Dochodzenie do ładu

Julia Cudowska: Minął już ponad rok od wprowadzenia Polskiego Ładu. Jak ocenia Pan dotychczasowe funkcjonowanie rozwiązań, które wchodzą w jego skład?

Paweł Toński, partner zarządzający w Crido: Gdybym miał mówić wyłącznie o intencjach, które stały za jego wprowadzeniem, te nie są jednoznacznie złe. Polski Ład miał zmienić proporcje obciążeń podatkowych między poszczególnymi grupami społecznymi, a w kraju nadal mamy stosunkowo niskie opodatkowanie warstw lepiej sytuowanych. Z makroekonomicznego punktu widzenia jest to więc rozwiązanie, które ma na celu polepszyć jakość życia tych, którym z różnych przyczyn wiedzie się nieco gorzej. Tyle z perspektywy idei. Jednak sposób wprowadzania nowych przepisów, zarówno od strony technicznej, jak i czysto piarowskiej, to katastrofa. Znakomita większość regulacji wchodzących w skład Polskiego Ładu została napisana i umiejscowiona w systemie podatkowym w bardzo nieudolny sposób. Było to widać niemal od razu, wszyscy na to zwracali uwagę, ale Ministerstwo Finansów i politycy parli bezrefleksyjnie do przodu.

Jaka jest w tym zamęcie sytuacja przedsiębiorców?

Jako Crido najczęściej mamy oczywiście do czynienia z dużymi firmami z sektora nieruchomości komercyjnych, które zderzają się z trudnościami na wielu poziomach. Przede wszystkim mam tu na myśli zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkaniowych i budynków komercyjnych. To w sposób jawny podwyższa poziom opodatkowania, mimo że sama stawka się nie zmienia. Kolejnym problemem jest szeroko rozumiane raportowanie, które nawet gdyby zostało wprowadzone klarownie i poprawnie, byłoby nadmiernym obciążeniem administracyjnym w stosunku do informacji, jakie by MF dawało. Radykalnym przykładem z branży nieruchomości może być tutaj raportowanie spółek o udziałowcach i udziałowców o swojej działalności. To zwyczajne dublowanie informacji, które w przeciętnej grupie nieruchomościowej mogło w ciągu ostatniego roku wygenerować co najmniej dodatkowy etat. W końcu trzecia rzecz, która z mojej perspektywy jest największym problemem: chaos w legislacji, na który składa się jakość poszczególnych przepisów, ich umiejscowienie oraz zmienność. Niektóre znikają, a inne są napisane na kolanie i w sposób urągający logice. Polscy przedsiębiorcy starają się zaciskać zęby i – chociażby z perspektywy finansowej – uwzględniać obowiązujące zmiany w swoim planie biznesowym. Odbiór tej sytuacji poza krajem jest jednak kiepski. Potencjalni inwestorzy gubią orientację w tym, co się właściwie u nas dzieje i nie nadążają za kolejnymi zmianami i ich sensem. Z pewnością może to ich zniechęcić do lokowania kapitału w nieruchomości komercyjne w naszym kraju.

Czy powinniśmy się niepokoić, że skutki Polskiego Ładu okażą się na tyle długofalowe, że nie będziemy w stanie się z nimi prędko uporać, nawet jeśli przepisy się unormują bądź zmienią na lepsze?

Bieżące regulacje na pewno mogą utrudniać rozwój młodym firmom i stanowić potencjalne zagrożenie dla fundamentów gospodarki. To truizm, ale łatwiej jest robić biznes, kiedy wiadomo, czego można się spodziewać. Polska jest sporym, dobrze zlokalizowanym krajem i wiele jej cech wciąż składa się na korzystny dla inwestycji krajobraz, ale szeroko rozumiana stabilność systemu i przyjazność administracji to fragment tego krajobrazu, który z roku na rok staje się coraz mniej atrakcyjny. Systemowa niechęć do obcego kapitału tworzy wrażenie, że nie można tu liczyć na bezpieczeństwo i stabilność.

Co w tej sytuacji z wciąż niejasnym statusem REIT-ów?

Próby wprowadzenia w Polsce REIT-ów, czyli funduszy umożliwiających bezpieczne inwestowanie zbiorowe w nieruchomości komercyjne, trwają już od dobrych 15 lat. Obecnie mamy do czynienia ze schizofreniczną sytuacją: z jednej strony inwestycje w nieruchomości są powszechnie stosowanym sposobem na lokatę kapitału, z drugiej zaś polskie państwo od wielu lat blokuje możliwość robienia tego w sensowny sposób. Jednocześnie strona rządowa wydaje się mieć żal, że nieruchomości komercyjne są w rękach inwestorów zagranicznych. To groteskowa dziura legislacyjna.

Czy może się to odbić także na najmie instytucjonalnym?

W obecnej sytuacji gospodarczej jego uregulowanie jest niemal koniecznością, jest rozwiązaniem, które ma szansę ustabilizować rynek. Coraz mniej ludzi będzie stać na kredyt hipoteczny, co z pewnością przełoży się na większą popularność wynajmu. Najem prywatny nie ma odpowiedniej platformy, jest nieprzewidywalny i rozproszony, a to zostawia pole do nadużyć.

Czy są kraje, które mogą stanowić w tej kwestii dobry przykład?

Mamy obecnie trzecią czy czwartą w tym roku transakcję z funduszem czeskim, który jest de facto REIT-em. Zasady funkcjonowania takich organizacji umożliwiają kupno dużych budynków biurowych czy magazynów logistycznych, z rozsądnymi zwrotami. Samo pochodzenie kapitału nie ma znaczenia, zagraniczne firmy są właścicielami polskich biurowców czy obiektów logistycznych. Jedyne, co może spowodować odmrożenie REIT-ów, to umożliwienie rodzimym inwestorom wejście w najem instytucjonalny na większą skalę, tak by i wilk był syty, i owca cała.