Nadchodzi era nisz

Tomasz Cudowski: Z jednej strony mieliśmy lockdown, zakazy lotów i odpływ turystów zagranicznych, a z drugiej – tłumy rodaków w górach i nad morzem. Jak to w końcu jest z tymi apartamentami wakacyjnymi? Warto inwestować?

Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl: Polskie kurorty są absolutnie jednym z niewielu wygranych pandemii. Analizuję rynek kurortów i uzdrowisk od ponad 10 lat i od pewnego czasu mocno promowana jest teza o tym, że sezon trwa w nich cały rok. Ale to nieprawda – w kurortach nad Bałtykiem, w górach czy nad jeziorami zarabia się głównie w sezonie letnim, więc dobry sezon oznacza dobry rok. I tak jest obecnie. Wakacje 2020 dla biznesów w rodzimych kurortach były udane – i nie dotyczy to tylko nieruchomości, ale także handlu i usług. Ze strony branży hotelowej słuchać raczej narzekanie, ale już firmy zarządzające najmem apartamentów i właściciele wakacyjnych mieszkań mówią wprost: to był dobry sezon. Zarówno apartamenty wakacyjne, jak i hotele notowały obłożenie na poziomie 80-90 proc. przy cenach porównywalnych do minionego roku, który uważany był za bardzo dobry. Kluczowy jest jednak wybór odpowiedniej inwestycji, by osiągnąć maksymalną rentowność przy minimalnym czasie zwrotu zainwestowanego kapitału. A to już proste nie jest, bo na tym rynku jest bardzo duża konkurencja, więc umiejętność poruszania się w opcjach inwestycyjnych w tym segmencie staje się kluczowa. Czasy szybkich i wysokich zysków powoli się kończą. Zaczyna się era profesjonalizacji i szukania nisz.

No właśnie. Które segmenty tego rynku są obecnie najbardziej popularne wśród nabywców, a które są mniej popularne? Może niektóre są nawet w niełasce?

W niełasce? Na rynku nieruchomości nie ma takiego zjawiska (śmiech). W kurortach zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości rośnie sukcesywnie od lat. I choć wielu osobom wydaje się, że mamy boom, to według naszych analiz złote lata biznesów w kurortach dopiero przed nami. Tyle że rynek będzie się zmieniał. Do tej pory powstawały głównie budynki apartamentowe i hotele. Takimi nieruchomościami powoli miejscowości wypoczynkowe się nasycają, a niektóre lokalizacje – m.in. Szklarska Poręba, Zakopane czy Kołobrzeg – są już przesycone. Oczywiście nie oznacza to, iż przestaną być budowane, czy też nie znajdą nabywców.

Inwestorzy muszą jednak zacząć szukać nisz, wyróżnienia się. To ważne nie tylko w kontekście sprzedaży takich nieruchomości, ale też ich późniejszego wynajmu i zarabiania na turystach. Czeka nas więc fala zabudowy niestandardowej: glamping, domki modułowe i kontenerowe, przyczepy i wszelkiego rodzaju domki mobilne. Wszystko to, co można zbudować szybko i tanio. Szczególnie że turyści na całym świecie, zwłaszcza młodzi, nie kochają już klasycznych hoteli rodem z lat 70. czy 80., a takich w polskich kurortach mamy nadal około 90 proc.

Co najczęściej obiecują teraz deweloperzy inwestorom indywidualnym? Jak przekonują ich do zakupów?

Poziom oferowanych zysków w condohotelach nadal oscyluje w granicach 6-8 proc. Choć należy podkreślić: 8 proc. u jednego dewelopera nie jest równe ośmiu procentom u innego. Wszystko zależy od tego, od jakiej podstawy wyliczany jest zysk: od części czy całości zainwestowanych pieniędzy. A to spora różnica, bo samo wykończenie lokalu oraz miejsce postojowe to czasem wydatek rzędu 100 tys. zł.

Jaką inwestycję doradziłaby Pani inwestorowi, który ma do wydania – zacznijmy od najniższej półki – 200 tys. zł?

Sparafrazuję kultowy cytat z filmu „Kiler”: „Dwieście tysięcy? Co ja sobie za to kupię, waciki?!”. W tym budżecie można co najwyżej kupić mały, jednopokojowy apartament zupełnie poza znanymi miejscowościami lub na obrzeżach kurortów. Ceny w atrakcyjnych miejscach w kurorcie to wydatek rzędu 10-20 tys. zł za mkw. By mieć lokal blisko plaży, deptaka czy wyciągów w górach, musimy mieć budżet co najmniej 300-400 tys. zł netto. Z połową tej kwoty lepiej pomyśleć o taniej i szybkiej alternatywie, która nie będzie generować dużych kosztów poza sezonem, czyli o postawieniu 2-3 domków rekreacyjnych.

A jeśli mamy między 500 tys. a 1 mln zł?

500 tys. zł to cena za klasyczny, dwupokojowy apartament wakacyjny w normalnym budynku mieszkalnym albo za pokój w condohotelu. Mając działkę oraz taką kwotę do zainwestowania warto raczej pomyśleć o poszukaniu niszy, np. zainwestowaniu w luksusowe pole namiotowe w superlokalizacji, łaźnię piwną, park aktywnego wypoczynku dla dzieci – jednym słowem coś, na co turyści chętnie wydadzą pieniądze, a co nie jest jeszcze mocno rozwinięte w polskich kurortach. Wbrew pozorom, kupno kawałka gruntu pod parking w kurorcie to dobra inwestycja – może niezbyt „sexy”, ale biznesowo ciekawa.

A gdzie Pani sama spędza wakacje? Który kurort jest Pani ulubionym?

Od lat w polskich kurortach i uzdrowiskach. Kocham je nie tylko zawodowo. Ulubione nad morzem to Hel – za to, że jest końcem Polski, czy też początkiem, jak wolą mówić władze Helu. To jedna z niewielu miejscowości nad Bałtykiem, w której zobaczyć można jeszcze autentyczną, zabytkową zabudowę charakterystyczną dla regionu, a nie jedynie szklano-betonowe współczesne budynki. Drugi top na Wybrzeżu to Ustka – na każdym kroku widać tu historię kurortu i jego przedwojenny prestiż. W górach najchętniej odwiedzam Krynicę-Zdrój i Szczawnicę. Obie miejscowości, choć popularne, nie są jeszcze aż tak oblegane jak inne miejscowości w górach, ponadto obie zachowały przeogromny urok i potencjał.