do znaczących zmian w praktykach magazynowania towarów. W obliczu koronawirusa klienci prawdopodobnie ponownie ocenią, jakie są najlepsze poziomy zapasów i zweryfikują plany dotyczące ciągłości działania, co może przełożyć się na wzrost popytu. Drugim spodziewanym trendem jest dalsze upowszechnienie handlu elektronicznego. W minionym roku zakupy przez internet wzrosły o 16,7 proc. w skali światowej i można się spodziewać, że pandemia przyspieszy tempo upowszechniania się tej formy handlu. Trzecia oczekiwana zmiana to dywersyfikacja miejsc produkcji. Koronawirus może spowodować zwiększone zainteresowanie ze strony producentów pobliskimi lokalizacjami oraz tzw. reshoringiem, czyli przenoszeniem na teren kraju macierzystego działalności, która była prowadzona w innym państwie. Takie rozszerzenie działalności producentów generuje popyt wtórny zarówno dzięki dostawcom, jak i sieciom obsługującym dobrze prosperujące rynki konsumenckie – uważają autorzy raportu.

Podsumowując: jeśli jakikolwiek sektor rynku ma wyjść z tej sytuacji bez większego uszczerbku, będą to właśnie magazyny…



– Bardziej narażone na niekorzystną sytuację rynkową są nieruchomości z sektora handlowego i hotelowego. Zaś aktywa biurowe lub magazynowe są lepiej zabezpieczone – uważa Katarzyna Zawodna-Bijoch ze Skanski

Mieszkania: wirus-Śmirus

…albo mieszkania – są od zawsze nieruchomościowym „produktem pierwszej potrzeby”, a popyt na nie jest w Polsce tak duży, że nawet wirus go nie powstrzyma. Jeśli nastąpi drastyczny wzrost liczby chorych, mogą zwolnić prace budowlane, ale w zasadzie to jedyne realne zagrożenie dla tego sektora. – Jeśli spadną stopy procentowe, to wzmocnią impuls do kupowania mieszkań, a kolejne zawirowania na giełdach oraz w branży turystycznej (condo- i aparthotele) mogą skierować jeszcze większy strumień inwestycji na rynek mieszkaniowy. Ludzie potrzebują mieszkań do życia, więc nie zrezygnują z zakupów – uważa Michał Sapota, prezes HRE Investments. Jego zdaniem, spadek sprzedaży może być jedynie krótkoterminowy: po pierwsze – wszyscy mamy obecnie ważniejsze problemy, po drugie – nie pracują biura sprzedaży, a po trzecie – zgodnie z zaleceniami, potencjalni nabywcy unikają spotkań. Także po liczbie zapytań i odwiedzin stron z ofertami nie widać, by zainteresowanie zakupem mieszkania zmalało. Żeby stało się inaczej, obecne czynniki musiałyby oddziaływać na rynek przez wiele miesięcy, co raczej się nie wydarzy – uważa ekspert.

Mimo to jeden z największych deweloperów mieszkaniowych, Atal, zadeklarował, że w tym roku zmieni politykę dywidendową i zamierza zaproponować akcjonariuszom, by cały zysk wypracowany w 2019 roku został przekazany na kapitał zapasowy. – W następnych latach spółka będzie ponownie dzielić się z akcjonariuszami osiąganymi wynikami – zapewnia Zbigniew Juroszek, prezes Atalu, deklarując jednocześnie, że jest zdecydowanie zbyt wcześnie na właściwą ocenę sytuacji oraz prognozowanie potencjalnych zagrożeń dla gospodarki związanych z koronawirusem.

Hotele: na pierwszej linii frontu

Branża hotelowa jako pierwszy segment nieruchomościowy odczuła skutki pandemii – od wielu tygodni odwoływane są masowo wyjazdy turystyczne i biznesowe, a obłożenie obiektów dramatycznie spada. Gwoździem do trumny mogą się okazać: zakaz lotów, znaczne ograniczenie ruchu kolejowego, a także zamknięcie granic lądowych. Czy przełoży się to na długoterminowy spadek przychodów oraz na inwestycje w tym sektorze? – W ostatnich dniach odbyliśmy wiele rozmów z właścicielami firm, inwestorami, funduszami, przedstawicielami sieci hotelowych, dzierżawcami i dostawcami. Ze spotkań tych wynika, że jak dotąd nie widać żadnej paniki na rynku – mówi Andrzej Szymczyk, associate director, Hospitality Department w Walter Herz. – Być może jest to kwestia wciąż początkowego etapu nakazu zamknięcia niektórych obiektów, a może dobrych kompetencji, którymi wykazują się nasi partnerzy. Widać natomiast duże zaniepokojenie związane z nieznaną dotąd sytuacją, która przyniesie skutki niewiadomej skali – przyznaje Andrzej Szymczyk.

Większość hoteli zdecydowała się zamknąć działalność na okres najbliższych tygodni ze względów bezpieczeństwa, powodem był także brak gości. Wiele obiektów, mimo że nie prowadzi codziennej działalności operacyjnej, skupia się dziś na obsłudze rezerwacji i dokonywaniu w nich zmian oraz podtrzymaniu relacji z klientami, by móc sprawnie wrócić do ich obsługi po odwołaniu stanu epidemii.

