Moja droga paprotka

Z „zielonymi certyfikatami” powszechnymi na rynku nieruchomości komercyjnych oswoili się zarówno deweloperzy i inwestorzy, jak i zarządcy i najemcy. Po prostu nie da się już dziś wprowadzić na rynek nowoczesnego biurowca bez BREEAM, LEED czy WELL. Także projekty magazynowe i przemysłowe coraz powszechniej mogą poszczycić się certyfikatem ekologicznym, a idee ESG na swoich sztandarach wypisali nie tylko najwięksi gracze tego sektora. Do „zielonej elity” dołączyło również niemało firm budujących mieszkania, jednak – w przeciwieństwie do deweloperów komercyjnych – nie mają one raczej korporacyjnego ani prawnego ciśnienia, by ponosić dodatkowe koszty związane np. z zapewnieniem zeroemisyjności budynków, nie stymuluje ich także do tego gigantyczny popyt na ich produkty. Czy podejście sektora do „zielonego budownictwa” zmieniło się w ostatnim czasie? A jeśli tak, to na bardziej czy mniej entuzjastyczne?

Z komercji do mieszkaniówki

Przykładem dewelopera certyfikującego swoje inwestycje w systemie BREEAM jest Develia, – Wprowadzony w 1990 roku w Wielkiej Brytanii system oceny budynków BREEAM to dziś w Polsce najpopularniejsza metoda oceny obiektów pod kątem ekologiczności i jakości życia oferowanej mieszkańcom – uważa Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży w Develii. Jak przypomina ekspert, certyfikat ten początkowo przeznaczony był tylko dla projektów komercyjnych. – Z biegiem czasu okazało się jednak, że część wykorzystywanych kryteriów jest uniwersalna i można je zastosować do wszystkich typów obiektów budowlanych. W 2000 roku wprowadzona została zmodyfikowana wersja certyfikacji dla budynków mieszkaniowych – zaznacza. Kolejnym deweloperem, korzystającym z tej certyfikacji dla swoich inwestycji, jest Yareal. Jacek Zengteler, wiceprezes firmy, zwraca uwagę, że certyfikacja zrównoważonego budownictwa jest procesem złożonym, czasochłonnym i kosztownym. – Wychodzimy z założenia, że projekty powstające zgodne z modelem ESG są warte włożonego w nie zaangażowania – certyfikat BREEAM potwierdza ograniczony wpływ na środowisko i realnie wyższy standard projektu niż w przypadku typowej inwestycji. Yareal certyfikuje wszystkie projekty mieszkaniowe i zgromadził już certyfikaty BREEAM dla ponad 40 budynków – podlicza wiceprezes Yarealu. W każdym przypadku proces taki zajmuje kilka lat i oznacza konieczność spełnienia wielu wymagań, które podlegają ocenie niezależnego audytora w 10 obszarach. – Szczegółowa i stała kontrola zaczyna się już na etapie projektowania i obejmuje zarządzanie budową, kontrolę jakości materiałów, redukcję zanieczyszczeń, gospodarkę odpadami, transportem i zarządzanie energią. Weryfikacji polegają również innowacje, zdrowie i komfort użytkowników, ekologia oraz optymalne wykorzystanie terenu i wody – wylicza Jacek Zengteler.

