Nie przestraszy nas sztormów ryk

W sierpniu zeszłego roku wiele obostrzeń związanych z pandemią COVID zostało tymczasowo zniesionych. Polscy turyści, pozbawieni możliwości wylotu za granicę, zostali zmuszeni do uzbrojenia się w wiaderka oraz łopatki i zaplanowania wczasów nad polskim morzem. Mimo tego, że obiekty noclegowe zostały zdziesiątkowane, turystyka rozkwitła. – Niektóre hotele, szczególnie te oblegane w okresach urlopowych, pobiły rekordy zainteresowania w skali sezonu, a czasem nawet całego roku. Pojawił się ogromny wzrost zapotrzebowania na krajowy wypoczynek, będący pochodną trendu widocznego już w ostatnich pięciu latach przed pandemią – zaznacza Jacek Tokarski, dyrektor operacyjny Hotel Professionals. Ta kombinacja boomu i kryzysu sprawia, że musimy zadać sobie pytanie, w jakiej właściwie kondycji znajduje się branża hotelowa na polskim wybrzeżu.

Dotacje kołem ratunkowym

Osobą, która miała bezpośrednią styczność ze skomplikowaną sytuacją panującą przez ostatni rok w branży, jest Marcin Dumania, CEO Sun & Snow. To w gruncie rzeczy dwie firmy: jedna deweloperska, sprzedająca wakacyjne apartamenty jako nieruchomości inwestycyjne, druga zaś wynajmująca je w imieniu właścicieli. Marcin Dumania nie obawia się przyznać, że ostatni rok nie należał do łatwych. – Finansowo było ciężko, ale dostaliśmy pewną pomoc od rządu i przetrwaliśmy. Zeszłoroczny marzec, kwiecień i maj były szczególnie trudne. Nie sprzedawaliśmy wielu apartamentów, ale w czerwcu wskaźniki wzrosły dziesięciokrotnie. Kupowano dziesięć razy więcej lokali w skali miesiąca niż przed pandemią. To ogromna różnica. Wydaje mi się, że wielu ludzi zaczęło zdawać sobie sprawę, że warto mieć miejsce, do którego można się udać w przypadku kolejnego lockdownu. Siedząc w domach, zostaliśmy skonfrontowani z potrzebą ucieczki, a hotele nie okazały się tym razem dobrym schronieniem, w przeciwieństwie do własnych nieruchomości – uważa ekspert. Do dziś sprzedaż w Sun & Snow utrzymuje się na poziomie wyższym niż przed pandemią, chociaż spadła dość znacznie w stosunku do rekordowych wartości. – Popyt zdecydowanie się zmniejszył, ale pozostaje wyższy niż przed epidemią Covid – wyjaśnia Marcin Dumania.

Wiele biznesów – nie tylko w branży wypoczynkowej – skorzystało z rządowych dotacji, aby przetrwać ten trudny finansowo okres spowodowany kolejnymi lockdownami. Łukasz Bondyra, senior hospitality advisor w Cushman & Wakefield, może dać nam pewien obraz skali tych subsydiów: – Z tego co wiemy, rząd ma zamiar wydać około 300 mln euro na odbudowę sektora turystycznego – mówi ekspert, który nie ma wątpliwości, że dotacje uratowały branżę. – Wszyscy spodziewaliśmy się łańcuchów niewypłacalności i poważnych problemów na rynku hotelarskim, tymczasem w Polsce i w regionie Europy Środkowo-Wschodniej nie ma jeszcze takich oznak. Wynika to częściowo z pomocy rządu, ale także z niskiego poziomu dźwigni finansowej oraz przychylności kredytodawców. Wraz z ponownym otwarciem hoteli, zmniejszeniem subwencji i rosnącymi trudnościami ze znalezieniem pracowników na rynku może się pojawić nieco więcej napięć. Zgromadzono jednak na tyle dużo kapitału przy niewielkich możliwościach rynku, że w większości przypadków będzie się dało uniknąć sytuacji upadłościowych, szczególnie gdy aktywa będą odpowiednio zdywersyfikowane – uważa Łukasz Bondyra.

