Syndrom berliński

Niezadowolenie mieszkańców Berlina z obecnej sytuacji lokalowej jest tak wielkie, że w referendum, które odbyło się we wrześniu tego roku w tym mieście, 56 proc. głosujących (nieco ponad 1 mln mieszkańców) opowiedziało się za wywłaszczeniem dużych, instytucjonalnych posiadaczy mieszkań. Swoje nieruchomości miałyby stracić wszystkie fundusze mające ponad 3 tys. mieszkań w Berlinie, co sprawiłoby, że 240-250 tys. lokali należących do największych 12 podmiotów prywatnych przeszłoby w ręce publiczne. Jak można przeczytać na stronie ruchu obywatelskiego „Deutsche Wohnen & Co enteignen” (co znaczy: „wywłaszczyć Deutsche Wohnen”, największy fundusz mieszkań na wynajem w mieście), odszkodowania za wywłaszczenie byłyby wypłacane funduszom na poziomie znacznie niższym niż wartość rynkowa nieruchomości. Cała operacja ma być sfinansowana kredytem, jaki zaciągnie na ten cel miasto, a raty w przyszłości będą spłacane z czynszów pochodzących od berlińczyków. „Szaleństwo czynszowe w Berlinie musi wreszcie się skończyć” – można przeczytać na stronie ruchu.

Fundusze na celowniku

Samo Deutsche Wohnen, czyli właściciel około 110 tys. lokali na 1,9 mln wszystkich mieszkań w Berlinie, nie wierzy jednak, że do wywłaszczenia faktycznie dojdzie. Przemawia za tym fakt, że przeciwna pomysłowi wydaje się większość sił politycznych w berlińskim senacie (w tym partie SPD, CDU, FDP i AfD), oraz że referendum nie miało charakteru wiążącego. Przy tym obecna burmistrz Berlina Franziska Giffey z SPD, jeszcze przed objęciem funkcji, wypowiadała się zdecydowanie negatywnie o pomyśle, a niedawno wspominała też o konieczności zbadania konstytucyjności wywłaszczenia. Marko Rosteck, rzecznik prasowy Deutsche Wohnen, uważa, że władzom zależy dziś przede wszystkim na znalezieniu wspólnego rozwiązania dla wszystkich stron na rynku mieszkaniowym. – Jako Deutsche Wohnen, czyli największy właściciel mieszkań w mieście, jesteśmy gotowi do rozmów. W końcu temu wyzwaniu można sprostać tylko dzięki pracy wspólnej, a nie stając przeciwko sobie. Debata nad wywłaszczeniem kosztuje tylko pieniądze i czas. Ze względów prawnych i politycznych, nie wierzymy, żeby do wywłaszczenia faktycznie mogło dojść. Większość ekspertów się z tym zgadza – twierdzi Marko Rosteck. Podkreśla również fatalne konsekwencje, jakie wywłaszczenie mogłoby mieć na postrzeganie Berlina. – Niemcy jako lokalizacja biznesowa, a w szczególności Berlin, zniechęciłyby ogromnie do inwestycji, i to nie tylko branżę budowlaną. Ale przede wszystkim ją. Dlaczego miałbym tu budować nowe mieszkania, skoro jest niebezpieczeństwo, że zostaną znacjonalizowane? – mówi Marko Rosteck.

Co sprawiło jednak, że na tak dramatyczny krok gotowi są sami mieszkańcy Berlina? Jak informuje wymieniony wcześniej portal ruchu związanego z referendum, czynsze w Berlinie podwoiły się w ciągu ostatnich dziesięciu lat, a w tym samym okresie zarobki prawie nie wzrosły. Do tego dochodzi problem rosnących cen mieszkań – z danych berlińskiej agencji nieruchomości Guthmann wynika, że średnia cena za mkw. mieszkania w mieście w ciągu ostatniej dekady wzrosła z 1,7 tys. do 5 tys. euro. Problem rosnących czynszów jest o tyle poważny, że aż 80-85 proc. berlińczyków to najemcy mieszkań. W rękach czołowych funduszy, nad którymi zawisło widmo wywłaszczenia, jest około 16 proc. całego zasobu mieszkań w Berlinie, dalsze 42 proc. należy do innych (dużych i małych) inwestorów (w tym osób fizycznych), kolejne mniej więcej 15 proc. – do berlińczyków posiadających jedno czy dwa mieszkania, a reszta przypada na państwowe spółki (16 proc.) i spółdzielnie mieszkaniowe (10 proc.). Zdaniem zwolenników wywłaszczenia, za wzrost cen na rynku najbardziej odpowiadają właśnie te największe fundusze mieszkaniowe, które dopuszczają się nieuzasadnionego podnoszenia czynszów.

