Bałkański tygrys ostrzy pazury

Od 2016 do 2020 roku PKB w Rumunii nieustannie wzrastało. Mimo załamania w roku 2021, przewidywany wzrost gospodarczy utrzymuje się na poziomie 6,6 proc. Także prognozy na 2022 i 2023 są optymistyczne, z przewidywanym wzrostem rzędu, odpowiednio, 4,3 i 3,6 proc. Według opublikowanego niedawno raportu CBRE, „Market Outlook 2022”, całkowity wolumen inwestycji w Rumunii osiągnął w 2021 wartość 920,1 mln euro, czyli o 60 proc. wyższą niż w roku poprzednim. Oznacza to także powrót do długo utrzymującej się w kraju średniej rocznego wolumenu, która oscylowała w okolicach jednego miliarda euro, wskazując jednocześnie, że rynek wciąż się rozwija. W II połowie roku wolumeny inwestycyjne znacząco wzrosły, prowadząc do ogólnego wzrostu aktywności handlowej.

R jak retail

Jeśli chodzi o handel detaliczny, trend w kierunku mniejszych formatów, obserwowany na innych rynkach, ewidentnie dominuje także w Rumunii. – Możemy zaobserwować wyraźne preferowanie parków handlowych, ponieważ projekty te w mniejszym stopniu ucierpiały z powodu pandemii i wynikających z niej ograniczeń rządowych, co potwierdziły ich wyniki finansowe w 2020 roku – tłumaczy Vlad Săftoiu, dyrektor działu badań w Cushman & Wakefield Echinox. Raport CBRE wskazuje, że na koniec 2021 roku powierzchnia nowoczesnych zasobów, takich jak centra i parki handlowe, osiągnęła 4 mln mkw. – w ciągu roku przybyło około 103 tys. mkw. Większy udział w tej liczbie miały formaty specjalistyczne (głównie parki handlowe), które zyskały 2 p.p. na niekorzyść tradycyjnych formatów (centrów handlowych). Obecnie 37 proc. całkowitych zasobów przypada na parki, a pozostałe 63 proc. na centra. Na koniec 2020 roku tradycyjne formaty również były dominującym typem obiektów handlowych w kraju, ale wtedy ich udział wynosił 65 proc.

Przeważającą większość (96 proc.) podaży w 2021 roku stanowiły parki handlowe wybudowane w kraju. W ubiegłym roku oddano ich do użytku dziewięć, z czego trzy – o łącznej powierzchni 55,2 tys. mkw. – zrealizował Prime Kapital (Sepsi Value Centre w Sfântu Gheorghe, powiat Covasna, Prahova Value Centre w Ploiești i Bârlad Value Centre w Bârlad). Dwa wybudowała Mitiska REIM & Square 7 Properties (Shopping Park Baia Mare i Shopping Park Medias). Ich łączna powierzchnia wynosi 14,2 tys. mkw. Dwa kolejne, zajmujące 11,2 tys. mkw., zostały zrealizowane przez Scallier (Funshop Park Roșiorii de Vede i Funshop Park Focșani). W Bukareszcie powstał Fashion House Pallady o powierzchni 8,7 tys. mkw., wybudowany przez firmę Liebrecht & WooD. Park handlowy w Sibiu, Prima Shopping Center o powierzchni 9 tys. mkw., zrealizował zaś Oasis Retail & Development. W ostatnim kwartale 2021 oddano do użytku 4,4 tys. mkw. powierzchni w ramach rozbudowy centrum handlowego Electroputere Parc, realizowanego przez Catinvest w Craiovej. Oczekuje się, że do końca 2022 roku zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Rumunii powiększą się o około 235 tys. mkw. Utrzymująca się od 2020 roku dominacja parków handlowych widoczna jest również w podaży przewidywanej na 2022 – stanowią 86 proc. powierzchni znajdującej się w budowie. Pomimo sukcesu, jaki parki handlowe odniosły podczas pandemii, centra handlowe nadal generują wysoki footfall, a pustostany pozostają na niskim poziomie (poniżej 3 proc.). Pomimo ograniczeń w dostępie do centrów handlowych w październiku i listopadzie, wartość przeciętnego koszyka zakupów wzrosła, a grudniowa sprzedaż również utrzymała się na wysokim poziomie. Od wiosny zezwolono na ponowne otwarcie restauracji i barów, a dzięki wydatkom konsumenckim niektóre marki, w tym włoska firma odzieżowa Anson, zdecydowały się na wejście do kraju.

Uświadamiając sobie znaczenie podejścia typu omnichannel jako elementu strategii sprzedaży, wielu detalistów starało się nadążać za zmieniającymi się realiami, a także utrzymać klientów. Według danych Statista, wartość handlu elektronicznego wzrosła w 2021 roku o ponad 40 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Na koniec IV kwartału ubiegłego roku czynsze typu prime w centrach handlowych utrzymywały się na stabilnym poziomie 70 euro za mkw. miesięcznie.

Do końca 2023 roku zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Rumunii powinny wzrosnąć do 4,4 mln mkw.

Nowa normalność, nowe biuro

Podobnie jak na innych rynkach biurowych, pandemia spowodowała opóźnienia w podejmowaniu decyzji. Jak przyznaje Vlad Săftoiu: – Covid-19 odegrał bezpośrednią rolę we wzroście udziału odnowień w całkowitym popycie na powierzchnię biurową (46 proc. w 2020 roku i 43 proc. w 2021 roku w porównaniu z 20 proc. w 2019). Duża liczba najemców skorzystała z opcji przedłużenia obecnych umów najmu, aby pokonać niepewność spowodowaną sytuacją epidemiologiczną – zapewnia ekspert. W raporcie CBRE czytamy, że do końca 2021 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Bukareszcie wzrosły do 3,2 mln mkw., oddano bowiem do użytku dziesięć nowych biurowców o łącznej powierzchni 245,8 tys. mkw., zdecydowaną większość budynków – w II połowie roku. Największy udział nowej podaży, na poziomie 27 proc., odnotowano w rejonie Centrum-Zachód, gdzie oddano dwa budynki: Campus 6.2 o powierzchni 19,8 tys. mkw., zrealizowany przez Skanskę i przejęty przez S Immo w I połowie 2021 roku, a także I fazę One Cotroceni o powierzchni 46 tys. mkw., wybudowaną przez One United Properties. Jeden budynek, stanowiący 19 proc. nowej podaży, został ukończony w rejonie Północ-Zachód – J8 Office Park o powierzchni 46 tys. mkw., zrealizowany przez Portland Trust. Dwa biurowce powstały w Centrum (17 proc. podaży): Matei Millo z 9,7 tys. mkw. oraz I etap U-Center o łącznej powierzchni 32,8 tys. mkw., oba projekty należące do Forte Partners. Projekty w rejonie CBD stanowiły 13 proc. nowych zasobów dzięki realizacji Tiriac Tower (16,5 tys. mkw.) przez Tiriac Imobiliare oraz inwestycji Dacia 1 (15 tys. mkw.) wybudowanej przez Atenor i nabytej w ostatnim kwartale roku przez firmę Dedeman. Na podrynek Floreasca/Barbu Vacarescu przypadło 12 proc. rocznych dostaw, po wybudowaniu Globalworth Square (28,4 tys. mkw.) przez Globalworth, a na podrynki Baneasa-Otopeni i West odpowiednio 9 i 3 proc., po wybudowaniu Miro Offices (22 tys. mkw.) przez Speedwell i Politehnica Business Tower (8 tys. mkw.) przez lokalnego dewelopera. Do końca 2022 roku kolejne sześć biurowców o łącznej powierzchni 135,7 tys. mkw. powinno zwiększyć zasoby Bukaresztu do 3,33 mln mkw. Około 65 proc. z tej liczby ma powstać w rejonie Centrum-Zachód, gdzie AFI, One United Properties i River Development realizują AFI Tech Park 2 o powierzchni 22 tys. mkw., drugą fazę One Cotroceni Park Phase (34,5 tys. mkw.) oraz Sema Park II – Oslo & London o powierzchni 31,6 tys. mkw. W podrynku centralnym w trakcie realizacji jest projekt Tandem, realizowany przez Forte Partners (19,7 tys. mkw.), oraz Tudor Arghezi (7 tys. mkw., firma Hagag), które stanowią 20 proc. udziału w planach deweloperów na 2022 rok. Pozostałe 15 proc. przypada na rynek północno-zachodni, gdzie ma zostać ukończona pierwsza faza @Expo (21 tys. mkw., Atenor Group). Całkowita aktywność na rynku najmu w 2021 roku wyniosła 280,5 tys. mkw. i była o 16 proc. wyższa od tej z 2020 roku. Popyt (całkowite transakcje z wyłączeniem odnowień i renegocjacji) stanowił 58 proc. całkowitej aktywności i był o 15 proc. wyższy niż w 2020 roku. Umowy przednajmu stanowiły jedną czwartą rocznego popytu, a pierwszą dużą transakcją tego typu był wynajem 11 tys. mkw. w Globalworth Square przez działającą w branży IT&C firmę Wipro. Kolejną znaczącą umową podpisaną w pierwszej połowie roku była Provita, która wynajęła 11 tys. mkw. w Iride Business Park. Odnowienia i renegocjacje wyniosły łącznie 117,7 tys. mkw., co stanowi wzrost o 16 proc. w stosunku do roku poprzedniego. Podczas gdy 2020 okazał się rokiem oczekiwania i obserwacji, kolejne 12 miesięcy przyniosło powrót do podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości, a na wszystkich rynkach cząstkowych odnotowano wzrost aktywności transakcyjnej. Największy udział (22 proc.) w całkowitej aktywności na rynku najmu przypadł na rejon Floreasca/Barbu Vacarescu. W podrynkach Północny Zachód i Centrum-Zachód odnotowano wzrost o 14 proc., a w CBD, Dimitrie Pompeiu i Centrum – odpowiednio o 13, 12 i 10 proc. Na obszary biurowe Pipera North, West, Baneasa – Otopeni, East i South przypadło łącznie 15 proc. całkowitej powierzchni wynajętej w 2021 roku. Firmy z branż IT i tech odpowiadały za 34 proc. aktywności. Sektor usług konsumenckich i rozrywki, a także produkcyjny i energetyczny stanowiły odpowiednio 24 i 18 proc. wynajętej powierzchni. Na koniec roku wskaźnik pustostanów w Bukareszcie wyniósł 13,1 proc. i był nieznacznie, bo o 0,7 p.p., wyższy niż w roku poprzednim. W przypadku projektów biurowych klasy A wskaźnik pustostanów jest niższy (10 proc.). Miesięczne czynsze w obiektach typu prime pozostały na tym samym poziomie co w IV kwartale 2020 roku i wyniosły 18,75 euro za mkw., natomiast wynajmujący nadal wykazują elastyczność w negocjowaniu zachęt i warunków najmu, co wpływa na obniżenie czynszu efektywnego netto.

