Lokata na całe lata

Blisko 3,4 mln mkw. wynajęli w pierwszej połowie tego roku najemcy w sektorze magazynowym, dzięki czemu rynek odnotował kolejny rekord. Dodatkowo, jak zwraca uwagę agencja Savills, ostatnie 12 miesięcy przyniosło 6,25 mln mkw. wynajętej powierzchni, czyli po raz pierwszy przekroczono barierę 6 mln mkw. w okresie 12 miesięcy. Choć sektor magazynowy przebija kolejne sufity i ma za sobą najlepsze półrocze w historii, co lepiej zorientowani wskazują, że ten wynik to w sporej mierze efekt tak zwanego popytu odroczonego. – Przez czas pandemii znaczna większość firm zastanawiała się, co robić dalej – wynajmować czy nie, jak będzie świat wyglądał po pandemii i czy biznes odrodzi się na nowo. Nagle popyt, który został tak bardzo zaburzony w tym czasie, odżył na nowo – tłumaczy Radosław T. Krochta, prezes zarządu MLP Group. Gdy odroczony popyt zostanie zaspokojony, zapewne wyniki nie będą już tak imponujące. – Znaczny skok popytu będzie trwał tak długo, jak długo będą trwały przesilenia związane z pandemią – uważa Robert Dobrzycki, CEO Europe, Panattoni.

Początek drogi

Co zatem dalej? Otóż niezależnie od tego, jak bardzo na wynikach zaważyła pandemia, uczestnicy rynku magazynowego nie mają powodu do zmartwień. Wszystko wskazuje na to, że będziemy mieli do czynienia z może nieco mniej spektakularnym niż w pierwszej połowie 2021 roku, ale nadal bardzo silnym wzrostem przez jeszcze bardzo długi czas. Związane jest to przede wszystkim (choć nie tylko) z wciąż nie dość rozwiniętą infrastrukturą logistyczną do obsługi e-commerce. Robert Dobrzycki ocenia, że wciąż wybudowano w Polsce ledwie kilka procent tego, co trzeba będzie wybudować, by zaspokoić potrzeby rosnącego rynku. – Nawet w Niemczech budowa infrastruktury dla e-commerce jest nadal na bardzo początkowym etapie, a Polska jest wciąż sporo z tyłu w stosunku do Niemiec – uważa szef Panattoni. Oczywiście głównym motorem napędowym magazynów jest trend przekierowywania popytu z tradycyjnego retailu do e-commerce, a końca tego trendu nie widać. – Moim zdaniem to jest jego początek i ten trend będzie utrzymywać się bardzo długo – zapowiada Robert Dobrzycki.

Podobnego zdania jest Will Percival, associate w dziale inwestycji w Europie w londyńskim biurze firmy Savills, który wskazuje, że punktem przełomowym dla Wielkiej Brytanii w budowie infrastruktury e-commerce był moment, gdy udział handlu internetowego w sprzedaży detalicznej w kraju przekroczył 10,7 proc. Dlaczego agencja uznała tę akurat liczbę za ważną? Bo według niej od tego właśnie momentu zaczął się bardzo intensywny wzrost popytu na magazyny ze strony e-commerce i operatorów logistycznych. A my w Polsce jesteśmy właśnie mniej więcej w tym punkcie, od którego w Anglii nastąpił zdecydowany wzrost. Tuż przed pandemią udział e-commerce w sprzedaży detalicznej w Polsce wynosił 5,6 proc. (styczeń i luty), by w czasie lockdownu skoczyć do 11,9 proc. – Polska jest na skraju przełomu, w którym popyt ze strony firm e-commerce i operatorów zaczyna naprawdę mocno wzrastać – uważa Will Percival.

Dziś Wielka Brytania wyprzedza nas pod tym względem o kilka długości – w miesiącach lockdownu w tym kraju udział e-commerce w sprzedaży detalicznej sięgnął 36 proc. Można zatem z grubsza uznać, że rynek sprzedaży online jest na Wyspach prawie trzy razy silniej rozwinięty niż w Polsce, tym bardziej że nasze nieco ponad 10 proc. Wielka Brytania osiągnęła w latach 2012-2013. – W Polsce rynek jest ledwie w fazie niemowlęcej, gdy patrzymy z perspektywy tego, co czeka go w następnych dziesięciu latach. Intuicja mówi mi, że znajdujemy się na wczesnym etapie tego, co trzeba będzie wybudować w średnim okresie. To nie jest cykl gospodarczy, który nagle wyhamuje i się skończy, bo będziemy mieli już wystarczająco dużo magazynów w Polsce – mówi John Palmer, szef działu inwestycji przemysłowych w firmie Savills.

