Wasze dzieci śpią na pieniądzach

Pandemia pokrzyżowała szyki także drobnym inwestorom liczącym na szybkie zwroty z najmu mieszkań – ceny zakupu wzrosły, a czynsze spadły. – Jeszcze przed wybuchem pandemii coraz większym zainteresowaniem cieszyły się inwestycje w lokale usługowe na wynajem, oferujące czasami nawet dwukrotnie wyższe stopy zwrotu niż wynajem mieszkań – wyjaśnia Jacek Kałużny, dyrektor w dziale mieszkaniowych rynków kapitałowych firmy Savills. Ekspert dodaje, że właściciele takich lokali chętnie wynajmowali je firmom z branży gastronomicznej, medycznej czy beauty, ale także podmiotom prowadzącym placówki oświatowe. – Głównie były to prywatne żłobki i przedszkola, a także małe, wyspecjalizowane szkoły – wymienia dyrektor z Savillsa. Tymczasem interesującą, choć mało jeszcze popularną na polskim rynku alternatywą może być inwestowanie lub współinwestowanie w duże, publiczne placówki oświatowe. Nie jest to w Polsce zjawisko nowe, ale dotychczas miało charakter raczej niszowy.

Baby boom

Potrzeby szkolno-przedszkolne społeczeństwa w Polsce rosły w ostatnich latach w tempie astronomicznym, za którym wiele samorządów zwyczajnie nie nadążało. Według danych GUS, w latach 2011-2020 liczba wszystkich formalnie zarejestrowanych placówek wychowania przedszkolnego wzrosła o prawie 17 proc. (do 22,3 tys.), zaś ujęta w tym wskaźniku liczba przedszkoli gminnych – o ponad 46 proc. Z kolei liczba dzieci uczęszczających do przedszkoli w tym okresie wzrosła o 38 proc. – do prawie 1 mln 128 tys. Z danych GUS wynika też, że środki z budżetów jednostek samorządu terytorialnego na oświatę i wychowanie wyniosły w 2020 roku 82 mld zł, podczas gdy jeszcze w 2011 roku nie przekraczały 60 mld zł. – Jeżeli ten trend utrzyma się, to w przyszłości możemy spodziewać się nowych możliwości inwestycyjnych na tym rynku – zapewnia ekspert Savillsa. Warto także dodać, że wysokość dotacji oświatowej na dziecko rośnie znacznie szybciej niż inflacja – w ciągu ostatnich czterech lat zwiększyła się z 700 zł do ponad 1 tys. zł. – Inwestycja w oświatę ma również tę przewagę, że nie jest podatna na wahania koniunkturalne ani tzw. bańki, które powstają w przypadku boomu na określone klasy nieruchomości. Szkoły i przedszkola powstają zawsze w precyzyjnie wybranych lokalizacjach, gwarantujących pełny nabór w okresie minimum 10-15 lat – wskazuje Mateusz Krajewski, prezes Ogólnopolskiego Operatora Oświaty.

Zarobić na oświacie

Kto może zarobić na oświacie? Na pewno duży inwestor, który zaoferuje gminie korzystne warunki budowy w zamian za pewne wpływy w przyszłości, jednak kawałek tego tortu może się dostać także inwestorom indywidualnym, którzy przystąpią do projektu jako współinwestorzy. Rozdrobniony kapitał gromadzi wspomniany Ogólnopolski Operator Oświaty, fundacja działająca na rynku oświatowym od 2001 roku. Efekty jej współpracy z samorządami pod postacią działających gminnych placówek oświatowych widać już m.in. we Wrocławiu, Gdańsku czy Łodzi, ale także w mniejszych miejscowościach, jak Czerwonak koło Poznania (szczegóły w ramce), gdzie za prywatne pieniądze wybudowano właśnie nowe przedszkole publiczne. Obok inwestorów prywatnych coraz chętniej do tego typu inwestycji swoją cegiełkę dokładają banki. – W 2012 roku uzyskaliśmy pierwsze finansowanie kredytem komercyjnym na realizację przedszkola we Wrocławiu – kredytodawcą był Santander Bank Polska, z którym współpracujemy do dzisiaj i który finansował nasze projekty oświatowe już czterokrotnie – mówi prezes Krajewski. Jak zapewnia, środki zainwestowane w realizację kolejnych szkół czy przedszkoli pozwalają inwestorom osiągnąć stabilny zysk na poziomie 6-7 proc. w skali roku przy inwestycji trwającej od 5 do 10 lat. – Nasze inwestycje nie będą idealnym rozwiązaniem dla wszystkich ze względu na próg wejścia, który wynosi 500 tys. zł – podaje Mateusz Krajewski. Czy prezes nie obawia się jednak, że – ze względu na ujemny przyrost naturalny w Polsce – prowadzone przez niego placówki najzwyczajniej w świecie zaczną się wyludniać, a gminy będą zmuszone je zamykać? Nasz rozmówca zapewnia, że planując inwestycję jego firma nie skupia się jedynie na aktualnych danych demograficznych dla danego miasta czy regionu. – Prowadzimy szereg analiz, obejmujących także nowe inwestycje deweloperskie w okolicy, wiek jej mieszkańców i potencjał dzietności, jak również sąsiedztwo biur i zakładów pracy. Jesteśmy w stanie określić zapotrzebowanie na dany rodzaj placówki w perspektywie długofalowej – zapewnia nasz rozmówca.

