Najem wymyślony na nowo

Nathan North, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Pańska firma weszła na polski rynek pod koniec zeszłego roku. Od tego czasu podpisaliście szereg kontraktów z lokalnymi deweloperami. Jaka jest wasza ogólna strategia?

Stanislav Kubáček: Heimstaden jest długoterminowym właścicielem i operatorem mieszkań na wynajem – nie zamierzamy sprzedawać żadnej części naszego portfolio. Pod tym względem jesteśmy raczej korporacją niż inwestorem typu „kup i sprzedaj”. A ponieważ działamy długofalowo, opracowaliśmy własną koncepcję „Przyjaznych Domów”, która ma na celu nadanie mieszkaniom na wynajem bardziej ludzkiego charakteru. Wiąże się to z dodatkowymi usługami, takimi jak recepcja, punkty odbioru paczek, place zabaw czy wykorzystanie odnawialnych źródeł energii.

Jak duże jest teraz Heimstaden, jeśli chodzi o portfolio? I w jaki sposób je powiększaliście?

Od założenia firmy w Szwecji minęło ponad 20 lat. Teraz działamy w ośmiu krajach. Nasze europejskie portfolio zawiera ponad 114 tys. mieszkań, co czyni nas trzecim największym operatorem na kontynencie. Podkreślę raz jeszcze: nasze zasoby są długoterminowe. Nie wycofaliśmy się z żadnego rynku, na jaki zdarzyło nam się wkroczyć, i zwykle nie sprzedajemy posiadanych nieruchomości. Różnice polegają na tym, w jaki sposób pozyskaliśmy nasz produkt w poszczególnych lokalizacjach. Są np. kraje, w których analizujemy istniejące już stare budownictwo, często zrealizowane przez państwo nawet pięćdziesiąt lat wcześniej. Tego typu podejście stosujemy zazwyczaj na bardziej dojrzałych rynkach.

Dopiero niedawno zwróciliście uwagę na obszar Europy Środkowo-Wschodniej, najpierw na Czechy, gdzie obecnie macie swoją siedzibę. Czy stosujecie inne podejście do rozszerzania portfolio w naszej części świata?

Cóż, faktycznie weszliśmy do Czech w 2020 roku wraz z przejęciem od Round Hill Capital i Blackstone Tactical Opportunities portfela Residomo liczącego 42,5 tys. lokali mieszkalnych za 1,3 mld euro. Były to głównie budynki z lat 50., 60., i 70. Zwyczajnie skorzystaliśmy z możliwości, która się pojawiła. Jednak jeśli chodzi o region Europy Środkowo-Wschodniej, obecnie jesteśmy znacznie bardziej skłonni inwestować w nowe apartamenty pod klucz od lokalnych partnerów. Rynki najmu instytucjonalnego w Europie Środkowo-Wschodniej są wschodzące i bardziej specyficzne niż w innych regionach.

Ale w Polsce obraliście inną ścieżkę, zwracając się do lokalnych deweloperów...

Tak, takie było nasze podejście od wejścia na polski rynek aż do końca zeszłego roku. Zakontraktowaliśmy Eiffage za 65 mln euro na dwa warszawskie projekty, łącznie 640 mieszkań – na ul. Białostockiej na Pradze Północ oraz na służewieckiej ul. Postępu. Następnie, w styczniu, podpisaliśmy umowy na trzy kolejne budowy, także w Warszawie: 707 mieszkań od Marvipolu za 380,9 mln zł (84 mln euro). To powstające już Tower D na Grzybowskiej, Moko na ul. Bokserskiej na Służewcu, a także Studio Okęcie we Włochach. Wszystkie pięć projektów mamy zamiar ukończyć w 2022 i 2023 roku. Każdy lokal będzie w pełni wyposażony – mam tu ma myśli nie tylko łazienki i kuchnie, ale też garderoby, stoły, kanapy, oświetlenie i tak dalej.

Ostatnia transakcja z firmą Budimex Nieruchomości (obecnie Spravia) wydaje się być jeszcze bardziej dobitną deklaracją waszych intencji.

