Na (znacznej) wysokości zadania

Jeśli ktokolwiek jeszcze pamięta, jak miały się sprawy przed Covidem, może odnotował fakt, że pod koniec ubiegłego roku niektórzy komentatorzy ostrzegali przed spowolnieniem gospodarczym, które może nastąpić w dowolnym momencie – i że rynek nieruchomości powinien się do tego przygotować. Ale nikt nie przewidział, że scenariusz ten ziści się w wyniku pandemii koronawirusa.

A jednak choć te okoliczności, występujące (miejmy nadzieję!) raz na sto lat, negatywnie wpłynęły na niektóre sektory nieruchomości w Polsce, rynek jakimś cudem sobie poradził, a gdzieniegdzie nawet nieźle prosperował. W miarę jak ograniczenia ulegały złagodzeniu, a ludzie wracali do biur (i do przynajmniej pewnego rodzaju normalności), rynek zaczął się odradzać.

Nieco zaskakuje fakt, że łączna wartość transakcji w nieruchomości w Polsce w I półroczu 2020 roku była jedną z najwyższych w historii – około 3 mld euro. Może się to wydawać dziwne z uwagi na bezprecedensowy charakter pandemii, ale jak wyjaśnia Paweł Nowakowski, szef rynków kapitałowych w firmie Cresa, część transakcji zamkniętych w I kwartale zainicjowano pod koniec 2019 roku, a część zakończonych w II kwartale zapoczątkowano przed wybuchem pandemii.

Apetyt inwestorów jest jednak wciąż duży, na rynku jest mnóstwo pieniędzy, a inwestorzy są dosyć zajęci analizowaniem możliwości inwestycyjnych we wszystkich klasach aktywów. Jednak globalny wpływ pandemii, którego jeszcze nie oszacowano, doprowadził do powstania różnicy w oczekiwaniach między sprzedającymi i kupującymi i ona spowolni zapewne rynek transakcji w krótkim i średnim okresie – mówi Paweł Nowakowski.

Tego samego zdania jest Tomasz Puch, szef działu inwestycji biurowo-przemysłowych JLL w Polsce.

Pierwsze półrocze 2020 było na poziomie prawie 3 mld euro. Szacujemy, że cały rok 2020 zamknie się transakcjami o łącznej wartości około 5,0-5,5 mld euro. Oczekuje się więc, że drugie półrocze tego roku przyniesie wynik niższy niż pierwsze. Mimo to jednak będzie to pierwsza trójka najlepszych rocznych wyników w historii po spektakularnych rezultatach z 2018 oraz 2019 roku, kiedy to zawarto odpowiednio 7,2 mld euro i 7,9 mld euro transakcji – mówi Tomasz Puch.

Jedną z firm dobrze przysposobionych do szerokiej oceny wpływu pandemii jest Griffin Real Estate, firma z sektora private equity. Przez kilka lat przed lockdownem jej nazwa regularnie pojawiała się w nagłówkach, gdy poprzez szereg ważnych przejęć w polskim sektorze nieruchomości i private equity powiększała zarządzane przez siebie platformy inwestycyjne.

Przejęcia te obejmowały na przykład – wspólną z Kajima Corporation – inwestycję w platformę domów studenckich Student Depot w 2019 roku, zakup 66 proc. większościowego pakietu kontrolnego w Echo Investment z węgierskim inwestorem Wing, a także wspólną z Madison International Realty inwestycję w logistyczną platformę ELI (obok istniejącego inwestora Redefine Properties). To przejęcie różnych platform inwestycyjnych zostało uzupełnione w lutym o zakup (wraz z Ares Management) dewelopera mieszkaniowego Murapol.

Gdy rozpoczęła się pandemia, każdy musiał zrobić krok w tył i jeszcze raz przyjrzeć się swojej strategii – przyznaje Maciej Dyjas, managing partner w Griffin Real Estate.

Jak dodaje Nebil Senman, managing partner w Griffinie, przed pandemią strategia firmy skupiała się na przeprowadzeniu wspomnianych wyżej czterech transakcji w okresie od maja 2019 roku do lutego 2020 roku.