Nie tylko e-commerce

Jak jednak e-commerce wpływa na popyt na magazyny dzisiaj? Według szacunków firmy Savills, sprzedaż online w Polsce odpowiada obecnie za około 15-20 proc. popytu na powierzchnie magazynowe. Jeszcze wyżej szacuje ten udział agencja Axi Immo, według której w strukturze popytu w pierwszym półroczu 2021 roku e-commerce miał 23-procentowy udział. Większy popyt tworzyły jedynie firmy logistyczne, które miały łącznie 30-procentowy udział w popycie, choć trzeba zaznaczyć, że ich działalność to też w dużej mierze obsługa procesów e-handlu. Nieco za sprzedażą online uplasował się z kolei tradycyjny handel z 22-procentowym udziałem, dalej znalazła się produkcja (8,4 proc.) oraz budownictwo i wyposażenie wnętrz (5,5 proc.). W sumie spośród 15 największych transakcji w analizowanym okresie aż 11 (!) dotyczyło powierzchni przeznaczonej w zupełności lub w dużej części do obsługi sprzedaży online.

Jak jednak podkreśla John Palmer, potęga polskiego rynku magazynowego nie zaczęła się od boomu w handlu internetowym – ten sektor nieruchomości ma od dawna bardzo silne fundamenty. – Świetną cechą polskiego rynku jest to, że Polska ma prawie 40 mln mieszkańców, a jej produkt krajowy brutto nie opiera się tylko na eksporcie. Polska ma mocną konsumpcję krajową, która wciąż rośnie. Dziś Polacy mają już więcej pieniędzy i więcej wydają, co w krótkim czasie powoduje większe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe. Dlatego rozwój rynku magazynowego nie jest tylko wynikiem wzrostu sprzedaży online, ale jest spowodowany rozwojem całej gospodarki – mówi John Palmer. Na to, jak ważną rolę odgrywa atrakcyjność polskiego rynku, wskazuje także Tom Listowski, partner i dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cresa. – Obserwujemy popyt ze strony wielu sektorów i firm pochodzących z różnych krajów, np. z USA, Niemiec, Wielkiej Brytanii czy Francji. Ostatnio też widzimy, że do Polski wchodzą niektóre firmy z Europy Wschodniej, jak również z Azji, bezpośrednio lub poprzez operatorów logistycznych. Oczywiście polskie firmy także będą odgrywać istotną rolę – wylicza Tom Listowski (na zdjęciu poniżej).

Przyszłość na Wschodzie

Wzrost krajowego popytu jest kluczowy nie tylko dla rozwoju rynku magazynowego, ale też dla samego e-commerce w Polsce. O ile bowiem wiele firm e-commerce lokowało swoje magazyny wzdłuż zachodniej granicy (czego przykładem są choćby wielkie inwestycje Amazona w Świebodzinie, Kołbaskowie, Okmianach, w okolicach Wrocławia, w Poznaniu czy na Górnym Śląsku), o tyle teraz to zapotrzebowanie na magazyny zaczyna powoli przenosić się na Wschód. – Zaczynamy widzieć zmianę. Na początku rozwoju sektora e-commerce polskie magazyny obsługiwały głównie zachodnią Europę. Były to duże fulfilment centres, czyli centra kompletacji produktów przeznaczonych do wysyłki do klientów internetowych. Teraz powstają już duże budynki, które obsługują Polskę. Można też powiedzieć, że zaczyna powstawać cały ekosystem do obsługi polskiego rynku – mówi Robert Dobrzycki. Na tę sieć składają się centra kompletacji, cross-docki, które obsługują te centra, oraz sieć budynków do obsługi dostaw „ostatniej mili”, czyli mniejsze budynki zlokalizowane bliżej konsumenta. Podobnego zdania jest John Palmer. – Myślę, że kiedyś Polskę być może postrzegano jako bramę do Europy, a także miejsce, skąd można obsługiwać zapotrzebowanie ze strony e-commerce w innych krajach, ale teraz sektor jest i będzie napędzany głównie przez rynek krajowy oraz coraz częstszą realizację zamówień krajowych – zapewnia przedstawiciel Savillsa.

