Skuwanie betonu

Tomasz Cudowski: Do Rządowego Centrum Legislacji trafił projekt nowelizacji specustawy mieszkaniowej zwanej potocznie „lex developer” [rozmawiamy na początku września – przyp. red.], Polski Związek Firm Deweloperskich silnie lobbował za tymi zmianami. Dlaczego są one takie istotne?

Patryk Kozierkiewicz, aplikant radcowski, ekspert PZFD: Otwierają one nowe możliwości przed deweloperami, odblokowują wiele terenów inwestycyjnych, a jednocześnie nie pozbawiają gmin kontroli nad wykorzystaniem tych gruntów – do realizacji tych projektów nadal niezbędna jest zgoda rady gminy. Obecnie na podstawie specustawy można realizować inwestycje wbrew planom miejscowym, ale nie wbrew studium uwarunkowań, z wyjątkiem m.in. terenów poprodukcyjnych i pokolejowych. Nowelizacja zwiększy tę listę wyjątków, poszerzając ją o grunty przeznaczone pod handel wielkopowierzchniowy i biura. To szczególnie atrakcyjne tereny, często świetnie zlokalizowane, a zupełnie niewykorzystane.

Dlaczego są niewykorzystane?

W ciągu kilku-kilkunastu lat po uchwaleniu dla nich planów miejscowych zmieniły się realia rynkowe, a także nasze nawyki i potrzeby. W wielu dzielnicach nie opłaca się już budować np. galerii-molochów z ogromnymi parkingami, bo polubiliśmy mniejsze parki handlowe. Z kolei Covid i praca hybrydowa zmieniły w niektórych lokalizacjach zapotrzebowanie na biurowce – z taką sytuacją mamy do czynienia np. w warszawskim tzw. Mordorze, gdzie brakuje z kolei terenów pod zabudowę mieszkaniową. Jak się szacuje, w tej dzielnicy na działkach biurowych mogłoby powstać co najmniej kilka tysięcy lokali, a – zgodnie z obecnymi regulacjami – nawet jeśli właściciel zdecyduje się wyburzyć budynek biurowy, to na jego miejscu może postawić jedynie kolejny biurowiec, chyba że w międzyczasie uchwalono tam plan miejscowy dopuszczający budowę mieszkaniówki. Używając budowlanej metafory, można powiedzieć, że działki te zostały kiedyś zabetonowane, a dzięki nowelizacji będzie można wreszcie skuć ten beton.

Czyli to branża mieszkaniowa będzie głównym beneficjentem nowelizacji?

Tak, ale na zmianach zyska nie tylko mieszkaniówka. Zyskają właściciele działek, którzy będą mogli wykorzystywać je bardziej elastycznie, stosownie do lokalnych potrzeb i pod okiem samorządu. Będzie mogło powstać także więcej zrównoważonych projektów wielofunkcyjnych, zgodnych z ideą „15-minutowego miasta”, gdzie mieszkania będą zgodnie koegzystować z zabudową biurową, handlową i rozrywkowo-wypoczynkową. Zyskają również osoby planujące zakup mieszkań – może powstawać ich więcej, w atrakcyjnych lokalizacjach, z dogodną komunikacją i gotową infrastrukturą. Będzie to również istotny czynnik, który ograniczy rozlewanie się miast na ich obrzeża.

Czy gmina nadal może uzależnić wydanie zgody na inwestycję od – nazwijmy to – offsetu, czyli wybudowania przez dewelopera np. ogólnodostępnej drogi czy placu?

„Uzależnienie” jest tu raczej niefortunnym określeniem. Gmina może zweryfikować swoje potrzeby w rejonie inwestycji i – na podstawie porozumienia regulowanego ustawą – umówić się z deweloperem, że ten sfinansuje i wykona konkretną inwestycję towarzyszącą, np. rewitalizację lokalnego parku czy rozbudowę szkoły. Warto dodać, że mechanizm partycypacji przewidziany został wyłącznie dla projektów opartych o specustawę, co z całą pewnością stanowi jej wartość dodaną i może nakłonić gminy do wydawania uchwał w tym trybie.

Kiedy można się spodziewać wejścia w życie nowelizacji?

Rada Ministrów ma zająć się nią do końca września, więc jeśli nic nie stanie na przeszkodzie, do końca roku trafi do Sejmu i zostanie przegłosowana.

Jak można ocenić skuteczność oryginalnej specustawy? Obowiązuje od około czterech lat, ale nie spowodowała jakichś spektakularnych zmian na rynku.

To prawda, dopiero niedawno nabrała wiatru w żagle. Na początku trudno było przekonać samorządy do nowych regulacji, ale z każdym kolejnym projektem stawało się to łatwiejsze, bo gminy odczuwały konkretne korzyści, co stanowiło inspirację dla kolejnych chętnych. Dotychczas gminy wydały w ramach ustawy 266 pozytywnych uchwał, które pozwalają na budowę około 35 tys. mieszkań. Jak widać, to bardzo rozdrobniony proces – większość tych uchwał dotyczyła niedużych projektów, czasem na kilka-kilkanaście lokali, realizowanych w małych gminach. Dlatego opinia publiczna natykała się na informacje o inwestycjach specustawowych raczej sporadycznie, a media pisały jedynie o tych największych projektach, realizowanych w dużych miastach. Można się spodziewać, że odblokowanie przez nowelizację terenów przeznaczonych pod handel wielkopowierzchniowy z pewnością uczyni ten proces bardziej dynamicznym i spektakularnym – będą powstawać już nie pojedyncze budynki, ale całe osiedla, czego przykładem są projekty realizowane obecnie w Warszawie.