Egzamin dojrzałości z najmu

W wyniku ogólnej dezorganizacji spowodowanej najpierw przez Covid, a następnie wojnę w Ukrainie słychać było głosy wieszczące, że inwestorzy – jako gatunek płochliwy z natury – odlecą z rynku niczym gołębie na widok kota. Aby dowieść kruchości owego proroctwa, Xior ogłosił zakup firmy Basecamp wraz z całym jej portfolio domów studenckich w Polsce, Niemczech, Szwecji i Danii za miliard euro. Transakcja ta – co niezupełnie dziwi – nie była zupełnie niespodziewana i szykowano się do niej od dłuższego czasu. Prezesi obu firm spotkali się po raz pierwszy około dwóch lat temu, choć według Sandry Aznar, szefowej działu IR i rozwoju biznesu w Xiorze, poważne negocjacje rozpoczęły się mniej więcej pół roku przed podpisaniem umowy. Firma zapowiedziała wejście do kraju już w lutym, ogłaszając nowy projekt. Ale Xior ma oko nie tylko na Polskę. – Widzimy potencjał w Skandynawii, Włoszech, Niemczech, Polsce i Francji – wylicza Sandra Aznar, wykluczając jednocześnie z tego grona Wielką Brytanię, która, zdaniem ekspertki, jest już dojrzałym rynkiem.

Mimo to odważne ruchy inwestycyjne Xiora niekoniecznie odzwierciedlają sytuację całego rynku. Kiedy pytamy Dorotę Wysokińską-Kuzdrę, starszą partnerkę w dziale corporate finance & living services na region CEE w Colliersie, czy inwestorów nie odstraszyła wojna na Ukrainie, ekspertka odpowiada: – Jest różnie. Rzeczywiście, niektórzy inwestorzy wstrzymali się z realizacją swoich planów. Często uważają, że wciąż jesteśmy zbyt blisko strefy działań wojennych, ale nie wydaje mi się, by był to największy problem. Głównym zmartwieniem są rosnące stopy procentowe – zarówno w złotych, jak i w euro – a to wpływa na postrzeganie wycen i zwrotów – uważa. Nie tylko Dorota Wysokińska-Kuzdra twierdzi, że niektórzy inwestorzy mogli się wystraszyć. – Obserwujemy większe wahanie wśród tych, którzy przyglądają się polskiemu rynkowi, ale jeszcze na nim nie zainwestowali. Może się to wydawać groteskowe lub cyniczne, ale czysto biznesowe argumenty stały się przez to bardziej przekonujące. Polska stanęła w obliczu napływu nowych mieszkańców, którzy zostaną wchłonięci przez niższe segmenty rynku najmu. W związku z tym wzrasta zapotrzebowanie na wysokiej jakości zakwaterowanie studenckie, ponieważ osobom uczącym się będzie jeszcze trudniej wynająć mieszkania – przekonuje Andreas Köttl, prezes firmy Value One, której platforma Milestone Student Living działa obecnie we Wrocławiu, a także w Niemczech, Holandii, Austrii i Portugalii.

Zdena Noack, dyrektorka zarządzająca Zeitraum Student Housing, jest kolejną osobą, która umniejsza wpływ konfliktu rozgrywającego się tuż za wschodnią granicą na nasz rynek. – W tej chwili możemy powiedzieć, że całkowicie wróciliśmy do normalności – mamy pełne obłożenie w naszych domach studenckich w Polsce i Czechach. W Krakowie 250 studentów z Ukrainy mieszka w naszym domu studenckim przy ul. Koszykarskiej. Ta grupa stanowi około 85 proc. wszystkich studentów, co jest niezależne od obecnej sytuacji. Po wybuchu wojny wszyscy zostali zwolnieni z płacenia czynszu na okres trzech miesięcy, co pomogło im w tej trudnej sytuacji pozostać w Polsce bez obaw o dach nad głową. Pandemia również wywarła nieco negatywny wpływ na wynajem, ale generalnie wróciliśmy już do normy. Popyt na mieszkania jest coraz większy, a kwater dla studentów jest wciąż za mało, nie przewidujemy więc znaczących zmian w planach inwestycyjnych w tym sektorze – zapowiada Zdena Noack. Jeśli chodzi o studentów zagranicznych w Polsce, którzy z oczywistych powodów stanowią dużą część popytu, Ukraińcy są według danych Xiora najliczniejszą grupą, ale zaraz po nich plasują się Hiszpanie. Jednym ze znaczących czynników wpływających na atrakcyjność rynku jest fakt, że Polska jest postrzegana jako dobre miejsce do studiowania. – Niskie czesne, niedrogie zakwaterowanie, uczelnie zajmujące wysokie miejsca w rankingach – wylicza zalety Sandra Aznar. – Polska jest dodatkiem do naszego portfela i chcemy go tutaj powiększyć do 2,5 tys. lokali, ale z ograniczeniem do 10 proc. wartości godziwej naszego portfela. Zamierzamy rozwijać się tutaj w sposób stabilny i zrównoważony – deklaruje.

