Rodzina (niekoniecznie) na swoim

Deweloperzy w Polsce są niezwykle aktywni i w trzech pierwszych kwartałach 2021 r. rozpoczęli budowę 128 tys. mieszkań na sprzedaż lub wynajem. Jest to o 36 proc. więcej niż w tym samym okresie 2020 roku i więcej niż we wszystkich trzech kwartałach każdego roku, aż do rekordowego 2018. Rekord roku 2018 na pewno zostanie pobity, biorąc pod uwagę liczbę uzyskanych przez deweloperów pozwoleń na budowę, która to zwiększyła się o 37 proc. w porównaniu z trzema kwartałami roku 2020.

Niemniej jednak na rynku istnieje również element niepewności w postaci rosnących kosztów materiałów budowlanych i potencjalnych problemów z łańcuchami dostaw, które mogą przełożyć się na problemy na rynku budowlanym. Ryzykiem jest także wysoka inflacja, która może doprowadzić do niewypłacalności firm wykonawczych. Biorąc pod uwagę rekordy w liczbie uzyskiwanych pozwoleń na budowę oraz liczbie rozpoczętych budów, z pewnością kolejne rekordy czekają nas także w wolumenie mieszkań oddanych do użytkowania już w najbliższych kwartałach i latach.

Czy wystarczy mieszkań?

Wysoka podaż nadal nie jest w stanie zaspokoić apetytu inwestycyjnego nabywców. Liczba mieszkań na sprzedaż na rynku pierwotnym niepokojąco się kurczy do rekordowo niskich poziomów. W najbliższych miesiącach będziemy mogli obserwować, czy rosnące stopy procentowe wyhamują popyt kupujących na kredyt, jednakże – z uwagi na wysoką inflację – mogą nie powstrzymać apetytu nabywców inwestycyjnych.

Za rekordowy popyt odpowiadają indywidualni nabywcy mieszkań – zarówno kredytobiorcy, jak i inwestujący w mieszkania. Szacuje się, że nawet do 30 proc. mieszkań jest obecnie kupowanych inwestycyjnie. Inwestorzy najczęściej uciekają z oszczędnościami przed rosnącą inflacją i brakiem atrakcyjnych i pewnych innych form lokowania swojego kapitału. W ciągu roku Polacy wycofali z lokat 100 mld zł – w lutym 2020 roku, tuż przed wprowadzeniem ograniczeń związanych z Covid-19, przechowywaliśmy w bankach łącznie 294 mld zł, rok później ta kwota stopniała do 194 mld zł, natomiast w czerwcu tego roku – do 172 mld zł. Zmieniła się po części struktura nabywców – inwestorów. Można zauważyć, że zniknęła znaczna część tzw. fliperów i inwestujących w mieszkania na rynku najmu krótkoterminowego, natomiast zastąpili ją inwestorzy szukający przede wszystkim długoterminowej lokaty kapitału.

Przez ostatnie lata kredytobiorcy korzystali przede wszystkim z bardzo tanich kredytów, a stosunkowo stabilna sytuacja na rynku pracy oraz rosnące wynagrodzenia (szczególnie w największych miastach) zawsze mają duży wpływ na decyzje zakupowe Polaków. Na przykład w Warszawie w latach 2004-2020 według GUS zanotowano wzrost wynagrodzeń o 106 proc. – średnio z 3 465 zł do 7 147 zł miesięcznie brutto, a w całej Polsce – z 2 409 zł do 5 523 zł.

Dodatkowym czynnikiem, który wpływa na decyzje zakupowe obu grup nabywców, jest szybki wzrost cen mieszkań oraz kurcząca się oferta na rynku pierwotnym. Czyli jeśli nie kupimy dziś, jutro będzie drożej. Wszystkie te czynniki sprawiają, że pomimo rosnących cen na rynku nieruchomości, mieszkania sprzedają się jak ciepłe bułeczki. Mamy też rekordowo niską liczbę gotowych lokali, gdyż wiele projektów wyprzedaje się na etapie budowy. Nawet duzi deweloperzy nie mają obecnie w ofercie ani jednego ukończonego mieszkania.