Magia magazynów

Podobnie jak w innych krajach, rozwój branży magazynowej w Rumunii jest napędzany przez szybkie doskonalenie się handlu elektronicznego. – Jeżeli chodzi o powierzchnie magazynowe i e-commerce, jest to trend, który obserwowaliśmy już przed pandemią. Został on jednak wzmocniony przez zmiany zachodzące w ostatnich kilku latach. Mówimy tu o wzroście e-commerce i choć w tym względzie Rumunia pozostaje w tyle za Europą Zachodnią, uważamy, że różnica między Bukaresztem a miastami w Niemczech czy Francji wcale nie jest taka duża – twierdzi Silviu Pop, szef działu badań w rumuńskim Colliersie. Vlad Săftoiu również jest optymistycznie nastawiony: – Rok 2021 był udany dla branży przemysłowej i logistycznej. Odnotowano poziom popytu podobny do tego z roku 2020 (blisko 1 mln mkw.), a w ślad za nim konsekwentną nową podaż na poziomie ponad 500 tys. mkw. – podaje ekspert CBRE.

W raporcie jego firmy czytamy, że zasoby nowoczesnej powierzchni przemysłowej w Rumunii wyniosły 5,63 mln mkw. na koniec 2021 roku, z 543 tys. mkw. oddanymi do użytku w ciągu roku. Z 63 proc. nowej podaży, Bukareszt utrzymuje pozycję lidera jako najbardziej rozwinięty ośrodek przemysłowy w kraju. Co więcej, do stolicy należy połowa zasobów logistycznych Rumunii, a pozostałe cztery rozwijające się regiony odpowiadają za resztę. Podaż rośnie od 2015 roku, a nowe roczne dostawy przekroczyły 250 tys. mkw. w 2016 i 2019, zaś w 2017, 2018, 2020 i 2021 oscylowały w okolicach pół miliona. Poza Bukaresztem, na regiony rozwoju w południowej, zachodniej i północno-zachodniej części Rumunii przypadło odpowiednio 18 i 13 proc. nowej powierzchni, natomiast na regiony centralne, wschodnie i północno-wschodnie – 6 proc. Na koniec 2021 roku w sześciu oddzielnych obszarach Bukaresztu znajdowało się 2,8 mln mkw. powierzchni przemysłowej. W ciągu roku tylko trzy z tych obszarów odnotowały dalszy rozwój, a wybudowano około 333 tys. mkw. Na zachodnią część miasta przypadła połowa podaży, a na rynek północny – 32 proc. Trzeci obszar, położony w północno-zachodniej części stolicy, jest najnowszym hotspotem przemysłowym, gdzie zdecydowali się działać deweloperzy (np. Logicor, Global Vision i Catted). Do końca 2022 roku do całkowitych zasobów Rumunii ma zostać dodane kolejne 500 tys. mkw., a na koniec 2021 roku w budowie było około 522 tys. mkw. Deweloperzy nie wynajęli jeszcze około 60 proc. przyszłej powierzchni, większość z nich ma więc charakter spekulacyjny. Do końca 2022 roku całkowite zasoby przemysłowe powinny jednak wynieść ponad 6 mln mkw. Jeśli chodzi o przyszłe zasoby, 37 proc. znajduje się w Bukareszcie lub jego okolicach, a kolejne 37 proc. w zachodnim i północno-zachodnim regionie kraju. Takie decyzje lokalizacyjne są w dużej mierze uwarunkowane infrastrukturą drogową. Na regiony centralny, południowy, wschodni i północno-wschodni przypada łącznie ¼ planów na 2022 rok. Deweloperzy, tacy jak Element Development, Global Vision, ICCO, Sofimat, Transilvania Construcţii, VG Group i WOP, starają się zidentyfikować kolejny przyszły hotspot i powiększyć swoje portfele o nieruchomości w regionach Brăila, Constanța, Argeș, Brașov, Bacău, Hunedoara, Buzău, Neamț i Dolj. Na koniec 2021 roku wskaźnik pustostanów w