Apetyt wielki jak Europa

Tomasz Cudowski: Jesteście Państwo po pierwszej transakcji w Polsce. Czy zakup butikowego biurowca z jednym najemcą to zapowiedź kierunku rozwoju MNK Partners nad Wisłą? Jakimi klasami aktywów firma jest szczególnie zainteresowana?

Małgorzata Cieślak-Belgy: Biurowiec przy Połczyńskiej w Warszawie to był faktycznie nasz pierwszy zakup, ale nie wiązałabym ściśle jego formatu z kierunkiem rozwoju MNK Partners w Polsce. Cały czas aktywnie poszukujemy atrakcyjnych aktywów, a nasza strategia jest tak zdywersyfikowana, że możemy inwestować w zasadzie w każdym segmencie rynku. Jeśli ma to być budynek typu „single tenant”, to wyłącznie z silnym najemcą, mającym dobry standing finansowy i wieloletnią umowę najmu, jak to było w przypadku warszawskiego obiektu. MNK Partners obsługuje dwa fundusze dywidendowe, ten o nazwie Polska by MNK będzie się koncentrował na Polsce, ale może inwestować także w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej.

No właśnie, biuro w Polsce ma stać się dla MNK Partners przyczółkiem ekspansji na inne kraje. Jakim jeszcze rynkom przygląda się firma?

Polska to bardzo silny i atrakcyjny rynek, więc Warszawa była naturalnym wyborem, gdy zastanawialiśmy się nad lokalizacją biura regionalnego. Zajmuję się pozyskiwaniem inwestycji w całej Europie, więc lokalizacja w Polsce jest idealna także pod tym względem – blisko zarówno do krajów regionu CEE, jak i państw nadbałtyckich czy nordyckich, którym także się przyglądamy. Naszą działalność ograniczają geograficznie jedynie uwarunkowania poszczególnych rynków. Z krajów Europy Środkowo-Wschodniej nie wykluczamy żadnego. Obecnie mamy w portfelu inwestycje w Irlandii, Portugalii i Polsce, jesteśmy w zaawansowanej fazie zamykania transakcji w Budapeszcie.

A czego można się po Was spodziewać w Polsce?

W tym roku na pewno zamkniemy tu kilka transakcji. Obecnie prowadzimy trzy procesy due diligence, dwa z nich są już mocno zaawansowane. Apetyt mamy na znacznie więcej, ale wybieramy starannie i bez pośpiechu.

Jakie są główne różnice w inwestowaniu kapitału w Polsce i w krajach Europy Zachodniej?

Generalnie rzecz biorąc, proces ten jest wszędzie bardzo podobny, jeśli chodzi o przebieg poszczególnych transakcji. Różnice są oczywiście w stopach kapitalizacji – w Europie Zachodniej są one niższe, z tego względu kraje CEE są dla nas atrakcyjne. Ponadto każdy z krajów ma charakterystyczną dla siebie ofertę rynkową, inny jest średni wiek nieruchomości, struktura popytu, a także otoczenie ekonomiczne i prawne. Niedawno analizowałam transakcję w Brukseli – podatek transferowy przy tzw. asset dealu wynosi tam ponad 12 proc., co ma ogromny wpływ na strukturę akwizycji. Polska jest pod tym względem rynkiem stosunkowo komfortowym, pracuję na nim prawie 25 lat, więc niewiele rzeczy jest w stanie mnie zaskoczyć. Pewien komfort wynika także z tego, że wielkość naszych transakcji jest ograniczona do 15-20 mln euro, więc nie konkurujemy z największymi.

Jaki wpływ na działalność MNK Partners miała pandemia? Czy na stałe zmieni realia biznesowe w Waszej branży?

Na poziomie organizacyjnym w zasadzie nie odczuliśmy skutków pandemii – cały czas intensywnie się rozwijamy, w czasie lockdownu nawet powiększyliśmy zespół o kilka osób. Jednak w ciągu ostatnich sześciu miesięcy zamknęliśmy trzy transakcje, każda w innym kraju, oglądaliśmy wiele innych obiektów, a do każdej z tych nieruchomości trzeba pojechać – właśnie te podróże kolejne lockdowny znacznie nam utrudniały. Do tego dochodziły różnice w ograniczeniach wprowadzanych w poszczególnych krajach. Jeśli chodzi o atrakcyjność poszczególnych klas aktywów, to pandemia sporo zmieniła. Trudniej jest pozyskać finansowanie np. dla obiektów handlowych czy hotelowych, nie ma za to problemu z nieruchomościami logistycznymi, które rozwój e-commerce’u uczynił gorącym produktem. Co ciekawe, podczas pandemii egzamin zdały znakomicie parki handlowe, o których jeszcze trzy lata temu na rynku inwestycyjnym mówiono z lekką pogardą, że to brzydkie kaczątka. I w pewnym sensie było to prorocze – z niezbyt urodziwych obiektów wyrosła atrakcyjna i odporna na wirusa klasa aktywów. Pandemia przyspieszyła też wiele zjawisk, które obserwowaliśmy od dawna, ale wcześniej rozwijały się one dość nieśmiało, mam na myśli hybrydowy model pracy oraz ideę „work life balance” – rok temu były to zjawiska w pewnym sensie egzotyczne, dziś są niemal powszechne. Poza tym zmieniliśmy sposób myślenia, inne sprawy stały się priorytetowe. No i zahartowaliśmy się, okrzepliśmy, staliśmy się silniejsi. Dzięki temu śmiało wracamy do biur i galerii.

A co z tegorocznymi wakacjami? Podobno rok temu niespecjalnie się Pani udały…

Ale w tym roku się udadzą! Taki przynajmniej jest plan. Zeszłego lata z bólem musieliśmy zrezygnować z podróży planowanej od dawna – wycieczki objazdowej po Francji. Chcieliśmy pokazać dzieciom nasze ukochane miejsca, choć częściowo także najmłodsi układali marszrutę tej wyprawy. Hotele wreszcie działają, samoloty latają, wszyscy zaszczepieni, więc myślami jesteśmy już na wakacjach!