Pełna (i zdrowa) chata

Rabaty dla klientów w kłopotach i oglądanie mieszkań online to niektóre ze środków, jakimi operatorzy PRS odpowiedzieli na wyzwania związane z pandemią. Rynek jednak nie doznał większego uszczerbku, a jego uczestnicy planują dziś kolejne inwestycje. – Sektor PRS wykazał dużą odporność. Gdy porównamy mieszkania na wynajem z innymi sektorami rynku – centrami handlowymi, hotelami czy nawet biurami – widzimy, że obecna sytuacja nie spowodowała na tym rynku podobnych problemów – mówi Łukasz Mazurczak, dyrektor zarządzający MVGM.

Największe jak dotąd trudności spotkały operatorów w marcu i kwietniu, czyli w okresie lockdownu. – Ludzie po prostu bali się oglądać mieszkania i decyzje o najmie odkładali na później. Weszliśmy więc w wysoki sezon z większymi pustostanami niż zwykle – tłumaczy Sławek Muturi, założyciel Grupy Mzuri, która zarządza 5,5 tys. mieszkań należących w większości do właścicieli prywatnych.

Sytuację wówczas pogorszył także napływ mieszkań z segmentu najmów krótkoterminowych, ponieważ – wobec zapaści w turystyce – wielu właścicieli decydowało się wycofać swoje mieszkania z oferty krótkoterminowej i przeznaczyć je do najmu długoterminowego. To zwiększyło podaż i wobec ograniczonego popytu skomplikowało sytuację właścicieli. Jednak w ciągu następnych tygodni dawny rynek wrócił. – Już maj był dla nas dużo lepszy, jeżeli chodzi o liczbę podpisanych umów najmu. Czerwiec był podobny do poprzedniego roku, ale sierpień i wrzesień okazały się już dużo lepsze. Co więcej, zwykle wysoki sezon najmu kończył się w pierwszy weekend października, zaś w tym roku drugi weekend i drugi tydzień października też były bardzo dobre. Wygląda na to, że wysoki sezon się trochę przedłużył i nie wiadomo, jak długo jeszcze potrwa – mówi Sławek Muturi.

Oglądanie przez telefon

Sytuację poprawiły także środki bezpieczeństwa podjęte przez operatorów. – W marcu wprowadziliśmy możliwość zdalnego oglądania mieszkań przez wideo. Nasz konsultant prezentuje mieszkanie za pomocą komunikatora online – tłumaczy Sławek Muturi. Klient może sobie zażyczyć, by konsultant za pomocą nagrania pokazał mu na przykład łazienkę, widok z okna czy wnętrze szafy. – To cieszyło się dużą popularnością w czasie wiosennego szczytu zakażeń. Latem jednak zainteresowanie spadło – tłumaczy Muturi. Podobną usługę wprowadziła większość operatorów. – Na początku pierwszej fali pandemii 90 proc. wizyt odbywało się online. Mniej więcej połowie klientów wizyta online wystarczała do podjęcia decyzji o wynajmie. Druga połowa potrzebowała jeszcze drugiej wizyty – fizycznej. Zorganizowaliśmy je w taki sposób, by zapewnić klientom maksymalne bezpieczeństwo oglądania mieszkania: mieszkanie było otwarte, a klient był do niego prowadzony zdalnie. Po każdej takiej wizycie wszystkie punkty styku były dezynfekowane i przygotowane dla kolejnej osoby, która chciała takie mieszkanie obejrzeć – mówi Sławomir Imianowski, CEO firmy Resi4Rent. Mzuri początkowo specjalnie dezynfekowało mieszkania, przygotowując je w ten sposób do wynajęcia. – Ogłaszaliśmy, że mieszkania są zdezynfekowane. Okazało się jednak, że nie wpływa to na zwiększenie popytu – mówi Sławek Muturi. Z czasem środki ostrożności zaczęły ograniczać się do zachowania dystansu społecznego, dezynfekcji rąk oraz noszenia maseczek i rękawiczek.

