Druga młodość 15-minutowego miasta

Zagospodarowanie przestrzeni miejskiej zawsze było odzwierciedleniem panujących trendów kulturowych i technologicznych. Co ciekawe, przełomowe okazywały się epizody zarazy. Epidemia cholery w XIX wieku dała początek nowoczesnym miejskim systemom kanalizacyjnym. W jej wyniku upowszechniono dostęp do czystej wody pitnej i rozrzedzono zabudowę. Zaczęto wytyczać publiczne parki, gdzie można było spacerować z zachowaniem bezpiecznej odległości. Wprowadzono normy mieszkaniowe dotyczące dopływu światła i powietrza w celu przeciwdziałania chorobom układu oddechowego w okresie industrializacji.

Z punktu widzenia pejzażu miejskiego epidemia, z którą zmaga się teraz cały świat, może również – paradoksalnie – wydać dobre owoce. Jednym z nich będzie zapewne wzrost rangi kwartałów wielofunkcyjnych przylegających do centrów miast. Mowa o dzielnicach uprzywilejowujących ruch pieszy, z centralnym placem obsadzonym bujną zielenią, wokół którego wznoszą się budynki mieszkalne, handlowo-usługowe i biurowe. Obok typowej dla krajobrazu miast tzw. infrastruktury szarej, czyli dróg i budynków, nie mniej ważna jest w nich rola infrastruktury zielonej i niebieskiej.

Architektura jest zarazem dziedziną nauki i sztuki. Według Witruwiusza, genialnego rzymskiego konstruktora z epoki Juliusza Cezara, budowle powinny odznaczać się trzema cechami: firmitas, utilitas, venustas, czyli trwałością, użytecznością i pięknem. I takie właśnie są kwartały wielofunkcyjne: łączą historyczne formy zabudowy z nowatorskimi i awangardowymi rozwiązaniami przestrzennymi w odpowiedzi na potrzeby wynikające z różnorodnych stylów życia, jakimi charakteryzują się współczesne społeczeństwa.

Trend na nowo odkryty

Koncepcja nie jest nowa, bo miasta mają już takie dzielnice, a nawet długoterminowe plany rozwoju w tym kierunku. Moda na rewitalizację obszarów zdegradowanych – po dawno zamkniętych fabrykach czy magazynach, wokół których powstają całe kwartały z zabudową tworzącą spójną kompozycję architektoniczną – trwa od dobrych paru lat. Covid-19 nadał jej jednak niespodziewany impet i uzasadnienie. Reżim dystansu społecznego rodzi bowiem potrzebę zatopienia się w kojących zmysły plenerach, które mogą stać się miejscem spotkania i relaksu. – Architektura miast będzie ewoluować w kierunku zrównoważonych projektów wielofunkcyjnych, łączących komponenty biurowe, handlowe, mieszkalne, sportowe, kulturalne oraz rekreacyjne. Zdecydowanie zmniejszy się zapotrzebowanie na parkingi samochodowe w związku z silnym trendem automatyzacji i współdzielenia, a uwolnione tereny będzie można przeznaczyć na parki i przestrzenie publiczne – zapowiada Anna Górska-Kwiatkowska, partner, landlord representation manager w Cushman & Wakefield.

Wszyscy moi rozmówcy potwierdzają: Covid-19 przysłuży się modzie na kwartały wielofunkcyjne. – Pandemia będzie miała pozytywny wpływ na rozwój inwestycji wielofunkcyjnych. Wynagrodzi to działania tych deweloperów, którzy w minionych latach w swoich projektach uwzględniali już potrzeby przyszłego stylu życia i pracy. W ubiegłym stuleciu zbyt wiele otwartych, zielonych terenów zostało zmarnowanych – uważa Alexandre Huyghe, dyrektor generalny Revive, drugiego z deweloperów poznańskiego Łazarza.

