Klauzula niepewności

Wait and see, czyli wyczekiwanie inwestorów, to dobrze znane zjawisko w czasie perturbacji rynkowych. To także trudny moment dla rzeczoznawców, gdy już wiadomo, że rynek nie jest dokładnie taki jak dawniej, ale nie ma jeszcze aktualnych transakcji, które mogłyby to potwierdzić. Sytuacja ta stawia rzeczoznawców przed dylematem, jak w swoich wycenach odzwierciedlić coś, co jest tak trudne do uchwycenia, jak nastrój inwestorów. – Tak było w marcu 2020 roku na początku pandemii, gdy rynek praktycznie zamarł. Jest to okoliczność szczególnie niekomfortowa dla rzeczoznawców, którzy w swoich wycenach powinni przyjmować założenia na podstawie dowodów rynkowych. W tym jednak przypadku przestali oni mieć dostęp do dowodów, bo na rynku niewiele się działo – tłumaczy Marcin Malmon, wicedyrektor w zespole doradztwa i wycen dla sektora nieruchomości w KPMG w Polsce.

Jaka była zatem reakcja rzeczoznawców, gdy rynek zastygł w początkach pandemii? Zdecydowali się na nieznaczne podniesienie stóp kapitalizacji, czyli de facto niżej wyceniali nieruchomości. Uznali bowiem, że w ówczesnej sytuacji rynkowej zwiększyło się ryzyko dla inwestorów.

Doświadczenia pandemii

Zdaniem Marcina Malmona, okres pandemii przyczynił się też do edukacji rynku. – Stało się jasne, że istnieje coś takiego, jak niepewność wycen. Wycena to nie tylko twarde obliczenia, jest w niej również element oceny, której musi dokonać człowiek – wyjaśnia Marcin Malmon. Jedna z wiodących organizacji zrzeszających rzeczoznawców majątkowych, TEGOVA, zalecała wówczas, aby w swoich raportach z wycen rzeczoznawcy wprost wskazywali, które z ich założeń są oparte na konkretnych dowodach rynkowych, a które na subiektywnej ocenie rzeczoznawcy. Dodatkowo, aby zaznaczyć, że rynek się zmienił, większość firm wyceniających nieruchomości w Polsce zaczęła umieszczać w swoich opracowaniach klauzule o niepewności rynkowej.

Takie same klauzule pojawiają się również w ocenach rzeczoznawców teraz i są oczywiście skutkiem wojny na Ukrainie. – Rzetelna wycena wymaga, by uwzględnić w niej wszystkie niezbędne informacje rynkowe i zachować obiektywizm. W sytuacji, w której w otoczeniu makroekonomicznym panuje tak duża niepewność, a uczestnicy rynku nieruchomości uważnie śledzą sytuację geopolityczną i wstrzymują swoje decyzje biznesowe, skraca się czas życia takich wycen. Dokument trzeba odczytywać tu i teraz, w dacie wyceny. Dlatego, podobnie jak to miało miejsce w pierwszych miesiącach po wybuchu pandemii, bazujemy na informacjach sprzed rozpoczęcia konfliktu, zaznaczając wyraźnie w przygotowywanych dokumentach, że działamy w sytuacji dużej niepewności rynkowej – tłumaczy Marek Jamro, dyrektor działu wycen JLL w Polsce. W takiej sytuacji zmienia się też rola rzeczoznawcy. – Pojawiło się więcej zapytań z banków i funduszy, które nie tylko weryfikują wcześniejsze wyceny, ale też próbują zrozumieć bieżącą sytuację i jej możliwe konsekwencje. Dzięki temu, że możemy korzystać z pełnego spektrum analiz rynkowych JLL, staramy się pomóc im tę sytuację oswoić – tłumaczy Marek Jamro.

Ocena na chłodno

Czy należy zatem spodziewać się – mówiąc elegancko – wzrostu stóp kapitalizacji, czyli – innymi słowy – spadku cen nieruchomości? – Tak naprawdę nikt tego nie wie, bo poza tym odczuciem, że jest więcej niepewności na rynku w związku z sytuacją w Ukrainie, do podnoszenia stóp nie ma jeszcze zbyt wielu przesłanek – uważa Marcin Malmon. Co istotne, nadal otwartą kwestią jest to, jak duże znaczenie dla obecnego odbioru sytuacji rynkowej miała pandemia. Wydaje się jednak, że nasze doświadczenia z roku 2020 mogą stanowić argument za spokojnym podejściem do perturbacji rynkowych A.D. 2022. – Po wybuchu pandemii, w marcu i kwietniu 2020 roku, rzeczoznawcy zdecydowali się jedynie na delikatne podnoszenie stóp – o około 25 punktów bazowych. Cztery czy pięć miesięcy później rynek pokazał, że w faktycznych transakcjach stopy nie zawsze wzrastały, a w przypadku niektórych nieruchomości nawet zaczęły spadać. Myślę, że rzeczoznawcy i tym razem, nie mając ku temu dowodów rynkowych, nie będą szli w kierunku znaczącego, o ile w ogóle, podnoszenia stóp kapitalizacji – przekonuje Arkadiusz Bielecki, dyrektor działu wycen w Newmark Polska. Podobnego zdania jest Marcin Malmon. – Zgodzę się, że w wycenach mogą pojawić się dla inwestorów dodatkowe premie za ryzyko, ale przewiduję, że będą raczej symboliczne. Jeśli nie przyjdą jeszcze jakieś istotne informacje z rynku, to pewnie rzeczoznawcy będą nieznacznie podnosić stopy zwrotu w wycenach. Póki co, to się jeszcze nie dzieje i większość rzeczoznawców zapewne nie podjęła jeszcze tego typu decyzji w kontekście konfliktu w Ukrainie – uważa Marcin Malmon.