Rumunii wynosił 3,9 proc., a w Bukareszcie 4,2 proc. Czynsze wywoławcze za miesiąc w parkach logistycznych pozostają na relatywnie niezmienionym poziomie w stosunku do ostatniego kwartału ubiegłego roku i wynoszą 3,9 euro/mkw., natomiast czynsz efektywny netto wynosi 3,5 euro/mkw. za obiekt o powierzchni 5 tys. mkw. Całkowita aktywność na rynku najmu w 2021 roku wyniosła 856 tys. mkw., co oznacza spadek o 8 proc. w stosunku do rekordowego 2020. Jednak w porównaniu z 2017 jest to wzrost o 40 proc., stanowiący odpowiednio 70 i 80 proc. więcej niż w 2018 i 2019 roku. Wykorzystanie (z wyłączeniem odnowień i renegocjacji) stanowiło 72 proc. całkowitej aktywności leasingowej. Na Bukareszt przypadło 70 proc. całkowitego popytu w tym roku, podczas gdy na region zachodni oraz północno-zachodni przypadło 12 proc. udziału, na południowy – 11,5 proc., a na centralny – 6 proc. Na obszar wschodni i północno-wschodni przypadło zaledwie 0,5 proc. całości. Najwięcej najemców w Bukareszcie wybrało rejon zachodni (61 proc. powierzchni), podczas gdy udział obszaru północnego i północno-zachodniego wyniósł 32 proc., a podrynku wschodniego, południowego i południowo-zachodniego to łącznie 7 proc. Największe transakcje w 2021 roku zostały podpisane w pierwszym i ostatnim kwartale. Na początku roku firma motoryzacyjna Dacia przedłużyła umowę najmu 68 tys. mkw. w obiekcie należącym do Globalworth w okręgu Argeș, a pod koniec roku dystrybutor Electro IT, Network One Distribution, renegocjował umowę najmu około 50 tys. mkw. w CTPark Bucharest West. Około 43 proc. powierzchni przeznaczono na cele magazynowe, natomiast dystrybucja, logistyka, produkcja i inne cele stanowiły odpowiednio 15, 10, 6 i 26 proc. W transakcjach dominowali detaliści i firmy motoryzacyjne, których łączny udział w całkowitej aktywności leasingowej wyniósł 40 proc.

Rumuński tygrys

Można śmiało powiedzieć, że rumuńska gospodarka rozwija się prężnie, ale Sylviu Pop z Colliersa idzie jeszcze dalej, porównując swój kraj do Irlandii czy nawet do niegdysiejszych azjatyckich tygrysów. – Jeżeli chodzi o rynek w Rumunii, mamy bardzo wiele powodów do optymizmu. Gdybyśmy jednak musieli podsumować sytuację w dwóch zdaniach, przede wszystkim zwróciłbym uwagę na fakt, że w ciągu ostatnich dwóch dekad Rumunia była piąta na świecie, jeśli chodzi o wskaźnik wzrostu oparty na PKB per capita, bowiem uwzględnianie jedynie wskaźnika wzrostu to metoda daleka od doskonałości. Tymczasem – patrząc na PKB per capita w odniesieniu do średniej dla gospodarek rozwiniętych – Rumunia, z wynikiem około 20 proc. osiągniętym w 2000 roku, weszła obecnie na poziom około 50 proc., co daje jej piąte miejsce na świecie – po Singapurze, Tajwanie, Litwie i Irlandii. Co więcej, niektóre obszary kraju (jak Bukareszt i Cluj) już teraz dorównują zachodnioeuropejskim poziomom wydajności gospodarczej. Mimo to rynek nieruchomości w Rumunii nadal nie nadąża za wszystkimi gwałtownymi zmianami – zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej, handlowej, przemysłowej i mieszkaniowej w przeliczeniu na jednego mieszkańca są znacznie niższe niż w innych krajach regionu, takich jak Polska czy Czechy, nie mówiąc już o Europie Zachodniej – podsumowuje ekspert z Colliersa.