Ziemie powoli odzyskiwane

Pofabryczne hale, stare magazyny i grunty zanieczyszczone chemicznie to nieruchomości trudne dla inwestorów – wymagają większych nakładów finansowych, czasu i wiedzy. Inwestorów, których nie zniechęcają tego rodzaju przeciwności, jednak przybywa.

Dobrym przykładem jest Accolade, duży czeski inwestor magazynowy działający na polskim rynku we współpracy z firmą Panattoni. Accolade w ciągu dziewięciu lat zebrało w swoim portfelu 670 tys. mkw. powierzchni logistycznej w projektach typu brownfield. To 37 proc. całego portfolio, które dziś wynosi ponad 1,8 mln mkw.

Dlaczego mielibyśmy budować coś na terenach zielonych, skoro widzimy obok brownfield? Nie mówię, że zawsze podążaliśmy trudniejszą ścieżką, ale lubimy wybierać tę bardziej sprzyjającą środowisku – wyjaśnia Lukáš Répal, dyrektor operacyjny, Accolade Group.

Czego nie zrobisz dla krajobrazu?

Ponadto, jak twierdzi Lukáš Répal, inwestor z sektora przemysłowego, który kieruje swoje zainteresowanie w stronę opuszczonych terenów poprzemysłowych, może liczyć na większą niż zazwyczaj przychylność samorządu.

Wobec inwestycji na terenach zielonych zawsze pojawia się pytanie: dlaczego zabierasz teren zielony pod rozwój przemysłu? Nie każdy będzie to w pełni popierał. Ale w przypadku zaniedbanych terenów poprzemysłowych, gdzie nie ma już produkcji, a więc terenów, z którymi władze często nie wiedzą, co zrobić, zawsze mają chęć znalezienia inwestora, który by je rekultywował. Miasta musiałyby ponieść wysokie koszty, by zrobić to same, ale chętnie przywróciłyby te tereny do życia i na nowo uruchomiły produkcję, która tam wcześniej była – mówi Lukáš Répal.

W Polsce sprzyjają temu przepisy, które mimo wszystko narzucają inwestorom mniejszy rygor środowiskowy niż w Czechach czy w Europie Zachodniej. Być może dlatego właśnie w Polsce udział projektów brownfield w portfolio Accolade jest większy niż średnia dla całego portfela i wynosi 53 proc. Obecnie firma realizuje kompleks Panattoni Park Szczecin o powierzchni ponad 220 tys. mkw. w miejscu dawnych zakładów Messerschmitta. Accolade zainwestowało też w park o powierzchni 50 tys. mkw. na terenie dawnych Zakładów Chemicznych Zachem w Bydgoszczy oraz dwa budynki (łącznie 30 tys.) na terenie dawnej Huty Częstochowa oraz zakładów Polnam produkujących namioty i plandeki wojskowe. Co ciekawe, Panattoni Park Cheb South, czyli niedawne brownfieldowe przedsięwzięcie Accolade w Czechach otrzymało certyfikat BREEAM 2016 New Construction Standards z oceną Outstanding i najwyższą notą (90,68 proc.) wśród wszystkich certyfikowanych w tym systemie obiektów przemysłowych na świecie.

Mocne strony brunatnej ziemi

Wysoką proporcję projektów typu brownfield w swoim deweloperskim portfelu ma również samo Panattoni – 30-35 proc. Odważnie też od lat działa w tej mierze Hillwood Polska. Deweloper w 2017 roku zakupił i wyburzył Centrum Handlowe Sosnowiec, a w jego miejsce wybudował Centrum Logistyczne Hillwood Zagłębie (54 tys. mkw.). Było to pierwsze w Polsce wyburzenie centrum handlowego w celu budowy centrum logistycznego. Inwestycje typu brownfield Hillwood realizował też w Rudzie Śląskiej, Mysłowicach, Markach czy na warszawskim Targówku. Firma Segro przygotowuje się właśnie do rozbiórki zabudowań na działce przynależnej kiedyś do FSO na Żeraniu i budowy parku logistyki miejskiej o powierzchni 21 tys. mkw. Przykłady można mnożyć, bo jak twierdzi Marek Kosielski, dyrektor działu BTS w Axi Immo, zwiększone zainteresowanie deweloperów tego rodzaju terenami to trend w ostatnich latach wyraźnie zauważalny. – Działek inwestycyjnych w miastach jest coraz mniej. Ceny są bardzo wysokie, wobec czego inwestycje w brownfield stają się bardziej opłacalne, nawet pomimo dodatkowych nakładów potrzebnych do przygotowania terenu pod inwestycję – mówi Marek Kosielski. Ponadto wciąż rośnie znaczenie miejskich lokalizacji ze względu na rozwój e-commerce’u, który wymusza lokowanie inwestycji bliżej klienta końcowego.