Czas wizjonerów

W czasach hossy, z którą mieliśmy długo do czynienia, sprzedawał się niemal każdy projekt. Hossa jednak nie jest wieczna, o czym przekonujemy się od kilku miesięcy. – Kto zostanie na placu boju w sytuacji, w której rynek wyhamuje? Przede wszystkim wizjonerzy, którzy w swoich inwestycjach widzą coś więcej niż kolejny projekt biurowy czy handlowy. Ich ambicją jest aktywne współtworzenie tkanki miejskiej i zmiana postrzegania najbliższego otoczenia przez mieszkańców miasta. Projekt powinien być wielofunkcyjny, ponieważ takie projekty angażują zarówno mieszkańców, jak i biznes oraz kulturę. Inwestycja powinna być żywym organizmem, otwartym na interakcję z lokalną społecznością. Kluczem do sukcesu jest w tym przypadku odpowiednia organizacja przestrzeni wspólnych, dzięki którym inwestycja w płynny sposób wtapia się w tkankę miejską i aktywnie ją współtworzy – tłumaczy Robert Pastuszka, associate director w firmie doradztwa nieruchomościowego Nuvalu.

Kształtowanie przestrzeni miejskiej powinno zapewniać trwały i zrównoważony rozwój. Tymczasem współczesne miasta borykają się z problemem rozlewania się przedmieść, segregacji ekonomicznej oraz degradacji środowiska naturalnego. W tym sensie koncepcja kwartałów wielofunkcyjnych współgra z nowym urbanizmem, który głosi potrzebę odejścia od projektowania miast dla samochodów oraz konieczność przekształcania rozproszonych podmiejskich struktur mieszkaniowych w zwarte wspólnoty sąsiedzkie, z zabudową ułatwiającą utożsamianie się z najbliższym otoczeniem i wyrażającą genius loci.

Wszystko w zasięgu spaceru

Takie podejście do ładu przestrzennego kształtuje i wzmacnia lokalną tożsamość, zwłaszcza przywiązanie do miejsca zamieszkania i poczucie więzi społecznych. Bez względu na filozofię życia: chęć zachowania anonimowości względem zbiorowości sąsiedzkiej, czy przeciwnie – potrzebę pielęgnowania więzi społecznych. – Lokalna społeczność sprawia, że ludzie czują się bezpieczni. Obecnie większą popularnością cieszą się lokalne sklepy i mniejsze centra handlowe. Chcemy mieć wszystko w zasięgu spaceru, co jest możliwe tylko w zabudowie wielofunkcyjnej w kontekście miejskim. I nie chodzi tylko o bezpieczeństwo w związku z pandemią – to po prostu wygodne – mówi Béranger Dumont, dyrektor generalny BPI Real Estate Poland, jeden z deweloperów projektu kompleksowej przebudowy dzielnicy Łazarz w Poznaniu.

Na nowo odkryliśmy ideę „15-minutowego miasta”, w którym wszystko, co niezbędne do codziennego funkcjonowania, znajduje się w odległości spaceru od domu. „Piętnastominutowe miasto” kontrastuje z paradygmatem urbanistycznym, zgodnie z którym dzielnice mieszkalne są oddzielone od biznesu, handlu, przemysłu i rozrywki. Oznacza to powrót do wspólnot dzielnicowych oraz decentralizację życia i usług. Jest to nie tylko doraźny sposób na ożywienie życia miejskiego w czasie pandemii, ale także drogowskaz, w jakim kierunku należy zmierzać w przyszłości, aby ograniczyć zbędne przemieszczanie się, tchnąć życie w lokalne ulice handlowe i wzmocnić poczucie wspólnoty. – Mamy butikowe kino, które może okazać się odpowiedzią na potrzebę spędzenia czasu poza domem i korzystania z dobrej oferty kulturalno-rozrywkowej, ale w kameralnych warunkach. Obiekty handlowe, usługowe i gastronomiczne będą ulokowane wzdłuż otwartych pasaży przy historycznych uliczkach, wytyczonych przez zabytkowe zabudowania – zapowiada Kinga Nowakowska z zarządu Grupy Capital Park – inwestora projektu Fabryka Norblina na warszawskiej Woli.