Ze specjalną dedykacją

Z myślą o zrównoważonym budownictwie mieszkaniowym Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego PLGBC stworzyło specjalny certyfikat Zielony Dom. – Chcemy zapewnić sobie co najmniej taki sam komfort życia w przestrzeni mieszkalnej, z rozwiązaniami wpisującymi się w dążenie do neutralności klimatycznej – tłumaczy Dorota Bartosz, dyrektor techniczna ds. budownictwa zrównoważonego. – Zwiększa się świadomość ekologiczna mieszkańców (użytkowników) czy potencjalnych klientów. Oczekują zrównoważonych rozwiązań, ale także działań na rzecz planety – mówi ekspertka. Zwraca też uwagę na fakt, że inwestycje mieszkaniowe przeobrażają się w miejsca przyjazne nawiązywaniu relacji społecznych. – Mają inną rolę niż 20 lat temu. Coraz częściej są miejscem spędzania wolnego czasu i tworzenia się grup społecznych, towarzyskich czy organizacyjnych – wyjaśnia dyrektorka z PLGBC. Aby spełnić konieczne do uzyskania tego certyfikatu wymogi, należy, co podkreśla Dorota Bartosz, podjąć wszelkie działania, które determinują budownictwo zrównoważone, począwszy od wysokiej efektywności energetycznej budynku, wykorzystania odnawialnych źródeł energii, które zapewnią nie tylko niskie koszty eksploatacyjne dla mieszkańców, ale także poszanowanie środowiska poprzez zmniejszenie emisji CO2. – Ważnym jest także zapewnienie odpowiedniego komfortu akustycznego i jakości powietrza w pomieszczeniu. Zwracamy również uwagę na zagospodarowanie wody deszczowej na terenie inwestycji w postaci mikroretencji. Wykorzystanie naturalnych materiałów budowalnych, materiałów o potwierdzonym niskim oddziaływaniu na środowisko (deklaracje EPD) powinno być bardzo ważnym aspektem w procesie projektowania i budowania – wylicza ekspertka i dodaje, że istotne jest także zwracanie uwagi na ocenę budynku w całym cyklu życia w postaci analiz, pokazujących całkowity ślad węglowy, na który bezsprzecznie wpływa wykorzystanie niskoemisyjnych materiałów budowlanych. Oceniana jest również jakość wykonania robót budowlanych wraz z koniecznością monitorowania generowanych odpadów materiałów budowlanych, wraz z ich recyklingiem. – Istotne jest także otoczenie, krajobraz wokół inwestycji, a także zachowanie lokalnej bioróżnorodności przyczyniającej się do ochrony flory i fauny – dodaje Dorota Bartosz. Obecnie kilkanaście budynków wielorodzinnych i kilkadziesiąt budynków jednorodzinnych jest na etapie precertyfikacji. Nadanie certyfikatu Zielony Dom, przy spełnieniu wszystkich koniecznych wymogów, następuje w momencie oddania inwestycji do użytku. Dyrektorka z PLGBC jest przekonana, że certyfikat Zielony Dom jest w największym stopniu dostosowany do rozwiązań i uwarunkowań kształtujących rynek budownictwa mieszkaniowego w Polsce.

Wewnętrzne standardy

Kolejną formą dbania o kwestie środowiskowe w czasie realizacji projektów mieszkaniowych jest wewnętrzna kontrola i ocena. Przykładem tego typu działań jest stworzony przez Echo Investment standard Eko Echo. Skąd ten pomysł? – Poza kwestiami związanymi z legislacją i raportowaniem ESG, było to podyktowane analizą pytań zadawanych nam przez klientów i przeprowadzonymi badaniami opinii – odpowiada Dawid Wrona, dyrektor sprzedaży firmy. – Rosnąca świadomość ekologiczna wśród osób szukających mieszkania i sięganie po rozwiązania z udokumentowanym pozytywnym wpływem na środowisko uświadomiły nam, że proces zmian w projektowaniu naszych budynków powinien być ustrukturyzowany, zrozumiały i łatwo mierzalny – dodaje i zaznacza, że jest to istotne zwłaszcza teraz, gdy publiczne dyskusje na temat przyszłości energetycznej Polski sprawiają, że bardzo szybko rośnie świadomość ekologiczna także starszych pokoleń Polaków. – Sprawi to, że wszyscy kupujący (a nie tylko ci najmłodsi) coraz częściej będą oczekiwać od deweloperów tworzenia maksymalnie samowystarczalnych i zrównoważonych osiedli – zaznacza dyrektor z Echo Investment. Dlaczego jednak Echo nie zdecydowało się na jakąś znaną formę certyfikacji, choćby przeniesiony już na rynek mieszkaniowy system BREEAM? Dawid Wrona uzasadnia to faktem, że te istniejące systemy oceny były projektowane przede wszystkim pod potrzeby nieruchomości komercyjnych. – Są przenoszone na projekty mieszkaniowe, ale nie spełniają wszystkich oczekiwań klientów i nie odpowiadają na najbardziej nurtujące ich pytania. Każdy z nich jest skupiony na jakimś wycinku – zagadnieniach budowlanych, energetycznych czy związanych z wygodą. Nasz system kwantyfikuje wszystkie najczęściej pojawiające się pytania ważne dla klientów i zbiera je w jednym miejscu – wyjaśnia dyrektor z Echa. Jak przekonuje, jego firma stworzyła system, który jest przejrzysty i zrozumiały dla każdego. – Ponadto w standardzie Eko Echo poszczególne zagadnienia są zamknięte – nie ma tu pola do interpretacji czy naciągania punktów: albo dany projekt spełnia dane kryterium, albo nie – zapewnia.

