A jednak wracają!

Po pierwszym kwartale tego roku agenci mieli raczej niewesołe miny. Jak podaje Tomasz Czuba, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych i reprezentacji najemcy z JLL (na zdjęciu poniżej), odnotowano w tym okresie 162 transakcje, w tym tylko jedną powyżej 10 tys. mkw. Ponadto, większy niż zazwyczaj udział w rynku miały renegocjacje, a spadł udział nowych powierzchni. – W ostatnich latach niższe wyniki kwartalne notowaliśmy jedynie w 2009 roku, czyli w czasach globalnego kryzysu. Przykładowo, wynik 2 tys. mkw. na tak dużym rynku, jakim jest Łódź, to rezultat poniżej potencjału tego miasta – uważa Tomasz Czuba.

Osłabienie najbardziej widoczne jest właśnie na rynkach regionalnych, gdzie spadek w popycie sięga 55 proc. rok do roku. Z kolei w Warszawie popyt na biura w I kwartale spadł o 20 proc. rok do roku, co daje razem ok. 40 proc. spadku w skali kraju.

Obiecujące ożywienie

Jednak najgorsze rynek zdaje się mieć już jednak za sobą, zainteresowanie wynajmem wraca. – Od marca obserwujemy większą liczbę zapytań ofertowych, choć do połowy kwietnia – z oczywistych względów – nie było spotkań. Później, gdy zaczęliśmy wychodzić z lockdownu, ruszyła lawina viewingów, czyli klienci zaczęli oglądać powierzchnie biurowe. Od tego czasu ruch jest coraz większy – podaje Richard Aboo, chief commercial officer w firmie Immobel Poland. Sytuację podobnie ocenia Adam Ambroziak, dyrektor w dziale biurowym Cream Property Advisors, który obserwuje rosnącą liczbę rezerwacji powierzchni biurowych w Warszawie. – Coraz częściej powierzchnia, która jeszcze niedawno były dostępna, okazuje się objęta rezerwacją, gdy o nią pytam. To jest dla mnie czytelny sygnał, że powracamy do swego rodzaju normalności – deklaruje Adam Ambroziak.

Zdaniem dyrektora z Cream Property Advisors, ta część najemców, którą wcześniej wstrzymywały zawirowania związane z pandemią, dziś już zdążyła na tyle poukładać swoje sprawy, by dojrzeć do decyzji o wynajęciu biura. – Nie traktują już procesu renegocjacji czy przeprowadzki jak działania tymczasowego czy przejściowego, ale podejmują już decyzje długoterminowe – uważa Adam Ambroziak. Co było bowiem charakterystycznego dla ostatniego okresu 18 miesięcy, wielu najemców podejmowało decyzje na przeczekanie w postaci przedłużenia umów albo też starało się wykorzystać zachwianie rynku, by zoptymalizować koszty najmu, choć spora liczba firm nie odczuła szczególnie wpływu pandemii na swój wynik finansowy. – Taka optymalizacja z reguły się udawała i dochodziło do zawarcia nowego porozumienia z wynajmującym. Dziś w relacji najemca-wynajmujący równowaga zaczyna powracać i widzę, że stawki wyjściowe, a także ogólne warunki najmu, w tym zachęty finansowe, są podobne do tych sprzed pandemii – przekonuje Adam Ambroziak.

Odżywają też wyraźnie źródła popytu, które kształtowały obraz rynku przed pandemią, głównie sektor nowoczesnych usług biznesowych (BSS) – firmy z tego segmentu rozwijają swoją działalność i uruchamiają nowe oddziały w Polsce – To bardzo dobry prognostyk tego, co będzie się działo w przyszłości – przekonuje Tomasz Czuba.

Czego potrzeba?