W ocenie eksperta z KPMG, to nieznaczne podnoszenie stóp kapitalizacji w początkowej fazie pandemii miało na celu przede wszystkim zasygnalizowanie trendu (zidentyfikowanego na podstawie znajomości rynku) do czasu, gdy pojawią się aktualne, twarde dane rynkowe, na których będzie można oprzeć wyceny. – W najbliższych tygodniach, podobnie jak dwa lata temu, rzeczoznawcy będą zmagać się z tym problemem i podejmować decyzje w odniesieniu do wysokości stóp kapitalizacji – prognozuje Marcin Malmon.

Jest relatywnie lepiej

Istotne są jednak różnice między „wtedy” a „teraz”. Obecny kryzys nie uderzył jak dotąd w czynsze, czyli w przychody z nieruchomości, jest to zatem zupełnie inna sytuacja niż w czasie pandemii. – W początkowym okresie kilkunastu miesięcy rządów koronawirusa mieliśmy do czynienia z uciążliwymi lockdownami, które spowodowały ograniczanie popytu na powierzchnie komercyjne. W związku z tym obserwowaliśmy początkowo zmniejszenie zapotrzebowania na powierzchnie handlowe czy biurowe. Ucierpiała też bardzo turystyka, co mocno odczuły hotele – przypomina Arkadiusz Bielecki.

Dziś, w obliczu wojny na Ukrainie, póki co nie widać porównywalnych katastrof dla rynku najmu, a czynsze nie wydają się być zagrożone. Ale pojawiają się inne niekorzystne zjawiska, jak choćby wzrost inflacji, rosnące koszty eksploatacyjne nieruchomości oraz bardziej restrykcyjna polityka kredytowa banków. – Droższy pieniądz wpływa na sentyment do rynku inwestycyjnego wszystkich sektorów rynku nieruchomości. Z drugiej strony jednak nie widać ani zagrożenia dla wysokości czynszów, ani dla obecnego popytu na najem powierzchni – przewiduje Arkadiusz Bielecki.

Jego zdaniem, migracja, będąca skutkiem wojny na Ukrainie, stanowić może impuls dla rozwoju rynku sprzedaży mieszkań, a także sektora hotelowego i całej sfery living. – Wynika to z konieczności zapewnienia obywatelom Ukrainy zakwaterowania, niezależnie od źródeł finansowania tych potrzeb – uważa Arkadiusz Bielecki. Impuls ten odczuć mogą także nieruchomości handlowe, co z kolei związane jest z koniecznością zaspokajania potrzeb życiowych rosnącej liczby mieszkańców Polski, ale także zapewnienia dostaw żywności, odzieży i artykułów medycznych z Polski na Ukrainę – wskazuje Arkadiusz Bielecki.

Czekając na transakcje

Być może z tego właśnie powodu transakcje rozpoczęte przed wybuchem konfliktu na Ukrainie są co do zasady kontynuowane i nie widać śladów rzekomego trendu wycofywania się inwestorów z transakcji. – Część inwestorów, która jest w tym procesie, cały czas mówi, że chce inwestować i nie zmienia stanowiska. Szczególnie dotyczy to sektora magazynowego oraz małych obiektów handlowych – wylicza Arkadiusz Bielecki z Newmark Polska. Podobnie sytuację ocenia Marek Jamro z JLL. – Na razie mamy zbyt mało sygnałów z rynku, by wnioskować o jakiejś istotnej zmianie nastawienia inwestorów. Poza większą ostrożnością w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych, nie obserwujemy spadku zainteresowania po stronie popytu, co potwierdzali inwestorzy podczas niedawnych targów MIPIM. Nie ma również presji na szybką sprzedaż aktywów. Dziś rynek wygląda wciąż stabilnie – uspokaja ekspert.

Jednak by uzyskać pewność w kwestii reakcji inwestorów i najemców na wydarzenia na Ukrainie, trzeba jeszcze poczekać. – Pełna ocena skutków będzie możliwa dopiero na podstawie danych dotyczących liczby i parametrów komercyjnych zawieranych transakcji zarówno sprzedaży, jak i najmu – mówi Arkadiusz Bielecki. Tego samego zdania jest Marek Jamro. – Myślę, że więcej będziemy mogli powiedzieć dopiero po drugim kwartale tego roku, gdy okaże się, jak sytuacja wpływa na poziomy najmu. Na razie upłynęło zbyt mało czasu, by można było tę sytuację jednoznacznie ocenić – konkluduje Marek Jamro.