Wiązały się one z pozyskaniem aktywów o wartości 1,5 mld euro brutto i zainwestowaniem ponad 500 mln euro. Ponieważ Covid-19 uderzył w marcu, skoncentrowaliśmy się wówczas na zarządzaniu portfelem naszych nowych platform. To było zresztą od początku zgodne z planem niezależnie od koronawirusa – jeśli kupujesz firmy i aktywa warte 1,5 mld euro, potrzebujesz aktywnie zarządzać, aby zrealizować założone plany biznesowe. W ciągu ostatnich pięciu lat zainwestowaliśmy ponad 2 mld euro i obecnie mamy dziesięć platform z aktywami o wartości przekraczającej 5 mld euro brutto. Kiedy tworzyliśmy i rozwijaliśmy te platformy, mieliśmy już podstawowe plany biznesowe uzgodnione z naszymi partnerami strategicznymi i inwestorami. Obejmowały one działania w sytuacjach krytycznych i zdrową rezerwę finansową na wypadek odwrócenia koniunktury – mówi Nebil Senman.

Magazyny w skowronkach

Wiele sektorów nieruchomości ucierpiało z powodu pandemii, ale nie logistyka, która została wzmocniona zastrzykiem, jakim był boom na handel internetowy w czasie lockdownu. Znalazło to odzwierciedlenie w wynikach inwestycyjnych w Polsce w I półroczu, w którym magazyny odpowiadały za 1 mld euro transakcji, podczas gdy biura – za 650 mln euro.

Logistyka była hitem pierwszego kwartału i prawdopodobnie odnotuje też rekordowy trzeci kwartał, a także umiarkowany kwartał czwarty. W ten sposób rok 2020 będzie rekordowy pod względem wartości inwestycji w tym sektorze – uważa Tomasz Puch z JLL.

Jak podkreśla szef działu inwestycji biurowo-przemysłowych JLL w Polsce, wcześniej proporcje między logistyką a biurami nie przekraczały wartości 30 do 70.

Co ciekawe, licząc od początku roku inwestycje logistyczne wyprzedziły już biura. W 2021 roku sytuacja może się jednak odwrócić, w związku z tym, że ma zostać zawartych szereg dużych transakcji biurowych – zapowiada Tomasz Puch.

Sukcesy sektora dzieliła także ELI, czyli własna platforma logistyczna Griffin Real Estate. Platforma została utworzona wraz z Redefine Properties w 2018 roku i dysponuje 0,5 mln mkw. łącznej powierzchni najmu. Mimo kryzysu dalsze 130 tys. mkw. jest w budowie, a pipeline kolejnych projektów, które mają zostać zrealizowane ze strategicznym partnerem, firmą Panattoni, liczy 160 tys. mkw. W sumie w ciągu 3-4 lat ELI planuje wybudować około 2 mln mkw. Ale czy bolesne dla najemców osłabienie gospodarki nie doprowadziło do napięć lub też spadku liczby umów najmu?

Nasze obiekty zlokalizowane są w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach logistycznych w Polsce i mimo pandemii wciąż przyciągają nowych najemców, a przedłużenia umów najmu są wciąż podpisywane. Najlepszym tego potwierdzeniem jest fakt, że mimo pandemii nasze obecne aktywa oraz te w budowie są prawie w 90 proc. wynajęte. W marcu i kwietniu najemcy wstrzymywali się z podpisaniem nowych umów najmu, ale teraz podpisywane są nowe i jesteśmy na dobrej drodze do zwiększenia naszego portfela do około 1 mld euro. Inwestorzy są obecnie bardzo zainteresowani projektami spekulacyjnymi „ostatniej mili” z wieloma najemcami i kierują do nas regularne zapytania – zapewnia Nebil Senman.

Wstrząs w centrach handlowych

Nieruchomości handlowe musiały borykać się z czymś zupełnie innym niż magazyny, dla których perspektywy były przez cały czas najwyraźniej dobre. Wobec lockdownu przychody i odwiedzalność drastycznie spadły, gdyż centra zamknięto – a to z kolei dało kolejny impuls wzrostowy handlowi internetowemu ich kosztem.

Griffin Real Estate zarządza dwiema platformami nieruchomości handlowych, EPP i Chariot. Firma przejęła tę ostatnią w 2018 roku i od razu sprzedała spółce EPP większe centra z portfolio działające pod marką M1. Uczyniło to Chariota (co do zasady) operatorem parków handlowych, samodzielnych hipermarketów Auchan i marketów budowlanych. Zdaniem Macieja Dyjasa, ruch ten faktycznie okazał się korzystny w czasie pandemii.