Co jednak na pewno nie działa na korzyść deweloperów, to fakt, że procesy najmu zdają się być w okresie popandemicznym dłuższe niż zazwyczaj. Zdaniem Richarda Aboo, można z grubsza powiedzieć, że o ile wcześniej proces najmu biura trwał średnio około 6 miesięcy, to dziś zabiera on raczej 8-9 miesięcy. Dlaczego? Może to wynikać z faktu, że najemcy nie są jeszcze do końca przekonani, jak dokładnie będzie wyglądać ich tryb pracy po pandemii. – Obecnie firmy miewają większy problem ze sprecyzowaniem kryteriów, jakie powinno spełniać ich przyszłe biuro. Wydaje się, że klienci nie są do końca pewni, ile osób będzie pracowało na miejscu, ile zdalnie, a ile hybrydowo. Co zrobić, jeśli do biura wróci 20-30 proc. zespołu? Brief, jaki otrzymujemy od naszych klientów, często nie jest całkiem jednoznaczny w tym względzie, co rodzi wiele znaków zapytania. Nie wiemy na przykład, jakie jest zapotrzebowanie na powierzchnie przeznaczone do nieformalnych rozmów, ile mają zająć części wspólne czy rekreacyjne, nie wiadomo nawet, ile pojawi się biurek dla pracowników – wylicza Richard Aboo. Sytuację dodatkowo komplikuje fakt, że to właśnie nowe, atrakcyjne biuro pełni obecnie kluczową rolę w zachęcaniu pracowników do powrotu. – To jest dziś największa bolączka – jak przyciągnąć pracowników do biura, dlatego do najmu nie można podchodzić jak 10 czy 15 lat temu, gdy chodziło tylko o to, jaki będzie koszt wynajęcia metra kwadratowego. Okazuje się, że różnica w stawce czynszu rzędu 1 euro nie jest najważniejsza, istotne jest to, do czego potrzebne jest biuro. I tak zazwyczaj rachunek za najem ma mały udział w kosztach operacyjnych firmy, zdecydowanie bardziej liczy się to, co można zyskać wynajmując odpowiednie biuro – uważa Richard Aboo.

Co może pomóc najemcy? Zdaniem Richarda Aboo, dziś bardziej niż kiedykolwiek ważne w przyśpieszeniu procesu najmu i w określeniu prawdziwych potrzeb najemcy są badania z zakresu zarządzania miejscem pracy. Od czego bowiem trzeba zacząć cały ten proces zmiany biura? Od rozmowy z pracownikami i zarządem oraz od ankiet wśród pracowników. Warto zapytać np. o to, czy chcą w ogóle wracać do pracy stacjonarnej, a jeśli tak, jak wyobrażają sobie współpracę między działami w nowej rzeczywistości. Dopiero na podstawie zebranych opinii można wyciągać wnioski na temat zapotrzebowania na biuro. – W okresie po pandemii, gdy sytuacja najemców nie jest jeszcze tak oczywista, zarządzanie miejscem pracy jest ważniejsze niż kiedykolwiek – uważa Richard Aboo.

Deweloperzy dobrej myśli

Firma Immobel, która w kwietniu tego roku zawiesiła wiechę na Central Poincie – 85-metrowym biurowcu o powierzchni 19 tys. mkw. przy skrzyżowaniu ul. Świętokrzyskiej i Marszałkowskiej w Warszawie – zdaje się nie mieć obaw co do popytu na ich powierzchnię. – To obiekt na tyle różniący się od konkurencji, że nie powinno być problemów z jego wynajęciem. Budynek znajduje się na przecięciu dwóch linii metra, blisko parku, a przy tym jest jedynym wysokim budynkiem w tej okolicy, przez co doskonały widok z okien jest już nawet z 8 czy 9 piętra. Myślę, że dziś większe problemy mogą mieć starsze budynki położone w mniej korzystnych lokalizacjach – przekonuje Richard Aboo.

Spokojne o wynajem jest także Ghelamco, które w maju (czyli ponad rok od wybuchu pandemii) ukończyło swój kolejny duży wieżowiec, Warsaw Unit (obecnie w około połowie skomercjalizowany). Zdaniem Jeroena van der Toolena, szefa firmy (na zdjęciu poniżej), powodzenie w wynajmie jest efektem szybkiej reakcji na pandemię i określenie nowych potrzeb najemców.

Firma włożyła sporo wysiłku w badania dotyczące tego, jakie konkretne rozwiązania mogą pomóc w uczynieniu biur bezpieczniejszymi ze względu na pandemię. Dziś szef Ghelamco uważa, że był to bardzo dobry ruch przede wszystkim dlatego, że widać pewną ogólną zmianę postawy najemców – o ile w poprzednich latach dużo mówiło się o oszczędnościach, well-beingu czy ekologii, teraz na pierwszy plan wybija się właśnie temat bezpieczeństwa związanego z Covidem, a najemcom zależy przede wszystkim na stworzeniu w biurze środowiska, w którym pracownicy mogliby się czuć bezpieczni. Dlatego zarówno w Warsaw Hubie, jak i we wspomnianym Warsaw Unicie, Ghelamco zainstalowało wirusobójcze lampy ultrafioletowe w ciągach wentylacyjnych i zmieniło poziom wilgotności środowiska wewnątrz budynków, aby było one mniej podatne na transmisję wirusa.– Najemcy byli bardzo zadowoleni z tych rozwiązań i myślę, że dzięki temu udało nam się też przyciągnąć część nowych najemców do naszych budynków – zobaczyli oni, że zostały dobrze przygotowane, co dało im dodatkowy argument w staraniach o ponowne sprowadzenie pracowników do biur, do środowiska bezpiecznego – przekonuje Jeroen van der Toolen.

