Magazynowi trendsetterzy

Tomasz Cudowski: Kilka tygodni temu podsumowując rok 2020 w firmie Prologis powiedział Pan, że jedną z tajemnic sukcesu firmy jest "szycie rozwiązań na miarę". Jaki krój i rozmiar magazynów jest najbardziej modny w tym sezonie?

Paweł Sapek, senior vice president, regional head CE & country manager, Prologis: Kontynuując tę krawiecką metaforę: nigdy nie jest tak, że jeden rozmiar pasuje na wszystkich i jeden krój wszystkim się podoba. Dlatego istotną częścią naszej strategii jest właśnie „szycie na miarę”. Jesteśmy inwestorem długoterminowym, więc projektując swoje nieruchomości uwzględniamy wieloletnią perspektywę, co przejawia się zarówno w dbałości o wysoki poziom produktów, jak i w traktowaniu magazynów jako usługi, która wykracza zdecydowanie poza sam budynek. A co do aktualnej mody w tej branży, mogę powiedzieć, że najlepszymi trendsetterami są nasi klienci – to z nimi ustalamy precyzyjnie, czego potrzebują, a potem tę wizję realizujemy. Pandemia wymogła przemodelowanie wielu dziedzin gospodarki i firm, przyspieszyła rozwój nowych kanałów sprzedaży, więc i branża magazynowo-logistyczna musi się do tych zmian dostosować.

Jak na tle europejskiego sektora magazynowego radzi sobie z pandemią region CEE? I czym różni się sytuacja w Polsce od tej np. w Słowacji?

Zacznijmy od tego, że na naszym kontynencie właśnie Europa Środkowo-Wschodnia wykazała się największą odpornością na kryzys związany z koronawirusem, szczególnie w jego początkowej fazie. W regionie CE Prologis ma ponad 4,2 mln mkw. powierzchni magazynowo-logistycznej, a znane mi są jedynie trzy przypadki klientów, którzy przez pandemię wpadli w poważniejsze kłopoty. W Europie Zachodniej było pod tym względem znacznie gorzej. Każdy z krajów, w którym mamy nieruchomości, czyli Polska, Czechy, Węgry i Słowacja, ma swoją specyfikę, ale każdy przetrwał wybuch pandemii, a później pomimo kolejnych fal pandemii oraz lockdown’ów także nie zanotował większych turbulencji. Rynek Czeski i Słowacki są silnie związane z gospodarką niemiecką oraz branżą automotive, która funkcjonuje bez większych zakłóceń, choć wymagała przemodelowania łańcuchów dostaw. Węgry to nieduży rynek, skupiony głównie wokół Budapesztu, ale w zeszłym roku był to dla nas rynek który osiągnął najlepsze wyniki. Z kolei Polska to największy rynek w regionie, leżący na skrzyżowaniu wielu międzynarodowych szlaków, gdzie sektor obiektów logistycznych przeżywa obecnie boom – zarówno pod kątem rozpoczynanych projektów, jak i transakcji inwestycyjnych.

Czy wobec takiego boomu przed deweloperami istnieją jakiekolwiek wyzwania, oprócz opędzania się od inwestorów z pełnymi portfelami?

To prawda, rok 2021 będzie pewnie rekordowy pod względem transakcji zakupów, ale jestem daleki od beztroski. Trudno np. prognozować, kiedy ustabilizuje się sytuacja pandemiczna, która wpływa na wszystkie sektory gospodarki. Oby nastąpiło to wkrótce…

W Czechach, Słowacji czy na Węgrzech właścicielami nieruchomości logistycznych są głównie gracze długoterminowi, którzy niechętnie pozbywają się swoich aktywów, dlatego główne zainteresowanie inwestorów skupia się na rynku polskim. Obserwujemy dalszą kompresję stóp procentowych, co pozytywnie wpływa na wzrost wartości nieruchomości, ale w Polsce nadal mamy najniższe czynsze w Europie i obawiam się, że jeżeli nie nastąpi znaczący wzrost stawek czynszów, rynek Polski może stać się mniej atrakcyjny dla inwestorów kapitałowych.

Z jakich inwestycji czy transakcji ostatniego roku jest Pan szczególnie dumny?

Szczerze mówiąc, najbardziej jestem dumny z tego, że nasz portfel nieruchomości okazał się bardzo odporny na kryzys, że przetrwał najgorszy okres pandemii w świetnej kondycji i że klienci Prologis z naszą pomocą tak dobrze dostosowali się do nowej sytuacji. Strategia inwestowania na dużych, głębokich rynkach doskonale sprawdziła się w trudnych czasach. Ponadto żadna z naszych budów nie została zamknięta, a proces oddawania powierzchni klientom odbywał się zgodnie z harmonogramem.

Mimo trudnych czasów nie zapominacie także o ekologii, mam tu na myśli głównie umowę na dostawę „zielonej energii”…

Jako lider zrównoważonego rozwoju, chcemy stale zwiększać nasze zaangażowanie w ochronę środowiska. Zakup energii z Gwarancjami Pochodzenia to kluczowy krok w realizacji naszej strategii. Ograniczanie śladu węglowego jest ważne dla naszych klientów, dlatego podjęliśmy wspólne działania wraz Tauronem, aby im to ułatwić. Prologis jest pierwszym deweloperem i właścicielem w regionie który zapewnia swoim klientów „Zieloną Energię”. Jestem przekonany, że ten rok przyniesie kolejne ciekawe rozwiązania dla naszych klientów.

A jakie plany ma Prologis na najbliższe miesiące? Nowe rynki, może nowe formaty?

Nasze wyniki roczne potwierdzają słuszność prowadzonej strategii, więc pod tym względem nie planujemy rewolucji. Nadal będziemy aktywni w rejonach metropolii w Polsce, Czechach, na Słowacji i Węgrzech. Już na początku roku rozpoczynamy pięć nowych inwestycji, a pięć kolejnych jest w fazie przygotowań. Przyglądamy się również ofertom zakupu obiektów magazynowych, ale „boom” wywindował oczekiwania sprzedających na bardzo wysoki poziom, i dlatego mamy nadzieje, że powoli będziemy obserwować wzrost czynszów, co będzie wpływało pozytywnie na opłacalność takich projektów w perspektywie długoterminowej.

Z kolei w zakresie usług będziemy nadal rozwijać projekty zainicjowane w zeszłym roku. Mamy w planach wprowadzenie kolejnych elementów do naszej platformy zakupowej Prologis Essentials Marketplace dostępnej dla klientów naszych parków. Chcemy rozwijać też te bardziej „miękkie” strony naszej oferty, które zyskały uznanie w oczach klientów, czyli ParkLife – w kolejnych parkach wprowadzamy coraz więcej udogodnień dla ich pracowników. Nowe inwestycje pod tym względem będą wyjątkowe.

Na koniec pytanie osobiste: czego Panu najbardziej brakuje w czasie pandemii? I czy ten brak próbuje sobie Pan jakoś suplementować?

Mimo obostrzeń związanych z lockdow’nem udało mi się regularnie bywać na kortach tenisowych i mogłem się oddawać bez przeszkód swojemu ulubionemu hobby – z moich pobieżnych wyliczeń wynika, że w ubiegłym roku spędziłem na kortach ponad 200 godzin. Ale po zamknięciu stoków narciarskich zostałem pozbawiony innej przyjemności, czyli narciarstwa. Pandemia faktycznie zmusza do większej kreatywności – z całą rodziną przestawiliśmy się na ski-touring.

Oprócz tego brakuje mi regularnych kontaktów ze znajomymi i współpracownikami, na pewno czekam także na możliwość wyjścia na kolację do restauracji.