Z informacji firmy Walter Herz wynika, że jeśli pandemię w Polsce uda się opanować do końca kwietnia lub połowy maja, co będzie skutkować zniesieniem ograniczeń, jest szansa, iż w czasie wakacji obiektom hotelowym uda się zarobić na bieżącą działalność. Mimo to odrobienie strat w branży hotelowej czy gastronomicznej jest raczej niemożliwe – niesprzedany dziś pokój czy posiłek jutro nie zarobi dwukrotnie więcej, aby pokryć stratę. – U doświadczonych inwestorów można obecnie zauważyć dwa podejścia. Pierwsze to spowolnienie procesów na pewien okres, do momentu kiedy będzie można ocenić, jak wygląda rynek i jego perspektywy po kilku najbliższych tygodniach. Drugie to oczekiwanie przez potencjalnych inwestorów z innych sektorów na możliwość dokonywania oportunistycznych zakupów związanych z brakiem płynności obiektów lub też chęcią upłynnienia aktywów hotelowych przez właścicieli – uważa Andrzej Szymczyk z Walter Herz.

Zdaniem ekspertów, największy kłopot z odzyskaniem klientów mogą mieć apartamenty serwisowane i lokale na wynajem krótkoterminowy. Już poprzednie sytuacje kryzysowe pokazywały, że w niepewnych czasach turyści szukają bezpiecznych przystani, a takimi są hotele działające pod znanymi i uznanymi markami. Także firmy nie będą raczej wysyłać pracowników w podróże służbowe do obiektów oficjalnie nieskategoryzowanych, ze względu na bezpieczeństwo ludzi.



– Ludzie potrzebują mieszkań do życia, więc nie zrezygnują z zakupów. Spadek sprzedaży może być jedynie krótkoterminowy – uważa Michał Sapota z HRE Investments

Inwestycje: przyszłość mglista, ale Świetlana

Jakie długofalowe skutki może przynieść epidemia rynkowi inwestycyjnemu? Już podczas konferencji inwestycyjnej Eurobuildu, która odbyła się pod koniec lutego (a więc zanim jeszcze zanotowano w Polsce pierwsze zachorowanie), eksperci rynkowi dostrzegali powagę sytuacji, jednak zdecydowanie zaprzeczali, jakoby pandemia mogła zachwiać rynkiem. – Nie widzimy większego wpływu wirusa SARS-CoV-2 na zainteresowanie rynkiem inwestycyjnym w Europie Środkowo-Wschodniej. Inwestorzy staną się bardziej selektywni, ale dopóki dostępne jest bardzo tanie finansowanie, a rynki obligacji nie będą oferować atrakcyjnych alternatyw, pęd do inwestowania w nieruchomości nie ulegnie zmianie. Odporność tego segmentu na niespokojne czasy jest jednym z kluczowych powodów inwestowania w wysokiej klasy nieruchomości – mówił Marko Kohla, partner zarządzający w GalCap Europa. – Nie byłbym taki pewien – ripostował Piotr Trzciński z Savills IM. – Nawet jeśli w drugim i trzecim kwartale tego roku epidemia nie będzie miała wpływu na zachowania inwestorów, to na przełomie roku 2020 i 2021 może już mieć. Część kapitału może zostać wycofana, część zamrożona, także projekty deweloperskie zaplanowane na koniec roku mogą zostać przyhamowane. Wszystko zależy od tego, kiedy wirus zostanie opanowany – mówił.

Takie były opinie ekspertów podczas spotkania 27 lutego. W ciągu trzech kolejnych tygodni sytuacja w Polsce zmieniła się diametralnie, jednak nadal dominują wyważone, ale raczej optymistyczne opinie dotyczące rynku inwestycyjnego. – Rynek nieruchomości komercyjnych ma bardzo mocne fundamenty i ogólnie był w bardzo dobrej kondycji przed wybuchem pandemii koronawirusa. Obecnie niektóre nieruchomości komercyjne są bardziej narażone na niekorzystną sytuację rynkową – głównie te z sektora handlowego czy hotelowego. Uważam, że aktywa biurowe lub magazynowe są lepiej zabezpieczone, więc zapewnią stabilność i bezpieczeństwo na rynku ze względu na długie umowy najmu. Największym wyzwaniem może okazać się realizacja bieżących projektów, gdyż trudno przewidzieć czynniki, które mają na to wpływ, np. dostępność materiałów budowlanych. Sytuacja pozostaje jednak dynamiczna i jest zbyt wcześnie, aby móc prognozować wszystkie skutki obecnej sytuacji – uważa Katarzyna Zawodna-Bijoch ze Skanski.

– Może to zabrzmi zaskakująco, ale w moim przekonaniu Polska (oczywiście na swoją skalę, gospodarczo) zyska na tym zamieszaniu. Obniżanie stóp i dalsze „luzowanie” w USA i Europie Zachodniej uwolni kolejne potężne pokłady taniego pieniądza inwestycyjnego, a dodatkowe miliardy euro wpompowane do gospodarki przez Unię Europejską dadzą naszej gospodarce kolejny zastrzyk mocy. Z kolei działania rządu w zakresie odraczania podatków czy spłaty kredytów przywrócą płynność. Część biznesów ucierpi, PKB wyraźnie spadnie, ale per saldo cała gospodarka ostatecznie zyska – prognozuje Michał Sapota z HRE Investments.