Polska? Na bank

Nathan North, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Rozmawiamy w budynku stanowiącym I fazę warszawskiej Lixy, która została sprzedana pod koniec 2020 roku przez dewelopera Yareal firmie Hana Investment, południowokoreańskiemu konsorcjum reprezentowanemu przez Commerz Real. Transakcja o wartości 82,2 mln euro była finansowana przez Helabę. Czy to oznacza zaufanie do warszawskiego rynku biurowego, zwłaszcza do tej konkretnej dzielnicy w pobliżu Ronda Daszyńskiego, która w ciągu ostatniej dekady zmieniła się diametralnie?

Georg Blaschke, szef działu finansowania nieruchomości na Europę Środkowo-Wschodnią i kraje Beneluksu, Helaba: Tak, pamiętam, że jeszcze w 2010 roku ludzie przychodzili tu patrzeć na tę wielką dziurę w ziemi... Nie mogli uwierzyć, że zastąpi ją ogromny biurowiec. Ostatecznie stanął tam właśnie Warsaw Spire. Okazało się, że był to prawdziwie miastotwórczy projekt i jesteśmy bardzo szczęśliwi, że możemy być częścią tej historii. Od tego czasu cała dzielnica uległa transformacji.

Martin Erbe, dyrektor zarządzający, Helaba: Mogę powiedzieć, że zrosłem się z Warszawą w 2000 roku. Druga linia stołecznego metra zmieniła wszystko. Ghelamco wiedziało, że będzie ona miała ogromny wpływ na rzeczywistość i kupiło teren pod Spire prawie dwie dekady temu. To był bardzo mądry ruch. Większość ikonicznych wieżowców, które możemy stąd zobaczyć, powstała właśnie w tym czasie. CBD przenosiło się z drugiej strony miasta do miejsca, w którym teraz siedzimy.

GB: Teraz to zupełnie inne miasto niż to sprzed dekady. Ludzie, którzy odwiedzają Warszawę ponownie po kilku latach, są oczarowani przemianami, jakie zaszły w stołecznej panoramie. A jeśli chodzi o Lixę, to reprezentuje dokładnie taki typ projektów, jakie chcemy finansować. Miała bardzo dobrego dewelopera i długoterminowego najemcę, ponadto – co w dzisiejszych czasach coraz ważniejsze – królują w niej zielone rozwiązania.

Jakie inne inwestycje nieruchomościowe finansowała ostatnio Helaba w regionie CEE?

GB: Helaba jest aktywna w tym regionie od ponad 17 lat, a szczególnie skoncentrowani byliśmy zawsze na rynku polskim, czeskim i słowackim. Rok 2022 jest jak na razie bardzo intensywny, zarówno jeśli chodzi o nowe inwestycje, jak i przedłużenia kredytów. Skąd to się bierze? Cóż, transakcje na rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej były w 2017 i 2018 roku bardzo liczne, a teraz zbliża się termin płatności. Spływa wiele wniosków o wcześniejsze prolongaty – przedłużenie kredytowania przed pierwotnym terminem zapadalności. Przesłanką do tego są podwyższone stopy procentowe i przewidywania związane z dalszym ich wzrostem. My jesteśmy aktywni w czterech głównych sektorach. Zamknęliśmy finansowanie polskiego portfela biurowego firmy Immofinanz, sfinansowaliśmy portfolio logistyczne dla dużego przedsiębiorstwa ubezpieczeniowego, a także nieruchomość handlową dla EPP, a ostatnio uruchomiliśmy pierwszy kredyt na rozwój w sektorze PRS dla Resi4Rent.

Jak duży był wpływ pandemii na działalność związaną z finansowaniem? Czy także odczuliście, że niektóre sektory doświadczyły zupełnej stagnacji, podczas gdy inne stały się znacznie bardziej atrakcyjne?

ME: Na początku pandemii, głównie w III i IV kwartale 2020 roku, na rynkach całego świata panowała ogromna niepewność. Stało się coś, czego nigdy wcześniej nie doświadczyliśmy: kolejne gospodarki były obejmowane lockdownem. Niepokój dotykający nie tylko biznesu, ale także naszych prywatnych spraw sięgnął niespotykanych wcześniej poziomów. To w skali globalnej wpłynęło na poszczególne sektory, także nieruchomościowy czy bankowy. Rynki kapitałowe szalały i nie było wiadomo, jak długo gospodarka zachowa względną płynność. W tej sytuacji Helaba nadal finansowała pożyczki, ale koszty tych operacji wzrosły, czym musieliśmy potem niestety obciążyć również naszych klientów.

GB: Kryzys i związana z nim niepewność odcisnęły piętno na wszystkich gałęziach rynku nieruchomości. Podczas lockdownu okazało się jednak, że handel online, a co za tym idzie – także logistyka, zdecydowanie zwyciężają, podczas gdy sprzedaż detaliczna w placówkach stacjonarnych spadała. W efekcie tych zmian niektórzy inwestorzy wstrzymali lub odroczyli transakcje związane z retailem do momentu, w którym przyszłość ich gospodarek stanie się bardziej przewidywalna.

ME: Covid nie zmienił jednak zbytnio finansowania biur – wciąż przy podejmowaniu decyzji kredytowej zwracamy uwagę na tę samą jakość i czynniki, które były dla nas priorytetowe już przed wybuchem pandemii. Rozważamy teraz przede wszystkim to, jak przestrzeń biurowa powinna być zaprojektowana na przyszłość: oczywiście, nowoczesne i inteligentne budynki z open space’ami i pokojami spotkań są ważne, ale co z ewentualnymi pandemiami, które mogą nadejść? Jakie techniczne standardy powinien spełniać w obliczu tego zagrożenia nowy obiekt? Ponadto, firmy będą w przyszłości potrzebować coraz mniej przestrzeni – minęły już czasy, gdy w biurze przebywa jednocześnie komplet pracowników. Przedsiębiorstwa będą nadal zatrudniać tyle samo osób, ale będą potrzebować znacznie mniejszego metrażu.

GB: Oferowana przestrzeń musi być w dodatku bardziej atrakcyjna niż kiedyś – wszystkie firmy działające w Polsce, z którymi o tym rozmawiamy, podkreślają potrzebę przyciągnięcia największych talentów, bezrobocie bowiem w zasadzie ich nie dotyczy.

ME: Pandemia nauczyła nas jeszcze jednej rzeczy: musimy wykonać kolejny krok w stronę poprawy równowagi między życiem prywatnym a zawodowym. Pracujemy z domu także po to, by nie tracić czasu na dojazdy. Z drugiej strony, wielu z nas docenia przebywanie w biurze – kontaktu twarzą w twarz i społecznych interakcji między współpracownikami nie da się niczym zastąpić. Dotyczy to zresztą także spotkań i komunikacji z klientami.

GB: Mnóstwo biur oferuje teraz przestrzenie flex, które przed pandemią nie były zbyt popularne, a teraz są całkowicie wynajęte. Równie istotna stała się infrastruktura dla rowerzystów – to kolejny element zielonej układanki. Zmienił się sposób myślenia deweloperów, bo zupełnie inny stał się tryb życia.

ME: Mój ojciec zwykł mi powtarzać: „Jeśli chcesz kupić mieszkanie na wynajem, zastanów się, czy sam chciałbyś tam mieszkać.” Tak samo sprawa wygląda z budynkami biurowymi – warto zapytać siebie, czy sami chcielibyśmy w nich pracować.

Czy można jednak powiedzieć, że wszystko wróciło już do normy?

ME: Do normy? Myślę, że po pandemii przyjdzie „nowa normalność”. Mimo że sektor handlowy nieco odżył, inwestorzy wciąż preferują formaty typu convenience z punktami gastronomicznymi lub małe parki handlowe zlokalizowane w sąsiedztwie dużych kwartałów mieszkalnych, zaś centra handlowe są mniej popularne jako produkt. Najbardziej poszukiwaną klasę aktywów stanowią obiekty logistyczne, przy czym większość inwestorów zakłada, że sprzedaż detaliczna w sieci nadal będzie się rozwijać. Wciąż jednak do końca nie wiadomo, w jakiej sytuacji jest rynek biurowy – w niektórych obszarach tendencja do pracy z domu z pewnością się utrzyma, firmy będą więc potrzebować znacznie mniej powierzchni przypadającej na pracownika, jednak – ze względu na rosnącą inflację – wynajmujący budynki z pewnością podwyższą czynsze, co uczyni ich inwestycje bardziej opłacalnymi. To jeden z powodów, dla których PRS zyskał taką popularność w ciągu ostatnich dwóch lat. Dopiero podczas pandemii wiele osób uświadomiło sobie, jak ważna jest dla nich prywatna przestrzeń, a praca z domu może być bardzo wygodna, przynajmniej przez jeden lub dwa dni w tygodniu. Wraz ze wzrostem stóp procentowych, coraz mniej osób może sobie pozwolić na posiadanie nieruchomości, dlatego wynajem staje się nową normą.

Jak wysoki poziom inflacji i stóp procentowych wpłynie na resztę sektora nieruchomości? Nie sposób nie zapytać też o inne niepożądane czynniki, takie jak wojna, perspektywa recesji i możliwość nadejścia kolejnej fali pandemii.

ME: Pod względem ekonomicznym na pewno czekają nas trudne czasy. Wysokie stopy procentowe i rosnące koszty budowy spowodowały chwilowe wyhamowanie rozwoju, a w panoramie miasta nie da się zauważyć zbyt wielu dźwigów. To szansa dla wynajmujących na podniesienie czynszów – widzimy zresztą, że te już idą w górę. Nie widzę tego jednak jako ogólnego zagrożenia dla rynku, zwłaszcza jeśli porównamy czynsze w Warszawie ze stawkami z innych stolic europejskich, gdzie opłaty wciąż są nieporównywalnie wyższe.

GB: Podczas pandemii w warszawskim CBD wydano zaledwie garstkę pozwoleń budowlanych, ale to może pozwolić rynkowi odetchnąć, a czynszom wzrosnąć. Z punktu widzenia bankiera nie zauważam powodów do zmartwień. Kontynuowaliśmy naszą działalność niemal bez zakłóceń przez cały okres trwania pandemii i wciąż myślimy pozytywnie...

ME: ...dopóki coś nas nie przekona, że jest się czym martwić. Jeśli chodzi o wojnę, to na razie nie ma ona większego wpływu na rynek biurowy w sensie bezpośredniego oddziaływania. Korzystają zaś na niej przestrzenie coworkingowe, na które decyduje się wiele ukraińskich firm niepewnych własnej przyszłości.

GB: PRS to sektor, który został pobudzony przez wzrost stóp procentowych oraz kosztów kredytów hipotecznych. Ludzie muszą mieć dach nad głową, nawet jeśli nie stać ich na zakup własnego M. Wszystkie ukończone projekty budowlane, które w ostatnim czasie finansowaliśmy, zostały całkowicie wynajęte w bardzo krótkim czasie. A ponieważ, ze względu na ograniczoną podaż powierzchni wysokiej jakości, jest to bardzo konkurencyjny rynek, czynsze w segmencie wzrosły w ostatnim czasie
o 50-80 proc. Kredyty hipoteczne są znacznie droższe niż jeszcze pół roku temu, wiele tradycyjnych inwestycji mieszkaniowych przekształcanych jest obecnie pod kątem potrzeb PRS. W Polsce to wciąż nowość, ale w Niemczech już od pewnego czasu stanowi znaczący sektor rynku. Nasi zachodni sąsiedzi odwiedzają nas i jeżeli nie mogą znaleźć działek pod nowe projekty, kupują istniejące już inwestycje, aby przekształcić je w obiekty PRS. Teraz w Polsce mamy tylko 20-30 tys. mieszkań o jakości instytucjonalnej, ale w średnioterminowej perspektywie powinno ich być ponad 50 tys., potencjał dalszego wzrostu jest zatem ogromny. Mieszkania na wynajem są obecne w Polsce od zawsze – obecnie jest ich 1,2 mln – ale nigdy nie doszło do zinstytucjonalizowania tego sektora. PRS umożliwia stworzenie czystego, nowoczesnego i niezawodnego produktu. Helaba była pierwszym międzynarodowym przedsiębiorstwem, które wspólnie z polskim bankiem sfinansowało rozwój tego typu projektów w kraju.

ME: Za 2-3 lata wiele dużych, międzynarodowych firm będzie prawdopodobnie posiadać po 20-30 tys. mieszkań PRS. Podczas pandemii zdaliśmy sobie sprawę z tego, jak ważne są mieszkania wysokiej jakości. A jeśli wziąć pod uwagę popularyzację elastycznego trybu pracy, będzie się je doceniać jeszcze bardziej.

Lixa jest – jak już zauważyliście – niezwykle przyjaznym środowisku budynkiem. Dlaczego proekologiczne finansowanie i zielone obligacje dominują ostatnio nagłówki gazet? Czym różnią się one od „normalnych” sposobów pozyskiwania środków? I czy cały rynek finansowania nieruchomości będzie w przyszłości zielony?