Zdaniem Sławka Muturi, Covid nawet w najgorszym okresie nie utrudnił specjalnie działalności operacyjnej. – Zdarzało się co prawda, że ktoś pokazujący mieszkanie miał kontakt z osobą zakażoną i wtedy musiał odbyć kwarantannę, ale to specjalnie nie utrudniało nam pracy, gdyż mieliśmy wystarczającą liczbę konsultantów, by zorganizować zastępstwa w tych awaryjnych sytuacjach – mówi założyciel Mzuri.

Widać przy tym, że potrzeba zachowania dystansu społecznego premiuje w pewnym stopniu rynek instytucjonalny, gdzie klient w jednej inwestycji może zazwyczaj obejrzeć wiele lokali i nie potrzebuje w tym celu kontaktować się z więcej niż jednym konsultantem. Dodatkową zaletą są narzędzia elektroniczne, którymi dysponują operatorzy. – Dziś rynek instytucjonalny poprzez stronę internetową czy aplikację stwarza możliwości zbliżone do Booking.com. Nawet podpisywanie i sprawdzanie dokumentów może w wielu przypadkach odbywać się wirtualnie. Wynajem za pomocą tych narzędzi elektronicznych jest bezpieczniejszy i nie wymaga bezpośredniego kontaktu – zaznacza Łukasz Mazurczak.

Korekta czynszu

Zwiększenie podaży i zmniejszenie popytu nie mogło nie wpłynąć na ceny. Zdaniem Maximiliana Mendla kierującego Zespołem Inwestycji Mieszkaniowych w JLL, korekta czynszów była jednak drobna i nie dotknęła większości wynajmujących. – Doniesienia medialne mówiące o zachwianiu rynku najmu wynikają z daleko idących uproszczeń. Opierają się na relacjach określonej grupy właścicieli, zwykle tych, którzy nie mogąc przez dłuższy czas wynająć mieszkania, musieli obniżać stawki. Sektor ten jest jednak znacznie większy i działa sprawniej, niż pokazują to oficjalne statystyki. Z badań, które przeprowadziliśmy niedawno, wynika również, że marginalny odsetek właścicieli planował wycofać się z działalności na tym rynku. To oznacza, że w istocie niewielka korekta czynszów, którą szacujemy w zależności od miasta na 2-5 proc., jest dla nich do zaakceptowania – mówi Maximilian Mendel. Podobnego zdania w kwestii cen jest Sławek Muturi – Czynsze wielu oferowanych mieszkań się nie zmieniły. Korekty dotyczą nie wszystkich lokali, ale głównie tych, które były zbyt drogie. Dla większości wynajmujących ta zmiana nie jest w ogóle odczuwalna – zapewnia.

Do obniżania cen skłonni byli przy tym w większym stopniu indywidualni właściciele mieszkań niż inwestorzy instytucjonalni. Dla kogoś, kto ma jedno mieszkanie, utrata najemcy jest dużo większym problemem niż dla inwestora instytucjonalnego, który mieszkań ma 200 lub więcej. – Nawet gdyby 10 lokali przez jakiś czas stało pustych, pozostałe 190 zapewnia wciąż wysoki przychód. Właściciel z jednym mieszkaniem, który traci 100 proc. przychodów z najmu, o wiele szybciej sięga po koło ratunkowe, jakim jest obniżka czynszu, aby wynająć mieszkanie. Zwłaszcza gdy musi równocześnie spłacać kredyt – zwraca uwagę Maximilian Mendel. Szef Zespołu Inwestycji Mieszkaniowych w JLL podkreśla także, że obecne problemy związane z pandemią w niewielkim stopniu dotyczą mieszkań już wynajętych. – Przypadki, w których klient przestaje płacić, są rzadkie, a takie, gdy przestaje płacić z powodu pandemii – to już w ogóle margines. Mógłbym policzyć je na palcach jednej ręki – deklaruje Sławomir Imianowski. Inwestorzy instytucjonalni mają też tę przewagę nad detalistami, że gdy przychodzi do nich najemca z problemami finansowymi, mogą zaoferować mu przeniesienie do mniejszego lokalu. – Rozwiązywaliśmy w ten sposób problemy z najemcami, którzy sygnalizowali nam, że znajdują się w trudnej sytuacji finansowej. Oczywiście musieli nam to udokumentować, a myśmy pomagali w taki czy inny sposób, na przykład udzielając rabatu. W zamian z kolei otrzymywaliśmy przedłużenie umowy, ale była to zawsze sytuacja „win win” – budująca zaufanie do inwestora – mówi Dariusz Węglicki, szef Catella Residential Investment Management na Polskę.