Jaki model biznesowy stosuje fundacja? W ramach projektu samorząd wnosi nieruchomość – działkę, na której zostanie zbudowana placówka oświatowa, lub budynek, który zostanie wyremontowany i zaadaptowany na potrzeby szkoły czy przedszkola. – Rolą operatora jest nie tylko remont czy budowa, ale także wyposażenie placówki zgodnie z obowiązującymi standardami oraz dokonanie wymaganych odbiorów i rejestracji. Następnie konieczne jest zrekrutowanie kadry nauczycielskiej i przeprowadzenie naboru uczniów. Po uruchomieniu placówki kompleksowo nią zarządzamy, włączając w to koordynację kwestii pracowniczych, formalnych oraz finansowych – wylicza Mateusz Krajewski.

Nie tak różowo

Czy placówka oświatowa jest przepisem na pewny zysk? Jacek Kałużny z Savillsa zastrzega, że jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach – istotne są szczegóły modelu biznesowego, w jakim prowadzona będzie inwestycja. Ważne jest m.in. to, czy projekt obejmuje jedynie inwestycję w stworzenie placówki (poprzez jej budowę lub adaptację istniejącego budynku), czy też także jej późniejsze prowadzenie, ponieważ, zdaniem eksperta, to drugie rozwiązanie wiąże się z dodatkowymi ryzykami. – W przypadku inwestycji oświatowych należy także zwracać uwagę na wymogi i ograniczenia wynikające z prawa zamówień publicznych. Ponadto inwestor indywidualny współfinansujący projekt powinien zawsze pamiętać, aby z góry określić i odpowiednio zapisać w umowie z partnerem ścieżkę wyjścia z inwestycji, ponieważ – niezależnie od atrakcyjności stopy zwrotu oraz stabilności partnera, jakim niewątpliwie jest samorząd – mówimy tutaj o nadal niszowej i niepłynnej inwestycji – przestrzega Jacek Kałużny.

Ponieważ jednak gminne placówki za prywatne środki powstają w Polsce już od lat, można prześledzić historię wybranych projektów i ocenić ich zyskowność. Marcin Wojtkowiak, wójt gminy Czerwonak, wyjaśnia, że pomysł na współpracę z kapitałem prywatnym narodził się już za kadencji poprzednika. – Zadecydowała o wszystkim potrzeba stworzenia miejsca dla kolejnych przedszkolaków, ale także kondycja finansowa gminy – przyznaje wójt. – Mieliśmy ograniczone środki, by zbudować samodzielnie przedszkole, więc poszliśmy w model biznesowy, który już się sprawdził – mieliśmy już doświadczenie z prywatnymi podmiotami przy prowadzeniu placówek oświatowych – wyjaśnia Marcin Wojtkowiak i dodaje: – Teraz szukaliśmy partnera, który zainwestuje w zamian za naszą gwarancję, że będzie mógł prowadzić tę placówkę na zasadach przedszkola publicznego. W ramach gminnego wkładu w inwestycję przekazaliśmy Ogólnopolskiemu Operatorowi Oświaty grunt w użytkowanie wieczyste. Utrzymanie przedszkola kosztuje nas tyle samo co w przypadku tradycyjnego przedszkola gminnego, różnica polegała na tym, że nie musieliśmy organizować środków na budowę – podkreśla Marcin Wojtkowiak.

***

Przedszkole Rubi w Czerwonaku w liczbach:

1 mln zł – kapitał wniesiony przez fundację

2,5 mln zł – kredyt bankowy

około 3,45 mln zł – łączna kwota nakładów na inwestycję

8 proc. – zwrot z inwestycji w skali roku

Źródło: Urząd Gminy Czerwonak, Ogólnopolski Operator Oświaty