Transakcja ta była częścią przejęcia przez Crestyl i Cornerstone Partners spółki Budimex Nieruchomości. Tym razem podpisaliśmy z deweloperem umowę o wartości 1,4 mld zł (307 mln euro) na osiem projektów. Dwa z nich dotyczą Warszawy, ale pozostałe przeniosą nas poza stolicę: trzy powstaną w Krakowie, a po jednym we Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku. Łącznie, w ciągu najbliższych kilku lat ma powstać w ten sposób prawie 2,5 tys. mieszkań w 13 fazach. Mamy nadzieję, że w tym czasie nasza oferta w Polsce będzie obejmować ponad 10 tys. mieszkań. Już za pół roku nasz pierwszy warszawski projekt, Tower D, zostanie oddany do użytku i będziemy mogli rozpocząć jego wynajem.

Określił Pan rynek wynajmu instytucjonalnego w naszej części Europy jako wschodzący. Czy nie wydaje się Panu, że pewną rolę w jego postrzeganiu odgrywa zła reputacja, która wymaga „odczarowania”?

Od czasu transformacji ustrojowej rynek najmu w Polsce i w regionie Europy Środkowo-Wschodniej jest w pewien sposób napiętnowany. Większość lokali na wynajem, nawet dekady po upadku muru berlińskiego, była wybudowana przez państwo, zatem była tania i niskiej jakości. Kolejnym powodem, dla którego w Polsce generalnie nie szukamy możliwości zakupu istniejących nieruchomości, jest fakt, że wraz ze stopniową prywatyzacją mieszkań czynszowych własność stała się bardzo rozdrobniona. Od tego czasu rynek zdominowali prywatni właściciele – matki i ojcowie, traktujący wynajem jako dodatkową działalność. Ale to oznaczało brak pewnej kultury związanej z wychodzeniem naprzeciw lokatorom – najemcy często sami musieli płacić za naprawy i remonty nieruchomości. A ponieważ na rynku dominują indywidualni właściciele, a nie instytucje, najem wiąże się z ryzykiem – nigdy nie wiadomo, czy jutro nie dostaniemy wypowiedzenia, albo czy czynsz nagle nie wzrośnie. Takie rzeczy przytrafiały mi się, gdy za młodu mieszkałem w Pradze, wiem to więc z własnego doświadczenia. Nie jest zatem zaskoczeniem, że sektor najmu miał raczej kiepską reputację w tej części świata.

Jakie są zatem główne zalety wynajmu od inwestora instytucjonalnego, a nie od indywidualnego właściciela?

Cóż, nasi najemcy mają zupełnie inne doświadczenia niż te, do których są przyzwyczajeni w przypadku indywidualnych właścicieli. Przede wszystkim możemy zapewnić im bezpieczeństwo. Nie ma groźby nagłego wyrzucenia z mieszkania, ponieważ mamy standardowe podejście do umów. Są one podpisywane na kilka lat i gwarantują brak drastycznych podwyżek czynszu. Ze względu na swoją skalę, instytucje mogą zapewnić dodatkowe usługi, takie jak konsjerż, a także rozmaite udogodnienia, jak place zabaw. Jesteśmy też w stanie wynegocjować lepsze ceny energii. W Heimstaden nazywamy nasze podejście „Przyjaznymi Domami”.

Ale czy na słabo rozwiniętym rynku PRS istnieje popyt, który uzasadniałby planowaną ekspansję?

Popyt na wynajem instytucjonalny zdecydowanie jest. Z pewnością w dużych miastach w Polsce, do których kierujemy naszą ofertę, jest wielu młodych ludzi rozpoczynających karierę zawodową, którzy nie chcą od razu kupować mieszkania. Być może na tym etapie ich na to nie stać, może nie wiedzą, czy wkrótce nie zmienią pracy i nie przeniosą się gdzieś indziej. Jesteśmy pewni, że możemy osiągnąć w Polsce to, co udało się nam w innych krajach, może tylko z mniejszą konkurencją na początkowym etapie. Jesteśmy w końcu jednym z pionierów na rynku.

Czy pandemia zmusiła was do modyfikacji dotychczasowej strategii?