Na szczęście Chariot działa w jednym z nielicznych segmentów nieruchomości handlowych, na które pandemia nie miała wpływu. Około 90 proc. marketów budowlanych i hipermarketów osiąga obecnie lepsze wyniki niż przed Covidem. Supermarkety musiały być w tym czasie otwarte, a ludzie zapragnęli kupować więcej artykułów dla majsterkowiczów. Wyniki operacyjne były dobre podczas lockdownu i od tego czasu pozostają dobre. Auchan do ponad 12 lat przedłużył umowy najmu swoich sklepów – łącznie 83 tys. mkw. – podaje Maciej Dyjas.

Dla EPP, jako operatora centrów handlowych, sytuacja była jednak zgoła inna.

EPP straciło przychody podczas blokady, ale aktywnie zarządzało sytuacją: firma nie wypłaciła dywidendy akcjonariuszom i renegocjowała umowy z najemcami. Nastąpiło silne odbicie zaufania konsumentów – odwiedzalność wróciła do 80 proc. ubiegłorocznego stanu – zdradza Maciej Dyjas.

Jak podkreśla Paweł Nowakowski z Cresy, już przed pandemią sektor nieruchomości handlowych stanął przed ogromnymi wyzwaniam, na czele ze sprzedażą internetową i zmieniającymi się trendami konsumenckimi.

Covid-19 tylko pogłębił niektóre z tych problemów, co znalazło odzwierciedlenie w zmniejszonym zainteresowaniu inwestorów. Jak dotąd parki handlowe i centra lokalne wydają się być najbardziej odporne na obecny kryzys i powinny w pierwszej kolejności się podnieść – mówi Paweł Nowakowski.

Nieco cięższy development

Griffin Real Estate przejął swoją najważniejszą platformę deweloperską, Echo Investment, w 2015 roku. Sektor deweloperski w porównaniu z pozostałymi jest w naturalny sposób bardziej uwarunkowany cyklem koniunkturalnym, ponieważ dostępność finansowania waha się zarówno jeśli chodzi o budowę, jak i zakup nowych projektów.

Dlatego od samego początku zadbaliśmy o to, by Echo Investment miało odpowiednio duży bufor płynności na wypadek ewentualnego poważnego spowolnienia, jak to miało miejsce w przypadku pandemii – wyjaśnia Nebil Senman. – A my byliśmy w stanie utrzymać wszystkie działania deweloperskie i ukończyć inwestycje na czas i w ten sposób udało nam się przygotować nawet dwie duże nieruchomości na sprzedaż. Ale oczywiście teraz, w następstwie pandemii, do nowych projektów biurowych podchodzimy bardziej selektywnie, z większą liczbą umów przednajmu i zabezpieczonym finansowaniem. Podczas lockdownu zakupy zostały wstrzymane, ale teraz wznowiliśmy selektywne kupowanie działek pod projekty mieszkaniowe, jako że widzimy dobre możliwości budowy banku ziemi na atrakcyjnych poziomach cenowych pod wynajem i sprzedaż. Podczas blokady sprzedaż mieszkań spadła, ale w drugim kwartale ustabilizowała się i jest na ścieżce powrotu do dawnego stanu – mówi Nebil Senman.

Inny problem, który pandemia spowodowała w sektorze biurowym, wynika z pozytywnych doświadczeń wielu osób z pracy w domu. Czy to może skutkować zmianą nastrojów – zarówno wśród najemców, jak i inwestorów – w kierunku takich formatów, jak biura coworkingowe i elastyczne, kosztem tradycyjnych modeli?

Coworking w ramach rozwijającej się gospodarki współdzielenia był popularny na długo przed pandemią, a obecna sytuacja jeszcze bardziej podbiła ten sektor. Liczę, że ten podsegment rynku biurowego będzie się rozwijał. Jednak nie uważam biur elastycznych za zagrożenie dla tradycyjnych projektów biurowych. Najemcy nadal będą poszukiwać bezpieczeństwa, stabilności i prestiżu związanego z posiadaniem własnego biura – uważa Paweł Nowakowski z Cresy.