Rosnący rynek PRS

Rynek najmu w Polsce odbudowuje się – czynsze powoli (ale w trendzie wzrostowym) odbijają po dużym spadku spowodowanym przez pandemię. Jest to spowodowane wzrostem popytu – zarówno ze strony studentów, którzy wrócili na uczelnie, jak i pracowników, którzy wrócili do biur, choćby na 2-3 dni w tygodniu. Właścicielami mieszkań na wynajem w Polsce są przede wszystkim osoby indywidualne, jako że oferta podmiotów instytucjonalnych jest jeszcze bardzo ograniczona – obecnie w ich portfelach jest łącznie nieco ponad 6 tys. mieszkań, mają zatem znikomy udział w całkowitych zasobach mieszkaniowych kraju. Fundusze inwestycyjne zaanonsowały budowę 25 tys. mieszkań na wynajem w przeciągu najbliższych kilku lat, a można się spodziewać, że liczba ta jeszcze się powiększy. Miniony rok był także rekordowy pod względem transakcji w sektorze PRS, co świadczy o zainteresowaniu podmiotów naszym krajem i potencjale, jaki w nim dostrzegają.

Rozwijający się sektor PRS bardzo pozytywnie wpływa na rynek mieszkań na wynajem w Polsce. Przysłużyły się mu wszystkie fundusze inwestycyjne – zarówno rodzimy Fundusz Mieszkań na Wynajem, jak i zagraniczne podmioty, które wprowadzają swoje standardy, normalizując rynek najmu, a także – co najważniejsze – sprawiają, że najem staje się bezpieczny dla najemcy. Oprócz poczucia bezpieczeństwa dla klientów ważne są jasno ustalone zasady, spójna struktura umowy oraz tryby jej rozwiązania oraz przejrzyste zasady dotyczące remontów czy naprawy usterek.

W dobie mieszkaniowej gorączki, rosnących cen mieszkań oraz coraz wyższych kosztów kredytów, najem jawi się jako szczególnie interesująca i bezpieczna opcja, zwłaszcza że mieszkań ciągle brakuje (według różnych źródeł, może być to nawet 2 mln jednostek). Zgodnie z danymi GUS na koniec 2020 roku, na 1000 mieszkańców przypadało w Polsce jedynie około 393 mieszkania. Dodatkowo lokale te są bardzo przeludnione – średnia powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę w Polsce to jedynie niewiele ponad 29 mkw., podczas gdy średnia unijna to 42,6 mkw. Polska w tym względzie zajmuje mało chlubne piąte miejsce za Rumunią, Łotwą, Bułgarią i Chorwacją (źródło: Eurostat).

W Polsce na tle Europy dominującą formą użytkowania lokalu mieszkalnego jest własność. Rynek mieszkań na wynajem w naszym kraju jest mocno sfragmentaryzowany. Nie ma oficjalnych statystyk dotyczących liczby wynajmowanych mieszkań, poza informacją Ministerstwa Finansów dotyczącą liczby zeznań podatkowych zawierających przychody z najmu, choć dane te dotyczą jedynie liczby osób rozliczających się podatkiem zryczałtowanym, a nie liczby mieszkań samej w sobie. Na tej podstawie nie da się ustalić, czy podatnik zainwestował w kolejne mieszkania na wynajem. Ponadto dane te nie obejmują całego rynku, pomijając m.in. tych wynajmujących, którzy rozliczają się w innej formie niż podatek zryczałtowany. Zgodnie z oficjalnymi danymi Eurostatu, jedynie nieco ponad 4 proc. osób w Polsce żyje w wynajmowanych mieszkaniach.

Co z tą aktywnością?

Cushman & Wakefield przeanalizował wyniki ankiety dotyczącej preferencji najemców mieszkań, którą zamówił w profesjonalnej firmie badawczej. Ankieta ta została przeprowadzona wiosną tego roku na reprezentatywnej próbie mieszkańców sześciu największych polskich miast. W marcu i kwietniu wzięło w niej udział 3078 Polaków. Z ich odpowiedzi wynika, że mieszkanie lub dom najmuje ponad 18 proc. ankietowanych.

Szczegółowe pytania zadano 1031 ankietowanym, którzy najmują, oraz tym, którzy dopiero planują nająć mieszkanie, a także grupie niezdecydowanych, która waha się, czy w ciągu najbliższego roku mieszkanie kupić czy nająć. Spośród osób obecnie najmujących mieszkanie lub dom, 37 proc. to pary bez dzieci, po 21 proc. przypada na pary z dziećmi i singli, natomiast osoby posiadające współlokatora stanowią 13 proc., zaś 8 proc. to samotni rodzice mieszkający z jednym lub większą liczbą dzieci. Najemcy mieszkań to przede wszystkim młodzi dorośli, tzw. „young adults” i „young professionals” – ponad 56 proc. obecnych najemców to osoby, które nie przekroczyły 34 roku życia. Najemcy w tym wieku najczęściej najmują kawalerki, ale także mieszkania 3- lub 4-pokojowe i większe, co wiąże się ze współdzieleniem lokalu z innymi najemcami.