Nasze plany i podejście nie zmieniły się – nadal jesteśmy długoterminowym właścicielem i operatorem. Oczywiście wszyscy mamy nadzieję, że pandemia to tylko krótki epizod w naszym życiu, ale nie można wykluczyć, że otworzyła przed nami nowe możliwości. Byliśmy w stanie je zidentyfikować, ponieważ jako międzynarodowy specjalista jesteśmy przyzwyczajeni do trzymania ręki na pulsie. Na przykład, gdy ludzie odkryli, że mogą przekształcić swoje domy w cyfrowe przestrzenie do pracy, spowodowało to wzrost popytu na naszym rynku. Być może nasi konkurenci z branży wówczas lekko wyhamowali, bardziej skupiając się na zagrożeniach i ryzyku. My tego nie zrobiliśmy. Podczas gdy oni wstrzymywali swoje plany sześć czy dziewięć miesięcy temu, my zakontraktowaliśmy 4 tys. mieszkań w Berlinie i 2,5 tys. w Polsce.

Skoro instytucjonalny PRS odniósł sukces w czasie pandemii, to czy rynek nie stanie się teraz bardziej konkurencyjny?

Obecnie sytuacja jest dynamiczna. Do końca roku nasza konkurencja na pewno będzie większa niż w ciągu ostatnich czterech miesięcy. Rynek jest postrzegany jako stabilny, dlatego też jest więcej dostępnego kapitału na mieszkania. Mieliśmy pełne ręce roboty w Polsce i Czechach chcąc stworzyć masę krytyczną. Musimy zwiększać tę skalę również w takich miastach takich jak Poznań, Wrocław czy Gdańsk, każde z nich ponad półmilionowe. Będziemy nadal w nie inwestować, budując projekty ze wszystkimi wymaganymi udogodnieniami.

Co z przyszłymi lokalizacjami waszych projektów? Czy myślicie nad podbiciem nowych rynków? I czy będziecie współpracować z tymi samymi deweloperami?

21 czerwca ogłosiliśmy naszą pierwszą umowę deweloperską „pod klucz” w Pradze. Był to kontrakt na 164 w pełni umeblowane mieszkania za ponad 45 mln euro, z lokalnym wiodącym deweloperem Finep. Mamy nadzieję, że uda nam się wspólnie z nimi zrealizować kolejne projekty w Czechach. Stale przyglądamy się starszym obiektom, które można ulepszyć, ale – jak już wspomniałem – prywatne lokale w budynkach z wieloma właścicielami są zawsze trudne do zmodernizowania i wzbogacenia o nowe usługi. Jednak nawet w Danii i Szwecji inwestujemy obecnie w nowoczesne obiekty. Nie mamy więc jednego, globalnego podejścia i możemy przyjąć dowolne z nich w zależności od tego, jakie możliwości się pojawią. Oprócz polskiego, niedawno weszliśmy również na rynek brytyjski i przyglądamy się innym. Nie oczekujcie jednak, że w najbliższym czasie wkroczymy do nowego kraju. Rozważamy Bratysławę, ale traktujemy to raczej jako rozszerzenie naszej działalności w Czechach, a nie wejście na rynek słowacki. Jeśli chodzi o Polskę, w ciągu najbliższych pięciu lat (i dłużej) będziemy kontynuować pracę z Eiffage, Marvipolem i Spravią. Banki ziemi, którymi dysponują, pozwalają im zaproponować najlepsze lokalizacje dla naszych nowych projektów. Będziemy na nich bardzo polegać i jesteśmy bardzo zadowoleni z naszej dotychczasowej współpracy.

***

Wysoki Stan najmu

Stanislav Kubáček studiował finanse i zarządzanie biznesem w The Paris Institute of Political Studies w Paryżu, wówczas zainteresowała go klasa aktywów, jaką są mieszkania na wynajem. Od 15 lat Stanislav zajmuje się inwestowaniem i administrowaniem wynajmem mieszkań w Europie i Ameryce Północnej. Znaczące doświadczenie zdobył pracując dla banków inwestycyjnych Société Générale i Goldman Sachs, ponadto przez sześć lat kierował zespołem ds. inwestycji mieszkaniowych w Round Hill Capital w Londynie, gdzie zajmował się nabywaniem i zarządzaniem portfelami mieszkaniowymi w kilku krajach Europy. To międzynarodowe doświadczenie pozwoliło mu nabyć umiejętność wczesnego rozpoznawania trendów. W 2020 roku przyjął ofertę pracy z Heimstaden i wrócił do ojczystych Czech, obecnie odpowiada za inwestycje tej firmy w Europie Środkowej i w Niemczech.