Utrzymać kurs

Pandemia okazała się zatem i łaską, i przekleństwem. Pierwsza inwestycja w Polsce zdecydowanie była szaloną przejażdżką dla belgijskiego dewelopera i inwestora Fenixco. Pinea to trzy połączone ze sobą budynki tuż przy plaży w nadmorskim Pobierowie. W skład kompleksu wchodzi condohotel, standardowy hotel pod szyldem Hilton Garden Inn oraz 175 apartamentów wakacyjnych. Znalazło się nawet miejsce na basen na dachu. Całość zaprojektował Chapman Taylor. Pandemia wybuchła, gdy ledwo rozpoczęto budowę. Bez względu na okoliczności, prace były kontynuowane. – Projekt idzie do przodu zgodnie z harmonogramem, który został określony na samym początku. Dzięki wysiłkom ekipy generalnego wykonawcy – Strabag Polska – zdołaliśmy uniknąć opóźnień, mimo trudności związanych z pandemią COVID-19. Pierwszy etap prac zostanie zakończony już tego lata – zapewnia Joanna Drążkiewicz, szefowa sprzedaży w Pinea Resort & Apartments. Co dziwne, i tutaj sytuacja epidemiologiczna wydaje się działać na korzyść sprzedaży. – Od początku pandemii zanotowaliśmy łagodny wzrost popytu zarówno na apartamenty mające być inwestycją, jak i drugim domem. Wierzymy, że ten trend jest spowodowany faktem, że nieruchomości są uważane za jedną z najpewniejszych form lokowania kapitału. Ważną rolę odgrywa też pragnienie posiadania bezpiecznej przystani, a nawet azylu z dala od zatłoczonych miast. Intymność i piękno tej lokalizacji z pewnością bardzo nam tu pomagają – uważa Joanna Drążkiewicz.

Osiem procent wątpliwości

Nie możemy jednak udawać, że oczywistego problemu nie ma. Przed wybuchem pandemii w sieci roiło się od ofert gwarantowanego 8-procentowego zwrotu z inwestycji (często w okresie pięciu lat) dla potencjalnych kupców domków letniskowych czy mieszkań na wynajem. To jasne, że teraz rynek wygląda zupełnie inaczej. – Oferowaliśmy takie zwroty, ale bardzo, bardzo dawno temu, gdy ceny apartamentów były relatywnie niższe w porównaniu z zachodnim rynkiem. Obecnie nie możemy sobie pozwolić na tego typu deklaracje. Około 95 proc. mieszkań ma standardowe umowy najmu, które dzielą przychody w ten sposób, że około 70 proc. trafia do właściciela, a 30 proc. do firmy wynajmującej – podaje Marcin Dumania. Szef Sun & Snow uważa, że takie gwarancje nie były nigdy dobrym pomysłem. – Byłem przeciwny tego typu rozwiązaniom już na długo przed pandemią, choć wydaje mi się, że większość condohoteli w Polsce oferowało zwroty na poziomie 8 proc. – mówi Marcin Dumania. Podobnie na Jacku Tokarskim wartość ta nie robi większego wrażenia. – Gwarantowany zwrot ośmiu procent to bardziej slogan reklamowy. Istnieje jednak wiele dobrych projektów condo, które oferują stały czynsz, co w ostatecznym rozrachunku, po pewnych odliczeniach, może zapewnić całkiem rozsądny zwrot. Podczas lockdownu większość operatorów nie była w stanie płacić stałego czynszu za lokale, które stały nieużywane. W wielu przypadkach oferowali oni wówczas zmienny czynsz uzależniony od obrotów, albo czasowo obniżali go, albo zrzekali się całkowicie. Tym, którzy przeszli na czynsz od obrotu w 2020 roku, prawdopodobnie się poszczęściło, ponieważ ich zyski przekroczyły opłaty stałe. Indywidualni nabywcy nowych mieszkań nadal oczekują stałej kwoty wynajmu, ale być może nadszedł czas, aby uelastycznić ten model i wprowadzić stały niski czynsz z premiami od obrotu lub oparty wyłącznie na obrocie. Istnieją renomowani deweloperzy, którzy oferują tego typu umowy, dzięki czemu udaje im się rozwijać i sprzedawać swoje projekty dość szybko – zapewnia dyrektor Hotel Professionals.