Brownfiled ma też kilka istotnych zalet. Nie bez znaczenia jest dostępność komunikacji miejskiej – inwestorzy coraz częściej biorą pod uwagę warunki dojazdu pracowników. Istotne są również kwestie właścicielskie. Atutem opuszczonych zakładów czy zaniedbanych hal magazynowych jest to, że często znajdują się w ręku jednego właściciela. Łatwiej jest procedować, rozmawiając z jednym podmiotem. Są regiony, jak na przykład Górny Śląsk, gdzie rozdrobnienie działek jest sporym problemem. Axi Immo przygotowywało niegdyś teren pod inwestycję, gdzie scalić trzeba było ponad sto działek, a właścicieli było blisko dwustu. Zresztą nawet kilku właścicieli stanowi niekiedy problem.

Zdarzyło mi się scalać trudny projekt, gdzie tych właścicieli było co prawda tylko sześciu, ale jeden dopiero co zmarł, a inny mieszkał w Nowej Zelandii. To oczywiście wydłuża czas potrzebny do sprzedaży – mówi Marek Kosielski.

Za granicą tego wiele

MLP Group, które od kilku lat prowadzi ekspansję na rynku niemieckim i austriackim, w 90 proc. opiera ją właśnie na brownfieldach. Dlaczego?

Bo w zachodnich Niemczech i w Austrii praktycznie nie da się kupić zielonych działek pod działalność przemysłową. Miasta nie zgadzają się na tak intensywny rozwój przemysłu. Jedyna możliwość to konwersja zaniedbanych, starych nieruchomości w nowoczesne centra biznesowe z funkcją magazynową. Mamy na przykład działkę przy wjeździe do miasta Niederrhein, niedaleko Mönchengladbach – to pofabryczny teren, który straszył w okolicy – tłumaczy Radosław T. Krochta, prezes zarządu MLP Group.

W tej chwili deweloper finalizuje również zakup terenu po rafinerii włoskiej korporacji gazowo-petrochemicznej Eni w Wiedniu, gdzie zamierza uruchomić park biznesowy.

Ważny jest jednak due dilligence – w Austrii i Niemczech deweloper odrzucał dotychczas około połowy gruntów typu brownfield po przeprowadzeniu badań.

Za każdym razem musi to być bardzo szczegółowy raport, który ocenia głównie koszty wyburzenia, remediacji ziemi i recyklingu materiałów – tłumaczy Radosław T. Krochta.

Nie ma projektów zbyt trudnych, bo od strony technicznej każdy grunt da się prędzej czy później wyczyścić albo wymienić, problem jednak w tym, by na koniec to wszystko „spięło się w Excellu”. Samo przebadanie gruntu to kwestia kilkudziesięciu tysięcy euro, zaś koszty wyburzenia i recyklingu odpadów mogą być liczone w milionach. Do tego dochodzą remediacja gruntu i ryzyko inwestycyjne.

Ale w trakcie budowy i tak może nastąpić np. kompresja gruntu, która spowoduje przedostanie się zanieczyszczeń do wód gruntowych. Tego nie jesteśmy w stanie przewidzieć. W przypadku greenfieldów ryzyko jest znacznie mniejsze – wskazuje Radosław T. Krochta.

W końcu hit czy kit?

Kiedy w Polsce przyjdzie czas na brownfield? Zdaniem Radosława T. Krochty, to jeszcze kwestia kilku lat.

Miejska logistyka z pewnością wymusi zainteresowanie tego typu działkami. Oczywiście wolelibyśmy zakupić zielony grunt w centrum miasta, ale obecnie takie miejsca praktycznie nie występują – mówi Radosław T. Krochta.

Ponadto tereny poprzemysłowe zazwyczaj stopniowo obrastają tkanką miejską.

Gdy wokół powstają biura czy mieszkania, zmienia się przestrzeń i planistyka na danym terenie. Ma to wpływ na wzrost cen, przez co teren staje się nieosiągalny dla deweloperów magazynowych – zwraca uwagę Piotr Litwin, associate director w dziale gruntów w firmie Knight Frank.

Deweloper mieszkaniowy, biurowy czy hotelowy przeważnie jest w stanie zapłacić więcej, dlatego rywalizacja o dobrze położony brownfield może się okazać dla deweloperów magazynowych nie do wygrania.

Sytuację komplikują także obecne nastroje związane z pandemią – Covid-19 zmniejsza apetyt na ryzyko.

Przed wybuchem pandemii zainteresowanie skomplikowanym brownfieldem było większe. W tej chwili wszyscy inwestorzy oglądają nieruchomości ze wszystkich stron i zastanawiają się, czy to jest ten czas, żeby inwestować w trudne działki. Ich przygotowanie pod inwestycję może zająć kilka lat. Jedynie w przypadku, gdy cena za brownfield jest konkurencyjna, tego typu ryzyka są podejmowane – zwraca uwagę Piotr Litwin.