Gulasz nadal gorący

Według Budapest Research Forum, całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy Węgier wynoszą obecnie 4 093 250 mkw., z czego 3 398 770 mkw. to powierzchnia klasy A i B wykorzystywana przez najemców, właściciele zaś okupują 694 480 mkw. W II kwartale 2022 roku na rynku pojawiły się dwa nowe budynki biurowe o łącznej powierzchni 30 750 mkw.: zajęty przez właściciela OTP HQ (28 tys. mkw.) i Paulay 52 (2750 mkw.). Współczynnik pustostanów biurowych wzrósł do 9,9 proc., co oznacza wzrost o 0,1 p.p. w ujęciu kwartalnym i rocznym. Najniższy poziom pustostanów odnotowano w północnej Budzie – 4,4 proc., natomiast najwyższy wskaźnik pustostanów utrzymał się w subrynku Periphery – 31,4 proc. Absorpcja netto pozostała na koniec II kwartału dodatnia i wyniosła 33 720 mkw. Całkowity popyt w badanym okresie wyniósł 108 020 mkw., co oznacza wzrost o 10,2 proc. rok do roku. Największy udział w całkowitej aktywności leasingowej miały nowe umowy najmu (32 proc.), a za nimi uplasowały się odnowienia umów (27 proc.). Rozbudowy istniejących obiektów stanowiły 10 proc., a umowy przednajmu w nowych inwestycjach – 4 proc. Udział nieruchomości zajmowanych przez samych właścicieli to 26 proc. całkowitego popytu. Największą aktywność w zakresie wynajmu odnotowano w podrynku Váci, który odpowiadał za 44 proc. całkowitego popytu. Drugie miejsce zajmuje Centralny Peszt z wynikiem 14 proc., a po piętach depcze mu Północna (13 proc.) i Centralna Buda (10 proc.). Udział Południowej Budy w ogólnym popycie był jednocyfrowy (8 proc.). Według danych Budapest Research Forum, w II kwartale 2022 roku podpisano 144 umowy najmu, a średnia ich wielkość wyniosła 750 mkw. Siedem transakcji obejmowało powierzchnię biurową przekraczającą 2 tys. mkw. (w tym trzy nowe umowy najmu, dwa odnowienia, jedna umowa najmu z właścicielem i jedna ekspansja). Największą pośród transakcji spekulacyjnych była nowa umowa najmu na 5 420 mkw. w Ogrodach Hallera, a pośród renegocjacji – odnowienie kontraktu na 4,2 tys. mkw. w Szépvölgyi 22. Jeden budynek, o powierzchni 28 tys. mkw., został przekazany właścicielowi. W porównaniu z poprzednim kwartałem odsetek nowych przekazań się zmniejszył, ponieważ wiele z nich zostało przeniesionych na kwartał III. Popyt pozostawał silny, a odsetek zrealizowanych transakcji wzrósł o 26 p.p. Podobnie jak w poprzednim kwartale, nowe umowy najmu miały większy udział w całkowitym popycie niż odnowienia.

