Jesienią się zacznie

Rafał Ostrowski, ‘Eurobuild CEE’: Invesco jako zarządca inwestycyjny każdego roku przeprowadza transakcje w sektorze nieruchomości na łączną kwotę około 4 mld euro. Jaka część tych transakcji zostanie na skutek pandemii zamrożona w tym roku?

Tomáš Picha, senior director działu transakcji w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, Invesco Real Estate: Około 90 proc. transakcji zostało zamrożonych z powodu pandemii, a z to z tej przyczyny, że każdy spodziewa się, że “nowe jutro” będzie zupełnie inne niż to, co znamy do tej pory. Osobiście uważam jednak, że zdecydowana większość tych transakcji zostanie domknięta. Nie sądzę, żeby nie doszły do skutku szczególnie te w segmencie nieruchomości najlepszych, core’owych.

Jak dużo, pana zdaniem, nieruchomości stracą na wartości z powodu koronowirusa?

Nie spodziewam się dużych przecen, na pewno nie w przypadku nieruchomości „z górnej półki”. Nie wyobrażam sobie, żeby sprzedający zgodzili się na spuszczenie z cen o więcej niż 20-30 proc. Jeśli tego będzie się od nich oczekiwać, transakcje po prostu nie dojdą do skutku. Trzeba pamiętać, że fundusze inwestujące w najlepsze nieruchomości nie zakładają częstych zmian.

Rozumiem, że sprzedający wstrzymają się ze sprzedażą nieruchomości do czasu, gdy miną skutki pandemii – dziś musieliby godzić się na przeceny, a tego po prostu nie chcą.

Każdy, kto zachowuje się racjonalnie, nie będzie teraz sprzedawał. Jeśli zaczniesz sprzedawać w obecnym czasie, rynek odczyta to tak: jesteś zdesperowany. Oczywiście jeśli jesteś firmą Skanska czy HB Reavis i twoim modelem biznesowym jest sprzedaż skończonych obiektów, wtedy to inna sprawa. Ale jeśli jesteś inwestorem, masz duży portfel nieruchomości (jak nasz) i chcesz je sprzedać, nie będzie to łatwe, ponieważ rynek od razu zwietrzy krew. Chętni pomyślą, że sprzedajesz dlatego, że musisz. Rynek będzie cię testować: czy gdybym zaoferował o 30 proc. mniej, to nadal będziesz chciał sprzedać? Dlatego dziś będziemy głównie świadkami transakcji, które muszą zostać sfinalizowane z jakichś zewnętrznych przyczyn.

Pomimo pandemii widzimy trochę transakcji na rynku Europy Środkowo-Wschodniej, w tym w Polsce. Kiedy spodziewa się Pan całkowitego odmrożenia rynku transakcyjnego?

Myślę, że niewiele wydarzy się do września. Lato będzie bardzo trudne, jeśli chodzi o wyceny. Ludzie będą próbowali zrozumieć wpływ pandemii. Prawdziwe decyzje zaczną zapadać od września. Całkowicie zmienił się biznes najemców, choć nie da się w istocie ocenić, w jakim stopniu zmienił się biznes każdego najemcy z osobna. Gdy przestaje on płacić, a ty nadal próbujesz sprzedać nieruchomość, pojawia się niezręczna dyskusja na temat tego, kto ponosi ryzyko, że najemca dalej nie będzie płacił. Czyja to wina: sprzedającego czy kupującego? I ta kwestia może być po prostu niemożliwa do rozwiązania. Myślę, że najemcy będą musieli zacząć płacić czynsz i przestrzegać warunków umowy, inaczej nie będzie wyjścia z tej delikatnej sytuacji.

Czy w tych segmentach rynku nieruchomości, które najmocniej odczuły wpływ koronawirusa, spodziewa się Pan, że zaczną pojawiać się jakieś ogromne okazje?

Z pewnością będą okazje, ale myślę, że będą wymagać bardzo kreatywnego podejścia. Kupując nie będzie można oprzeć się na dawnych założeniach i sądzę, że trudno będzie te aktywa wycenić. Trzeba by było wymyślić dla tych obiektów jakiś zastępczy sposób użycia lub krótkoterminowy plan B wykorzystania sytuacji. Spodziewam się bowiem, że w okresie następnych 18 do 24 miesięcy niektóre biznesy, jak na przykład w branży turystycznej, całkowicie się zmienią. Jeśli możesz więc kupić jakąś nieruchomość – dajmy na to hotel – poniżej kosztów wytworzenia, to będzie to okazja. Ale tylko wtedy, o ile będziesz wiedzieć, jaka ma być funkcja tej nieruchomości i jak wykorzystać ten biznes na innych zasadach niż te, jakie dotąd znaliśmy i rozumieliśmy. Jeśli uda ci się to zrobić, zakup będzie sukcesem. Ale nie myślę, żeby wielu graczy głównego nurtu czekało na plajtę jakiegoś hotelu, żeby kupić go na przecenie i np. zmienić funkcję na biuro. Przecena musiałaby być ogromna, żeby zachęcić ich do wejścia w ten niebezpieczny segment.

Jak wirus wpłynął na dochody w branży hotelowej?