Różnica standardu

Zdaniem Agnieszki Nowak, dyrektor zarządzającej MVGM w Polsce, korzystniejsza obecnie sytuacja inwestorów instytucjonalnych w porównaniu z indywidualnymi to także efekt różnicy w standardzie oferowanych usług. Produkt instytucjonalny jest bardziej uporządkowany i trafia też w te potrzeby najemców, które nie są zaspokojone przez rynek rozproszony. Widać to choćby na trudnym dzisiaj rynku mieszkań studenckich. – Studenci, którzy często wynajmują tanie lokale o niższym standardzie, są nieraz gorzej traktowani przez właścicieli. To, że są to mieszkania tanie, nie znaczy jednak, że studenci nie powinni otrzymywać tego, za co płacą – mówi Agnieszka Nowak. Rynek instytucjonalny w pewien sposób rozwiązuje ten problem, oferując mieszkania, w których studenci nie są narażeni na humory właścicieli czy ich zmieniające się plany osobiste. W domach studenckich procedury są bardziej przejrzyste, ujęte w regulaminach budynków oraz umowach najmu.

Catella, która ma 139 pokojów z łazienkami w domu studenckim w inwestycji Trio Kraków, mimo trudnego rynku wynajęła ponad 90 proc. z nich. Firma oferuje lokale wielkości 15-16 mkw., z łazienką i aneksem kuchennym, po 1350 zł miesięcznie, wliczając opłaty za media i wszystkie inne koszty. Jak widać, oferta trafiła w niszę rynkową. – Dziś problem mają na przykład właściciele mieszkań o słabym standardzie lub obiekty wynajmowane na pokoje – mówi Dariusz Węglicki. Jeśli ktoś kupił dom, by podzielić go na dziesięć pokoi i wynajmować studentom po 600-700 zł za pokój, to nie zawsze znajdzie najemców. Miejsce bowiem powinno umożliwiać wszystkim utrzymanie dystansu społecznego. – Inną dosyć typową przeszkodą są stare meble i niemodny design, bo – mówiąc w pewnym uproszczeniu – młodzi nie chcą mieszkać w „mieszkaniu po babci”. My oferujemy im coś całkowicie innego – tłumaczy Dariusz Węglicki. Oprócz mieszkań studenckich Catella ma w tym samym kompleksie 152 nowe mieszkania na wynajem. Ich komercjalizacja rozpoczęła się w fatalnym z punktu widzenia właściciela momencie, bo w lutym, czyli tuż przed wybuchem pandemii. To nie okazało się jednak przeszkodą. – Dziś mamy wynajęte 95 proc. tych mieszkań. Można je na przykład wynajmować bezpośrednio przez naszą stronę internetową – mówi Węglicki. Podobne doświadczenia ma Resi4Rent, które niedługo przed lockdownem ukończyło budowę budynku we Wrocławiu na Kępie Mieszczańskiej z 269 mieszkaniami na wynajem. – Dziś do wynajęcia pozostało 10 mieszkań i sądzę, że one również zostaną wkrótce wynajęte – mówi Sławomir Imianowski.

Szybki rozwój sektora PRS nie dziwi Agnieszki Nowak. – Rynek zorganizowany a rynek rozproszony to dwa różne segmenty. Przypomina to porównanie różnych generacji centrów handlowych, których rozwój zaczął się od supermarketów z alejami handlowymi, a dziś mówimy o centrach czwartej czy piątej generacji, będących ośrodkami życia społecznego i kulturalnego – podaje przykład Agnieszka Nowak.