Problem podaży

Jednak zdaniem Marka Rostecka, przyczyny rosnących cen w mieście nie są związane z działalnością funduszy, na których skupia się dziś uwaga berlińczyków. To przede wszystkim potężny brak mieszkań w stolicy. – Gdy wystawiamy w Internecie dostępne mieszkanie do wynajęcia, mamy 100 lub więcej chętnych po dwóch-trzech godzinach – mówi Marko Rosteck. – Przyczyną rosnących cen jest gwałtowny napływ ludności do terenów metropolitalnych i do atrakcyjnych miast – chce tam mieszkać coraz więcej ludzi i popyt jest wysoki od lat. Podaż natomiast nie nadąża, a z tego powodu rosną ceny – wyjaśnia Marko Rosteck.

Obecnie niedobór mieszkań w Berlinie, szacowany na kilkaset tysięcy jednostek, jest wynikiem wieloletniej słabej podaży połączonej z olbrzymim wzrostem zapotrzebowania. Na przykład, według Polskiego Związku Firm Deweloperskich, w czteromilionowym Berlinie w 2020 roku oddano do użytkowania jedynie 14,5 tys. mieszkań, podczas gdy w dwumilionowej Warszawie w tym samym roku oddano ich 23,5 tys. To znaczące, zważywszy również na to, że do Berlina przybywa rokrocznie 40-60 tys. nowych mieszkańców.

Problem podaży nie jest jednak prosty do rozwiązania. – W Berlinie nie ma w ogóle wolnych parceli, na których można budować, a jeśli są, to kosmicznie drogie – tłumaczy sytuację Waldemar Wasiluk, wiceprezes polskiej spółki Victoria Dom, która od 2016 realizuje także inwestycje w Berlinie. W rezultacie rozwijają się tereny podmiejskie w okalającej Berlin Brandenburgii. W samym mieście możliwości są już jednak bardzo ograniczone. – Problem z dostępnością gruntów, niekorzystne dla inwestorów prawa zabudowy plus bardzo przewlekłe procedury administracyjne to główne problemy, z jakimi mierzy się tam dzisiaj ten sektor – wylicza Waldemar Wasiluk.

Fundusze podbijają Warszawę

Chociaż w Polsce udział funduszy w rynku mieszkań jest niewielki, ich obecność zdążyła wzbudzić niepokój. Na początku listopada Polski Związek Firm Deweloperskich uznał za stosowne rozesłać do prasy informację prostującą „błędne przekonania, że za obecny wzrost cen mieszkań w Warszawie odpowiadają fundusze inwestycyjne”. Przypomniał przy tym, że „udział PRS w całym zasobie najmu w Polsce wynosi około 0,5 proc. [7 tys. mieszkań – przyp. red.], a w Warszawie udział funduszy PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych to 2,5 promila [2,5 tys. mieszkań – przyp. red.]”. Choć skala działalności funduszy jest na razie niewielka i nikt nie twierdzi inaczej, to obawy budzi ich nieunikniona przyszła ekspansja. Według tegorocznego raportu Think Co., w przygotowaniu (lub budowie) jest bowiem kolejnych 25 tys. mieszkań, a w długoterminowych planach – następnych 60 tys. Możemy się więc spodziewać, że zasób lokali na wynajem w zasobach podmiotów instytucjonalnych wzrośnie w ciągu najbliższych 5-7 lat aż… dwunastokrotnie, czyli osiągnie liczbę około 90 tys. do 2028 roku. Przy tym należy wziąć pod uwagę, że liczby te odnoszą się wyłącznie do ogłoszonych już planów inwestorskich i nie biorą pod uwagę choćby działalności nowych podmiotów, które zapewne się jeszcze na tym rynku pojawią.

Zdaniem Michała Sapoty, prezesa zarządu firmy HRE Investments, napływ z zagranicy na rynek PRS nowego kapitału inwestorskiego o niemal nieograniczonych zasobach finansowych musi napędzić popyt na mieszkania i wygenerować dalszy wzrost cen. Inwestorzy instytucjonalni często biorą pod uwagę zysk długoterminowy – nawet z perspektywą 30-40-letnią – i to nie tylko z najmu, ale i przewidywanego wzrostu cen nieruchomości. – Po prostu stać ich na to, by zapłacić za nieruchomość więcej niż są w stanie wydać inwestorzy indywidualni – wskazuje Michał Sapota.