Wzburzone wody

Nie można jednak powiedzieć, że jest różowo. Węgry były ostatnio zmuszone do zrewidowania swoich prognoz rozwoju z powodu rosnących stóp procentowych oraz inflacji. Co prawda oczekiwania gospodarcze poprawiły się znacznie w I kwartale roku, a wzrost PKB prześcignął większość krajów UE, ale dwucyfrowa inflacja i zakłócenia w dostawie energii zagrażają w najbliższych miesiącach tym wynikom. Narodowy Bank Węgier ma zamiar kontynuować podnoszenie stóp procentowych, aby przeciwdziałać inflacji i wspierać kurs walutowy. Mimo że bezrobocie w Budapeszcie spadło o 0,5 p.p. w skali roku, wskaźnik nastrojów gospodarczych GKI osiągnął w maju wartości ujemne. Z raportu „Marketbeat” firmy Cushman & Wakefield wynika natomiast, że poziom wykorzystania powierzchni biurowej w Budapeszcie ma prześcignąć inne stolice w regionie, zwłaszcza że już teraz węgierska stolica stanowi centrum globalnych finansów, jest również siedzibą wielu firm konsultingowych i ubezpieczeniowych. ICT stanie się wkrótce najaktywniejszym sektorem w Budapeszcie. W II kwartale całkowity wolumen inwestycji wzrósł o 10 p.p. w ujęciu kwartalnym, osiągając wartość 331 mln euro (w tym 65 mln, za które odpowiedzialne były inwestycje biurowe). Do najważniejszych transakcji należała sprzedaż budynku Szabadság tér 14 oraz nabycie przez Wing biurowców Báthory12 i Andrássy 93. Aktywność deweloperska w Budapeszcie utrzymuje się na wysokim poziomie pomimo znaczącej inflacji i słabego kursu forinta. Mimo że niektóre inwestycje zostały przesunięte i zaplanowane finalnie na III kwartał, nowy pipeline na II połowę roku szacowany jest na ponad 240 tys. mkw. powierzchni, z czego 49 proc. jest już wstępnie wynajęte. Nowa podaż ma dużą szansę, by pobić roczny rekord ustanowiony w roku 2009. Tymczasem czynsze pną się w górę na większości budapeszteńskich podrynków w średnim tempie 3,2 p.p., głównie z powodu rosnących kosztów budowy. W wyniku wzrostu cen energii coraz wyższe są także opłaty za obsługę nowych i starszych inwestycji.

Mike Edwards, partner i szef działu rynków kapitałowych w węgierskim oddziale firmy Cushman & Wakefield, kreśli stosunkowo optymistyczny obraz najbliższej przyszłości stołecznego rynku biurowego. – Przed wybuchem pandemii rynek biurowy w Budapeszcie był w doskonałej kondycji: w ciągu poprzedniej dekady podwoił się popyt brutto, a spadek nigdy nie utrzymywał się przez dwa lata z rzędu. Deweloperzy reagowali na tę dynamikę raczej bez pośpiechu – w latach 2010-2016 dostarczali średnio mniej niż 75 tys. mkw. rocznie. Przy tak ograniczonej liczbie budów, wskaźniki pustostanów zaliczyły rekordowy spadek, co ostatecznie przełożyło się na najszybciej rosnące czynsze w Europie Środkowej. Dopiero wraz z wybuchem pandemii podaż zaczęła osiągać poziomy sprzed kryzysu finansowego. To sprawiło, że budapeszteński rynek biurowy znajduje się obecnie w ciekawym miejscu. Nowoczesnych zasobów – czyli nieruchomości biurowych mających mniej niż dziesięć lat – jest o połowę mniej niż dekadę temu, stanowią zatem mniej niż 25 proc. wszystkich obiektów tego typu – informuje Mike Edwards.

Powikłania po Covidzie

– Gdy pandemia zelżała, zaobserwowaliśmy wśród wielu firm silną tendencję do wykorzystywania przearanżowanych miejsc pracy jako głównego narzędzia, które ma przyciągnąć pracowników z powrotem do biur. Główną zatem kwestią, jaką powinniśmy się w najbliższym czasie zająć, jest podwójny wpływ rosnących cen mediów. Z jednej strony wielu pracowników może wrócić do biura, aby obniżyć koszty generowane przez home office. Z drugiej zaś rosną obawy związane z ograniczeniami w dostawach prądu i gazu do instytucji publicznych i szkół – rodzice mogą być zmuszeni do pozostania z dziećmi w domu. Chociaż wolumeny najmu są nadal znacznie poniżej poziomu sprzed kryzysu, pod koniec II kwartału zaobserwowaliśmy lekkie ożywienie na rynku najmu. To natomiast, co wyraźnie widzimy na horyzoncie, to ciemne chmury związane z kryzysem ukraińskim – stwierdza Ferenc Furulyás, dyrektor zarządzający w węgierskim JLL.

Według Colliersa, rynek wyraźnie wraca do siebie, jednak Covid wywarł nań niezaprzeczalny wpływ. – Wskaźnik pustostanów wzrósł od początku pandemii z 5,6 proc. do 9,9 proc., choć od końca 2020 roku wykazuje wciąż tendencję spadkową. W czasie pandemii ukryte pustostany stanowiły kolejne 2 proc. (było to związane z dążeniem najemców do podnajmu nadwyżek powierzchni), ale ta liczba także zdążyła już zmaleć w wyniku udanych transakcji podnajmu lub oddania lokali właścicielom po wygaśnięciu kontraktów najmu. Mocno wierzymy, że wychodzimy już ze skutków pandemii. Wątpliwość co do najbliższego okresu dotyczy raczej tego, jak szybko rosnące koszty fit-outu wpłyną na kondycję rynku od strony popytu – zastanawia się Miklós Ecsődi, szef działu obsługi najemców w węgierskim Colliersie.