Inwestorzy chcą więcej

Samo MVGM wiąże duże nadzieje z dalszym rozwojem rynku PRS w Polsce. Firma jest dużym zarządcą w tym sektorze w Europie Zachodniej, w szczególności na rynku holenderskim. W sumie ma pod zarządem 90 tys. mieszkań i domów w całej Europie, na co składają się zarówno domy i mieszkania na wynajem należące do funduszy inwestycyjnych czy wspólnot mieszkaniowych, jak i mieszkania studenckie w akademikach. Największy udział ma biznes zlokalizowany na dwóch rynkach: w Niemczech i Holandii. – Holandia to bardzo dojrzały rynek PRS, gdzie ponad połowa ludzi mieszka w wynajętych mieszkaniach. Myślę, że dzieje się tak w dużej mierze ze względu na wysoką profesjonalizację tego sektora i mobilność mieszkańców. Jest to także naturalny kierunek, z którego pewne wzorce i standardy przychodzą często do nas – mówi Agnieszka Nowak.

Firma pracuje obecnie nad przeniesieniem do Polski swojej europejskiej platformy do zarządzania mieszkaniami. – Myślę, że to, czego oczekują międzynarodowi inwestorzy, to także pewne ustandaryzowanie usług zarządzania mieszkaniami na wynajem, również na rynku polskim. Dla inwestorów istotna jest pewność, że ich inwestycje nie będą tracić na wartości, a obecność zarządców, którzy to gwarantują, pozwala im niżej szacować ryzyko – uważa Łukasz Mazurczak, dyrektor zarządzający MVGM. Ponadto zwraca uwagę, że duzi inwestorzy aktywnie szukają dziś okazji inwestycyjnych w sektorze PRS w naszej części Europy, czego dowodem jest choćby zakup ponad 42,5 tys. mieszkań w Czechach przez szwedzki fundusz Heimstaden na początku tego roku. Oczywiście w Polsce problemem jest wciąż bardzo niewielka dostępność produktu – mieszkań w rękach inwestorów instytucjonalnych jest wciąż mniej niż 5 tys., co stanowi zaledwie niewielki udział w całym rynku najmu. W sumie mieszkań na wynajem w Polsce może być – w zależności od szacunków – od kilkuset tysięcy do 1,2 mln.

Pandemia okazją do rozwoju

Czy pandemia zmusza dziś operatorów do skromniejszego planowania dalszego rozwoju? – Jeśli chodzi o nasze plany inwestycyjne, wprowadzamy raczej korekty w górę. Niedawno planowaliśmy zbudować 5-7 tys. mieszkań w abonamencie, bo tak określamy naszą usługę. Dziś, patrząc na potencjał tego rynku, myślimy już nawet o 10 tys. mieszkań do 2025 roku – mówi Sławomir Imianowski.

Podobnego zdania jest Łukasz Mazurczak. – Uważam, że Covid może pomóc rynkowi PRS. Wynajmując mieszkanie, ludzie nie muszą wiązać się kredytem na 30 lat, a ta wolność w sytuacji niepewności odgrywa ważną rolę. Ponadto dostępność kredytów jest mniejsza, odkąd banki stały się ostrożniejsze i zaostrzyły politykę kredytową. Dziś wymagają większych wkładów własnych – tłumaczy Łukasz Mazurczak. Podobną sytuację zaobserwować można było na rynku Stanów Zjednoczonych, gdy w wyniku kryzysu kredytowego w 2008 roku, rynek mieszkań na wynajem znacznie się rozwinął. – Jest to równocześnie szansa dla inwestorów, którzy w ten sposób mogą zdywersyfikować swoje portfele. I nie chodzi tu tylko o naszych klientów specjalizujących się w PRS, ale także takich bardziej klasycznych, dotychczas zainteresowanych rynkiem biurowym czy handlowym. Rozwój PRS w Polsce może być dla nich okazją, by wzbogacić portfel o jeszcze jedną, a przy tym bezpieczną i atrakcyjną klasę aktywów – mówi Łukasz Mazurczak.