Przyszłość jest elastyczna

Nathan North, ‘Eurobuild CEE’: New Work powstał w 2012 roku – czyli można powiedzieć, że w krótkiej historii biur elastycznych zaistniał dosyć wcześnie.

Hubert Abt, prezes zarządu, New Work: W istocie koncept biur serwisowanych pojawił się w 1964 roku, a Regus podchwycił ten trend w 1988 roku. WeWork pojawił się na scenie o wiele później – wprowadził format coworkingu w latach 2008 i 2009. Nikt wcześniej nie słyszał o coworkingu, ale dzięki WeWorkowi format ten otrzymał najlepszy możliwy marketing.

Co skłoniło Pana do otwarcia tego biznesu i jak to się zaczęło?

Wychodziliśmy z kryzysu, który rozpoczął się w 2008 roku, i zaczęliśmy myśleć, jak by tu zdywersyfikować przychody. Pomyśleliśmy, że potrzebny jest inny model najmu, i to pchnęło nas w kierunku biur serwisowanych. Pierwszą lokalizację utworzyliśmy w Budapeszcie, teraz mamy umowy na 75 tys. mkw. w pięciu krajach i dziewięciu miastach. Choć wkrótce tych powierzchni będzie mniej, gdyż niektóre nasze umowy z właścicielami powierzchni obowiązują jedynie do końca roku. Kryzys wywołany koronawirusem zmusił nas do zamknięcia centrum w Kijowie, którego powierzchnię już zwróciliśmy właścicielowi. To samo tyczy się biur w Bukareszcie i Pradze, jako że zrestrukturyzowaliśmy i zoptymalizowaliśmy swój portfel. Ale nadal jesteśmy obecni w czterech krajach: w Polsce, na Węgrzech, w Czechach i Rumunii.

Jak opisałby pan wypracowany przez Państwa koncept i podejście do biur?

Potrzeby klientów się zmieniają – trendem są teraz społeczności i biura elastyczne. W przeszłości próbowaliśmy też kilku innych formatów. W 2019 roku zaczęliśmy koncentrować się na klientach korporacyjnych zapewniając im usługę, którą nazwaliśmy 360° Workspace Solution – zapewniamy przestrzeń z recepcją, hot deskami i infrastrukturą konferencyjną. Trzecim elementem jest podnajem, bo takiej możliwości klienci w obecnych czasach potrzebują, szczególnie w czasie lockdownu.

A czym New Work różni się od innych operatorów coworkingowych działających w innych krajach?

Różnica jest taka, że członek coworku kupuje abonament na miesiąc, podczas gdy biuro serwisowane oznacza roczne zobowiązanie. Czyli różni nas wielkość i długość zobowiązania. New Work oferuje model hybrydowy: 80 proc. klientów korporacyjnych i 20 proc. elastycznych biur dla małych i średnich przedsiębiorstw. Koncentrujemy się na wielu różnych lokalizacjach w Europie Środkowo-Wschodniej i jesteśmy niezależni. Klienci zaś nie cenią już takich ciasnych formatów jak coworking. Nikt nie chce siedzieć jak kurczak w klatce – okazuje się, że wydajność pracy spada tam o 50 proc.

Z waszych biur można korzystać już w kilku krajach. Jak udało się New Workowi urosnąć tak szybko?

W istocie, począwszy od 2013 roku rośliśmy o 100 proc. rokrocznie. W 2018 roku przekształciliśmy się ze spółki z o.o. w firmę opartą na własnych udziałach rodzinnych i private equity. To taka mieszanka ducha i przedsiębiorczości. Jestem w tym biznesie od 35 lat i nadal mam ponad 70 proc. udziałów w firmie. Ryzykuję swoim kapitałem, co doceniają właściciele nieruchomości. Jeśli się do czegoś zobowiązujemy, to robimy to.

Jak New Work radził sobie w dobie pandemii, choćby ze spadającą liczbą klientów?