Już za drogie dla niektórych

A inwestycje w mieszkania (na razie realizowane raczej przez inwestorów prywatnych niż przez fundusze) już windują ceny. Galopujące stawki za mkw. mogą zaś spowodować, że coraz większej grupy Polaków nie będzie stać na własne M. – Od około dwóch lat obserwujemy znaczący wzrost aktywności inwestorów indywidualnych oraz funduszy budujących portfele mieszkań na wynajem. Wydaje się, że coraz większa liczba mieszkań na wynajem w ofercie spowoduje spadek stawek najmu, a równocześnie wzrost cen sprzedaży przyczyni się do wykluczenia części potencjalnych nabywców z rynku. Co za tym idzie, zmienią się proporcje liczby mieszkań posiadanych na własność w porównaniu z liczbą mieszkań wynajmowanych. Zmniejszy się liczba osób mieszkających we własnym mieszkaniu na rzecz takich, których nie będzie stać na zakup i zostaną zmuszone do wynajmowania lokali – tłumaczy Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w warszawskiej firmie deweloperskiej Eco Classic, w niedawnej ankiecie przygotowanej przez serwis ogłoszeniowy Dompress.pl.

O rosnących cenach wykluczających z rynku część potencjalnych nabywców informował też w tym roku raport JLL „Stan obecny i zagrożenia rozwoju budownictwa w Warszawie”, przygotowany na zamówienie Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Wynika z niego, że w latach 2023-2024 wzrost cen mieszkań w Warszawie sięgnie kilkudziesięciu procent w stosunku do poziomu z roku 2020 i będzie dużo szybszy niż prognozowany wzrost wynagrodzeń. Dlaczego? Otóż raport informuje nie tylko o tym, że podaż w Warszawie nie nadąża już za popytem, ale że pogorszają się dalsze perspektywy dla rynku, spadła bowiem liczba wydawanych pozwoleń na budowę. Autorzy podkreślają, że pod tym względem Warszawa wypada najgorzej spośród sześciu głównych rynków w Polsce. „O ile już wyniki z 2020 roku dawały podstawę do niepokoju, to rezultaty pierwszego kwartału 2021 roku można określić jako zapaść”, piszą autorzy raportu. Opracowanie stwierdza również, że liczne patologie rynkowe, takie jak aktywność spekulantów na rynku warszawskim, będą się pogłębiać w następnych latach. Jest to zapowiedź o tyle zrozumiała, że przewaga popytu nad podażą (tak dobrze znana z czasów PRL) sprzyja wszelkim patologiom i spekulacji – niezależnie od tego, czy została wywołana czynnikami obiektywnymi (brak gruntów) czy nieco sztucznymi (biurokracja). Sytuacja, w której opłacalność inwestycji jest zapewniona już przez sam ciągły wzrost cen produktu, stwarza cieplarniane warunki dla biznesu, a we wspomnianej epoce komunistycznej była pożywką dla tzw. szarej strefy.

Nawet bez tego dodatkowego paliwa w Polsce już od dłuższego czasu warunki sprzyjają inwestowaniu w mieszkania. Według szacunków Narodowego Banku Polskiego, już w 2019 roku (a więc o wiele wcześniej, nim pojawiła się obecna wysoka inflacja, która skłania do lokowania kapitału w nieruchomościach) 30-40 proc. nowych mieszkań z największych miast było kupowanych w celach inwestycyjnych, a nie dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Regulowanie funduszy

Czy aby zmniejszyć trochę presję ze strony zakupów inwestycyjnych, nie należałoby odmówić funduszom inwestycyjnym możliwości wchodzenia na polski rynek PRS, by jeszcze bardziej nie napędzały one popytu? – To byłoby zupełnie bez sensu – jesteśmy zbyt biednym krajem, by ograniczać popyt w jakimkolwiek obszarze gospodarki. Te fundusze, zanim staną się wielkimi posiadaczami na rynku, będą źródłem znacznego kapitału, który trafi do właścicieli gruntów, architektów, gestorów mediów, firm budowalnych, sprzedawców czy agencji nieruchomości. Nierozsądne byłoby z tego kapitału rezygnować – uważa Michał Sapota.

Kluczem do rozwiązania problemu wydaje się nie hamowanie popytu, ale uwolnienie podaży. Zamiast ograniczać działalność funduszy (choć pewne regulacje dekoncentracyjne dla PRS być może okażą się konieczne) może zatem lepiej stymulować zwiększenie liczby mieszkań trafiających na rynek? – Większość deweloperów powie, że mogłoby dostarczać na rynek więcej mieszkań, gdyby nie mała dostępność gruntów, wynikająca w dużej mierze ze zbyt wolno procedowanych czynności administracyjnych. Deregulowanie rynku jest zatem tym najprostszym ruchem, który w dodatku nie wymaga inwestycji kapitałowych – uważa Michał Sapota. Zwraca również uwagę, że sprawnie działająca firma deweloperska jest w stanie zrealizować inwestycję mieszkaniową – od zakupu gruntu do wydania kluczy nabywcom – w dwa lata, a ze względu na procedury administracyjne cały proces trwa nierzadko pięć czy sześć lat. Zdaniem Waldemara Wasiluka, Warszawa ma ciągle bardzo duży potencjał, jeśli chodzi o zabudowę, ze względu na dużą ilość dostępnych terenów. – Niestety, miasto ma jednak bardzo mało planów miejscowych, które przeznaczają konkretne parcele na cele mieszkaniowe, a procedury związane z warunkami zabudowy są bardzo długie. Myślę, że umożliwienie zabudowy i rozlewania się miasta poza ścisłe centrum to najprostsze rozwiązanie – mówi Waldemar Wasiluk.

Najem nie bez ryzyka

Na koniec wróćmy do Berlina. Czy ta „lekcja niemieckiego” może być pouczająca dla sprzedawców i nabywców w Warszawie? Oczywisty wniosek jest taki, że niedobór mieszkań na rynku może mieć w dłuższej perspektywie katastrofalny wpływ na sytuację nabywców i najemców. Ktoś, kto dziś decyduje się na tani najem jako sposób na życie, może nie być świadomy ryzyka, że za 10, 20, a może 30 lat rynek skręci w zupełnie inną, niekorzystną stronę – że za najem trzeba będzie płacić bajońskie stawki. Problem z najmem w Berlinie byłby o wiele mniej dokuczliwy i nie doprowadziłby do buntu społecznego, gdyby nie fakt, że w tak trudnej sytuacji znalazło się aż 85 proc. mieszkańców miasta. Owszem, ślepe mechanizmy rynkowe mogły okazać się łaskawsze dla najemców – i kto wie, może w Warszawie tak będzie. Znając jednak niemieckie doświadczenie, nie można już dziś beztrosko powtarzać truizmów, że „ci bezmyślni Polacy są ślepo przywiązani do własności”, za to nie doceniają tego nowoczesnego i dającego wolność najmu. Zwłaszcza że także w innych punktach Europy uruchamia się mechanizmy, które mają stymulować kupno mieszkań na własność – na przykład Amsterdam, Haga i Utrecht wprowadziły całkowity zakaz kupowania nieruchomości z rynku pierwotnego w celach inwestycyjnych.

Jaki będzie faktyczny wpływ funduszy inwestycyjnych na rynek mieszkań i ich ceny, trudno do końca przewidzieć, także eksperci mają na ten temat różne zdania. Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w warszawskiej Szkole Głównej Handlowej, uważa, że obecność inwestorów instytucjonalnych co prawda może początkowo wpłynąć na wzrost cen mieszkań, ale w dalszej perspektywie powinna przynieść ich spadek. Wzrost wynikać będzie z tego, że deweloperzy część swoich gruntów będą przeznaczać na projekty realizowane dla funduszy inwestycyjnych, a mniej mieszkań będzie trafiać na rynek. W długiej jednak perspektywie aktywność funduszy powinna wpłynąć na zwiększenie dostępności najmu, a przez to spadek czynszów. – To z kolei może wypchnąć część inwestorów prywatnych z rynku zakupu mieszkań, co zwiększy dostępność lokali dla osób kupujących je na własny użytek. Miasta takie, jak Berlin znajdują się w zupełnie innym miejscu niż Warszawa. My takie problemy możemy mieć dopiero za 70 czy 80 lat – uważa Adam Czerniak.

Tak czy inaczej można mieć nadzieję, że dzięki berlińskiej lekcji odwieczne narzekania deweloperów na przedłużające się procedury administracyjne spotkają się wreszcie z nieco większym zrozumieniem. Czas każdej decyzji administracyjnej – dotyczącej planów zagospodarowania przestrzennego, pozwoleń na budowę czy uzbrajania gruntów – przekłada się ostatecznie na liczbę mieszkań, jakie deweloperzy są w stanie dostarczyć na rynek w określonym czasie, a więc ma ogromny wpływ na ceny. Można zatem powiedzieć, że władze wszelkich szczebli trzymają rękę na kranie podaży mieszkań – im bardziej ten kurek zostanie przykręcony, tym niższa będzie podaż i gorsza sytuacja osób o mniej zasobnych portfelach. Wydaje się, że odpowiednie odkręcenie kurka jest warunkiem koniecznym, by nad Wisłą nie powtórzył się scenariusz znad Sprewy.