Biuro odkrywane na nowo

„Eurobuild”: Rynek biurowy w ostatnich latach mierzył się z przyspieszoną transformacją wywołaną różnymi zawirowaniami – pandemią, wojną w Ukrainie czy też tzw. „wielką rezygnacją”. Czy sprostał tym wyzwaniom?

Marek Stasieńko, dyrektor ds. najmu w spółce biurowej Skanska: Pandemia i wojna, jak również konsekwencje, które ze sobą niosą, podważyły status quo praktycznie we wszystkich aspektach naszego życia. Rynek biurowy ciągle adaptuje się do tych zmian. To proces, który nadal trwa i będzie trwał ze względu na dynamicznie zmieniającą się rzeczywistość. Z perspektywy najemców pandemia zmieniła dużo na poziomie operacyjnym – pokazała, że praca, która dotychczas była wykonywana tylko z biura, może być w wielu przypadkach równie dobrze wykonywana także z domu. Dlatego, po osiągnięciu względnej stabilizacji, firmy starają się stworzyć nowe środowisko pracy, które pomoże pracownikom wykonywać zadania w modelu hybrydowym, łączącym pracę z biura z pracą z domu i/lub trzeciego miejsca. Uważam jednak, że wciąż jesteśmy na etapie testowania tego systemu, bo nikt nie wie, jakie on będzie miał konsekwencje w długofalowej perspektywie. Dla deweloperów te ostatnie kilkanaście miesięcy było również bardzo wymagających, ponieważ w krótkim czasie musieli odpowiedzieć na zupełnie nowe potrzeby najemców. Obecnie deweloperzy nie koncentrują się tylko na przestrzeni biurowej, ale też na lokalizacji i dostępnych środkach transportu, architekturze budynku i jego otoczeniu, udogodnieniach w biurowcu, innowacyjnych i funkcjonalnych rozwiązaniach i systemach, tak aby dostosować je do nowego modelu pracy. Ostatnie dwa lata przyniosły więc pozytywną zmianę jakościową na rynku.

Skanska przeprowadziła już cztery badania wśród pracowników biurowych. Jak zmieniało się ich nastawienie na przestrzeni ostatniego roku?

Z naszego badania wynika, że ponad 50 proc. polskich pracowników biurowych z dużych miast pracuje obecnie w modelu hybrydowym. Widzimy więc wzrost w stosunku do maja ubiegłego roku, kiedy pracowało tak tylko 32 proc. respondentów. Rok do roku zmniejszyła się liczba osób pracujących wyłącznie zdalnie – z 16 do 8 proc. To, że hybryda jest najbardziej preferowanym stylem pracy, potwierdzają wyniki naszego badania – w ten sposób chciałoby pracować aż 70 proc. ankietowanych. Firmy wprowadzają różne systemy pracy hybrydowej, ale coraz wyraźniejszy staje się nowy trend w zakresie jej organizacji, a mianowicie format 50/50, czyli tydzień pracy w biurze, tydzień pracy w domu. Pracownicy i pracodawcy po początkowym entuzjazmie związanym z pracą tylko z domu przyznają, że tradycyjne biuro jest niezastąpione – uważa tak 9 na 10 badanych.

Czy rosnąca popularność modelu hybrydowego ma wpływ na rynek najmu we Wrocławiu?

Widać przełożenie tego modelu na zapotrzebowanie na powierzchnię biurową również we Wrocławiu. Trzeba jednak pamiętać, że wymagania klientów są w tym zakresie bardzo indywidualne. Dominującą potrzebą najemców jest elastyczność pod kątem zapewnienia potencjalnego wzrostu lub też zmniejszenia zapotrzebowania na stanowiska pracy. Niektóre firmy się rozrosły i poszukują dodatkowych przestrzeni, inne dokonały minimalnej korekty wielkości biura, a są takie, które zmniejszyły powierzchnię o 40 proc. Wszystko zależy od profilu działalności firmy, od tego, czy praca wymaga bezpośredniej fizycznej interakcji pracowników z klientami, tworzenia innowacji w miejscu pracy lub korzystania ze specjalistycznych systemów, których nie można przenieść do domu. Wiele również zależy od wieku pracowników. W organizacjach, które zatrudniają osoby po 40 i 50 roku życia, współczynnik pracy hybrydowej jest mniejszy, ponieważ ta generacja chce pracować z biura. Wśród młodszego pokolenia udział pracowników hybrydowych jest większy i sięga blisko 70 proc. Firmy muszą więc uwzględnić dużo różnych czynników przy dokonywaniu tej strategicznej decyzji dotyczącej wielkości biura.

Dużo się obecnie mówi o potrzebach pracowników hybrydowych, a jak sprawa wygląda z najemcami? Czy zauważyliście zmiany w ich oczekiwaniach?