Griffin Real Estate wraz z firmą Ares Management kupił 98 proc. udziałów w Murapolu, polskim deweloperze mieszkaniowym – w ramach umowy sfinalizowanej w lutym, tuż przed wybuchem pandemii. Teraz może się wydawać, że nie był to najlepszy moment na dokonanie takiego przejęcia, jeśli weźmiemy pod uwagę wpływ koronawirusa na zdolność nabywczą kupujących mieszkania oraz to, jak sam lockdown utrudnił oglądanie i kupno mieszkań. Jednak zdaniem Macieja Dyjasa nie doszło do załamania na rynku mieszkaniowym, a niedawno nabyta platforma deweloperska poradziła sobie lepiej niż dobrze.

Murapol faktycznie radził sobie całkiem nieźle podczas pandemii. Sprzedał ponad 1500 lokali, co daje mu drugie miejsce na rynku mieszkaniowym w I półroczu w Polsce i pierwsze w II kwartale. Wyniki w tym okresie były prawie na poziomie z 2019 roku. W marcu i kwietniu nastąpiło spowolnienie sprzedaży, ale od tego czasu sprzedaż bardzo szybko wróciła. Konsumenci wycofywali pieniądze z rynków finansowych i funduszy, ale przynajmniej częściowo inwestowali je w to, co uważają za bezpieczne produkty, takie jak mieszkania. Wydaje się, że mieszkaniówka to rynek, na którym w tej chwili warto być – uważa Maciej Dyjas.

Chętnie wynajmę

Szczególną niszą rynku mieszkaniowego, rodzącą się w Polsce od kilku lat, jest sektor mieszkań na wynajem. Czy PRS rzeczywiście odniósł korzyści z tego, że ludzie dziś nieśmiało podchodzą do kupowania nieruchomości? Dariusz Węglicki, partner zarządzający DaWeg Asset Management i krajowy menadżer Catella Residential Investment Management w Polsce, z pewnością tak uważa:

W związku z kryzysem Covid-19, PRS stał się zdecydowanie jednym z najbardziej atrakcyjnych celów inwestycyjnych. Zagraniczni inwestorzy, w tym Catella, którą reprezentuję w Polsce, biorą pod uwagę różne projekty mieszkaniowe do wynajęcia. Pomimo ograniczeń związanych z pandemią w ostatnich miesiącach doszło do kilku transakcji, a deweloperzy mieszkaniowi zdali sobie sprawę, że nabywcy instytucjonalni mogą być równie atrakcyjni jak indywidualni i w przyszłości będą odpowiadać za znaczną część sprzedaży deweloperów, jak ma to obecnie miejsce na rynkach zachodnich – uważa Dariusz Węglicki.

Ale czy pandemia spowodowała problemy z najemcami i umowami?

Niektórzy najemcy prosili o anulowanie rezerwacji i nastąpiło spowolnienie na około cztery tygodnie – mówi Nebil Senman o Resi4Rent, platformie PRS należącej do Griffin Real Estate. – Ale byliśmy w stanie zmniejszyć liczbę rezygnacji poprzez przenoszenie najemców z większych do mniejszych mieszkań lub je zrekompensować nowymi najemcami, którzy się wprowadzili. Dzięki całkowitemu przeniesieniu procesu leasingu do kanału online, od obejrzenia mieszkania do podpisania umowy, proces nabrał tempa i ostatecznie przebiliśmy plany biznesowe sprzed pandemii. Nasz pierwotny plan budowy co najmniej 5 tys. jednostek został teraz skorygowany do 7 tys. lub nawet 10 tys. lokali – dodaje Nebil Senman.

Z kolei Catella ma trzy projekty w Polsce i wszystkie przetrwały pierwsze, trudne miesiące pandemii.

Nasz luksusowy projekt w budynku Złota 44 w Warszawie utrzymał poziom zajęcia sprzed pandemii i ponownie znajduje się na ścieżce wzrostu. Myślę, że miało na to wpływ kilka czynników, ale przede wszystkim nasze indywidualne podejście do najemców. Rozmawialiśmy z osobami, które zgłosiły problemy finansowe i oferowaliśmy im ulgi czynszowe w zamian za kilkumiesięczne przedłużenie umów. Udostępniliśmy również najemcom specjalną kartę klubową, by dać im dodatkowe zajęcie, co jest szczególnie ważne w przypadku ograniczeń w podróżowaniu. Subskrypcja Netflixa i skrzynka dobrego wina dostarczone pod drzwi pomogły im przetrwać wczesny etap pandemii – zdradza Dariusz Węglicki.