W poszukiwaniu noclegu

Wszyscy zgodnie przyznają, że łóżek dla studentów w Polsce jest po prostu za mało, ale dla Xiora to dobra wiadomość. – Polska, tak jak Belgia, jest w te miejsca niedostatecznie zaopatrzona, studentów jest za to wystarczająco dużo, abyśmy mogli wejść na rynek – przekonuje Sandra Aznar. Colliers dorzuca kilka liczb. – Mamy w Polsce ponad 1,2 mln studentów. W akademikach publicznych jest około 117 tys. miejsc i ta liczba stale maleje. W dodatku standard w tego typu obiektach bywa niski. W nowoczesnych domach studenckich jest tylko około 8 tys. łóżek, a w całym kraju mamy około 90 tys. studentów zagranicznych. Nawet jeśli weźmiemy pod uwagę, że część uczących się nie będzie korzystać z kwater studenckich, luka w podaży jest ogromna i taka pozostanie przez najbliższe lata – zapewnia Dorota Wysokińska-Kuzdra. Sandra Aznar zaś nieustannie porównuje Polskę do Wielkiej Brytanii, bo to właśnie z tamtejszego rynku Xior skopiował swój model biznesowy. – Na Wyspach jest 2,5 mln studentów, a w kontynentalnej Europie – 8,5 mln. W Wielkiej Brytanii łóżek starcza dla około 40 proc. studentów, zaś w Europie – tylko dla 13 proc. Spójrzmy na Warszawę, gdzie mamy 225 tys. studentów, a wolnych miejsc noclegowych 10 tysięcy. To za mało, a ci ludzie muszą przecież gdzieś mieszkać – argumentuje. Jednak według innego operatora prywatnych domów studenckich, firmy Student Depot, trudno jest oszacować, ile łóżek jest faktycznie potrzebnych. – Jeśli weźmiemy za przykład rynki zachodnie, gdzie 18-35 proc. żaków korzysta z mieszkań studenckich, wskaźnik osób mieszkających w akademikach będzie znacznie wyższy niż w Polsce, a to daje możliwość zwiększenia liczby łóżek. Z drugiej strony, w akademikach publicznych znajduje się 132 tys. miejsc noclegowych, a do 30 proc. studentów mieszka z rodziną, aby obniżyć koszty utrzymania. Ich siła nabywcza nie jest łatwa do oszacowania, co utrudnia dokładne określenie wielkości rynku PBSA (Purpose Built Student Accommodation) – podkreśla Jolanta Bubel, prezeska Student Depot, jednej z platform inwestycyjnych Griffin Capital Partners, która inwestuje w sektorze PRS poprzez swój projekt Resi4Rent.

Kumulacja sił

Szybki rozwój sektora jako produktu inwestycyjnego wydaje się mieć miejsce w całej Europie. Xior, będący względnie dużym graczem, wciąż jest jednak młodą firmą. – Nasz obecny CEO jest również założycielem firmy. W mieszkania studenckie zaczęliśmy inwestować w 2007 roku w Belgii, potem rozszerzyliśmy działalność na Holandię, a w 2009 roku wkroczyliśmy na rynek hiszpański i portugalski. Kiedy w 2015 roku przeprowadziliśmy IPO i weszliśmy na giełdę Euronext, wzrost zaczął przyspieszać – opowiada Sandra Aznar. O apetycie na tego typu inwestycje świadczy fakt, że firma (zorganizowana jako REIT) zdecydowanie się powiększyła. – Nasz portfel był wtedy na poziomie 200 mln euro, teraz dysponujemy ponad 2 mld euro. Dodatkowo mamy w przygotowaniu zasoby o wartości około 700-800 mln euro, nie wliczając w to Basecampu – dodaje Sandra Aznar. Według Xiora, jedną z zalet Student Accommodation jako klasy aktywów jest antycykliczność. – W momentach kryzysu radzimy sobie lepiej, ponieważ ludzie studiują wtedy dłużej, co opóźnia wyprowadzkę i szukanie pracy. Obserwowaliśmy to zjawisko w latach 2009-2010, po kryzysie na rynku nieruchomości, kiedy po mieszkania studenckie ustawiały się kolejki. Miejsc pracy było wtedy mniej, a okres studiowania się wydłużał – wyjaśnia Aznar. Ale to nie jedyny kryzys, który przetrwał ten sektor – z powodu pandemii Covid-19 interakcje społeczne zostały poważnie ograniczone. Sandra Aznar ocenia jednak, że dla branży nie stanowiło to prawie żadnego problemu. – Nie odczuliśmy negatywnych skutków pandemii, a studenci wrócili do swoich kwater, gdy tylko stało się to możliwe. Zaoferowaliśmy im zniżkę w wysokości 50 euro przez okres dwóch miesięcy, ale nic ponad to. Sytuacja nie miała wpływu na rentowność – twierdzi ekspertka. W podobnym tonie wypowiada się Andreas Köttl z Value One: – Poziom obłożenia w naszych obiektach w całej Europie pozostał wysoki, co dowodzi, że edukacja online nigdy nie zastąpi doświadczeń związanych z fizycznym przebywaniem na uniwersytecie. Mobilność studentów była tu istotną siłą napędową i mogliśmy gołym okiem zaobserwować, że nawet w najbardziej niekorzystnych warunkach – przy ograniczeniach w podróżowaniu i kolejnych lockdownach – młodzi ludzie nie rezygnowali tak prędko z możliwości okresowej wyprowadzki do innego kraju – wskazuje Andreas Köttl. Nie narzeka także Jolanta Bubel. – Sześć naszych domów studenckich Student Depot w I połowie tego roku utrzymało pełne obłożenie we wszystkich oddziałach. Również oferta na rok akademicki 2022/23 została w tym sezonie zarezerwowana szybciej niż w roku ubiegłym. Bieżąca sytuacja polityczna stwarza nie tylko wyzwania, ale i szanse dla inwestorów aktywnych na polskim rynku PBSA – uważa szefowa Student Depot.