Najchętniej najmowanym mieszkaniem dla ponad połowy ankietowanych, którym zadano szczegółowe pytania, był lokal dwupokojowy o podwyższonym standardzie, z balkonem, tarasem lub ogródkiem oraz niedaleko terenów zielonych. Ponad 56 proc. respondentów z tej grupy mieszka obecnie w lokalach dwupokojowych i zdecydowana większość z nich uważa, że to mieszkanie o optymalnej dla nich wielkości. Dla 36 proc. mieszkanie, które najmują obecnie, jest za małe.

Szukając następnego lokum, respondenci zamierzają nająć przede wszystkim mieszkania dwupokojowe (42 proc.) i trzypokojowe (38 proc.). Jedynie niewielka część (6 proc.) ankietowanych chciałaby nająć jako następne mieszkanie kawalerkę.

Cena ma znaczenie

Barierą w najmie większego lokum może być niewątpliwie wysokość czynszu – dla zdecydowanej większości badanych (91 proc. respondentów) to najważniejszy czynnik przy wyborze mieszkania. W momencie przeprowadzania badania 80 proc. wszystkich najmujących i poszukujących mieszkania na najem chciało zamknąć się w kwocie 2000 zł miesięcznie za mieszkanie, nie wliczając w to opłat eksploatacyjnych oraz mediów. Oczywiście dynamicznie rosnące ceny mieszkań oraz koszty kredytów mogą nieco urealnić powyższe oczekiwania i sprawić, że najemcy będą w stanie podwyższyć swój mieszkaniowy budżet, zwłaszcza w przypadku braku możliwości zakupu własnego M.

To właśnie wysokie ceny zakupu mieszkań zostały wskazane przez blisko połowę respondentów jako przyczyna, dla której wolą nająć mieszkanie w przeciągu najbliższego roku. Natomiast blisko 30 proc. osób planujących zmianę lokum w ciągu najbliższego roku nie decyduje się na zakup lokalu z niechęci do posiadania długoterminowych zobowiązań. Można przypuszczać, że w obliczu rosnących stóp procentowych udział takich odpowiedzi dzisiaj mógłby być zdecydowanie wyższy. Można to zjawisko potraktować również w kategoriach swego rodzaju zmiany mentalności Polaków, wiążącej się ze zmianą pokoleniową. U młodszych osób zauważamy dużo większe dążenie do elastyczności i niezależności, co wiąże się z rezygnacją z posiadania czegoś na własność, zwłaszcza jeśli miałoby to oznaczać związanie się 30-letnim kredytem mieszkaniowym.

Zgodnie z naszym badaniem, poza ceną wskazywaną przez 91 proc. respondentów oraz standardem lokalu (87 proc.), dla najemców niezwykle ważna jest dobra dostępność komunikacji miejskiej (85 proc.) i lokalizacja blisko miejsca pracy czy nauki (74 proc.). Dla połowy ankietowanych atutem jest mieszkanie w centrum lub blisko centrum, natomiast jeśli weźmiemy pod uwagę sąsiedztwo, istotna jest bliskość sklepów i restauracji (dla 82 proc.), a także parków, lasów i innych terenów zielonych (78 proc.).

Jednocześnie jedynie dla 36 proc. ankietowanych istotne jest to, by w sąsiedztwie był plac zabaw, a dla 42 proc. – szkoła, przedszkole czy żłobek, co bezpośrednio wiąże się z profilem potencjalnego najemcy. Interesujące jest to, że dla ponad 60 proc. ankietowanych bardzo ważna jest zgoda właściciela na możliwość posiadania zwierzęcia. W trakcie pandemii niezwykle wzrosło zainteresowanie zarówno adopcją, jak i kupnem czworonogów, zgoda na mieszkanie ze zwierzakiem może być zatem kluczowym argumentem wyboru konkretnego lokum przez najemcę.

Najem instytucjonalny w Polsce stale się rozwija. Patrząc na liczbę planowanych do realizacji budynków na wynajem, można przypuszczać, że dopiero w najbliższych kilku latach ten segment mieszkań na wynajem na dobre zadomowi się w świadomości potencjalnych najemców. Obecnie jednak ponad połowa z ankietowanych wskazywała, że zdecydowanie woli najem od prywatnego właściciela niż od operatora instytucjonalnego.