Jak już wspominałem, musiała nastąpić restrukturyzacja polegająca na zamknięciu trzech centrów. Wyciągnęliśmy do naszych klientów pomocną dłoń pozwalając im zmniejszyć zajmowaną powierzchnię, dzięki czemu przetrwali. Straciliśmy tylko kilu mniejszych klientów. W gruncie rzeczy spadek przychodów z czynszów wyniósł 6 proc. w marcu i 12 proc. w maju, co jest bardzo małym spadkiem w porównaniu z takimi miastami jak Londyn czy Nowy Jork, gdzie nasi konkurenci odnotowali spadki na poziomie 35 proc.

Jakie mają Państwo plany na najbliższe miesiące? Konsolidacja czy ekspansja na nowe rynki Europy Środkowo-Wschodniej?

Mamy jasny ranking rynków, na których chcemy rosnąć: Polska, Węgry, Czechy i Rumunia. Zamierzamy podwoić naszą powierzchnię w Polsce w tym roku i dodać kolejne 50 proc. na Węgrzech i 30 proc. w Pradze, a także urosnąć w Bukareszcie.

W zeszłym roku, kiedy WeWork przechodził swego rodzaju załamanie, niektórzy komentatorzy sugerowali, że coworking i elastyczne biura to tylko chwilowa moda i bańka, która pęknie.

Gdyby WeWork był pod lepszą kontrolą, nie byłoby powodu, by nie odniósł sukcesu. Jego załamanie nie ma nic wspólnego z samym rynkiem – to tylko wynik złego zarządzania jego rozwojem. Problemem jest to, że klienci i korporacje nie rozróżniają formatów: wkładają do tego samego worka coworking i biura elastyczne. Jeśli chodzi o wyceny i finansowanie, sytuacja WeWorku
uderzyła także w nas, ale nie ucierpieliśmy w wymiarze operacyjnym. Jedyne problemy, jakie mieliśmy, przejawiały się w podejściu potencjalnych inwestorów. Ale to już przeszłość.

Jak zmienił się krajobraz z powodu pandemii? Czy przejście na pracę z domu zmniejszy też zapotrzebowanie na coworking – a może pojawią się nowe możliwości?

Zapewne niektóre formaty, takie jak coworking, muszą stracić ze względu na wymogi dotyczące tzw. social distancing. Również na tradycyjne biura pandemia będzie miała duży (jeśli nie ogromny) negatywny wpływ. Natomiast popyt na elastyczne biura wzrośnie o 300 do 500 proc. – to oficjalna prognoza, co do której zgodziło się pięć głównych firm doradczych, w tym Cushman & Wakefield, JLL i Savills. Chociaż przewidywano taki wzrost do 2025 roku, staje się on rzeczywistością już teraz. Pozytywne doświadczenia, jakie mieli pracodawcy w związku z pracą z domu, może oznaczać, że połowa pracowników nie wróci do biur – ani teraz, ani nawet wtedy, gdy powstanie szczepionka na Covid-19. To będzie prowadzić do znaczącej nadpodaży na powierzchni biurowej. A ponieważ nikt nie wie na pewno, co przyniesie przyszłość, każdy dyrektor finansowy będzie nalegać na model elastyczny albo przynajmniej hybrydowy. Naturą naszego biznesu jest jednak zaspokajanie potrzeb klientów biurowych w czasach po lub w trakcie recesji. Dla rynku nieruchomości, który zazwyczaj nie jest elastyczny w obliczu zmian rynkowych, obecny kryzys stanowi duże wyzwanie – my natomiast jesteśmy pewni, że możemy się z nim zmierzyć.

***

Z inżynierii finansowej do banków ziemi, a potem do fleksów

Hubert Abt, założyciel i CEO firmy New Work, pracuje w sektorze nieruchomości od 35 lat. New Work działa od początku 2013 roku, od tego czasu firma weszła do grupy Top 2 Peer dla najlepszych operatorów elastycznych powierzchni biurowych w regionie CEE. Hubert Abt koncentruje się na rozwoju biznesu i relacjach inwestorskich, jest jednak nadal zaangażowany w bieżące działania, jak sprzedaż i marketing. Przed zaangażowaniem się w New Work Hubert Abt zajmował się inżynierią finansową w funduszach typu mezzanine i w bankach gruntów. Jest absolwentem Europejskiej Szkoły Biznesu w dziedzinie nieruchomości i finansów, a także dyplomowanym rzeczoznawcą, certyfikowanym managerem centrum handlowego i dyplomowanym planistą finansowym.