Większość operatorów hoteli dziś mówi: „Przykro nam, ale nie możemy płacić czynszu. Mamy zapewnioną płynność finansową jeszcze na dwa lub trzy miesiące, ale, prawdę mówiąc, dalej nie będziemy mogli regulować należności”. Zatem, co do zasady, cały segment się całkowicie zmienił i umowy nic już nie znaczą. Musiałby nastąpić jakiś nowy kompromis dotyczący zasad działania tych nieruchomości, bo dopiero wtedy, gdy to nastąpi, ludzie będą w stanie przewidzieć, jak będzie wyglądał biznes w ciągu następnych dwóch czy trzech lat. Założenie jest takie, że za pięć lat będzie można odpisać straty i biznesy powrócą do normalności. Ale trzeba wymyślić alternatywę na krótki i średni okres. My zarządzamy dużym funduszem hotelowym i powiedzieliśmy naszym inwestorom, że w ciągu najbliższych sześciu do dwunastu miesięcy będziemy w stanie uzyskać jedynie od 10 do 20 proc. początkowo założonej stopy kapitalizacji netto (NIY). To ogromny spadek.

A nieruchomości handlowe?

Do pewnego stopnia to samo tyczy się handlu. Powiedziałbym, że centra handlowe są na razie wyłączone z obrotu. Szczerze powiedziawszy, nie wyobrażam sobie inwestycji w tym sektorze, o ile nie zostanie on całkowicie odbudowany. Jest ogólna zgoda co do tego, że następnych 12 miesięcy będzie bardzo trudne dla tej branży. Mogą pojawić się okazje, ale musisz być naprawdę pewny powodów, dla których chcesz wejść w ten sektor.

W jakiej kondycji z epidemii wyjdą nieruchomości alternatywne?

To zależy od sektora. Na przykład domy studenckie oberwały mocniej. W Stanach Zjednoczonych jedne z największych spadków wartości dotyczyły właśnie tego sektora. Kiedy uczelnie zawiesiły zajęcia, niektórzy studenci przeszli na nauczanie w domu i panuje teraz wrażenie, że campusy studenckie będą mniej potrzebne. Nie mówię, że to samo na pewno stanie się w Europie, ale w Stanach ten spadek był jednym z największych. Z kolei sektor mieszkań na wynajem okazał się zdecydowanie najbardziej odporny – w Niemczech, które są największym tego rodzaju rynkiem w Europie, wyceny prawie się nie zmieniły. Nie spadły też przychody z wynajmu, a to dlatego, że mieszkania należą do potrzeb podstawowych.

Oczywistym zwycięzcą pandemii są magazyny. Czy ten sektor jest odporny na pandemię?

Nie całkowicie. Co najmniej połowa najemców magazynów stara się uzyskać od swoich właścicieli jakąś obniżkę czynszu. Ale sektor logistyki nadal będzie uważany za bezpieczną przystań dla inwestorów. Wiele firm przetasuje swoje sieci dystrybucji przybliżając je do zakładów produkcyjnych i zmniejszając zależność od chińskiego rynku. Nacisk na zbliżenie zakładów montażowych i produkcyjnych do kanałów dystrybucji to dobra wiadomość dla logistyki. Ludzie będą postrzegać ją jako solidny sektor do inwestycji i uważam, że tutaj stopy kapitalizacji obniżą się najszybciej.

A jeśli jesienią pojawi się druga fala koronawirusa? Albo nadejdzie jeszcze wiele takich fal? Jaka wówczas będzie przyszłość rynku?

Jeśli nastąpi druga fala pandemii, to pytanie nie będzie dotyczyło jej wpływu tylko na nieruchomości, ale raczej na całą gospodarkę. PKB niektórych krajów może w ciągu roku spaść o 10 proc. Jaki kraj może sobie na to pozwolić? Myślę, że wszyscy są teraz zgodni, iż nie będziemy w stanie wyłączyć gospodarki na kolejne 3-4 miesiące. Widzieliśmy w Europie różne podejścia do tej sytuacji i trudno powiedzieć, by którekolwiek z nich ewidentnie zwyciężyło. Osobiście uważam, że gdyby Covid-19 powrócił w ten sam sposób, co ostatnio, kraje nie zamkną się w tak drastyczny sposób, jak przy pierwszej fali.

Jak ten kryzys ma się do wielkiego krachu finansowego z 2008 roku? Czy jest znacznie gorzej niż wtedy?

Jest zupełnie inaczej. Obecnie banki są bardzo dobrze dokapitalizowane. Nie mieliśmy do czynienia z tymi szalonymi lewarami, jak wówczas. Na rynku jest teraz sporo kapitału, a my mamy do czynienia z szokiem zewnętrznym, który nie ma nic wspólnego z samym systemem. Ten ogromny kapitał będzie teraz intensywnie szukał możliwości zainwestowania. 

***

Człowiek Invesco w regionie

Tomáš Picha pracuje w biurze w Pradze, pełniąc funkcję dyrektora na Europę Środkowo-Wschodnią ds. transakcji w Invesco Real Estate, jednego z największych globalnych zarządców funduszy z portfelem zarządczym nieruchomości o wartości ponad 1,3 mld dolarów. Nadzoruje inwestycje w Czechach, Polsce i na innych rynkach wschodnich, którymi interesuje się firma. Ukończył Uniwersytet Ekonomiczny w Pradze i ma ponad 17 lat doświadczenia w inwestycjach nieruchomościowych, przede wszystkim na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej.