Parki są zdrowe

Jak wszyscy wiedzą, sektor handlowy ma za sobą ciężki rok. Pamiętamy wszyscy kolejki, jakie ustawiały się przed supermarketami, gdy wchodziły w życie pierwsze restrykcje związane z pandemią, i jak na samym początku lockdownu opustoszały duże centra handlowe, gdy jedynymi otwartymi w nich sklepami były supermarkety, apteki i drogerie. Nic dziwnego, że e-commerce rozkwitł, skoro dla wielu towarów stał się jedynym działającym kanałem sprzedaży. Wobec tak fenomenalnego wzrostu e-handlu deweloperzy magazynowi zacierali ręce, słysząc zbiorowe błaganie handlowców o więcej miejsca na przechowywanie towarów. W efekcie, jak podaje Colliers, udział sektora handlowego w inwestycjach na rynku nieruchomości w całej Europie Środkowo-Wschodniej spadł z około 23 proc. w roku 2019 do około 12 proc. rok później.

Kryzys? Jaki kryzys?

Trzeba sobie jednak zadać pytanie, czy naprawdę w całej branży handlu wielkopowierzchniowego jest aż tak źle. Najwyraźniej do Trei, właściciela sieci Vendo Parków, złe wiadomości nie dotarły. Firma niedawno ogłosiła bowiem z triumfem, że wkrótce otworzy cztery nowiutkie parki w Piekarach Śląskich, Zielonce, Myśliborzu i Koszalinie, a jej plany dynamicznej ekspansji na tym się nie kończą. Sieć ma też rozpocząć budowę dwóch kolejnych obiektów tego typu w Chorzowie i Radzyminie. A jakby tego było mało, Trei zamierza rozbudować swoje centrum w Pułtusku o kolejny budynek. Jednak nie jest to jedyny podmiot, który nadal buduje parki. Na Węgrzech Europejskie Centra Handlowe SES Spar zdecydowały się otworzyć S Park w mieście Kaposvár w regionie Somogy. Jest też pewien polski deweloper, który nie próżnuje w Rumunii. – Budowę pierwszego Funshop Parku w Rosiorii de Vede (6,2 tys. mkw.) rozpoczęliśmy w styczniu tego roku, a już ponad 80 proc. powierzchni znalazło swoich najemców. W kwietniu wystartowaliśmy z budową kolejnego parku, w Focsani (5 tys. mkw.), i wynajętych mamy już ponad 50 proc. powierzchni – podaje Wojciech Jurga, partner zarządzający firmy Scallier.

Wydaje się, że obrót tego rodzaju aktywami przebiega bez zakłóceń, co pozwala sądzić, że inwestorzy nie kręcą na nie nosem. Niedawno Mitiska REIM sprzedała firmie Immofinanz portfolio sześciu parków handlowych (mają zostać przemianowane na Stop Shopy) w Czechach i Serbii. Z kolei LCP ogłosiło niedawno zakup czterech parków handlowych (dwa w Elblągu, a dwa w okolicach Warszawy), a Chariot Top Group, spółka zarządzana przez Griffin Real Estate, sprzedała cztery polskie parki handlowe firmie EPP za 106 mln euro (chociaż ta ostatnia transakcja stanowi trzecią i ostatnią transzę wcześniejszego dealu z M1, zawartego w 2018 roku – podpisanie tej konkretnej części umowy przesunięto na czerwiec 2020 roku).

Ścieżka nie zawsze usłana różami

Jednak całkowitą przesadą byłoby stwierdzenie, że rynek parków handlowych w ogóle nie został dotknięty pandemią. – Sektor nieruchomości handlowych jest jednym z tych, na który Covid-19 wywarł największy wpływ. Nie tylko dotknęły go ograniczenia rządowe, które doprowadziły do recesji, ale pandemia przyspieszyła również przechodzenie klientów do kanału elektronicznego. Oczywiście parki handlowe nie pozostały nietknięte – ograniczenia i przestoje musiały odcisnąć na nich swoje piętno, a konsekwencje będą widoczne jeszcze przez jakiś czas – podkreśla Tomáš Szilágyi, senior associate w zespole ds. rynków kapitałowych w Colliers w Czechach. Dodaje jednak, że parki handlowe „wydają się być zwycięzcami sektora handlowego”. Podobne zdanie wyrażają właściciele parków. – Koronawirus dotknął większość najemców nieruchomości handlowych, ale wpłynął na nich w bardzo różnym stopniu. Jest to szczególnie prawdziwe, gdy mówimy o skutkach długoterminowych – zauważa Gerald Grüll, szef działu nieruchomości handlowych w Immofinanz. – Widzimy, że ze wszystkich branż szczególnie dyskonty odniosły duży sukces ze względu na to, że konsumenci zaczęli bardziej zwracać uwagę na ceny w okresie trudnym także pod względem ekonomicznym. Po każdym lockdownie widzieliśmy szybkie i wyraźne odbicie poziomu odwiedzalności oraz zwiększenie średnich wartości koszyka zakupowego. Zauważyliśmy również, że w całym portfelu (z wyjątkiem dni, gdy nasze parki były zamknięte) obroty w 2020 roku były nieco wyższe niż w roku 2019. To oczywiście dowodzi, że koncepcja parku handlowego działa wyjątkowo dobrze nawet w okresie pandemii. Widzimy, że nasze skupienie na formatach wydajnych kosztowo okazało się podejściem stosunkowo odpornym na kryzys – komentuje Gerald Grüll.

Podobnego zdania jest Mitiska, która zarządza siecią ponad 70 parków handlowych w całej Europie, w tym w Polsce. – Parki handlowe okazały się bardzo odporne w czasie pandemii. Badania z wielu różnych źródeł wykazały, że kluczowe wskaźniki – jak procent pustostanów, wysokość czynszów, zyski, wartość kapitału czy odwiedzalność – w przypadku parków handlowych okazały się znacznie korzystniejsze niż dane dla ulic handlowych i centrów handlowych zarówno w trakcie lockdownów, jak i po nich – wskazuje Tomáš Cifra, dyrektor inwestycyjny na region Europy Środkowo-Wschodniej w Mitiska REIM.

Co sprawia, że park handlowy odnosi sukcesy? Eksperci wymieniają wiele czynników, ale jeden wydaje się szczególnie istotny. – Pandemia potwierdziła kilka kluczowych kwestii dotyczących podejścia naszej firmy do inwestycji – w całym naszym portfolio w Europie Środkowo-Wschodniej atutem decydującym o sukcesie obiektu był mocny operator spożywczy. Podobnie działo się zresztą przed pandemią – kluczowym najemcą większości naszych parków jest supermarket, który codziennie wpływa na wzrost odwiedzalności – dodaje Sylvie Geuten-Carpentier, partner zarządzająca Mitiska REIM. Nie jest to odosobniona ocena. Niedawno, gdy Ben Maudling obejmował stanowisko dyrektora zarządzającego w Garbe Institutional Capital na region Europy Środkowo-Wschodniej, mówił w Eurobuildzie, że na nowo utworzonym stanowisku będzie kierował inwestycje niemieckie do swojego regionu, a zwłaszcza do Polski i Czech. Okazuje się, że w Niemczech nadal bardzo interesują się nieruchomościami handlowymi w CEE. – Inwestorzy w żadnej mierze nie zrezygnowali z inwestycji w nieruchomości handlowe w wyniku kryzysu wywołanego pandemią i bardzo interesują się nieruchomościami, w których głównym najemcą jest operator spożywczy. Wolnostojące supermarkety i centra ogólnospożywcze są bardzo atrakcyjne dla inwestorów – zapewnia Tomáš Cifra.

Bezpieczeństwo przede wszystkim

Kolejnym (dość zaskakującym) czynnikiem relatywnie dużego sukcesu parków handlowych okazuje się być… parking. W typowym parku handlowym wszystkie oddzielne wejścia do sklepów wychodzą bezpośrednio na parking, więc klienci nie muszą narażać się na bliski kontakt z dużą liczbą osób. – Konsumenci zwracają dziś uwagę na bezpieczeństwo sanitarne, szukają możliwości dojazdu samochodem na parking zewnętrzny z bezpośrednim dostępem do sklepów i zrobienia zakupów na dużej powierzchni, gdzie nie ma tłoku, stąd zdecydowanie premiują format parków handlowych – przekonuje Tomáš Cifra z Mitiski. Opinię potwierdza Wojciech Jurga ze Scalliera. – W czasie pandemii parki handlowe i centra convenience są preferowanymi miejscami zakupów, dlatego właściciele tych obiektów radzą sobie lepiej niż właściciele centrów handlowych. Parki handlowe umożliwiają łatwy dostęp do lokali handlowych, nie ma części wspólnych, więc bezpieczeństwo sanitarne jest wyższe niż w przypadku dużych centrów handlowych gromadzących w zamkniętej przestrzeni wiele osób – zwraca uwagę Wojciech Jurga.

Podobne spostrzeżenia ma Piotr Kaszyński, partner zarządzający w firmie Cresa Polska: – Klienci w Polsce wydają 30 proc. lub więcej swoich dochodów na artykuły spożywcze, zaś w większości parków działają supermarkety lub dyskonty spożywcze, które są otwarte przez cały czas trwania pandemii, podobnie jak apteki i drogerie. Dzięki odpowiedniemu składowi najemców parki handlowe bardzo skutecznie radzą sobie z ograniczeniami wynikającymi z lockdownów – wskazuje Piotr Kaszyński.

– Ponadto parki handlowe są łatwe w utrzymaniu, charakteryzują się konkurencyjnymi opłatami eksploatacyjnymi oraz lokalizacją w pobliżu miejsca zamieszkania klientów. Z perspektywy najemcy obroty w nich mogą być niższe niż w centrach handlowych, za to utrzymują się na stałym poziomie – zapewnia ekspert Cresy. Nie oznacza to jednak, że życie deweloperów parków handlowych jest usłane różami. – Największym wyzwaniem dla rozwoju parków handlowych jest koszt gruntów. Inwestorzy chcą budować obiekty handlowe możliwie jak najbliżej osiedli mieszkaniowych, ale muszą ostro rywalizować o tereny inwestycyjne z deweloperami mieszkaniowymi ze względu na nadal bardzo duży popyt na mieszkania – podkreśla Piotr Kaszyński. Kolejna „rysa na szkle” jest jeszcze bardziej niepokojąca. – Obawy wśród sieci handlowych wywołuje niezwykle dynamiczny rozwój sektora e-commerce. Technologia rozwija się obecnie tak szybko, że procesy, które normalnie trwałyby siedem lat, zachodzą w ciągu jednego roku – przekonuje Piotr Kaszyński. Rzeczywiście, właściciele parków handlowych bacznie obserwują wydarzenia w wirtualnym świecie. – Widzieliśmy, że parki handlowe okazały się odporne na kryzysy i uważamy, że ten format ma rozsądną przyszłość. Jednym z trendów jest rozwój handlu elektronicznego i zmiana zachowań konsumentów. Dlatego rozpoczęliśmy pilotażowy projekt utworzenia kanału do cyfrowej komunikacji z klientami. Nasza nowa aplikacja, Stop Shop Wallet, umożliwia klientom dostęp do specjalnych promocji ich ulubionych marek bezpośrednio na telefonach. Oczywiście, to cyfrowe narzędzie sprzedaży i marketingu jest również korzystne dla naszych najemców. Konsumenci przenieśli się do sieci i musimy się z nimi spotkać właśnie tam, gdzie przebywają – uważa Gerald Grüll z Immofinanz.

Jednak do danych potwierdzających wzrost sprzedaży internetowej i wielokanałowej zdążyliśmy się już przyzwyczaić. – Uważamy, że pandemia Covid-19 po prostu przyspieszyła trendy, które już istniały na rynku – mówi Sylvie Geuten-Carpentier z Mitiski. – Koncepcja parku handlowego ewoluowała poza tradycyjną sprzedaż w kierunku czegoś, co my nazywamy nieruchomościami typu „convenience”. Usytuowane w miejscach mniej zabudowanych obiekty oferują dziś usługi restauracyjne, rekreacyjne, fitness i medyczne, mają także apteki, punkty odbioru typu „click and collect” i stacje ładowania samochodów elektrycznych, ponadto zaspokajają wiele innych potrzeb konsumenckich – wylicza ekspertka. I znowu, gdy Piotr Kaszyński z Cresy przekonuje, że centra handlowe średniej wielkości podupadły, brzmi to znajomo – nie inaczej było w zeszłym roku. – Możemy wyróżnić dwa rodzaje konsumentów: osoby, które chcą kupować lokalnie, oraz klientów zainteresowanych korzystaniem z pełnej oferty większych centrów handlowych. Stracić na tym podziale mogą właściciele centrów handlowych średniej wielkości. Zwycięsko z pandemii wyjdą dobre parki handlowe oraz duże centra handlowe o dominującej pozycji na rynku – podsumowuje Piotr Kaszyński.