Nie da się wejść z ulicy

Przy tak intensywnym rozwoju sektora wszyscy przyznają, że nadchodzi większa konkurencja, ale nie oznacza to, że każdy może wejść na rynek. – Istnieje znaczne zapotrzebowanie na nowe inwestycje i mniejszych graczy. Jesteśmy jednym z nich i widzimy ogromny potencjał tego sektora. Aby jednak być skutecznym, najważniejsza jest znajomość rynku, odszukanie dobrej lokalizacji i ustalenie wysokich standardów usług. My łączymy te cechy. W przyszłym roku otwieramy nasz największy prywatny akademik przy ul. Solec w Warszawie, który będzie połączeniem niedrogich pokoi studenckich z lokalami premium w jednej z najlepszych możliwych lokalizacji. Oprócz Polski planujemy również projekty w Niemczech i we Włoszech – zapowiada Zdena Noack z Zeitraum. Znalezienie odpowiedniej lokalizacji identyfikuje jako jeden z głównych warunków wstępnych inwestycji także Jolanta Bubel. – Zainteresowanie wkroczeniem na polski rynek jest duże, a do sektora na pewno będą dołączać kolejne firmy. Istotne są warunki bazowe, takie jak dostępność działek w pobliżu uczelni, koszt tych terenów oraz konieczność konkurowania z biurami czy mieszkaniami na wynajem. Cena i dostępność finansowania również może stanowić dla nowych graczy wyzwanie. Tylko doświadczone firmy będą w stanie dostosować swoje modele biznesowe i rozwijać nowe projekty pomimo tych trudności. Wymienione warunki na pewno będą ograniczać wejście na rynek nowych przedsiębiorstw pozbawionych lokalnego doświadczenia – przewiduje menedżerka Student Depot.

To wszystko nie odstrasza jednak zagranicznych inwestorów. – Spodziewamy się, że segment mieszkań studenckich w Polsce nadal będzie się rozwijał i odnosił sukcesy, przyciągając tym samym nowych graczy, a ostatecznie prowadząc do konsolidacji rynku – prognozuje Andreas Köttl z Value One. Podobnego zdania jest Dorota Wysokińska-Kuzdra. – Na rynku, który wciąż rośnie, duża konkurencja i aktywność są korzystne dla wszystkich jego udziałowców. Na tym etapie to bardzo pozytywne znaki – uważa ekspertka. – Gdy weźmiemy pod uwagę ogromną lukę w podaży, zdamy sobie sprawę, że ten rynek po prostu musi się rozwijać. Lokalni inwestorzy będą przygotowywać swoje portfolia, a kolejni będą wkraczać do gry albo finansując nowe projekty, albo kupując te już gotowe. Perspektywy są bardzo dobre, ale trzeba pamiętać, że wszystkie inwestycje mieszkaniowe, w tym studenckie, są dość wrażliwe na kwestie kosztów. Możemy więc być świadkami pewnej rozbieżności w oczekiwaniach cenowych między lokalnymi deweloperami a inwestorami zagranicznymi – podsumowuje Dorota Wysokińska-Kuzdra.