Zdaniem Mike’a Edwardsa z Cushman & Wakefield, trzeba brać poprawkę na niektóre dane rynkowe. – Fundusze krajowe to w ostatnich latach pożądana i rosnąca siła, ale niektóre niechętnie ujawniają szczegóły swoich transakcji. Oznacza to, że nie każda z nich mogła być uwzględniona w danych dotyczących wykorzystania powierzchni. Dodatkową trudnością jest fakt, że w wyniku pandemii i jej skutków, a także niepewności geopolitycznej i ekonomicznej, wśród firm pojawił się trend polegający na krótkoterminowych przedłużeniach najmu, które nie spełniają formalnych kryteriów odbioru. Wynikający z powyższego wniosek jest taki, że choć statystyki dotyczące popytu wskazują na odpływ, nie znajduje to odzwierciedlenia w rzeczywistych czynszach czy wskaźnikach pustostanów, które utrzymują się na poziomie poniżej 10 proc. – zauważa Mike Edwards.

Nie zaskakuje więc chyba, że perspektywy na ten rok są raczej mało spektakularne. – Po rekordowym roku 2021, w którym łączny wolumen transakcji biurowych sięgnął niemal miliarda euro, w 2022 obserwowaliśmy jak do tej pory gorsze wyniki. Z zaledwie pięcioma odnotowanymi transakcjami o łącznym wolumenie 135 mln euro, było to najsłabsze I półrocze od 2015 roku. Zmniejszył się także udział inwestycji biurowych w ramach całkowitego wolumenu, co oznacza odejście od tendencji ostatnich kilku lat, gdy biura stanowiły najpopularniejszą klasę aktywów o najwyższej płynności. Niepewna sytuacja gospodarcza spowalnia podejmowanie decyzji i zmusza inwestorów do reewaluacji swoich strategii biznesowych. Rosnące koszty energii zwiększyły atrakcyjność zasobów o wysokich notowaniach w zakresie zrównoważonego rozwoju i kryteriów ESG, czyli aspektu, który cieszy się szczególnym zainteresowaniem zarówno ze strony instytucji finansujących, jak i regulujących. Silny pozostaje popyt na aktywa podstawowe i centralne lokalizacje, które wykazały się odpornością na turbulencje, a kilka możliwości repozycjonowania i przebudowy jest gotowych do realizacji w II połowie roku. Poza CBD, na podrynkach Południowej Budy i Váci obserwuje się zwiększoną aktywność w zakresie bieżących bądź planowanych transakcji. Na podstawie obecnego portfela szacujemy, że w 2022 roku inwestycje biurowe sięgną łącznie wartości 350-400 mln euro, czyli znacznie poniżej średniej z ostatnich pięciu lat, wynoszącej około 800 mln euro – przewiduje Ferenc Furulyás z JLL.

Przemysł zwalnia, ale się nie zatrzymuje

Również prognozy dla sektora przemysłowego nie są nadmiernie optymistyczne. Według raportu „Marketbeat”, w okresie styczeń-maj 2022 roku wielkość produkcji przemysłowej wzrosła o 5,9 p.p. w skali roku. Nieruchomości przemysłowe i logistyczne stanowiły 32 proc. całkowitego wolumenu inwestycji w I połowie 2022, a ich wartość wyniosła ponad 200 mln euro. Główne transakcje obejmowały sprzedaż Airport City Logistic Park, Akácliget Logisztikai Központ i Europa Center Miskolc. W przyszłości można się spodziewać rosnącego wskaźnika pustostanów i znaczącej nowej podaży. Aktywność związana z najmem w II kwartale wyniosła w Budapeszcie 113 525 mkw., co oznacza spadek o 34 p.p. w stosunku do rekordowych danych z II kwartału 2021. Popyt netto wyniósł 65 750 mkw., co stanowi większość (58 proc.) całkowitego popytu. Na pozostałe 42 proc. podpisano kilka dużych umów odnowienia. Absorpcja netto pozostała pozytywna dla obszaru Wielkiego Budapesztu, ale ogólny wskaźnik pustostanów wzrósł do 6,42 p.p., przy czym poza stolicą wynosi on obecnie około 5,5 p.p. W ciągu kwartału padł rekord nowej podaży – do zasobów strefy Wielkiego Budapesztu trafiło 115 395 mkw. nowej powierzchni, a poza regionem stołecznym – 47 265 mkw. Podaż na II półrocze 2022 pozostaje znaczna, przewiduje się też dostarczenie około 365 tys. mkw. nowej powierzchni przemysłowej w całym kraju. Jeśli te plany będą doprowadzone do końca, nowa podaż w 2022 przekroczy poziom z 2021 roku.

Koszty budowy także idą w górę, powodując wzrost czynszów. Opłaty za najlepsze powierzchnie w strefie Wielkiego Budapesztu wzrosły w II kwartale o 5,3 p.p w ujęciu kwartalnym i wynoszą obecnie 5 euro za mkw. Ze względu na presję inflacyjną i słaby kurs waluty, koszty budowy nie przestają rosnąć, dlatego czynsze w tym obszarze również będą coraz wyższe. Tamás Beck, dyrektor agencji przemysłowej w węgierskim Colliersie, zwraca uwagę, że Budapeszt nadal dominuje w tym sektorze rynku. – Węgierski rynek najmu przemysłowego jest nadal mocno skupiony na stolicy, a transakcje w innych obszarach kraju zdarzają się tylko sporadycznie, nierzadko zmuszając deweloperów do obsługiwania nietypowych potrzeb. Mimo to w niektórych lokalizacjach (np. region Győr, Tatabánya, Kecskemét, Miszkolc i okolice Debreczyna) istnieje szereg planowanych lub trwających inwestycji spekulacyjnych, realizowanych przez znanych i aktywnych deweloperów, ale wciąż dzieje się to na dość ograniczoną skalę. Pojawienie się nowych producentów baterii oraz inne inwestycje związane z przemysłem EV prawdopodobnie również wygenerują w najbliższych latach dodatkowy (i znaczący) popyt na powierzchnie magazynowe i produkcyjne – zauważa. Tamás Beck potwierdza też, że rynek będzie się nadal rozwijał, a prognozowane oddanie magazynów w 2022 roku to według niego 355 tys. mkw., z czego 71 proc. jest już wstępnie wynajęte.

Optymistycznie o perspektywach rynku wypowiada się również JLL. – Rynek magazynowy na Węgrzech jest nadal postrzegany jako sektor cieszący się najlepszymi prognozami. Jednak zarówno deweloperzy, jak i najemcy są obecnie bardziej ostrożni niż jeszcze pół roku temu. Z jednej strony wskaźniki makroekonomiczne – jak inflacja – znacząco wpływają na proces decyzyjny i wzrost zainteresowania ze strony najemców, z drugiej: mamy do czynienia ze znaczną niepewnością co do cen materiałów budowlanych i mediów, istnieje więc ryzyko, że najemcy będą musieli skonfrontować się z wyższymi kosztami. Czynniki te muszą być brane pod uwagę przez inwestorów, zmniejszając przewidywalność ich działań – przyznaje Ferenc Furulyás. Mike Edwards również ocenia sytuację w branży raczej pozytywnie. – Sektorem przeżywającym boom – zarówno globalnie, jak i na Węgrzech – była właśnie logistyka. Jest to słabo rozwinięta w kraju branża, tradycyjnie zdominowana przez jedną lub dwie międzynarodowe platformy, ale w ostatnich latach coraz bardziej konkurencyjna. Historycznie sektor ten był skoncentrowany w Budapeszcie, który jest stolicą o wiele bardziej dominującą pod względem gospodarczym i demograficznym niż inne w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Podobnie jak w przypadku innych branż, brak podaży wpłynął na czynsze i poziom pustostanów, które od 2017 roku stanowią mniej niż 5 proc. Większość kluczowych graczy to inwestorzy i deweloperzy, którzy zwiększyli swoją obecność raczej poprzez podaż niż przejęcia. Niezależnie od stanu globalnej gospodarki wiadomo, że kilku wielkich inwestorów chce wejść na rynek lub rozszerzyć swoją obecność. Mimo tego ceny gazu, kurs walut, relacje Węgier z Unią Europejską i szersze problemy gospodarcze to kwestie, które także wymagają rozstrzygnięcia – uważa ekspert z Cushmana.