Według Cushman & Wakefield, gwarantowane zwroty nie były zwykle tak wysokie, jak deklarowano. – Oferowano je na poziomie od 4,5 do 9 proc., czasem więcej, co z zasady jest bardzo ryzykowne dla deweloperów. Z drugiej strony trzeba pamiętać, że rzeczywiste stopy zwrotu zawsze różnią się od tych założonych. Aby obliczyć finalną ich wysokość, trzeba odjąć wszelkie koszty związane z własnością, zarządzaniem, utrzymaniem i użytkowaniem. Podczas pandemii deweloperzy byli zmuszeni do obniżenia gwarantowanej stopy zwrotu, renegocjując umowy z właścicielami indywidualnymi – opowiada Łukasz Bondyra i dodaje: – Wysokie i pewne zwroty są nietrwałe w czasie. W silnej gospodarce można bezpiecznie założyć, że będą one generowane przez turystów i przewyższą koszty operacyjne. Jednak gdy rynek jest niestabilny, w realizacji uzgodnionej odpłaty pojawia się pewna trudność. Sprzedający wiele ryzykują deklarując zwrot, zaś kupujący muszą poważnie rozważyć, czy gwarant jest na tyle silny, by mu zaufać. W niektórych przypadkach może to być bardzo dobra decyzja – przekonuje Łukasz Bondyra.

Patrząc na horyzont

Eksperta z Cushmana spytaliśmy, jak szybko branża się odbuduje. – Potrzebowałbym pewnie szklanej kuli, by na to odpowiedzieć – zastrzega Łukasz Bondyra, ale nie unika całkowicie odpowiedzi: – Wyraźnie widzimy, że popyt jest bardzo duży, zwłaszcza w kurortach. Miejsca dobrze zlokalizowane i skomunikowane odbudują się jako pierwsze. Polskie wybrzeże jest świetnie przygotowane, by szybko odbić się od dna i nie zdziwiłbym się widząc odrodzenie silnego lokalnego popytu i lepsze wyniki w kluczowych miejscowościach o ugruntowanej pozycji. Obecne obostrzenia pozwalają hotelom na bukowanie do 50 proc. całkowitej liczby pokoi, ale z nieoficjalnych źródeł wiemy, że ów limit wzrośnie do 75 proc. – zdradza nasz rozmówca. Ekspert z Hotel Professionals również ufnie patrzy w przyszłość: – Kurorty nadbałtyckie – choć znacznie ucierpiały z powodu kolejnych lockdownów – należały do tych lokalizacji, które dość szybko odrobiły straty i w tym roku mogą być w stanie wygenerować dodatni NOI. Jednak jeśli chodzi o zwrot z inwestycji czy swobodny cash flow po obsłudze zadłużenia, osiągnięcie progu rentowności w roku 2021 będzie dużym sukcesem. Należy też pamiętać, że w hotelach nadal dozwolone jest jedynie 75 proc. obłożenia, choć z wieloma wyjątkami. No i – praktycznie rzecz biorąc – po 4-5 miesiącach całkowitego zamknięcia branża nadal nie jest w stanie działać z pełną wydajnością – wskazuje Jacek Tokarski.

Sami deweloperzy wydają się być niezwykle optymistyczni. – Obecnie mamy najniższe stopy procentowe w historii kraju, wszyscy starają się więc znaleźć alternatywne inwestycje. To był kolejny powód, dla którego zaobserwowaliśmy taki boom w trakcie pandemii – stwierdza Marcin Dumania z Sun & Snow. Dodaje, że jego firma rozpocznie wkrótce realizację dwóch kolejnych nadbałtyckich projektów. – Jeden powstanie w Ustroniu Morskim, drugi w Mielnie, start za około pół roku. Musimy dopilnować wszelkich procedur i poczekać na pozwolenia na budowę, jednak mamy nadzieję, że uda nam się zacząć prace w obu miejscach jeszcze w tym roku. Kampania sprzedażowa dotycząca Ustronia powinna ruszyć już za około dwa miesiące – zapowiada. Jeśli chodzi o projekt Pinea realizowany przez Fenixco, biznes toczy się jak zwykle: – Jesienią oddamy w ręce klientów pierwszy etap projektu – prywatne apartamenty. Korzystanie z tych lokali będzie nie tylko wolne od obostrzeń, ale stworzy też kuszącą odskocznię od codziennych niepokojów. Doświadczanie korzyści płynących z pracy zdalnej dodatkowo wzmocniło naszą potrzebę ucieczki z miasta. Jesteśmy optymistami i niezależnie od okoliczności mamy nadzieję na szybki koniec pandemii – deklaruje Joanna Drążkiewicz.