ME: ESG to trzy proste litery, które zmieniają świat. Rynek nieruchomości jest w ogromnej mierze odpowiedzialny za emitowanie trujących gazów cieplarnianych do atmosfery. Wiele krajów na całym świecie zobowiązało się do ograniczenia szkodliwej produkcji dwutlenku węgla, a sektor nieruchomości musi zrozumieć wagę swoich działań w tym zakresie. Dlatego wszystkie zaangażowane strony – od deweloperów i inwestorów kapitałowych po banki – zobowiązały się do bardziej świadomego działania na rzecz środowiska w swojej dziedzinie. Inwestorzy emitują zielone obligacje, które są powiązane ze spełnieniem przez firmę określonych wskaźników efektywności, takich jak emisja dwutlenku węgla. Banki z kolei chętnie finansują nowoczesne budynki, które produkują mniej zanieczyszczeń i refinansują te transakcje poprzez zielone obligacje. Te narzędzia przynoszą jedynie niewielką (o ile jakąkolwiek) korzyść finansową. W przyszłości jednak starsze, mniej ekologiczne budynki będą najprawdopodobniej „karane” wyższymi prowizjami, a w skrajnych przypadkach banki wcale nie będą chciały ich finansować. Helaba zobowiązała się również do wypełnienia w określonym czasie dużej części swojego portfela kredytowego zielonymi nieruchomościami. I tak, cały obiekt, a nie tylko jego finansowanie, musi stać się bardziej ekologiczne.

GB: Również „S”, czyli wymiar społeczny, staje się bardzo ważnym elementem ESG. Na samym szczycie listy znajdują się prawa człowieka, różnorodność oraz ochrona danych, a także prawo pracy oraz kwestie BHP i zdrowia, które wysunęły się na czoło w wyniku pandemii. Musimy sobie w tej chwili zadać bardzo ważne pytanie: co dokładnie jest „zielone”? Jakie dane dotyczące nieruchomości będą zbierane, aby dokonywać porównania i oceny budynków? W jaki sposób będzie się to robić? Aby pomóc rynkowi w osiągnięciu neutralności węglowej, Helaba wspiera ECORE, inicjatywę mającą na celu ustanowienie standardu scoringowego, aby zrównoważony rozwój w portfelach nieruchomości był przejrzysty, mierzalny i porównywalny.

Wydaje się, że nie brakuje wam wiary w polski rynek nieruchomości. Czy będziecie wspierać jego rozwój nawet mimo trudnych okoliczności?

ME: Mamy sporo pewności siebie, a Helaba stosuje strategię długoterminową. Nieruchomości są zwykle uważane za niezłe zabezpieczenie przed skutkami inflacji. Na pewno czeka nas sporo wyzwań i trudności, ale musimy się po prostu zaadaptować do nowych warunków. Wciąż mamy wysoką inflację, a stopy procentowe szybują pod niebo, podobnie jak koszty budowy. Zakłócenia w łańcuchach dostaw, pandemia, wojna – nie udajemy, że tych rzeczy nie ma, musimy sobie z nimi radzić. Swoim najemcom powtarzamy: „Musimy o tym pogadać i wypracować rozwiązanie, bo jakieś rozwiązanie zawsze istnieje”.

GB: W Polsce jesteśmy aktywni od ponad 20 lat. Z portfelem kredytowym o wartości prawie 1,6 mld euro jesteśmy jednym z największych międzynarodowych kredytodawców nieruchomości w Polsce. W niektórych przypadkach zapewniamy finansowanie nie tylko w głównych miastach, ale i w innych obszarach kraju. Udzielane przez nas kredyty inwestycyjne i budowlane pokazują, jak silne jest nasze zaufanie do polskiego rynku.

ME: Kochamy Polskę i Polaków. Mają umysły otwarte na nowości i są kreatywni. Panuje tu bardzo pozytywny duch przedsiębiorczości, a wiele miejsc pozostaje do zagospodarowania (w przeciwieństwie do takich miast, jak Frankfurt czy Praga). Dopiero ukończono tutaj, również przy naszym wsparciu, najwyższy budynek w UE: Varso Tower. To ogromna nobilitacja dla miasta i kraju!

***

Gentlemeni sukcesu

Georg Blaschke ma 25-letnie doświadczenie w finansowaniu nieruchomości. W trakcie swojej pracy zawodowej w Londynie, Nowym Jorku i Frankfurcie był odpowiedzialny za udzielanie kredytów, zarządzanie kredytami i rozwój biznesu. Od 2010 roku Georg odpowiada w Helabie za finansowanie nieruchomości na terenie Polski, którego łączna wartość sięga obecnie około 5 mld euro. Od 2020 roku kieruje również finansowaniem nieruchomości w regionie CEE i krajach Beneluksu.

Martin Erbe ma ponad 27-letnie doświadczenie w europejskiej branży nieruchomości. Jest szefem działu międzynarodowego finansowania nieruchomości na Europę kontynentalną w Helaba Landesbank Hesse-Thuringia. Z siedziby we Frankfurcie Martin zajmuje się pozyskiwaniem finansowania dla Europy Środkowej, krajów Beneluksu i międzynarodowych klientów w Niemczech.