Kiedy jednak to zainteresowanie najemców znajdzie odzwierciedlenie w twardych danych rynkowych? Wielu uczestników rynku jest zdania, że wzrost liczby transakcji nastąpi w drugiej połowie roku. – Myślę, że w III-IV kwartale nastąpi duży wzrost liczby transakcji, wiele bowiem najmów, o których rozmawiamy, ma rozpocząć się w I i II kwartale przyszłego roku. Z tego względu te umowy powinny zostać zawarte najpóźniej w III kwartale – uważa Richard Aboo.

Ostrożność przede wszystkim

Relacja popytu i podaży na rynku biurowym jest jednak ściśle powiązana z sytuacją pandemiczną, co przyznają sami deweloperzy. Choć dzisiejszy poziom pustostanów na rynku warszawskim można wciąż określić jako zdrowy – 11,6 proc. w Warszawie po I kwartale (według JLL) wydaje się akceptowalne zarówno przez najemców, jak i deweloperów – kolejne lockdowny (o ile się zdarzą) ponownie (i znacznie mocniej) zachwieją całym rynkiem nieruchomości. Niestety, żaden uczestnik tego rynku nie ma na to wpływu, więc pozostaje nam jedynie uważne obserwowanie zachodzących zjawisk i ostrożne podejmowanie decyzji, zwłaszcza tych rodzących długofalowe skutki. – Myślę, że deweloperzy będą podchodzili bardziej zachowawczo do budowy nowych obiektów biurowych i bez dużego poziomu przednajmu nie będą się śpieszyć z budową. Być może w niektórych sytuacjach zdecydują się na przykład zmienić projekt biurowy w mieszkaniowy lub (w miarę zachowawczy) hybrydowy, przynajmniej tam, gdzie sytuacja planistyczna im na to pozwoli – przewiduje Adam Abroziak. Na ostrożność deweloperów biurowych wpłynąć może również zachowanie inwestorów, którzy – również w efekcie pandemii – coraz chętniej tworzą portfele z budynkami zróżnicowanymi. – Kupcy wolą poczekać, poobserwować, skupić się na czymś bardziej przewidywalnym. Chodzi im o portfel bardziej urozmaicony, z nieruchomościami o różnym przeznaczeniu i skali – zapewnia Adam Ambroziak.

My name is luka

Zarówno agencje doradcze, jak i deweloperzy, są dziś jednak przekonani, że powierzchni biurowych zacznie wkrótce brakować. – Luka podażowa pojawi się w Warszawie, bo już dzisiaj widzimy, co jest przewidziane na mapie inwestycji komercyjnych na lata 2021-2025 – uważa Adam Ambroziak. Niepokojąca może wydawać się choćby mała liczba pozwoleń na budowę projektów biurowych. – W zeszłym roku zostały wydane tylko dwa takie pozwolenia, choć rok wcześniej było ich siedem. Jeśli więc w latach 2019-2020 wydano zgody na budowę mniej niż 200 tys. mkw., to – nawet z obecnym spadkiem popytu – będziemy mieli do czynienia z niedoborem powierzchni w latach 2023-2024. Dlatego analizując dostępność powierzchni, skoncentrowaną głównie w kilku dużych projektach wierzę, że teraz jesteśmy w dołku, ale w 2022 powróci popyt. Będziemy także świadkami wzrostu czynszów w drugiej połowie 2022 roku – zapowiada Jeroen van der Toolen. Zdaniem Richarda Aboo, przewidywana luka podażowa może być też jedną z przyczyn, dla której najemcy nie będą chcieli teraz zbyt długo czekać z podejmowaniem decyzji o wynajmie powierzchni biurowych. – To także jeden z powodów, z którego może wynikać obecne ożywienie. Chcąc mieć dobrą przestrzeń w nie tak bardzo wygórowanej cenie najemcy powinni działać w sposób bardziej zdecydowany – uważa Richard Aboo. O tym, że wszystko idzie ku dobremu, przekonany jest także dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych i reprezentacji najemcy w JLL. Przy tym Tomasz Czuba nie zgadza się z poglądem, że obecna sytuacja jest nadal niepewna. – Chociaż mogą zdarzyć się kolejne lockdowny, jest mało prawdopodobne, by miały one tak duży wpływ na rynek, jak te poprzednie. Najgorsze mamy już za sobą – uważa ekspert.