Mój dom – moja twierdza

Spójrzmy także na sektor PRS, który na Węgrzech jest nadal dość słabo rozwinięty. – To wciąż marginalny rynek, w ciągu najbliższych dwóch lat w Budapeszcie planuje się oddanie do użytku zaledwie garstki takich projektów. Obserwujemy zainteresowanie ze strony inwestorów, jednak z punktu widzenia dewelopera zwroty nie są jeszcze wystarczające, by przeznaczać środki na tego typu przedsięwzięcia. Rzeczywisty zysk nie jest atrakcyjny ani w porównaniu z modelem build-to-sell ani z aktywami komercyjnymi, w tym biurowymi i przemysłowymi. Ryzyko deprecjacji waluty związane z wynajmem lokali mieszkalnych także może okazać się istotnym czynnikiem ryzyka dla międzynarodowych inwestorów. Biorąc pod uwagę rosnące stopy procentowe i wysokie ceny budowy, uważamy, że ekspansja sektora będzie w najbliższych czasach ograniczona – prognozuje Tamás Steinfeld, zastępca dyrektora ds. wycen i doradztwa w węgierskim oddziale Colliersa. – Rynek mieszkaniowy built-to-rent w kraju jest wciąż w powijakach i odgrywa marginalną rolę w tworzeniu podaży mieszkań. Ze względów historycznych Węgry mają jeden z najwyższych poziomów własności nieruchomości w porównaniu ze średnią w UE, a dotacje i wspierane przez rząd kredyty bankowe jeszcze bardziej przyczyniły się do wzrostu wskaźnika własności domów w ostatniej dekadzie. Dopóki ceny mieszkań będą rosły (co jest nieuniknione ze względu na coraz wyższe koszty budowy), a dostępność kredytów wciąż będzie szeroka, węgierscy deweloperzy nie będą prawdopodobnie angażować się w PRS. Bardziej realistyczną perspektywą byłoby to w przypadku recesji, gdy inwestorzy mają mniejsze szanse wejścia na rynek mieszkaniowy, a właściciele decydują się raczej na wynajem – zauważa Ferenc Furulyás z JLL.

Jeśli chodzi o długofalowe prognozy, Colliers jest bardziej pesymistyczny. – Ceny domów na rynku wtórnym mają wzrosnąć o 3-6 p.p. w ciągu najbliższych dwunastu miesięcy, natomiast ceny nowych nieruchomości mieszkalnych – o 7 p.p. w 2022 roku. Rosnąca inflacja może przyciągnąć inwestorów lokujących kapitał w nieruchomościach, co będzie nadal zwiększać ich ceny. Rosnące stopy procentowe i niesprzyjające warunki makroekonomiczne mogą jednak zniwelować ten efekt. Patrząc jeszcze dalej w przyszłość: jeśli dotacje rządowe nie zostaną przedłużone, stopy procentowe będą dalej rosnąć, a realia gospodarcze nadal nie będą zbyt korzystne, popyt generowany przez inwestorów i użytkowników końcowych zostanie najprawdopodobniej wyhamowany – ostrzega Tamás Steinfeld z Colliersa. Ogólny stan sektora najlepiej podsumowują słowa Mike’a Edwardsa. – Sektor PRS jest słabo rozwinięty między innymi z powodu systemu VAT i znaczącego wsparcia, które otrzymują nabywcy. Ta branża nie stanowi po prostu konkurencji dla standardowej oferty mieszkaniowej, chociaż wielu deweloperów i inwestorów uważnie przygląda się nowym możliwościom, które ona tworzy. Przy wzroście kosztów utrzymania i obowiązujących ograniczeniach podatkowych, będzie to prawdopodobnie obszar, który warto mieć na oku – przewiduje ekspert z Cushmana.