A klient na to…

Jak tłumaczą przedstawiciele firm deweloperskich, to między innymi oczekiwania klientów skłaniają ich do działań na rzecz wprowadzania „zielonych rozwiązań”. Dzieje się to mimo olbrzymiego popytu i kulejącej podaży we wszystkich w zasadzie segmentach rynku – mimo takiej nierównowagi sił klienci nadal są wybredni i po prostu nie kupią lokalu nie spełniającego „zielonych standardów”. Dotyczy to zarówno nabywców indywidualnych, jak i osób czy firm kupujących lokale w celach inwestycyjnych. – W ostatnich latach obserwujemy wśród naszych klientów duży wzrost świadomości ekologicznej. Coraz częściej przywiązują wagę do wpływu, jakie na środowisko naturalne ma interesująca ich inwestycja, w jaki sposób zagospodarowane są powierzchnie zielone i czy deweloper stosuje niestandardowe rozwiązania, podnoszące komfort codziennego życia – wylicza Tomasz Kaleta z Develii. Sekunduje mu Jacek Zengteler z Yarealu. – Klienci są zainteresowani przede wszystkim udogodnieniami i rozwiązaniami podnoszącymi standard oraz komfort zamieszkania – mówi. Według danych zebranych przez Echo Investment, w 2021 roku dla klientów kupujących mieszkania najbardziej istotne były miejsce do ćwiczeń na powietrzu dla młodzieży i dorosłych, wykorzystanie wody w zagospodarowaniu terenu, kreatywny plac zabaw dla dzieci, a także ogródek, balkon i ogólne przestrzenie do wypoczynku i integracji. – Z przeprowadzonych przez nas badań satysfakcji klientów wynika, że już co trzeci (34 proc.) klient przykłada wagę do tego, czy jego mieszkanie spełnia wysokie normy ekologiczne. Wzrost zainteresowania tym zagadnieniem rośnie bardzo szybko: jeszcze w 2020 roku to zagadnienie było ważne dla 26 proc. ankietowanych – podaje Dawid Wrona.

Bez eko ani rusz

Rzadko można już spotkać na rynku inwestycje – czy to biurowe, mieszkaniowe, czy magazynowe – nie oferujące w swoich udogodnieniach rozwiązań ekologicznych. Jak podkreśla Agnieszka Mikulska, ekspert ds. rynku mieszkaniowego, CBRE, kwestie środowiskowe są przedmiotem nie tylko dobrowolnej strategii firm deweloperskich, ale również regulacji na szczeblu europejskim i państwowym. – Regulacje te podążają w kierunku zrównoważonego rozwoju i zeroemisyjności, np. budynki obecnie realizowane podlegają wyższym wymaganiom energooszczędności, niż budynki realizowane wcześniej. Wynika to z warunków technicznych WT 2021 – tłumaczy ekspertka. – Wprowadzane są też działania mające promować zwiększanie efektywności energetycznej i bezpieczeństwa budynków już eksploatowanych. Stopniowo rynek zmierza w kierunku rozszerzania zakresu stosowania rozwiązań ekologicznych. Dla części firm realizowanie ekologicznych budynków jest też elementem ich strategii i stanowi ważny element wizerunku – mówi. Przyznaje jednak, że certyfikowane budynki mieszkalne nadal stanowią niszę i nie wydaje się, żeby w najbliższych kilku latach miało się to zmienić. – W najniższych segmentach cenowych, wprowadzanie dodatkowych rozwiązań ekologicznych, może nie być atrakcyjne dla nabywców, bo powoduje wzrost kosztów początkowych. Ewentualne przyszłe oszczędności wynikające z eksploatacji mieszkania mają wówczas mniejszy wpływ na decyzje zakupowe niż bieżące wyższe wydatki na wkład własny czy raty kredytu – wyjaśnia Agnieszka Mikulska.

Mimo tego można sądzić, że rosnące zamiłowanie do „zielonych certyfikatów” w mieszkaniówce jest trendem może nie tak dynamicznym, jak w innych segmentach rynku, ale trwałym i nieuniknionym, na który nie mają wpływu nawet znaczące zawirowania rynkowe, wpływające na zmianę relacji między podażą i popytem.