Pandemia była katalizatorem zmian nie tylko w pracy, ale i w nauce. Placówki szkolnictwa wyższego musiały zostać zamknięte, a studenci przeszli na tryb nauki zdalnej w Internecie. Może to stanowić stały problem dla deweloperów z innej rosnącej niszy na polskim rynku nieruchomości, a mianowicie rynku akademików.

Sprawa nauki w domu przez Internet nadal będzie wyzwaniem – przyznaje Nebil Senman. – W Polsce jednak jest 1,3 mln studentów, a nie ma nawet 100 tys. łóżek w akademikach, podczas gdy prywatnych łóżek oferujących wyższą jakość i pełną obsługę jest tylko 6,5 tys. Podaż nie zaspokaja popytu i jesteśmy przekonani, że mieszkania studenckie w ramach naszej platformy Student Depot zostaną ostatecznie wynajęte w całości. Wynajem przebiegał wolniej niż w ostatnich latach, ale nadal wynajmujemy pokoje. Nie było zamknięć placów budowy, a we wrześniu udostępniamy kolejne 400 łóżek w Gdańsku. Oczywiście w naszych lokalizacjach wdrożyliśmy wszystkie zalecane środki sanitarne i zdrowotne w związku z koronawirusem, aby zapewnić wszystkim studentom poczucie bezpieczeństwa i dobrej ochrony – mówi Nebil Senman.

Maciej Dyjas również podkreśla, że w czasie pandemii Student Depot radził sobie powyżej oczekiwań.

Studenci faktycznie zostawali w akademikach i nie byli chętni, by okres zamknięcia spędzać z rodzicami w domach. Mimo to na kolejny rok akademicki jest nieco mniej zgłoszeń. Zwykle do sierpnia byliśmy w pełni wynajęci, ale teraz nastąpi to prawdopodobnie dopiero w październiku. Nadal jesteśmy przekonani, że możemy wynająć 100 proc. łóżek. Nawet jeśli uczysz się online, nadal niekoniecznie chcesz mieszkać z rodzicami, ale szukasz niezależności – uważa Maciej Dyjas.

Bardzo podobne są spostrzeżenia Dariusza Węglickiego.

W sierpniu byliśmy już świadkami bardzo dużego ożywienia w wynajmowaniu PRS – i tak jest też w przypadku studentów, którzy mimo że będą studiować głównie w trybie mieszanym, nadal rezerwują i wynajmują mieszkania lub pokoje. W Trio Kraków, należącym do Catelli akademiku i domu z mieszkaniami, widać poprawę zarówno pod względem liczby osób oglądających, jak i podpisujących umowy najmu – tych ostatnich jest co najmniej tuzin każdego tygodnia – zapewnia Dariusz Węglicki.

Może być tylko lepiej?

Czy zatem wszystko wróciło już do normy? Zdaniem Nebila Senmana, jest za wcześnie, by to stwierdzić. Jak na razie wydaje się, że jesteśmy na ścieżce powrotu do zdrowia, nawet jeśli zajmie to jeszcze trochę czasu.

Sektor logistyki i mieszkaniowy wydają się jednak radzić sobie całkiem dobrze w tych trudnych czasach – mówi Nebil Senman, zaś według Macieja Dyjasa lipcowe odbicie było na poziomie powyżej oczekiwań. – Tak naprawdę jednak nikt nie wie, kiedy wszystko wróci do normy. Handel detaliczny wyraźnie ucierpiał, ale również jest na drodze do zdrowia. Zwyciężą ci, którzy zarządzają w sposób najbardziej uważny i czujny. Większe firmy również powinny wygrać, ponieważ kluczowym czynnikiem będzie dostęp do kapitału. A ponieważ złe czasy zwykle rodzą nieufność, ci z silnymi partnerami biznesowymi, jak my sami, również powinni dobrze wyjść z kryzysu – przekonuje managing partner Griffina.