Zdaniem Roberta Dobrzyckiego, polski fulfilment ulokuje się na Ścianie Wschodniej. – Infrastruktura drogowa już została częściowo dociągnięta na Wschód i ze wschodniej Polski będziemy mogli dojechać do każdego zakątka kraju w jeden dzień. Dzięki temu z punktu widzenia jednodniowej dostępności do konsumenta Ściana Wschodnia jest wystarczająco dobrą lokalizacją, natomiast dużo lepszą pod względem dostępności siły roboczej – mówi Robert Dobrzycki. Ten jednodniowy dowóz do konsumenta jest też przyczyną, dla której dotąd centra obsługujące zachodnią Europę powstają na zachodzie, a nie w głębi Polski. – Granica dla centrów kompletacji, skąd jeszcze mogą obsługiwać Niemcy czy zachodnią Europę, przebiega dziś zapewne gdzieś między Poznaniem a Łodzią. Dalej na wschód nie można mieć jednodniowej dostępności – uważa Robert Dobrzycki. Sytuację może zmienić jednak pojawienie się samochodów autonomicznych, gdyż wówczas zwiększy się dystans, jaki samochody ciężarowe będą mogły pokonywać w jeden dzień.

E-commerce szansą dla logistyków

Na wzroście e-commerce bez wątpienia wygrywają też firmy logistyczne. Wiele firm handlujących w Internecie woli powierzyć logistykę fachowcom niż samodzielnie borykać się z problemami związanymi z obsługą sprzedaży online. – W wielu przypadkach e-commerce ma duże zapotrzebowanie na siłę roboczą i wydaje się, że firmy logistyczne radzą sobie z tym problemem lepiej. Stąd trend angażowania wyspecjalizowanych firm logistycznych, które mają często lepszą orientację, jeśli chodzi o zatrudnienie. Tak naprawdę klienci e-commerce’owi stanowią dziś dla nich jeden z filarów biznesu – mówi Robert Dobrzycki. Dobrym przykładem tego, jak duże bywają to kontrakty, jest transakcja DHL na 105 tys. mkw. pod Poznaniem – powierzchni potrzebnej firmie do obsługi Zalando. Zauważalnym trendem jest też sam wzrost wielkości budynków. – Budynki e-commerce’owe, szczególnie dla dużych graczy, są dziś dużo większe niż to historycznie bywało. Budynki 100-tysięczne absolutnie nie są dziś rzadkością – wskazuje szef Panattoni.

Dziś coraz więcej najemców wyraźnie stawia też na zielone budownictwo, zgodnie z realizowaną przez siebie polityką w zakresie środowiska, społecznej odpowiedzialności i ładu korporacyjnego, czyli ESG. – Wiele uwagi poświęca się obecnie wdrażaniu ekologicznych rozwiązań w celu ograniczenia śladu węglowego, a także zużycia mediów, jak pompy ciepła, instalacje fotowoltaiczne i odzyskiwania wody oraz ulepszenia izolacji termicznej – wymienia Tom Listowski z Cresy. Ta polityka najemców wpływa w dwojaki sposób na inwestycje w sektorze magazynowym: z jednej strony generuje popyt na nowe powierzchnie, z drugiej zmusza właścicieli do inwestycji w modernizację obiektów już wybudowanych. – Nasze parki modernizujemy, przeznaczamy na nie duży capex, aby faktycznie spełniały wysokie standardy. Zmieniamy doki, wentylacje, sposób ogrzewania, montujemy panele fotowoltaiczne. To bardzo ważne, bo dziś nie można zostawić magazynów i powiedzieć, że takie, jakie były dotąd, wciąż będą atrakcyjne da najemców – mówi Radosław T. Krochta. Dlatego MLP opracowało program certyfikacji ekologicznej swoich starszych hal, tak aby w ciągu dwóch lat każda z nich zdobyła certyfikat BREEAM na poziomie co najmniej Good. – Warto zauważyć, że starsze obiekty często mają atut w postaci doskonałej lokalizacji – w przeszłości hale budowano znacznie bliżej centrum – podkreśla Radosław T. Krochta (na zdjęciu poniżej).

Czas ważny jak nigdy

Jednak to, co być może stało się ostatnio najbardziej zauważalne w zachowaniu najemców e-commerce’owych, to fakt, że wielu z nich działa pod silną presją czasu. – Dziś klienci chcą powierzchni „na już”. Szybkość, skuteczność realizacji inwestycji i elastyczność stały się dla nich najważniejszymi czynnikami. Musimy być gotowi z nieruchomościami i pozwoleniami, żeby jak najszybciej wystartować z budową – przekonuje Robert Dobrzycki. Dziś częściej też firmy oczekują elastyczności od dewelopera – umożliwienia ekspansji w przyszłości (czyli w razie potrzeby dostarczenia dodatkowej powierzchni), a także budowania obiektów według ich standardów i specyfikacji. – Chcą też często mieć możliwość modyfikowania projektu nawet w trakcie budowy, co jest olbrzymią wartością, bo ich biznes tak szybko się zmienia, że ich potrzeby ciągle ewoluują. To jest dodatkowe wyzwanie dla dewelopera – uważa Robert Dobrzycki. Szybkość działania zależy też od siły samego dewelopera. Większym nierzadko jest łatwiej działać i wpływać na firmy wykonawcze dzięki większej sile przebicia. – Liczy się atrakcyjność dewelopera dla generalnych wykonawców, szczególnie w czasie, gdy mamy problem z siłą roboczą i materiałami. Taki deweloper ma większy wachlarz możliwości i jest w stanie efektywniej zarządzać procesem deweloperskim, bo ma lepszy wpływ na dostawców. To gwarantuje terminowość dostaw i kolejnych etapów realizacji projektu. Szczególną rolę odgrywa też doświadczenie wykonawcy i zdolność do szybkiego sfinansowania obiektu – wylicza Robert Dobrzycki.

To, że liczy się czas, potwierdza też Radosław T. Krochta. – Wydaje się, że na tę chwilę będziemy budowali więcej na zasadach spekulacyjnych niż przednajmu. To coś, czego nie robiliśmy przez ostatnich kilka lat, ale obecnie jest stosunkowo duży popyt na powierzchnię ad hoc. Wcześniej te procesy były bardziej planowane, dziś najemcy przychodzą i chcą powierzchni na już – mówi Radosław T. Krochta. Szef MLP Group sądzi jednak, że to nie jest trend stały. – Zjawisko to związane jest z zakłóceniami spowodowanymi pandemią i właśnie z odłożeniem popytu – przypomina Radosław T. Krochta.

Niewątpliwie jednak firmy e-commerce będą dalej dążyły do przyśpieszenia i skrócenia procesów logistycznych. Czas i jakość obsługi klienta to główne pole, na którym toczy się konkurencja w tym sektorze, i można być pewnym, że w tej konkurencji sprzedawcy nigdy nie przestaną się ścigać. – Trudno powiedzieć, co dokładnie się zmieni w tej kwestii, ale cokolwiek to będzie, zapewne nie pozostanie też bez wpływu na specyfikację budynków – mówi Robert Dobrzycki. Również lokalizacje będą miały coraz większe znaczenie. – Już dziś wiadomo, że jeśli deweloper ma dobry grunt, to ma 60-70 proc. szans na wygranie projektu – mówi Radosław T. Krochta.

Wraz z budową kolejnych magazynów dostępność działek pod budowę siłą rzeczy jest coraz mniejsza. – W ostatnich latach pomagała nam rozbudowa infrastruktury drogowej, która sprawiała, że tereny wcześniej mało atrakcyjne nagle mogły być wykorzystane pod projekty magazynowe. Jeśli jednak ten popyt w dalszym ciągu będzie tak wysoki, może nastąpić problem podażowy, już widoczny na zachodzie Europy – mówi Robert Dobrzycki. Czy jednak jest to problem na tyle poważny, by mógł przeszkodzić deweloperom w zaspokojeniu wciąż rosnącego popytu na magazyny? Wydaje się, że nie. Obecnie w budowie w Polsce mamy ponad 3,36 mln mkw. powierzchni magazynowej (to kolejny rekord polskiego rynku magazynowego!) i w istocie nie widać większych przeszkód, które mogłyby wciąż rozwijającemu się rynkowi zaszkodzić.