Bardzo wnikliwie analizujemy sytuację u najemców i blisko z nimi współpracujemy w celu ustalenia najlepszego rozwiązania dla ich organizacji. Inicjujemy warsztaty, które pomagają im lepiej poznać preferencje swoich pracowników, jak również dowiedzieć się, co Skanska może dla nich zrobić i co im zaoferować, żeby precyzyjnie odpowiedzieć na te potrzeby. Firmom zależy, żeby pracownicy pojawiali się w biurze, ponieważ jest to miejsce, które sprzyja integracji, wzmacnia kulturę organizacyjną, pełni rolę platformy wymiany wiedzy i pomysłów. Widzimy, że praca w modelu hybrydowym uwrażliwiła pracodawców na potrzeby pracowników, dotyczy to zwłaszcza tych, którzy walczą o pozyskanie najlepszych specjalistów na rynku. Starają się więc stworzyć optymalne miejsce pracy, do którego ludzie sami będą chcieli przyjeżdżać. Z perspektywy dewelopera widzimy, że są pewne czynniki, na które pracownicy zwracają uwagę i które pomagają zachęcić ich do pracy z biura. To nie tylko dodatkowe elementy w przestrzeni biurowej, takie jak zieleń, przestrzenie do relaks czy tarasy, lecz także usługi w budynku i okolicy, np. placówki medyczne, sklepy czy przedszkola. Dla pracowników to dodatkowa motywacja, ponieważ wiedzą, że przy okazji przyjazdu do firmy, mogą załatwić swoje prywatne sprawy.

Powróćmy jeszcze do rynku wrocławskiego. Jak wygląda specyfika tego rynku? Czy zaobserwowaliście tutaj jakieś znaczące zmiany lub trendy na rynku biurowym?

Pod względem wielkości Wrocław jest po Krakowie drugim regionalnym rynkiem biurowym w Polsce. To też bardzo dynamiczny rynek, zdominowany przez firmy z sektora IT i nowoczesnych usług biznesowych. Rynek jest stosunkowo stabilny i odporny na zawirowania, dlatego szybko udało mu się otrząsnąć po pierwszym szoku wywołanym przez pandemię. W 2020-2021 na biurowym rynku najmu przeważały renegocjacje, jednak teraz rośnie liczba nowych umów. O kondycji rynku świadczą wyniki. W I kwartale 2022 we Wrocławiu wynajęto najwięcej biur ze wszystkich rynków regionalnych.

Jakie są przewagi tego rynku i perspektywy na najbliższe lata?

Wrocław jest dojrzałym i ciekawym rynkiem – zarówno w oczach najemców, jak i inwestorów. To dynamiczny ośrodek akademicki z silnym zapleczem ekonomicznym i kulturalnym. Miasto jest atrakcyjne do mieszkania, co odzwierciedlają pozytywne wskaźniki migracji. Bliskość granicy z Niemcami i Czechami, jak również rozwinięta infrastruktura sprawiają, że bardzo wiele firm – nie tylko logistycznych – zdecydowało się rozwinąć tu swoją działalność. Ze względu na swoją historię Wrocław posiada unikatowy klimat, co dostrzegają inwestorzy, którzy są zainteresowani zakupem nieruchomości w tym miejscu.

Na co stawia Skanska w tym okresie pełnym wyzwań? Jak chcielibyście się dalej rozwijać na rynku wrocławskim?

Na początku roku sprzedaliśmy pierwszą fazę Centrum Południe, w tym momencie skupiamy się na finalizacji budowy i komercjalizacji drugiego etapu kompleksu. Wraz z oddaniem inwestycji, pod koniec roku dostarczymy ok. 20 tys. mkw. zrównoważonej powierzchni biurowej we Wrocławiu. Oprócz oferowania powierzchni biurowych typu core, koncentrujemy się również na rozwoju naszej oferty flex w ramach Business Link – spółki należącej do Grupy Skanska, która oferuje serwisowane przestrzenie pracy również we Wrocławiu. Co ciekawe, Skanska we Wrocławiu ma właśnie siedzibę w biurze Business Link – to najlepszy dowód, jak bardzo wierzymy w model core and flex.

***

Najem pierwsza klasa

Marek Stasieńko pełni funkcję dyrektora ds. wynajmu i kieruje zespołem, który komercjalizuje powierzchnie biurowe i usługowo-handlowe w projektach Skanska zlokalizowanych we Wrocławiu, Krakowie, Katowicach oraz Poznaniu. Wraz z zespołem odpowiadał za duże umowy najmu z firmami takimi, jak Nokia, Credit Suisse, HP, UBS i AmRest we Wrocławiu, ABB w Krakowie, PwC i Capgemini w Katowicach, Rockwool w Poznaniu.