Nowe priorytety

Z braku pieniędzy władze samorządowe często zaniedbywały przestrzeń publiczną. Teraz jednak pojawiły się nowe, pilne priorytety i na ich realizację muszą znaleźć się środki. Ludzie łakną przestrzeni. W Polsce akurat do tego nie doszło, ale niektóre miasta na świecie pozamykały ulice dla samochodów, aby mieszkańcy mogli swobodnie utrzymać dystans społeczny. Pandemia dowartościowała przestrzenie wspólne, które dotychczas były drugorzędne w stosunku do prywatnych. – Są to miejsca, gdzie przez cały dzień obecność ludzi jest równomiernie rozłożona, nie ma momentów kumulacji, a układ budynków jest tak zaprojektowany, by pozostawić jak najwięcej otwartych przestrzeni, miejsca na zieleń, naturalne światło i swobodny przepływ użytkowników i odwiedzających – podsumowuje Marcin Materny, członek zarządu Echo Investment, realizatora takich inwestycji miastotwórczych, jak łódzka Fuzja, Browary Warszawskie oraz najnowszy projekt Kabaty w Warszawie.

Prace (jak dotąd) idą pełną parą

Inwestorzy, którzy rozpoczęli już kosztowne przedsięwzięcia, polegające na kompleksowej rearanżacji fragmentów tkanki miejskiej, zapewniają, że prace idą zgodnie z planem. – Projektowanie planujemy zakończyć na początku przyszłego roku, natomiast budowa powinna ruszyć do końca 2021 roku – mówi Ewa Łydkowska z działu marketingu Vastint Poland, dewelopera projektu na terenie historycznego budynku ubojni, wzniesionego w końcu XIX wieku w poznańskiej dzielnicy Garbary. Inwestycji nie zamierza też wstrzymywać deweloper gdańskiego kwartału Doki, która powstaje na terenach postoczniowych: – Kontynuujemy wszystkie prace projektowe i inwestycyjne, a jednocześnie uważnie analizujemy sytuację. Biurowce, których budowę planujemy rozpocząć w ciągu kilku miesięcy, dopiero za około trzy lata będą gotowe. Obecnie w grę wchodzi wiele wariantów rozwoju rynku. Jest wiele sygnałów, ale trudno jeszcze mówić o jednoznacznych zmianach i trendach spowodowanych pandemią – zaznacza Sławomir Gajewski, prezes spółki Torus.

Otóż to: nie wiadomo, co przyniesie przyszłość. Zazwyczaj projekty deweloperskie są w pełni skorelowane z rynkami finansowymi oraz inwestycyjnymi. – Nowe budowy trzeba sfinansować, a otwarte pozostaje pytanie, czym będą zainteresowane banki po pandemii. Często buduje się tylko po to, aby sprzedać gotową nieruchomość funduszom inwestycyjnym, i to od ich strategii będzie częściowo zależało, co będą budować deweloperzy. Czy obiekty o podwyższonym ryzyku biznesowym ze względu na możliwość wystąpienia pandemii będą nadal atrakcyjne dla banków i inwestorów? – zastanawia się Łukasz Kałędkiewicz, senior director, head of advisory & transaction services w CBRE. Mimo tych znaków zapytania deweloperzy nie mają wątpliwości, że karty zostały rozdane. Raied Tanous, prezes Asbudu, przekonuje: – Przyszłość należy do wielofunkcyjnych, miastotwórczych projektów, które nie tylko zaspokajają potrzeby społeczności i zapewniają jej niezbędne usługi, ale także sprawnie wtapiają się w tkankę miejską. Deweloperzy muszą pamiętać o tym, że współtworzą miasta i powinni myśleć o nich w kategoriach przyszłości.